房地產(chǎn)投資論文 第1篇

經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的反作用

房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，整個國民經(jīng)濟對其影響勢必存在。一方面房地產(chǎn)投資對整個經(jīng)濟的增長和發(fā)展都起著非常重要的作用；另一方面整個經(jīng)濟的增長和發(fā)展又會反過來制約房地產(chǎn)投資的水平和規(guī)模。確切的說，整個國民經(jīng)濟的增長和發(fā)展與房地產(chǎn)投資的規(guī)模和大小有著千絲萬縷且相輔相成的內(nèi)在聯(lián)系，在某些條件下，二者可以互相促進共同發(fā)展；在另外的條件下，其中一方的發(fā)展情況則會嚴(yán)重制約另一方的發(fā)展。這樣來看，整個國民經(jīng)濟的增長對于房地產(chǎn)投資的作用就主要表現(xiàn)為帶動與制約。除了以上兩種情況外，經(jīng)濟增長還可以通過下面的方式作用于房地產(chǎn)投資。經(jīng)濟一旦增長勢必能夠積累房地產(chǎn)投資所需的資金，而因為房地產(chǎn)投資的對象價值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，宏觀經(jīng)濟增長能夠增加整個國民收入，同時也會增加總投資的規(guī)模，從而為房地產(chǎn)投資提供相應(yīng)的資金支持。此外，經(jīng)濟增長的同時人們的收入水平也會增加，導(dǎo)致消費水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動房地產(chǎn)投資的發(fā)展。

房地產(chǎn)投資的投入產(chǎn)出分析

投入是指各部門提供服務(wù)或生產(chǎn)產(chǎn)品時需投入的原材料；產(chǎn)出是指各行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的總量以及該產(chǎn)品或服務(wù)的分配去向。投入產(chǎn)出模型與投入產(chǎn)出表共同構(gòu)成了投入產(chǎn)出分析法。投入產(chǎn)出表也稱產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)表或部門聯(lián)系平衡表，它能夠把整個國民經(jīng)濟部分中不同的部門，不同部門間的不同產(chǎn)品的相互依存關(guān)系表明出來，能夠用分配去向和投入來源這兩個標(biāo)準(zhǔn)來編制一張矩陣式流量平衡表。通過觀察整個國民經(jīng)濟的運行，我們可以看出如果從生產(chǎn)和使用的雙重角度來研究整個國民經(jīng)濟的運行將會十分清晰，得出的規(guī)律也更有效?！吨袊?010年投入產(chǎn)出表》是本文的數(shù)據(jù)來源，該表依據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》將整個經(jīng)濟生產(chǎn)活動劃分為132個部門，本文比較分析的數(shù)據(jù)來源之一是該表中42個部門的投入產(chǎn)出表。

(一)直接消耗系數(shù)

直接消耗系數(shù)（又稱為投入系數(shù)），表示為aij(i,j=1,2,….n)，它指生產(chǎn)過程中第i部門的產(chǎn)品被第j部門的單位總產(chǎn)出所直接消耗的數(shù)量，它不僅反映了兩部門依賴關(guān)系的基礎(chǔ)參數(shù)并且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關(guān)系。aij數(shù)值的大小可以反映出i,j兩部門在技術(shù)聯(lián)系的強弱程度。當(dāng)aij較大時，表現(xiàn)為i,j兩部門的技術(shù)聯(lián)系相對緊密；反之就相對疏遠。很顯然直接消耗系數(shù)是投入產(chǎn)出模型的關(guān)鍵系數(shù)也是建立模型的最基本、最重要的系數(shù)。假如在房地產(chǎn)業(yè)中的直接消耗系數(shù)較大也就表明它們之間具有明顯的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)有相對較大的直接需求。通過對10年投入產(chǎn)出表中42個部門的直接消耗系數(shù)表進行量化處理，我們可以得到在這42個部門當(dāng)中，直接與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的行業(yè)一共有36個，而在上述關(guān)聯(lián)行業(yè)中，近有10多個行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系體現(xiàn)為后向關(guān)聯(lián)密切(表1)，其中金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的直接消耗產(chǎn)業(yè)，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)業(yè)對與其關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)依存度非常大；此外，由于房地產(chǎn)業(yè)自身的性質(zhì)需要大量融資額度，所以金融服務(wù)業(yè)的景氣與否必然對房地產(chǎn)業(yè)的興衰產(chǎn)生直接影響作用，于此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢對金融保險業(yè)也會帶來顯著作用，所以兩者的關(guān)系十分密切。

(二)完全消耗系數(shù)

1.完全消耗系數(shù)bij

完全消耗系數(shù)bij指當(dāng)?shù)趈部門每生產(chǎn)出一個單位產(chǎn)品對第i部門直接或間接投入的服務(wù)和產(chǎn)品加總求和，故第j部門對第i部門的依存關(guān)系可被bij較為整體的反映出來。由此可見完全消耗系數(shù)更能深刻地將一個部門的生產(chǎn)和其他部門發(fā)生的經(jīng)濟數(shù)量關(guān)系刻畫出來，故在投入產(chǎn)出分析中完全消耗系數(shù)發(fā)揮著重要作用。

