摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的激烈競爭，催生了物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)并購已成各大企業(yè)有效實現(xiàn)擴張的一種重要途徑。本文對物業(yè)企業(yè)并購的財務風險進行探討，提出規(guī)避財務整合風險的有效對策。

　　關鍵詞：物業(yè);并購;財務風險;融合

　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來。商品房的不斷擴建是物業(yè)擴大規(guī)模的重要動力之一，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年到2016年，我國商品房面積超過75億平方米，為未來物業(yè)管理服務水平的提供了上升空間，但物業(yè)行業(yè)高度分散，行業(yè)間的并購有利于集中度的提升，并且，并購有利于提高行業(yè)競爭力，是物業(yè)管理公司快速擴張的渠道之一。但并購也是一把雙刃劍，并購能夠快速擴大企業(yè)規(guī)模，有利于企業(yè)資源的優(yōu)化配置;但很多失敗的并購也會帶來風險。其中，并購的財務風險是導致并購失敗的一個極為重要的因素。

　　一、物業(yè)公司并購時的財務風險

　　(一)企業(yè)資產(chǎn)和利潤虛增的問題

　　資產(chǎn)負債表中的應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨、固定資產(chǎn)等資產(chǎn)類指標水分很大，或未按規(guī)定計提資產(chǎn)減值準備和壞賬，并購后發(fā)現(xiàn)目標企業(yè)的資產(chǎn)低于其實際價值，或者隱匿負債和費用成本，造成資產(chǎn)負債表、利潤表的數(shù)據(jù)不真實，目標公司的財務數(shù)據(jù)直接影響了收購公司的收購價格和收購方案。

　　(二)收入未按實申報

　　一般物業(yè)公司按開票金額確認收入并申報稅收，但大多數(shù)業(yè)主未索要發(fā)票，或者有些物業(yè)公司以業(yè)主是否已**入住手續(xù)為確認收入的分界點，未**入住手續(xù)的應收管理費則不確認收入，這樣就造成嚴重的漏報收入。

　　(三)現(xiàn)金流量大，風險增大

　　物業(yè)管理的主要服務對象是住宅小區(qū)，住宅小區(qū)的業(yè)主主要通過現(xiàn)金方式支付物業(yè)費，無形中增加了現(xiàn)金流，如果物業(yè)公司對現(xiàn)金管理不到位，會存在很大的安全隱患。

　　(四)人工工資未按稅務規(guī)定申報

　　物業(yè)公司主要的經(jīng)營成本是人工工資，很多都是流動性較強的保潔、安保人員。物業(yè)公司未按規(guī)定為員工交納五險或者未按實際收入申報個稅，存在隱患。

　　(五)多數(shù)存在不合法的掛靠項目

　　一些資質(zhì)較高的物業(yè)公司為了多增加收入，簽訂了一些掛靠項目，收取一定的物業(yè)管理費，但由其他無資質(zhì)的物業(yè)公司提供服務，人員也由對方安排�；蛘邽榱颂岣叻�務效率，合理的降低人工成本，將部分業(yè)務外包。如果外包或者掛靠公司未按標準提供相應的服務，影響公司的服務品牌和聲譽。或者對應的收入、成本未按實申報，都對公司有著不同程度的影響。

　　(六)分支機構無法監(jiān)管到位的風險

　　根據(jù)樓盤項目的分布，在全國各地設立分公司是物業(yè)行業(yè)的常規(guī)模式。幾十甚至上百的分支機構各自管理和核算，稅收未由總部統(tǒng)一申報，每年分公司審計等數(shù)據(jù)未合并到總部。造成總公司管理效率低及無法監(jiān)管到位。分公司遺留的稅務問題也都將由并購方繼續(xù)承接面對。納稅申報不符合規(guī)定、偷稅漏稅、假發(fā)票等各種問題，都可能給并購企業(yè)帶來風險。

　　二、應對并購財務風險的措施

　　企業(yè)在并購過程中對財務風險的控制是并購后續(xù)工作順利開展的關鍵。因此，要求企業(yè)在并購后整合過程中要充分考慮如何防范財務風險，整合過程中建立各種風險的防范措施，進而提出規(guī)避財務風險的有效策略。以期有助于我國企業(yè)規(guī)避并購風險，提高并購的成功率，提升并購企業(yè)的整體競爭力。

　　(一)做好充分的盡職調(diào)查，取得準確的財務信息

　　盡職調(diào)查是對并購公司的財務狀況進行快速摸底的有效方法之一，盡職調(diào)查可以收集目標企業(yè)的信息，降低信息不對稱的風險。主要是通過律師、會計師、評估師三個團隊進行配合。通過現(xiàn)場獲取和網(wǎng)絡搜索審閱企業(yè)的信息，與管理層及項目現(xiàn)場人員進行訪談，實地了解生產(chǎn)經(jīng)營情況、業(yè)務經(jīng)營模式、主要客戶及供應商。了解以往外部審計的情況，分析業(yè)務及財務數(shù)據(jù)，評價內(nèi)部控制，抽查重要合同，分析關聯(lián)交易及同業(yè)競爭，對重大交易進行判斷和披露。

