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提升房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目品質(zhì)的思考及幾點(diǎn)建議---以房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)

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提升房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目品質(zhì)的思考及幾點(diǎn)建議---以房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)管理者的角度淺談
張偉群
摘 要:以房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)管理者的角度,對(duì)提升房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的品質(zhì)進(jìn)行思考。建議通過(guò)運(yùn)用及完善個(gè)人的專業(yè)知識(shí)、提高管理能力、修練素質(zhì)涵養(yǎng)等方面來(lái)完成房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)的管理工作,控制裝修項(xiàng)目的品質(zhì)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);室內(nèi)設(shè)計(jì);裝修;提升;品質(zhì);管理力度

作為房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理者,隨時(shí)隨刻都在思考如何提升房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目品質(zhì)的論題,設(shè)計(jì)做得多,別人的作品看得多,不代表每次跟進(jìn)的項(xiàng)目都會(huì)出彩,都能讓領(lǐng)導(dǎo)滿意,讓客戶驚嘆,讓社會(huì)影響力深遠(yuǎn)、良好。常需反思,琢磨:一個(gè)有品質(zhì)的室內(nèi)設(shè)計(jì)作品首先得讓設(shè)計(jì)管理者感動(dòng),有共鳴、印象深刻,才能讓別人接受。設(shè)計(jì)一方面與藝術(shù)接壤,另一方面得靠實(shí)在的技術(shù)支持。而一個(gè)設(shè)計(jì)作品,從室內(nèi)設(shè)計(jì)立項(xiàng)到完成并合格交付后才算完成。所以說(shuō),感性的設(shè)計(jì)得到理解、賞析、呈現(xiàn),應(yīng)該用理性的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。就房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升,作了以下的幾點(diǎn)建議。

1先分析房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目類別及特點(diǎn)
主要包括售樓部,創(chuàng)意、交樓標(biāo)準(zhǔn)、交標(biāo)升級(jí)版樣板房,會(huì)所,住戶大堂,標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳,地下停車場(chǎng)進(jìn)電梯大堂、電梯橋廂,小區(qū)主入口大堂、概念展示區(qū)、商場(chǎng)、酒店、辦公樓等,幾乎涵蓋了70%的室內(nèi)設(shè)計(jì)空間種類。售樓部是在銷售期間兼顧接待、銷售,還要做辦公用途的場(chǎng)所,是房產(chǎn)項(xiàng)目的第一門(mén)面,體現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的檔次、定位,同時(shí)也襯托房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)理念和文化品牌。樣板房作為某一假設(shè)的特定家庭成員構(gòu)成的住宅裝修空間,是樓盤(pán)風(fēng)格與文化再現(xiàn),讓人們品位到居住文化的內(nèi)涵,指導(dǎo)客戶裝修參考,激起前往觀摩的客戶的強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望。會(huì)所是向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等物質(zhì)及精神需求的配套服務(wù)場(chǎng)所,除了具備重要的消費(fèi)功能,還代表著建筑設(shè)計(jì)的個(gè)性,是兼顧藝術(shù)與實(shí)用的綜合體。小區(qū)入口大堂、住戶首層大堂、電梯廳、橋廂的裝修則直接體現(xiàn)了住宅區(qū)的風(fēng)格、檔次、品質(zhì),是與住戶息息相關(guān)的。而商場(chǎng)、酒店、辦公樓則體現(xiàn)房產(chǎn)公司的實(shí)力及形象,在此談?wù)摰闹黝}不以公建為主,主要是針對(duì)房地產(chǎn)的住宅項(xiàng)目。
所以,房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目首先具有展示性,是吸引客戶購(gòu)買(mǎi)的籌碼,是助于房地產(chǎn)銷售的亮點(diǎn)工程;同時(shí)又具有使用功能,建于實(shí)體樓中的樣板房常被連裝修一起打包賣(mài)給客戶;而售樓部在銷部任務(wù)完成后,多數(shù)被改造成小區(qū)業(yè)主的會(huì)所或便民的商業(yè)街。

