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　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)天津有限公司天津市300000

　　摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)的過程中，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，不僅可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)和不足進(jìn)行全面分析，還能夠更加有效的增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作。結(jié)合當(dāng)前的各類制度問題，對(duì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，改善相關(guān)的監(jiān)控體系，還需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)全程管理，避免過程出現(xiàn)不良問題。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;現(xiàn)狀;管理措施

　　1導(dǎo)言

　　房地產(chǎn)企業(yè)可以說是我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，一方面為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更多的貢獻(xiàn)，而另一方面給人們的正常生活帶來了更多的保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理問題探索的過程中，我們一定要充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的物業(yè)管理是為人民服務(wù)的，也是希望能夠給人們帶來更加高品質(zhì)的生活，因此在實(shí)際的物業(yè)管理過程中一定要充分的認(rèn)識(shí)到以人為本，提供更加多樣化的服務(wù)，為人們的生活帶來保障，這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展帶來更多的幫助。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容特征

　　利用現(xiàn)代化設(shè)備和管理方法進(jìn)行把控，是目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系中的一種管理方式，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的整體管理把控，才能夠充分進(jìn)行資源配置，避免建造者因?yàn)樵O(shè)備不到位或技術(shù)不達(dá)標(biāo)而影響項(xiàng)目進(jìn)度的開展。這就需要所有的項(xiàng)目管理部門之間能夠進(jìn)行有效直接的溝通合作，不能因?yàn)椴块T之間遇到問題就相互推卸責(zé)任而耽誤工作周期和進(jìn)度，從而增加解決問題的難度。只有做到這些，才能夠有效改善整個(gè)工程的質(zhì)量。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)階段存在的問題

　　3.1前期的準(zhǔn)備工作不充分

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，當(dāng)項(xiàng)目在前期確定以后，就需要通過建筑圖紙來開始著手前期工作的各項(xiàng)準(zhǔn)備，這個(gè)準(zhǔn)備的過程中需要我們?nèi)ビ?jì)算項(xiàng)目工程的整體成本、施工設(shè)備的準(zhǔn)備、以及招聘項(xiàng)目的技術(shù)人員等，當(dāng)一系列準(zhǔn)備工作充分了解之后才能夠去制定出實(shí)際可行的施工方案與目標(biāo)。但很多的一些房地產(chǎn)開發(fā)商，只注重項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施是否完善，卻很少去關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的體系是否健全完善。想要讓他們?nèi)セㄙM(fèi)時(shí)間精力去做前期規(guī)劃，做充分的調(diào)研工作簡(jiǎn)直太難，基本上都是剛得到項(xiàng)目建設(shè)圖紙就馬上開始動(dòng)工。直到進(jìn)行一段時(shí)間之后，才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙根本與實(shí)際情況不相符，導(dǎo)致不得不暫停工程進(jìn)度，然后重新設(shè)計(jì)圖紙，不但沒有達(dá)到預(yù)期的效果，反而浪費(fèi)了時(shí)間和成本，得不償失。

　　3.2項(xiàng)目施工進(jìn)度管理問題

　　由于我國(guó)大部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理過程中都存在不夠規(guī)范的情況，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理無法發(fā)揮出應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的過程中，由于與土建施工部門管理混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理效果不理想。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工越來越復(fù)雜，相關(guān)的管理人員流動(dòng)性也比較大，容易導(dǎo)致施工管理存在銜接不流暢的情況，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度受到影響。

　　3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理模式相對(duì)落后

　　當(dāng)前有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用的是傳統(tǒng)的管理制度，認(rèn)為管理制度對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力沒有直接關(guān)系，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為管理制度只是一個(gè)擺設(shè)，完全不會(huì)影響施工項(xiàng)目的整體進(jìn)度。這就讓他們對(duì)資金投入進(jìn)行壓縮，最終導(dǎo)致企業(yè)形成一種管理部門沒有技術(shù)部門地位高的思維模式，直接造成管理人員失去了工作的積極性和主動(dòng)性。全員沒有了企業(yè)的歸屬感，覺得企業(yè)的好壞以及榮譽(yù)都與他們個(gè)人無關(guān)，久而久之，企業(yè)也就存在著被行業(yè)追趕并淘汰的境遇。

　　3.4完工驗(yàn)收以及備案管理不嚴(yán)謹(jǐn)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)的建設(shè)企業(yè)普遍認(rèn)為工程順利完成，就是代表工程可以徹底結(jié)束，對(duì)于驗(yàn)收也更加著急。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)單位對(duì)工程沒有明確的驗(yàn)收制度進(jìn)行管理，使得工程在完工后仍然存在結(jié)算缺乏正確的依據(jù)、缺少驗(yàn)收資料等問題，不能按照正確的驗(yàn)收程序進(jìn)行驗(yàn)收，使得工程遲遲不能交付。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理的過程中，對(duì)工程的驗(yàn)收應(yīng)該加強(qiáng)關(guān)注和重視，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成驗(yàn)收，盡快投入使用。

