梁燕

　　(山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西太原030000)

　　摘要：培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是完善我國住房制度的重要內(nèi)容，本文總結(jié)近年來國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)研究的數(shù)量分布和內(nèi)容分類，對(duì)住房租賃的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理與評(píng)述。最后提出今后研究的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)定量和實(shí)證研究，加強(qiáng)可行性分析研究。

　　關(guān)鍵詞：住房租賃;住房市場(chǎng);研究進(jìn)展

　　1.引言

　　住房制度改革以來，我國住房租售市場(chǎng)發(fā)展不平衡，一直處于落后狀態(tài)，伴隨著國家“十三五規(guī)劃”提出以建立租購并舉的住房制度為主要方向深化住房制度改革，2017年廣州、上海等城市相繼出臺(tái)“租購?fù)瑱?quán)”建設(shè)的相關(guān)文件以促進(jìn)“租售并舉”，引發(fā)社會(huì)各界廣泛討論。本文總結(jié)近年來國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)研究的數(shù)量分布和內(nèi)容分類，對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理與評(píng)述。

　　2.住房租賃市場(chǎng)存在的問題

　　已有文獻(xiàn)關(guān)于住房租賃市場(chǎng)存在的問題從市場(chǎng)主體的角度和供需匹配的角度進(jìn)行分類研究。

　　一、從市場(chǎng)主體的角度分析我國當(dāng)前租賃市場(chǎng)存在的問題。秦虹、王艷飛等多名學(xué)者均提出現(xiàn)存租賃市場(chǎng)主要4個(gè)方面的問題亟待解決：第一，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。具體表現(xiàn)為租期不穩(wěn)定、租金調(diào)整頻率高和承租人相對(duì)出于弱勢(shì)地位，租賃權(quán)益得不到保障三個(gè)方面。第二，**服務(wù)不規(guī)范。**服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。第三，政府支持服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位。第四，缺乏法律制度的建立，承租人的權(quán)益難以收到保護(hù)。

　　二、從供需角度分析現(xiàn)存的問題。(曾國安)第一，住房租賃市場(chǎng)可利用資源為得到充分利用，即存量房的利用不充分。第二，市場(chǎng)供給的區(qū)域、戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不相匹配。第三，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)不合理。不合法的租賃市場(chǎng)規(guī)模大，專業(yè)化的經(jīng)營機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，市場(chǎng)占有率低。

　　3.住房租賃市場(chǎng)的國外經(jīng)驗(yàn)借鑒

　　成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是租購并舉的市場(chǎng)，然而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)重購輕租，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)極不平衡，市場(chǎng)發(fā)育不完善。住房市場(chǎng)包括交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和保障市場(chǎng)。我國的租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢屬于住房市場(chǎng)的“短板”，解決這個(gè)短板需要有國際視野，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)。國內(nèi)學(xué)者較多的研究了美國和德國的住房租賃市場(chǎng)，并提出促進(jìn)我國住房租賃市場(chǎng)構(gòu)建的政策建議。

　　一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的住房租賃市場(chǎng)——美國

　　⑴多元化的房源供給渠道。美國的租賃市場(chǎng)由三部分組成：一是私人和房地產(chǎn)開發(fā)商提供的市場(chǎng)化出租房;二是保障性的聯(lián)邦政府資助房;三是政府與社會(huì)資本合作、享受稅收抵免政策的租賃住房。

　�、贫愂占�勵(lì)政策。高昂的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)擁有者必須每年繳納高額的房產(chǎn)稅，稅率為1%—2.5%。增值稅免稅。這個(gè)制度允許個(gè)人的主要住宅在房屋交易時(shí)可以享受25000美元至50000美元的免收增值稅政策。折舊抵稅政策。美國的稅法規(guī)定租賃房屋的維修費(fèi)和各項(xiàng)使用維護(hù)支出可以用來抵稅。稅收抵免計(jì)劃。這是一項(xiàng)巧妙的制度安排，其本質(zhì)是通過PPP模式，政府與社會(huì)資本合作開發(fā)住房項(xiàng)目。

　�、菄�(yán)格的低收入家庭資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)不同地區(qū)家庭的平均收入水平，進(jìn)行低收入家庭的資格認(rèn)定。根據(jù)通用標(biāo)準(zhǔn)，家庭被分為適度收入家庭、低收入家庭、特別低收入家庭、極低收入家庭。后三類家庭可以申請(qǐng)保障性住房。

　�、茸夥咳�。是美國政府針對(duì)低收入家庭的最重要的貨幣化補(bǔ)貼政策。租房券項(xiàng)目向收入不高于當(dāng)?shù)仄骄�收�?0%的家庭提供住房補(bǔ)貼憑證，對(duì)當(dāng)?shù)仄骄�房租超過家庭收入30%的部分提供補(bǔ)貼。

　　(5)完善的法律體系。發(fā)達(dá)國家在住宅保障領(lǐng)域最大的共性就是建立一整套完善的法律法規(guī)體系。與住宅保障相適應(yīng)的基本立法體系，是美國住房政策的基本經(jīng)驗(yàn)。