2要提高品質(zhì),首先需堅(jiān)持室內(nèi)設(shè)計(jì)原則
2.1 采用適當(dāng)?shù)脑丶笆址ǎ唧w表達(dá)不同理念的設(shè)計(jì)
(1)木材、石材、磚、玻璃、墻紙等飾面材料,其紋理、質(zhì)感不同,用法不同;◢弾r質(zhì)地堅(jiān)硬,色較深,紋理較單一,輻射較大,多用于室外;大理石紋理斯文較好,拋光處理后質(zhì)感強(qiáng),顯檔次,常用于中高檔室內(nèi)大堂、客廳等墻、地面;實(shí)木地板腳感好多用于房間地面,考慮成本及效果,多用實(shí)木復(fù)合木地板;曖調(diào)涂料或墻紙則多用于臥室墻面,可營(yíng)造溫馨氛圍,如歐式風(fēng)格的常選用絲質(zhì)墻紙,美式風(fēng)格的常選用低飽和度的涂料;磚分拋光地磚、仿石磚、仿古磚、防滑磚等,適當(dāng)用于廳、廚、衛(wèi)地面、墻面,干凈利落;而廚、衛(wèi)墻面多用釉面磚利于清理,但因?yàn)橛悦娲u沾水會(huì)滑,不充許用在地面。而只為強(qiáng)調(diào)視覺(jué)效果,天馬行空的作法不值得提倡。如樓梯,廚衛(wèi)地面為吸引人眼球,用亮度高的玻璃、拋光磚等,沒(méi)考慮到使用的安全性。所以,形式要選擇,材料也要選擇,正如有人說(shuō),“裝修是一門(mén)選擇的藝術(shù)”。設(shè)計(jì)過(guò)程就是不斷推敲和選擇的過(guò)程。
(2)新材料、新技術(shù)的洽當(dāng)運(yùn)用---區(qū)別通俗作法。“新”代表著最新的時(shí)尚?萍嫉陌l(fā)展,新技術(shù)的應(yīng)用可以讓人耳目一新,吸引客戶的注意力。別具一格,讓客戶感覺(jué)新鮮好奇,不會(huì)因泛濫使用而產(chǎn)生疲勞厭倦感。如創(chuàng)意樣板房中可點(diǎn)睛使用進(jìn)口特制材料,如進(jìn)口特色深印花科案的墻紙作造景墻面,又或自行靈活應(yīng)用材料作不同組合等。
(3)光、燈具的應(yīng)用---室內(nèi)氣氛、情景的營(yíng)造離不開(kāi)合適的燈光處理、設(shè)計(jì)。燈光照明分:背景照明、輔助照明、重點(diǎn)照明三種方式。在設(shè)計(jì)中,照明組合得當(dāng)可產(chǎn)生迷人的效果。如親和、舒適,宜選擇曖色溫、不耀眼的光源;而強(qiáng)調(diào)層次感時(shí),則宜錯(cuò)落有序點(diǎn)布置式。一般,樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的三種照明的光亮度比例是1:3:5。照明設(shè)計(jì)時(shí),工程燈多可藏起不外露,僅有光出來(lái);吊燈、壁燈則可兼作為裝飾品與室內(nèi)環(huán)境結(jié)合設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)室內(nèi)展示項(xiàng)目常使用曖光光源也既曖調(diào)。
(4)潔具、廚具、電器等應(yīng)與樣板房整個(gè)檔次相符,是體現(xiàn)室內(nèi)產(chǎn)品的風(fēng)格、檔次的重要因素。成熟的房地產(chǎn)公司常會(huì)指引按檔次來(lái)規(guī)定相匹配的產(chǎn)品品牌,如所有項(xiàng)目統(tǒng)一合格供方,保證品質(zhì)又能提高效率。
(5)色彩的科學(xué)、合理運(yùn)用---顏色最能刺激人的視覺(jué)神經(jīng)。設(shè)計(jì)必須關(guān)注顏色的象征性和意象性,有意識(shí)地利用色彩媒介傳達(dá)出一定的意境、情感和內(nèi)涵,這種做法經(jīng)濟(jì)又有效。房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目要讓大部分客戶接收,需短時(shí)間內(nèi)讓人視覺(jué)舒適,引人入勝,引起購(gòu)買(mǎi)的欲望。
(6)軟裝配飾---要求少而精,品質(zhì)優(yōu)良,點(diǎn)到即止,既要布置到位,也要保留一定的人流行走及視覺(jué)空間。裝飾品應(yīng)符合設(shè)計(jì)的風(fēng)格、情調(diào)。 如,家具、掛畫(huà)、地毯、花卉、飾物等。
(7)細(xì)節(jié)處理---細(xì)節(jié)處理的精致對(duì)效果的影響較大。如不同材料拼接處的收口處理,兩種不同性質(zhì)的材料相接時(shí)不可以直接拼接,需增加中間特性的材料來(lái)收,不止是美觀問(wèn)題,還可防熱脹冷縮等變形。
 

