淺探房地產開發(fā)項目管理
淺探房地產開發(fā)項目管理
葛正權
江蘇中江國際房地產公司江蘇省南京市210008
摘要:隨著我國經濟高速發(fā)展,住房制度改革不斷深入,房地產企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。只有運用科學的管理方法提高施工管理水平,通過計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面的管理,保證房地產開發(fā)項目有效進行,使得房地產開發(fā)企業(yè)取得最大的經濟效益，最終實現項目目標。文章對房地產開發(fā)項目管理的意義和程序進行了論述。
關鍵詞:房地產開發(fā)經濟項目管理
前言
近幾年,我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速,房地產業(yè)的發(fā)展現已逐步成為拉動我國經濟發(fā)展的重要因素。但從房地產行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看,我國房地產行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段,期間存在著許多制度和管理方面的問題。我國房地產開發(fā)項目管理的水平普遍不高，企業(yè)的管理水平低于當前國際的一般水平，不少房地產開發(fā)項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。只有通過挖掘潛力,提高項目管理水平和項目管理人員的素質,不斷開拓創(chuàng)新,才能使房地產和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。
1房地產開發(fā)項目管理的意義
1.1房地產開發(fā)項目管理的含義
具體講,房地產項目開發(fā)建設是以實現成果性目標和約束性目標為主要目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標,以及項目的內外部功能要求;約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外,房地產開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務、環(huán)境等幾十個部門、近百個單位以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響,因此,房地產項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程,必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系,來統(tǒng)籌和協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確�？傮w目標的實現。
1.2房地產開發(fā)項目管理的流程
房地產項目管理的流程主要體現在計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面等。
(1)房地產開發(fā)項目的計劃管理。對房地產開發(fā)項目進行計劃管理,能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說,通過使用一個動態(tài)計劃管理,將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標。
(2)房地產開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據有關法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現。
(3)房地產開發(fā)項目的協(xié)調管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境,保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間,以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關系,吸納融通資金,尋找材料設備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍,獲得市場競爭優(yōu)勢,促進產品銷售。在各種協(xié)調之中,人際關系協(xié)調最為主要,項目經理在人際關系協(xié)調過程中處于核心地位。
(4)房地產開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益�？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施,對開發(fā)項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制,以確保開發(fā)項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
2房地產開發(fā)項目的工程管理
房地產開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的,所以開發(fā)項目的工程管理,主要是以合同管理為手段,運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法,對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經濟活動,按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標,進行嚴格監(jiān)督、控制和管理,以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現。
工程施工管理對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務,它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質的房地產產品,而且從經濟角度分析,施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此,有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點,房地產開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統(tǒng)模型。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng),工程進度計劃控制系統(tǒng),質量控制系統(tǒng),合同履行保證系統(tǒng),經濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以,只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調有效運轉,才能使一個房地產開發(fā)項目的施工順利進行。
2.1房地產開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務
(1)項目組織與協(xié)調工作。一方面,選擇施工、供應等參建單位,明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則;另一方面,落實項目施工階段的各項準備和組織工作,包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
(2)費用控制。主要包括編制費用計劃,審核費用支出,研究節(jié)支途徑。
(3)進度控制。主要進行進度分析,適時地調整計劃,協(xié)調各參建單位進度。
(4)質量控制。提出質量標準,進行質量監(jiān)督,處理質量問題,組織工程驗收。
(5)合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理,并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等,開發(fā)的內容構成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內容,也是項目經理的主要職責。因此,必須加強施工控制,以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。
2.2施工控制的主要任務
(1)工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用,而工程進度通過工程計劃來具體實現。
�、龠M度計劃的形式。按照工程項目階段劃分,進度計劃一般分成三類:
第一類,客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃,常用橫道圖法和網絡圖法表示。
第二類,總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監(jiān)督部門等,在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況,求出施工工期,進而編制整個工程的施工進度計劃�？傔M度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。
第三類,單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。
�、谶M度計劃的監(jiān)測———防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況,與原進度計劃對比、檢查,找出進度滑動原因,保證工期按時完成�！斑M度滑動”雖然是一種司空見慣的現象,但應該引起工程管理人員的高度警惕。
�、圻M度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量(完成投資額)或者工時數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。
(2)質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定,對所選用的材料和設備進行質量評價,對整個工程中的工作質量水平進行評估,將取得的質量數據和承包商履行職責的程度,與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較,并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項。
�、賹υ牧系臋z驗。為保證材料質量,應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準,并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品,材料到貨后再與樣品對照檢查。
未經檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。
②對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度;對于主要設備的試驗和檢查,可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。
�、鄞_立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器,保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差;嚴格控制混凝土質量,設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段,專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序;制定有效的質量檢查和評定方法,以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。
�、芙⒂嘘P質量文件的檔案制度。
(3)成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下,將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段,要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。
�、僦苯淤M用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預算進行比較,并且根據實物工程量和花費的比較,計算出實際工程單價,最后與預算工程單價比較,研究存在的問題。
�、陂g接費用監(jiān)測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎,按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監(jiān)測,采取措施來降低施工管理費用的支出,費用支出時要做支出報告和支出審計,并要定期將實際費用與預算費用比較,進行有效控制。
3結束語
房地產開發(fā)項目管理只有不斷總結經驗，不斷在項目實踐過程中摸索出作為一個提高企業(yè)績效的動態(tài)的有效的管理模式，逐漸提高施工項目的管理水平，并有效的控制企業(yè)開發(fā)成本，最終創(chuàng)造出一條施工項目管理的成功之路，建造適合百姓真正需要的性價比高的房子。
