城鎮(zhèn)地籍調(diào)查測(cè)量面積較差問(wèn)題分析
鄭偉1 吳健2
摘 要：在土地登記變更測(cè)量時(shí)，需要對(duì)一宗地進(jìn)行前后兩次或多次測(cè)量，測(cè)量數(shù)據(jù)值存在較差，對(duì)該差值如何處理常常困擾土地調(diào)查測(cè)量人員。作者結(jié)合工作實(shí)際從諸多方面分析了面積較差產(chǎn)生的原因，并立足于“查明原因，區(qū)別分待”的原則，提出了解決問(wèn)題的方法。
關(guān)鍵詞；測(cè)量 面積 較差
宗地面積較差是指兩次或多次對(duì)同一宗地進(jìn)行土地測(cè)量，測(cè)量面積值之間存在的差值。差值的大小是有多方面的原因，而我們要做地是盡可能規(guī)避錯(cuò)誤，減少誤差。但對(duì)于宗地面積較差如何加以處理，卻是每一位地籍調(diào)查測(cè)量人員必須面對(duì)并需在土地登記過(guò)程中斟情解決的問(wèn)題。到目前為止，行業(yè)內(nèi)沒(méi)有明確規(guī)定對(duì)二次測(cè)量面積較差的處理意見(jiàn)，工作中遇到該類問(wèn)題時(shí)如何解決就要靠個(gè)人對(duì)業(yè)務(wù)的理解力和對(duì)具體情況的判斷力。筆者擬從徐州市區(qū)土地登記工作的發(fā)展歷程著手，分析宗地面積較差產(chǎn)生的根源并提出解決問(wèn)題的思路。
一、從徐州市區(qū)土地登記工作的發(fā)展歷程看宗地測(cè)量技術(shù)的演變
土地登記是土地產(chǎn)權(quán)制度的核心，土地登記規(guī)范化建設(shè)對(duì)于規(guī)范土地登記行為，保證土地登記成果準(zhǔn)確、有效，嚴(yán)格土地管理，保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)土地登記公信力起到重要作用。土地登記作為一項(xiàng)重要的法律制度，對(duì)明確土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保護(hù)土地權(quán)利人的利益，保障土地交易安全，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序具有重要的作用。徐州市地籍信息系統(tǒng)是根據(jù)2003年土地變更調(diào)查的基礎(chǔ)上實(shí)施的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地資源和資產(chǎn)的雙重屬性得以充分體現(xiàn)，土地權(quán)利人申辦土地證的主動(dòng)性和積極性不斷提高，附載于土地上的各種權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定或變更等類型不斷發(fā)生，土地預(yù)登記、土地設(shè)定或變更登記成為日常土地登記工作的主要內(nèi)容。社會(huì)對(duì)土地資產(chǎn)意識(shí)的高漲，使得日常土地變更登記工作量在急劇放大；在行業(yè)管理方面，由于全國(guó)第二次土地調(diào)查及“一張圖”工程的實(shí)施也使得土地管理工作中的技術(shù)含量得以較大程度地提升。目前我市建立了較為完善的城鄉(xiāng)一體化地籍信息系統(tǒng)，所有宗地測(cè)量數(shù)據(jù)一律采用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)手段采集并及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫(kù)，提高了工作效率和準(zhǔn)確率。初始登記時(shí)的地籍調(diào)查成果已不能適應(yīng)當(dāng)前變更管理的要求，客觀上形成了對(duì)同一宗地進(jìn)行二次或多次測(cè)量，從而形成宗地面積之間存在差值。如果簡(jiǎn)單地利用現(xiàn)測(cè)面積推翻初始登記宗地面積顯然是不可取的，但這種情況對(duì)土地登記人員換發(fā)證工作造成了困惑，這就需要對(duì)面積較差形成的原因加以分析，甄別對(duì)待。
二、宗地面積較差產(chǎn)生的原因
對(duì)于土地使用權(quán)登記發(fā)證，現(xiàn)在市場(chǎng)交易活躍，變更類型復(fù)雜，變更登記量很大，出現(xiàn)測(cè)量面積與原土地發(fā)證面積不符的情況很多。分析宗地面積較差產(chǎn)生的原因大致有以下幾種情形：
1.測(cè)量工藝不同導(dǎo)致面積較差的出現(xiàn)
（1）測(cè)量?jī)x器不同導(dǎo)致宗地面積存在較差
以前外業(yè)測(cè)量時(shí)，皮尺丈量和鋼尺丈量之量存在精度差異，在全解析法測(cè)量中經(jīng)緯儀加紅外測(cè)距儀測(cè)量與全站儀測(cè)量以及目前 “RTK”測(cè)量之間也存在著精度差異，從而導(dǎo)致二次測(cè)量結(jié)果存在較差。
（2）測(cè)量作業(yè)人員不同導(dǎo)致宗地面積存在較差
測(cè)量人員的業(yè)務(wù)水平和敬業(yè)精神也會(huì)導(dǎo)致二次測(cè)量數(shù)據(jù)間存在較差。在外業(yè)測(cè)量操作過(guò)程中，鋼尺或皮尺牽拉松緊不同，儀器數(shù)據(jù)讀取精度差別都影響測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確度。
2.土地權(quán)利人指界過(guò)程中的因素差別導(dǎo)致二次測(cè)量面積存在較差
（1）實(shí)際工作中，經(jīng)常會(huì)遇到原建設(shè)用地由于分割，轉(zhuǎn)讓或其它原因申請(qǐng)變更登記而進(jìn)行二次測(cè)量，由于原測(cè)量界址點(diǎn)位的地物、地貌隨著時(shí)間推移往往會(huì)發(fā)生變化，或由指界人不同或指界人所指界址點(diǎn)位置的差異，從而導(dǎo)致二次測(cè)量面積存在較差。