　　4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理控制措施分析

　　4.1加強(qiáng)建設(shè)管理前的準(zhǔn)備工作、重視工程許可工作

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始之前，應(yīng)該將準(zhǔn)備工作作為工程建設(shè)的重點(diǎn)。需考慮財(cái)政資金平衡，大項(xiàng)目地塊平衡，小項(xiàng)目綜合平衡等因素的影響。對(duì)項(xiàng)目土地內(nèi)的房屋征收進(jìn)行測(cè)算，估算該地塊土地征收成本，計(jì)算土地稅費(fèi)、建安成本、銀行利息等相關(guān)費(fèi)用，并且所有的費(fèi)用總和必須低于安置房回收成本。對(duì)容積率的確定、規(guī)劃的許可、日照的滿足等因素進(jìn)行綜合性的考慮。過去項(xiàng)目數(shù)量較少，可以充分滿足建設(shè)需要。但是現(xiàn)在隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷增加，受到環(huán)境等多方面條件的制約，對(duì)于規(guī)劃也提出了更高的要求，政府對(duì)此希望將不同的項(xiàng)目進(jìn)行整合，以提高土地的利用率。這對(duì)于開發(fā)部門來說是一種比較大的挑戰(zhàn)。在土地征收的前期，就必須作好通盤測(cè)算和調(diào)研，做好開發(fā)方案和安置方案，不同地塊在方案制定時(shí)需要綜合進(jìn)行考慮，并和規(guī)劃、土地部門做好溝通、確認(rèn)。確保項(xiàng)目投入滿足財(cái)政要求。當(dāng)所有準(zhǔn)備工作都完成后，才可報(bào)請(qǐng)政府進(jìn)行研究，制定土地征收方案，開發(fā)立項(xiàng)、工程建設(shè)、交付群眾等后期工作。

　　4.2加強(qiáng)工程質(zhì)量的管理

　　在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)行管理時(shí)，必須要針對(duì)項(xiàng)目全流程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的管理。針對(duì)不同階段存在的不同問題制定管理對(duì)策，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量方面存在的不足。另外還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于施工項(xiàng)目的交接與審核，加強(qiáng)對(duì)于施工項(xiàng)目的流程把控。對(duì)于工作人員而言，需要階段性的進(jìn)行教育，利用思政教育方式及專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，讓他們樹立責(zé)任意識(shí)和安全意識(shí)，保證在施工的過程中嚴(yán)格按照施工工作制度，科學(xué)開展各方面管控活動(dòng)。還應(yīng)該培訓(xùn)和引導(dǎo)工作人員將先進(jìn)技術(shù)與工藝應(yīng)用到實(shí)際工作中，進(jìn)一步提高工程質(zhì)量管理水平。

　　4.3對(duì)工期進(jìn)行控制、重視驗(yàn)收管理

　　房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)間是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)順利完工，不僅可以為建設(shè)企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也可以使房地產(chǎn)消費(fèi)者的利益得到保證，這是一個(gè)利益的集合體。因此，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的建設(shè)情況，對(duì)施工單位進(jìn)行全方位的監(jiān)督，制定符合實(shí)際建設(shè)需要的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。相關(guān)施工單位可以充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的管理軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)管理。在不同計(jì)劃的控制上，應(yīng)該積極配合監(jiān)理人員對(duì)施工進(jìn)行多方面的檢查。如果在檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)該立即查找問題出現(xiàn)原因，并進(jìn)行補(bǔ)救，保證施工可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工程驗(yàn)收工作的重視，在驗(yàn)收之前事先準(zhǔn)備好相關(guān)資料，便于驗(yàn)收工作的開展，為驗(yàn)收提供準(zhǔn)確的依據(jù)，使工程進(jìn)行驗(yàn)收后，可以盡快投入使用，減少因?yàn)轵?yàn)收缺乏資料等原因，影響工程的竣工。

　　5結(jié)束語

　　綜上所述，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐漸增多，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力也變得越來越激烈，在這個(gè)淘汰制的社會(huì)，只有全面打造企業(yè)的品牌正面形象，創(chuàng)新項(xiàng)目工程的管理制度，采取走出去請(qǐng)進(jìn)來等方式，組織員工學(xué)習(xí)考察，參觀借鑒同行業(yè)好經(jīng)驗(yàn)好做法，提高整體管理人員的專業(yè)能力和素養(yǎng)才能夠使自己充分發(fā)揮自己的創(chuàng)新能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展盡到自己的一份力量，才能夠最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的騰飛，獲得消費(fèi)者的一致認(rèn)可，在行業(yè)間立于不敗之地。

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