室內(nèi)設(shè)計(jì)原則
2.2揚(yáng)長(zhǎng)避短—主要針對(duì)樣板房戶型結(jié)構(gòu)
設(shè)計(jì)其實(shí)是戶型結(jié)構(gòu)的美化和再創(chuàng)造。掩飾原建筑的缺點(diǎn),強(qiáng)化其優(yōu)點(diǎn),以便完美地展現(xiàn)給客戶,令客戶感覺(jué)物有所值。而很多戶型或多或少都存在某些缺憾,需要通過(guò)設(shè)計(jì)手法給予彌補(bǔ)或掩飾。
靈活的房間結(jié)構(gòu)、完美的布局、大面寬、好的采光、較高的層高、良好的視野、景觀等都可以作為戶型優(yōu)點(diǎn)引導(dǎo)強(qiáng)化。比如有些戶型的空中花園可以改造成房間,增加室內(nèi)的實(shí)用使用面積;有些房子無(wú)梁無(wú)柱,則在自由組合上下功夫,展示房間間隔靈活的一面;又如層高較高,高到一定程度,可引導(dǎo)客戶去加蓋夾層,讓房子具有靈活性,“使用面積大于建筑面積”。
2.3具時(shí)效性的產(chǎn)品需嚴(yán)格控制成本
大部分售樓部、樣板房、展示區(qū)的開(kāi)放時(shí)間是有限的,一旦某種戶型或整個(gè)項(xiàng)目銷售完成,常被關(guān)閉或轉(zhuǎn)功能處理,需被重新裝修或拆除,如售樓部常被改成小區(qū)會(huì)所等。所以,時(shí)效性不久的產(chǎn)品往往需要控制成本,也是社會(huì)資源的節(jié)省。而作為商品的設(shè)計(jì)作品往往受成本控制影響較大,也充分考驗(yàn)設(shè)計(jì)對(duì)挑選裝修材料的能力。好的設(shè)計(jì)投入,也是為了更好地節(jié)省裝修成本的同時(shí)保證良好的裝修效果,這是很難權(quán)衡的一種判斷,非?季。