2.完全消耗系數(shù)矩陣β

完全消耗系數(shù)矩陣β的第i(i=1,2,…,m)行的含義為第i部門向各列部門提供一個單位產(chǎn)品時的完全投入量；或假設(shè)各列部門均提供一個單位產(chǎn)品時需要對第i部門服務(wù)與產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)矩陣的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部門提供一個單位產(chǎn)品時對各行部門的完全消耗量。通過直接消耗系數(shù)矩陣A得到完全消耗系數(shù)矩陣β的公式為:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系數(shù)分析產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)程，結(jié)果可以更為全面，所以運用的價值較大。針對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的42個產(chǎn)業(yè)，在使用直接消耗系數(shù)矩A的基礎(chǔ)上通過運用公式③結(jié)合10年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)就可以得到完全消耗系數(shù)。由表2得到的完全消耗系數(shù)可以看到，房地產(chǎn)業(yè)帶動最為明顯的行業(yè)是機械設(shè)備制造業(yè)、建筑材料、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、建筑業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)這幾大行業(yè)，累計完全消耗系數(shù)為1.6712即每1億元在房地產(chǎn)業(yè)中的投資可引起相關(guān)部門產(chǎn)出1.6712億元。其中我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)與金屬產(chǎn)品制造業(yè)的關(guān)聯(lián)度最高：對金屬產(chǎn)品制造業(yè)的帶動產(chǎn)出為0.3508億元。建筑材料制造業(yè)與建筑業(yè)是緊隨其后，表明這兩個行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。由此可以得出結(jié)論，國家政府部門在制定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策時，房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟多部門的關(guān)聯(lián)程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟二者都能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

結(jié)論

由上面的投入產(chǎn)出表我們可以看出，金融保險業(yè)是環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的產(chǎn)業(yè)，它們不管是后向關(guān)聯(lián)度還是前向關(guān)聯(lián)度都比較大，該數(shù)據(jù)表明兩個產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是一種“唇齒相依”的高關(guān)聯(lián)度行業(yè)，相互間的影響作用極大。從某種程度上來說，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開金融業(yè)的強有力支持，反過來說，金融業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展也同樣需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相配合相協(xié)調(diào)。兩個行業(yè)應(yīng)該是互為動力，互為支持的。同時，我們可以看到，房地產(chǎn)的大力發(fā)展對于發(fā)展其他商業(yè)經(jīng)濟也有顯著作用，進而可以推動整個社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。我國由于推行改革開放實現(xiàn)了近30年的經(jīng)濟高速增長，目前已由過去的“短缺經(jīng)濟”發(fā)展成為“過剩經(jīng)濟”，但因為房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性地位已經(jīng)十分凸顯，同時它的變動也會影響其他相傳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個別問題，也不能為此就對房地產(chǎn)業(yè)采取過激政策，迫使房價下行。因此，從總體上來看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重點決不能采取簡單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應(yīng)該是循序漸進，有理有據(jù)的改善，爭取把負(fù)面的影響降到最低。（本文作者：李勇 單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

房地產(chǎn)投資論文 第2篇

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經(jīng)濟的整體運營起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中存在的諸多問題。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算工作探究

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應(yīng)首先對工程項目的初始成本進行計算，在準(zhǔn)確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準(zhǔn)確性。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展與運營過程中，企業(yè)會計人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對工程項目預(yù)期計劃內(nèi)的投資與經(jīng)營程序進行核算與處理，如果企業(yè)董事會在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營場所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營場所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會發(fā)生變化，都會被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進行系統(tǒng)化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會計工作運作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會計核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對房地產(chǎn)入賬價值進行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實現(xiàn)對企業(yè)自身價值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項目在實踐運營過程中存在嚴(yán)重的價格偏差，投資性房地產(chǎn)會計核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實際經(jīng)濟效益，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算工作中存在的問題

（一）計量轉(zhuǎn)換過程中所存在的問題

投資性房地產(chǎn)會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)往往會采用轉(zhuǎn)換計量的方式來提高企業(yè)的實際運營效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問題，在短時間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應(yīng)用過程中往往會致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對轉(zhuǎn)換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會計核算工作，導(dǎo)致會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項目的變動，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。

（二）公允計量工作中存在的問題

通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際運營情況進行探究，在我國部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會計核算工作的實際應(yīng)用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經(jīng)濟效益無法得到保障，嚴(yán)重危害到我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行投資建設(shè)之前，企業(yè)會計核算部門應(yīng)對投資項目與投資性房地產(chǎn)進行切實有效的評估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評估工作當(dāng)中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應(yīng)用過程中往往會根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實際價值而產(chǎn)生變動，并且將變動數(shù)值納入利潤總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項目的過程中存在極大的資金風(fēng)險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實際運營情況受到嚴(yán)重侵害，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項目進度減慢，降低了我國城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計核算問題的有效措施

（一）完善會計核算工作中的公允計量模式

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中所存在的問題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會計部門應(yīng)對會計核算工作中的公允計量進行相應(yīng)的優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產(chǎn)會計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會計核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值。在投資性房地產(chǎn)的項目投資過程中，如果企業(yè)會計核算工作中的公允價值發(fā)生了變動，那么企業(yè)投資項目的賬面價值與公允價值也會相應(yīng)發(fā)生變動，致使公允價值變動公積出現(xiàn)浮動。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量與公允計量進行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產(chǎn)會計核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產(chǎn)生的價值與原有賬面所產(chǎn)生的價值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性。同時，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算相關(guān)計量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進行會計核算工作，因此，在實際工作當(dāng)中，我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進行后續(xù)的計量與核算工作。

（二）完善會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量模式

國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過程中，會計核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實際公允價值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值與原賬面會出現(xiàn)一定的價值誤差，這些價值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

四、結(jié)語

綜上所述，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)的實際發(fā)展?fàn)顩r進行探究，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展過程中仍需要不斷進取、完善創(chuàng)新，在會計核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟效益持續(xù)增長的途徑。

作者：顧華瑩 單位：山東萬泰置業(yè)有限公司