　　盡職調(diào)查對目標企業(yè)的財務狀況、行業(yè)環(huán)境和經(jīng)營能力進行全面的分析，從而對目標企業(yè)未來的收益能力做出合理的預期，以分析目標公司歷史沿革、經(jīng)營環(huán)境、盈利模式、財務狀況、盈利狀況等為目的。就企業(yè)的異常交易、資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)權所屬等事項提出他們的看法，收購方要充分聽取他們的意見，就其影響與被收購方進行討論，最終取得一致意見。盡職調(diào)查后的目標企業(yè)估價較接近其真實價值，降低高估企業(yè)價值的風險。

　　(二)按權責發(fā)生制原則及時確認

　　收入收入確認的條件之一是相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，從業(yè)主入戶、業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂合同開始日，物業(yè)所發(fā)生的服務就生效了，業(yè)主就應該支付物業(yè)費，所以，物業(yè)公司應該及時確認收入。遵循權責發(fā)生制原則，每月按合同金額確認收入，進行稅務申報，而不是按開票金額確認，現(xiàn)金交易未開票的就不確認收入。

　　(三)減少現(xiàn)金交易的比例

　　隨著POS機、支付寶、微信的普及，公司賬戶可以開通相關的關聯(lián)賬戶。盡量鼓勵業(yè)主使用POS機轉(zhuǎn)賬或者支付寶、微信等無現(xiàn)金的付款方式，無現(xiàn)金物業(yè)繳費方式既安全快捷，又避免現(xiàn)金交易出現(xiàn)的各種風險，讓物業(yè)公司的收繳工作提升了效率。特殊需要現(xiàn)金交付的，各管理處建立統(tǒng)一的收費臺賬，對現(xiàn)金實行集中的管理，收費員每天及時將收到的現(xiàn)金存入公司指定的賬戶。(四)合理的使用一定比例的勞務派遣方式使用一定比例的勞務派遣人員。首先，不需要為被派遣人員額外支付五險一金等費用，降低企業(yè)的經(jīng)營成本;其次，派遣單位與用人單位簽訂勞務派遣協(xié)議，用人單位與勞務人員只是一種有償使用關系。用人單位能歸避與派遣勞務人員在人事關系上可能出現(xiàn)的勞務糾紛。

　　(五)嚴格取消任何掛靠項目

　　我們需要關注掛靠企業(yè)承接的物業(yè)項目是否與其物業(yè)服務資質(zhì)相匹配，如果超越等級要求，有可能導致喪失對應的物業(yè)服務項目甚至受到行政處罰。國家明令禁止各種掛靠行為，各地法院在審理此類經(jīng)濟糾紛案件時，對于掛靠企業(yè)和被掛靠企業(yè)簽訂的各種合作和分包協(xié)議一般都認定為無效，所以，要終止各項掛靠合同。

　　(六)統(tǒng)一實施財務稅務的集中管理、核算制度

　　總公司必須執(zhí)行完善的稅務管理體制及內(nèi)部控制制度，實施的財務管理制度適度集中、增強總部的管控能力。分公司非獨立核算的，不能單獨開立基本賬戶，不能單獨領用發(fā)票，必須由總部統(tǒng)一納稅、統(tǒng)一申報。如果總、分公司不在一個城市，企業(yè)所得稅的申報需根據(jù)跨區(qū)經(jīng)營所得稅申報的原則進行申報，按照總公司所在國地稅核準的分配比例，總公司、分公司各自向當?shù)厮�得稅申報主管部門申報繳納。如果總、分公司在同一個城市，那么無論總、分公司是否獨立核算，均由總公司匯總申報。

　　三、財務整合的內(nèi)容和意義

　　對于企業(yè)的長期發(fā)展而言，完成并購只是前期工作，后期還需要對目標企業(yè)的財務進行整合。對并購公司介入核心管理，組建公司的內(nèi)控制度，實現(xiàn)總公司統(tǒng)一監(jiān)管的目標。

　　(一)會計人員及組織機構的整合

　　可以利用財務人員進行統(tǒng)一管理，機構和人員統(tǒng)一，明確財務人員的權限職責，建立個人績效考核制度，從組織上保證財務整合的順利進行。

　　(二)存量資產(chǎn)的整合企業(yè)資產(chǎn)整合

　　包括對優(yōu)良資產(chǎn)的合理利用及不良資產(chǎn)的處理和清理，資產(chǎn)清理是提高運營效率的重要手段，充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)在企業(yè)中發(fā)揮的作用。

　　(三)資金流量的整合

　　并購后資金需求的壓力相當大，并購后的資金管理非常重要，要滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營對資金的需求，對資金實行有效的統(tǒng)一控制和管理，實行一體化的資金運作。

　　四、結(jié)語

　　財務體系整合是指在整合過程中，對企業(yè)的財務制度體系、會計核算體系的管理和監(jiān)控，使被并購企業(yè)按并購企業(yè)的財務制度運行，財務整合保障了企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)并購的戰(zhàn)略目標。通過財務體系的整合，企業(yè)可以建立完善高效的財務金融體系，實現(xiàn)高效的一體化管理，對并購后企業(yè)經(jīng)營、投資、融資等財務活動實施有效的管理，實現(xiàn)收益最大化的目標。

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