摘要:近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展為物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的生機(jī)與活力。與此同時(shí)，物業(yè)管理涉及到千家萬(wàn)戶，現(xiàn)有的物業(yè)管理制度和條例仍然存在諸多不足，進(jìn)而造成物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛和矛盾時(shí)有發(fā)生。為了增加物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)并確保業(yè)主的維權(quán)依據(jù)，因此規(guī)范和健全物業(yè)管理法律法規(guī)勢(shì)在必行，當(dāng)然這也是和諧社會(huì)發(fā)展下物業(yè)行業(yè)向集約化、品牌化轉(zhuǎn)變的必然動(dòng)力和趨勢(shì)。

　　關(guān)鍵詞:物業(yè);管理;業(yè)主;法規(guī)

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)取得了前所未有的成就，因此房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展�？梢哉f物業(yè)配套服務(wù)水平的高低，不僅是影響小區(qū)樓房?jī)r(jià)格的重要因素，同時(shí)更關(guān)乎著千家萬(wàn)戶的和諧與舒心。然而不論是媒體報(bào)道還是身邊的實(shí)際見聞，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理出現(xiàn)糾紛的現(xiàn)象，而且據(jù)調(diào)查顯示，很多業(yè)主都對(duì)所居住小區(qū)的物業(yè)管理存有怨言，甚者還會(huì)出現(xiàn)對(duì)簿公堂或走法律程序進(jìn)行解決的現(xiàn)象。這說明了政府和相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)仍存在監(jiān)管不力的行為，尤其體現(xiàn)在目前的物業(yè)管理法規(guī)體系并不健全，一旦出現(xiàn)問題，實(shí)際矛盾和困難無法有效解決。為此，當(dāng)?shù)卣�府�?yīng)該加大力度進(jìn)行調(diào)研，盡快出臺(tái)適合本地的物業(yè)管理法規(guī)或條例，通過成效的法規(guī)保障，使得廣大業(yè)主利益能夠切實(shí)維護(hù)，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的和諧與可持續(xù)發(fā)展。

　　一、對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理制度現(xiàn)狀的分析

　　(一)立法層面

　　截止至今，我國(guó)在物業(yè)管理領(lǐng)域還沒有一部專門的法律法規(guī)，因此一旦出現(xiàn)糾紛可操作性很差。雖然有《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為規(guī)范指導(dǎo)，但是前者針對(duì)性不足以及后者屬于行政法規(guī)的弊端顯露無疑。此外各地區(qū)單獨(dú)出臺(tái)的規(guī)章制度，不僅與相關(guān)法律規(guī)定沖突，而且缺乏統(tǒng)一性。

　　(二)法律制度層面

　　一方面，業(yè)主的合法利益和保護(hù)權(quán)益在法律民事主體資格的體現(xiàn)上并不充分，致使業(yè)主處于劣勢(shì)地位，尤其是業(yè)委會(huì)產(chǎn)生后，作為公民權(quán)利在監(jiān)管物業(yè)管理職責(zé)中十分被動(dòng)。另一方面，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制缺乏合理性和公開性，尤其是當(dāng)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量發(fā)生分歧時(shí)，物業(yè)法律制度的漏洞進(jìn)而凸顯。

　　二、健全物業(yè)管理法規(guī)的對(duì)策及路徑

　　(一)將業(yè)主權(quán)利放在首位

　　物業(yè)管理法規(guī)的完善要本著將業(yè)主權(quán)利放在首位的原則和理念，首先選舉業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)和糾紛處理。同時(shí)在社會(huì)管理機(jī)制中引入物業(yè)服務(wù)考評(píng)，并建立物業(yè)服務(wù)平臺(tái)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，各級(jí)政府還要設(shè)立專門的物業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主能夠?qū)崟r(shí)維權(quán)和訴求。

　　(二)小區(qū)車位問題

　　目前，停車難和車位不夠已經(jīng)成為了業(yè)主的老大難問題，而物業(yè)公司在車位管理中無法做到公平，同時(shí)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上還存在亂收費(fèi)。因此制定涉及車位的規(guī)定十分必要。首先應(yīng)該明確業(yè)主共有車位的范圍，進(jìn)而開放公用的車庫(kù)和車位，并要優(yōu)先滿足業(yè)主需求。其次，臨時(shí)管理車位應(yīng)征得業(yè)主的統(tǒng)一才可以出租，但不可售出，同時(shí)確保出租期限在一年之內(nèi)。(三)電梯安全問題《特種設(shè)備安全法》已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)公司是電梯安全的首要責(zé)任單位，可以說為以往電梯安全事件擦邊球掃清了障礙。簡(jiǎn)單來講，凡是涉及小區(qū)電梯的維修、保養(yǎng)和事故都由物業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)。然而安全責(zé)任劃分雖然明確了，但是能否盡到責(zé)任還不止于此。一方面，還應(yīng)該繼續(xù)健全開發(fā)商、維保機(jī)構(gòu)與物業(yè)的關(guān)系，使電梯移交流程更加細(xì)化。另一方面，有效銜接相關(guān)電梯安全法規(guī)，使管理措施更有利于業(yè)主的自身安全和利益。(四)健全物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制業(yè)主要行使監(jiān)管物業(yè)的權(quán)利，進(jìn)而確保自身的合法權(quán)益。由于目前物業(yè)管理并未真正立法，因此保障機(jī)制無法發(fā)揮實(shí)效�；�于此，當(dāng)?shù)卣�府要積極嘗試組織相關(guān)保障制度，進(jìn)而為全國(guó)統(tǒng)一性的物業(yè)立法奠定基礎(chǔ)。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》在解決全部物業(yè)糾紛問題上的盲點(diǎn)已經(jīng)十分凸顯，因此建立專項(xiàng)的物業(yè)管理立法體系迫在眉睫。這不僅關(guān)系著民生的穩(wěn)定與和諧，更是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)取得突破性發(fā)展的標(biāo)志，希望《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理法》能夠盡早出臺(tái)，以為全國(guó)各地物業(yè)立法、執(zhí)法提供核心保障�？傊�，隨著時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)管理水平已經(jīng)取得了突破性的進(jìn)展，但是在業(yè)主個(gè)性化和多元化服務(wù)需求的趨勢(shì)下，物業(yè)管理與業(yè)主之間的矛盾依然存在。眾所周知，物業(yè)的本質(zhì)在于服務(wù)，服務(wù)的品質(zhì)關(guān)乎著業(yè)主的切身利益以及物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。但就目前來講，物業(yè)管理監(jiān)管存在缺失和不足與物業(yè)法律體系的不健全有直接關(guān)聯(lián)，因此強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、打造專業(yè)化、品牌化物業(yè)機(jī)構(gòu)不僅是確保城市發(fā)展的和諧力量，而且更加有助于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)劃化、持久化運(yùn)行。當(dāng)然完善物業(yè)法規(guī)需要不斷摸索，而且道路十分漫長(zhǎng)，這需要政府和社會(huì)多關(guān)注物業(yè)管理的法制化建設(shè)，使物業(yè)管理全面步入正軌。

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