　　二、高福利制度的住房租賃市場(chǎng)——德國

　　(1)住宅金融中的合同儲(chǔ)蓄制度。合同儲(chǔ)蓄制度是指金融機(jī)構(gòu)和買房者之間簽訂合同，買房者只要按合同規(guī)定的一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)儲(chǔ)蓄一定數(shù)量資金，就有權(quán)在未來某一時(shí)間獲得合同規(guī)定數(shù)量的買房貸款。貸款只用于購建、維修和租賃住房。

　　(2)租房補(bǔ)助政策。政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力。

　　(3)政府對(duì)租賃市場(chǎng)的嚴(yán)格管理。德國的《住房建設(shè)法》、《租金水平》、《住房租賃法》、《私人住房補(bǔ)助法》分別為社會(huì)保障性住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)呢的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

　　(4)合理穩(wěn)定的投資回報(bào)率。嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商牟取暴利的行為。

　　從美國和德國的住房租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，無一例外都涉及了監(jiān)管立法、租賃補(bǔ)貼、保障性租賃等方面。因此在我國的住房租賃市場(chǎng)構(gòu)建中也需要注重加強(qiáng)立法監(jiān)管，保障供需雙方的利益。租賃補(bǔ)貼，保障低收入者租賃住房的可操作性。提供多渠道的房源供給，滿足不同層次的住房需求。

　　4.住房租賃與房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　國內(nèi)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的研究起步較晚，這也跟我國住房市場(chǎng)租購結(jié)構(gòu)不合理、住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟有關(guān)。葉劍平和李嘉(2015)提出，加強(qiáng)制度建構(gòu)，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，由政府提供必要服務(wù)和管理是完善住房租賃市場(chǎng)、優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的必然選擇。崔裴等(2011)認(rèn)為，我國住房租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)還處于初始階段，根源在于政府對(duì)住房市場(chǎng)的培育、發(fā)展和管理上存在著重買賣、輕租賃的傾向，需要重新認(rèn)識(shí)和重視住房租賃市場(chǎng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的意義和作用。改善和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，需要從提高承租人的支付能力、誘導(dǎo)空置房屋所有人出租房屋以及實(shí)現(xiàn)政府的角色改變這三個(gè)維度展開(葉劍平、李嘉，2016)。總體上看，相對(duì)于發(fā)達(dá)國家對(duì)租賃市場(chǎng)的精細(xì)化研究，國內(nèi)這方面的研究則明顯滯后。

　　對(duì)住房市場(chǎng)租賃結(jié)構(gòu)的測(cè)度，可以從住房自有率和住房租賃市場(chǎng)比例這兩個(gè)方面進(jìn)行衡量。陳杰(2006)界定了住房私有率和住房自有率的概念區(qū)別，李宏瑾和徐爽(2009)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長水平越高、收入分配差距越大的地區(qū)，住房自有率越高。趙奉軍和鄒琳華(2012)對(duì)自有住房的影響與決定因素進(jìn)行了回顧，認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)、住房市場(chǎng)特征、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政府政策都顯著影響了住房自有率和個(gè)體的租買選擇。陳卓和陳杰(2017)提出住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展可以抑制住房?jī)r(jià)格的快速上漲，價(jià)格泡沫，使住房逐漸回歸居住的屬性，減少投機(jī)性的購房需求。

　　5.展望及結(jié)論

　　隨著商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有現(xiàn)實(shí)緊迫性，也面臨住房制度改革與調(diào)整的復(fù)雜性。關(guān)于住房租賃市場(chǎng)今后的研究重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在以下兩點(diǎn)。

　　一、加強(qiáng)定量與實(shí)證分析。我國對(duì)住房存量、租賃、空置等使用情況缺乏完善的普查和抽查制度，住房使用數(shù)據(jù)的缺失使得包括租賃住房在內(nèi)的供需關(guān)系難以被有效反映。而已有關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的研究多以定性分析為主，只有少量研究通過隨機(jī)問卷、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查方式對(duì)住房租賃市場(chǎng)的問題、現(xiàn)狀和成因進(jìn)行研究。

　　二、加強(qiáng)可行性分析。我國住房體制改革以來，國外學(xué)說和經(jīng)驗(yàn)涌入，隨著住房租賃問題和重要性的日益凸顯，住房租賃領(lǐng)域也不例外。我國在土地制度、社會(huì)保障、房地產(chǎn)發(fā)展模式等方面與國外不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)帶動(dòng)、地方財(cái)政收入等方面均發(fā)揮了重要作用。因此，在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要充分考慮國外住房租賃市場(chǎng)與制度根植的經(jīng)濟(jì)增長階段、制度環(huán)境、文化傳統(tǒng)與住房供需關(guān)系，對(duì)引入的具體政策和建議進(jìn)行可行性評(píng)估。要綜合考慮短期利益和長期利益，提出適應(yīng)我國城鎮(zhèn)住房實(shí)際的政策建議。

　　參考文獻(xiàn)

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　　[3]秦虹.大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的必要性及政策支持[J].中國房地產(chǎn),2018.

　　[4]崔裴.房地產(chǎn)出租業(yè)與房地產(chǎn)投資替代-以美國為例的實(shí)證分析[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào),2011(2)

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