3要加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理能力
3.1清晰室內(nèi)設(shè)計(jì)管理者的責(zé)任及工作任務(wù)
設(shè)計(jì)管理者直接負(fù)責(zé)室內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的,角色非常重要。為了完美呈現(xiàn),設(shè)計(jì)管理者需要參與整個(gè)項(xiàng)目的策劃過(guò)程,策劃初期,與各部門(mén)溝通中應(yīng)從專業(yè)技術(shù)角度向公司提建議,以便確定檔次、風(fēng)格、定位,最終綜合公司想法合理地灌輸給選定的設(shè)計(jì)公司或設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì),一旦風(fēng)格定位確定后,應(yīng)主動(dòng)引導(dǎo)設(shè)計(jì)師朝確定的設(shè)計(jì)方向走,并組織圖紙會(huì)審、現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)等以保證現(xiàn)場(chǎng)按圖施工。
設(shè)計(jì)管理者必須在堅(jiān)持設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上以一種專業(yè)精神去執(zhí)行和滿足公司的要求,最終做出有符合市場(chǎng)要求的設(shè)計(jì)決策。
3.2加強(qiáng)審圖效率、精準(zhǔn)度和處理現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題的能力
匯報(bào)工作好不代表圖紙表達(dá)得好,在圖紙繪制過(guò)程中,設(shè)計(jì)或繪圖者不經(jīng)意的一筆或某個(gè)細(xì)微的動(dòng)作,都會(huì)影響出品的效果。施工單位沒(méi)有參與方案匯報(bào)會(huì),在中標(biāo)后只能在有限的時(shí)間內(nèi)了解圖紙并組織施工,有些問(wèn)題只能在施工過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn),這需要設(shè)計(jì)管理者具備審圖及處理現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題和突發(fā)事件的能力。
如,現(xiàn)場(chǎng)廳中間多道橫梁,按原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)則嚴(yán)重影響整個(gè)空間的層高,時(shí)間緊迫需馬上處理,臨時(shí)出設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)或現(xiàn)場(chǎng)直接指導(dǎo)施工單位進(jìn)行靈活處理,這不僅體現(xiàn)了設(shè)計(jì)管理者的專業(yè)水準(zhǔn),也體現(xiàn)了一種敬業(yè)精神和職業(yè)道德。
圖紙的完善對(duì)招標(biāo)及核算造價(jià)工作很重要。所以,審圖是室內(nèi)設(shè)計(jì)管理者很重要的工作環(huán)節(jié)。平、立、剖面,大樣、節(jié)點(diǎn)圖,材料清單,材料樣板,施工說(shuō)明、圖紙目錄等要檢查是否齊全,再查看圖紙質(zhì)量,做到齊備、無(wú)誤、完善,方才發(fā)至各相關(guān)部門(mén)跟進(jìn)。但工程的緊迫,常出現(xiàn)一邊進(jìn)行建筑修改,結(jié)構(gòu)、水電專業(yè)出圖,一邊進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)的現(xiàn)象,室內(nèi)設(shè)計(jì)變得較為被動(dòng),往往在發(fā)完一整套圖紙后再變更重新出圖的,室內(nèi)空間小面多,面與面關(guān)系緊密牽扯大,動(dòng)則整套圖紙重新來(lái)過(guò),嚴(yán)重影響設(shè)計(jì)者的信心和積極性。應(yīng)緊密與其它專業(yè)溝通,減少資料的反復(fù)變更和缺失。
3.3加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方的管理力度
首先挑選知名房地產(chǎn)公司合作過(guò)的、口啤好的、配合好的、有作品說(shuō)話的設(shè)計(jì)方作合格的設(shè)計(jì)供方,在選定設(shè)計(jì)合作方后,邀請(qǐng)其一起考察項(xiàng)目,并對(duì)比類似風(fēng)格的樓盤(pán)或其它作品,適當(dāng)灌輸和引導(dǎo)設(shè)計(jì)理念;設(shè)計(jì)過(guò)程中,要求設(shè)計(jì)方按進(jìn)度匯報(bào),按設(shè)計(jì)進(jìn)度流程提供施工圖紙、材料清單及材料樣板(包括電子檔),并要求參加答疑、會(huì)審,跟進(jìn)變更出圖發(fā)圖;還要求設(shè)計(jì)方參與現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查及多方驗(yàn)收---用竣工完成后才付設(shè)計(jì)尾款來(lái)約束;在符合公司理念及品質(zhì)要求下尊重設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì),如設(shè)計(jì)方堅(jiān)持的造型或用材無(wú)法實(shí)施,或致使裝修造價(jià)過(guò)高的,設(shè)計(jì)管理者應(yīng)靈活處理,書(shū)面或郵件形式知會(huì)并解釋給設(shè)計(jì)方。而對(duì)不尊重合理意見(jiàn)和配合不好的設(shè)計(jì)方,及時(shí)提醒和督促改正,嚴(yán)重不配合的則需更換,按合同跟進(jìn)相關(guān)事宜,對(duì)不經(jīng)同意,抄搬別的房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方,及時(shí)提醒和督促改正,嚴(yán)重的需解除合同。
3.4以服務(wù)心態(tài)配合工程、預(yù)算部招標(biāo)及現(xiàn)場(chǎng)施工工作
只有現(xiàn)場(chǎng)完成了,設(shè)計(jì)才算完成,圖紙只是設(shè)計(jì)的工具。設(shè)計(jì)管理者兼設(shè)計(jì)資料保管、收發(fā)等工作,確保圖紙、材料樣板、會(huì)議紀(jì)要的完整、齊全并及時(shí)發(fā)至工程、預(yù)算部,同時(shí)做好登記、記錄。
多次組織設(shè)計(jì)匯報(bào)工作;及時(shí)匯總會(huì)議紀(jì)要;配合招標(biāo)答疑;組織圖紙會(huì)審;現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查,了解進(jìn)度、工藝及質(zhì)量等,確,F(xiàn)場(chǎng)按照設(shè)計(jì)圖紙施工,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)變通處理,出現(xiàn)特殊情況需作設(shè)計(jì)變更時(shí),及時(shí)發(fā)至工程、預(yù)算部并做好登記、記錄;竣工驗(yàn)收、后評(píng)等資料存檔后,一個(gè)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理工作才算完成。

