摘要:近年來，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展為物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的生機與活力。與此同時，物業(yè)管理涉及到千家萬戶，現(xiàn)有的物業(yè)管理制度和條例仍然存在諸多不足，進而造成物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛和矛盾時有發(fā)生。為了增加物業(yè)的服務品質(zhì)并確保業(yè)主的維權依據(jù)，因此規(guī)范和健全物業(yè)管理法律法規(guī)勢在必行，當然這也是和諧社會發(fā)展下物業(yè)行業(yè)向集約化、品牌化轉(zhuǎn)變的必然動力和趨勢。

　　關鍵詞:物業(yè);管理;業(yè)主;法規(guī)

　　隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，建筑行業(yè)取得了前所未有的成就，因此房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。可以說物業(yè)配套服務水平的高低，不僅是影響小區(qū)樓房價格的重要因素，同時更關乎著千家萬戶的和諧與舒心。然而不論是媒體報道還是身邊的實際見聞，時常會出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理出現(xiàn)糾紛的現(xiàn)象，而且據(jù)調(diào)查顯示，很多業(yè)主都對所居住小區(qū)的物業(yè)管理存有怨言，甚者還會出現(xiàn)對簿公堂或走法律程序進行解決的現(xiàn)象。這說明了政府和相關部門對物業(yè)管理行業(yè)仍存在監(jiān)管不力的行為，尤其體現(xiàn)在目前的物業(yè)管理法規(guī)體系并不健全，一旦出現(xiàn)問題，實際矛盾和困難無法有效解決。為此，當?shù)卣�府應該加大力度進行調(diào)研，盡快出臺適合本地的物業(yè)管理法規(guī)或條例，通過成效的法規(guī)保障，使得廣大業(yè)主利益能夠切實維護，進而推動物業(yè)管理行業(yè)的和諧與可持續(xù)發(fā)展。

　　一、對目前我國物業(yè)管理制度現(xiàn)狀的分析

　　(一)立法層面

　　截止至今，我國在物業(yè)管理領域還沒有一部專門的法律法規(guī)，因此一旦出現(xiàn)糾紛可操作性很差。雖然有《物權法》和《物業(yè)管理條例》作為規(guī)范指導，但是前者針對性不足以及后者屬于行政法規(guī)的弊端顯露無疑。此外各地區(qū)單獨出臺的規(guī)章制度，不僅與相關法律規(guī)定沖突，而且缺乏統(tǒng)一性。

　　(二)法律制度層面

　　一方面，業(yè)主的合法利益和保護權益在法律民事主體資格的體現(xiàn)上并不充分，致使業(yè)主處于劣勢地位，尤其是業(yè)委會產(chǎn)生后，作為公民權利在監(jiān)管物業(yè)管理職責中十分被動。另一方面，物業(yè)管理服務收費機制缺乏合理性和公開性，尤其是當收費與服務質(zhì)量發(fā)生分歧時，物業(yè)法律制度的漏洞進而凸顯。

　　二、健全物業(yè)管理法規(guī)的對策及路徑

　　(一)將業(yè)主權利放在首位

　　物業(yè)管理法規(guī)的完善要本著將業(yè)主權利放在首位的原則和理念，首先選舉業(yè)主大會執(zhí)行機構，協(xié)調(diào)物業(yè)服務和糾紛處理。同時在社會管理機制中引入物業(yè)服務考評，并建立物業(yè)服務平臺綜合協(xié)調(diào)機制，各級政府還要設立專門的物業(yè)監(jiān)管機構，確保業(yè)主能夠?qū)崟r維權和訴求。

　　(二)小區(qū)車位問題

　　目前，停車難和車位不夠已經(jīng)成為了業(yè)主的老大難問題，而物業(yè)公司在車位管理中無法做到公平，同時在收費標準上還存在亂收費。因此制定涉及車位的規(guī)定十分必要。首先應該明確業(yè)主共有車位的范圍，進而開放公用的車庫和車位，并要優(yōu)先滿足業(yè)主需求。其次，臨時管理車位應征得業(yè)主的統(tǒng)一才可以出租，但不可售出，同時確保出租期限在一年之內(nèi)。(三)電梯安全問題《特種設備安全法》已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)公司是電梯安全的首要責任單位，可以說為以往電梯安全事件擦邊球掃清了障礙。簡單來講，凡是涉及小區(qū)電梯的維修、保養(yǎng)和事故都由物業(yè)全權負責。然而安全責任劃分雖然明確了，但是能否盡到責任還不止于此。一方面，還應該繼續(xù)健全開發(fā)商、維保機構與物業(yè)的關系，使電梯移交流程更加細化。另一方面，有效銜接相關電梯安全法規(guī)，使管理措施更有利于業(yè)主的自身安全和利益。(四)健全物業(yè)管理監(jiān)督機制業(yè)主要行使監(jiān)管物業(yè)的權利，進而確保自身的合法權益。由于目前物業(yè)管理并未真正立法，因此保障機制無法發(fā)揮實效�；�于此，當?shù)卣�府要積極嘗試組織相關保障制度，進而為全國統(tǒng)一性的物業(yè)立法奠定基礎。由于《物業(yè)管理條例》在解決全部物業(yè)糾紛問題上的盲點已經(jīng)十分凸顯，因此建立專項的物業(yè)管理立法體系迫在眉睫。這不僅關系著民生的穩(wěn)定與和諧，更是我國物業(yè)管理行業(yè)取得突破性發(fā)展的標志，希望《中華人民共和國物業(yè)管理法》能夠盡早出臺，以為全國各地物業(yè)立法、執(zhí)法提供核心保障�？傊�，隨著時代的發(fā)展，物業(yè)管理水平已經(jīng)取得了突破性的進展，但是在業(yè)主個性化和多元化服務需求的趨勢下，物業(yè)管理與業(yè)主之間的矛盾依然存在。眾所周知，物業(yè)的本質(zhì)在于服務，服務的品質(zhì)關乎著業(yè)主的切身利益以及物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。但就目前來講，物業(yè)管理監(jiān)管存在缺失和不足與物業(yè)法律體系的不健全有直接關聯(lián)，因此強化服務意識、打造專業(yè)化、品牌化物業(yè)機構不僅是確保城市發(fā)展的和諧力量，而且更加有助于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)劃化、持久化運行。當然完善物業(yè)法規(guī)需要不斷摸索，而且道路十分漫長，這需要政府和社會多關注物業(yè)管理的法制化建設，使物業(yè)管理全面步入正軌。

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