（2）新增用地在預(yù)登記和變更登記測(cè)量時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致存在面積較差。此時(shí)申請(qǐng)登記由于工程建設(shè)尚未竣工，土地使用者在調(diào)查指界時(shí)依據(jù)的是規(guī)劃定點(diǎn)圖及勘測(cè)界定報(bào)告，取得用地批復(fù)面積往往包含規(guī)劃道路及綠化用地面積，使用權(quán)人在發(fā)證以其為依據(jù)指界確認(rèn)宗地界址；另外，在項(xiàng)目竣工后申請(qǐng)土地驗(yàn)收并變更登記時(shí)，由于項(xiàng)目實(shí)際用地與批準(zhǔn)用地范圍往往不一致，指界人往往以實(shí)際圍墻指界，從而導(dǎo)致預(yù)登記和土地變更登記時(shí)所指界線不同，形成二次測(cè)量時(shí)面積存在較差。
三、解決面積較差問(wèn)題的對(duì)策
在日常地籍測(cè)量中，我們應(yīng)該本著“查根據(jù)源，區(qū)別分待”的態(tài)度，解決好二次測(cè)量存在的面積較差問(wèn)題。
1.針對(duì)測(cè)量方法不同導(dǎo)致的宗地面積較差
按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定，不論哪種地籍勘丈方法獲取界址點(diǎn)間距誤差都應(yīng)控制在±15CM之內(nèi)。由于初始測(cè)量往往是采取的圖解法，它的精度是無(wú)法與二次測(cè)量時(shí)的全解析法精度相比擬，因此在界址點(diǎn)位一致的前提下，對(duì)由于測(cè)量方法不同導(dǎo)致的二次測(cè)量面積較差原則上應(yīng)以解析法測(cè)量面積為準(zhǔn)，直接采用解析測(cè)量數(shù)值，否則應(yīng)具體查清原因，采取多次測(cè)量求取最或然值，來(lái)修正解析法測(cè)量值。
2.針對(duì)因測(cè)量?jī)x器不同引起的二次測(cè)量面積較差
由于測(cè)量技術(shù)水平提高很快，在近十年來(lái)，測(cè)量?jī)x器經(jīng)歷了鋼尺，皮尺、經(jīng)緯儀，紅外測(cè)距儀，全站儀，GPS測(cè)量技術(shù)（注：不細(xì)分儀器等級(jí)，只作一般區(qū)別）在儀器精度達(dá)標(biāo)的情況下，測(cè)量結(jié)果應(yīng)依此順序取舍較為妥當(dāng)。當(dāng)前許多地方外業(yè)測(cè)量時(shí)采用了靜態(tài)、動(dòng)態(tài)GPS，其精度也較為可靠。
3.針對(duì)因測(cè)量人員不同導(dǎo)致宗地面積存在較差，應(yīng)從二個(gè)方面加以解決：一是提高測(cè)繪人員的業(yè)務(wù)水平，包括引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人員和培訓(xùn)在職人員，解決一個(gè)會(huì)干的問(wèn)題。二是培養(yǎng)測(cè)繪人員的敬業(yè)精神，解決一個(gè)干好的問(wèn)題。只有這樣，才能得到可信的測(cè)繪成果。
4.解決兩次測(cè)量指界不一致的問(wèn)題
如果指界不一致，宗地面積存在較大較差就會(huì)成為必然。要解決好指界不一致的問(wèn)題，就需從兩個(gè)方面著手：一是盡可能要求用地單位較熟悉情況的人指界；二是外業(yè)調(diào)查人員應(yīng)仔細(xì)調(diào)閱初始地籍調(diào)查資料，不放過(guò)任何疑問(wèn)，先調(diào)查清晰再施測(cè)，減少錯(cuò)誤發(fā)生。
對(duì)于土地預(yù)登記和竣工登記測(cè)量時(shí)產(chǎn)生的面積較差較易解決。解決好測(cè)量人員，土地登記人員，用地單位指界人對(duì)規(guī)劃圖及勘測(cè)界定的認(rèn)識(shí)，形成共識(shí)，便解決了前后矛盾不一的問(wèn)題。筆者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)把握征地范圍線和用地范圍線。一般情況下，供地尤其是招拍掛供地項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按出讓四至確權(quán)登記�？⒐さ怯洔y(cè)量時(shí)一般不超出征地范圍線按實(shí)際用地線確權(quán)定界。由于規(guī)劃調(diào)整或者是自然原因?qū)е碌淖诘孛娣e變化，宗地界址在原批準(zhǔn)范圍內(nèi)減少的，按實(shí)際用地確界。宗地面積有所增加，超出原批準(zhǔn)范圍的部份應(yīng)補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后再確界。
四、結(jié)論
以上是對(duì)土地初始登記和變更測(cè)量時(shí)存在的測(cè)量較差問(wèn)題提出的處理意見(jiàn)，希望對(duì)日常土地管理工作中提供有益的支持，不斷在技術(shù)方法、理論研究中提升國(guó)土資源管理水平。

參考文獻(xiàn)：
[1]《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》原國(guó)家土地管理局
[2]國(guó)土資源部2001年《集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》（國(guó)土資發(fā)〔2001〕359號(hào)）
[3]國(guó)土資源部《土地利用更新調(diào)查技術(shù)規(guī)定》2005.3
[4]《第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》(TD/T1014—2007)
 

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