4以房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理者的角度,加強(qiáng)個(gè)人綜合能力
4.1專業(yè)知識(shí)補(bǔ)充
專業(yè)知識(shí)再自學(xué)。自我素質(zhì)的修練,需要不斷自我回顧總結(jié)、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、挑戰(zhàn)來(lái)積累,才有進(jìn)步。
與優(yōu)秀的同行多交流學(xué)習(xí),建議常與大型房地產(chǎn)公司技術(shù)部同行交流,也可以組織與設(shè)計(jì)單位的主要設(shè)計(jì)師交流,還可以下到工地去,跟工程部一線同事交流,有時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)的施工人員身上學(xué)到一些先進(jìn)施工工藝。
到建材市場(chǎng)了解裝修材料。材料的特性、質(zhì)感、價(jià)格、檔次、市場(chǎng)供應(yīng)情況、施工工藝、保養(yǎng)等,均需要學(xué)習(xí)。
完成一個(gè)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目,自行總結(jié)一次。經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)清晰,自我消化,避免下次犯同種錯(cuò)誤。
4.2 鑒賞能力提高
房地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目是房地產(chǎn)行業(yè)衍生出生的時(shí)代產(chǎn)物,其設(shè)計(jì)管理者必須跟上設(shè)計(jì)潮流,掌握設(shè)計(jì)發(fā)展方向。-----可從電視、網(wǎng)絡(luò)等多方面了解時(shí)尚信息。
多閱讀室內(nèi)設(shè)計(jì)及相關(guān)專業(yè)的書(shū)籍、書(shū)刊,吸取書(shū)中精華。——多分析優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品精彩之處,可適當(dāng)借鑒。
多到大家認(rèn)可的、品牌口啤好的樓盤(pán)參觀、學(xué)習(xí)。——學(xué)習(xí)好的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,才能上一個(gè)臺(tái)階。
多欣賞感人的作品,涵蓋服裝、建筑、園林、空間、產(chǎn)品等方面的設(shè)計(jì)作品的閱讀、賞析、理解、吸收、引用。美的東西是無(wú)專業(yè)無(wú)國(guó)界的,共通的。所以,要擴(kuò)展知識(shí)面。
 

鑒賞能力提高
(以上為個(gè)別跟進(jìn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)作品節(jié)點(diǎn),不是最完美的,在嚴(yán)格的成本控制下算是適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)表達(dá)。)
所以,一般來(lái)講,有設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的、施工工藝科學(xué)及用材準(zhǔn)確的、造型表達(dá)適當(dāng)?shù)、搭配符合檔次的、有故事情節(jié)的室內(nèi)設(shè)計(jì),才能感動(dòng)人心,引人入勝,讓客戶有購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng),也才是房地產(chǎn)項(xiàng)目高品質(zhì)的設(shè)計(jì)。

參考文獻(xiàn)
[1] 作者不詳.樣板房設(shè)計(jì)之深談. 鼎尚設(shè)計(jì)網(wǎng)轉(zhuǎn)載版.深圳,2009.
[2] 張偉群.工作流程制表.保利集團(tuán).佛山,2010.


 


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