淺談利用邊際利潤分析優(yōu)選規(guī)劃設計方案的方法

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摘要：在房地產開發(fā)項目的方案設計中，如何通過財務手段進行分析判斷，在項目效益最佳的前提下選擇最佳的規(guī)劃設計方案。筆者通過總結歸納自身多年來的工作經歷，進而得出一系列相關的經驗，本文從邊際利潤指標入手，總結出部分計算公式，進而針對項目自身特點進行分析、比較、優(yōu)選、并指導規(guī)劃設計，最終實現(xiàn)項目效益的優(yōu)化，其中的觀點和例證以供讀者參考。

關鍵詞：房地產開發(fā)項目、邊際利潤、容積率、平衡點

我們在進行房地產開發(fā)項目的方案研究過程中，往往會設計出多套的規(guī)劃設計方案，如何能在多種規(guī)劃設計方案中優(yōu)選最佳方案，站在財務分析的角度是否有一些規(guī)律可循，常令我深思。經過多個項目的諸多方案比較分析后，發(fā)現(xiàn)邊際利潤指標在我們做項目分析中具有重要的作用，于是利用邊際利潤的比較衍生出一系列的演算推導分析過程，通過該演算分析可提前獲知何種規(guī)劃設計方案在項目效益方面最優(yōu)，并可反過來應用于對項目規(guī)劃設計方案的指導和調整，現(xiàn)將所分析并總結的方法與大家共同分享。

首先，我們得了解一下什么是“邊際利潤”，房地產開發(fā)中所指的“邊際利潤”也稱邊際貢獻，是指房地產產品的銷售收入與相應的開發(fā)建設變動成本之間的差額。即公式：邊際利潤(M)=銷售收入(S)-變動成本(V)。反映增加銷售量所能為企業(yè)增加的收益狀況。單位邊際利潤是指銷售單價扣除單位變動成本后的差值，反映每增加一單位的銷量所帶來的利潤增量。

在房地產開發(fā)項目的效益測算中，決定項目效益的因素有銷售收入、銷售稅費、銷售成本、期間費用等。其中，銷售成本中有一部分是不隨銷售的建筑面積的變化而變化的，如項目的土地成本、期間費用等，另一部分是隨銷售的建筑面積的變化而變化的，如項目建筑成本等，建筑面積越多其建筑成本也就越多，建筑成本主要有以下幾大項：開發(fā)前期費用、政府繳費、主體建安工程成本、配套設施費等。

之后，我們還要了解一些開發(fā)項目規(guī)劃設計方案中的幾個常用的經濟技術指標，他們反映整個規(guī)劃方案的總體情況，這些經濟技術指標包括：容積率、綠地率、建筑密度、總用地面積、規(guī)劃用地面積、建筑基地面積、道路面積、建筑面積、平均層數(shù)等等。

其中的容積率指標十分重要，容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個開發(fā)項目的總建筑面積與用地面積的比率。是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，通俗地講就是一塊地能開發(fā)建設多少面積的建筑，該項指標的高低可反映出不同的建筑形式。一般而言, 各類居住用地控制性詳細規(guī)劃容積率通用大致區(qū)間為：雙拼型別墅為0.4至0.5，聯(lián)排型別墅為0.6至0.8，疊拼型別墅為0.8至1.0(3-4層)，花園洋房為1.0至1.2(4-5層)，多層住宅為1.2至2.0(6-7層)，小高層住宅為1.6至2.2(8-11層)，中高層住宅為2.2至2.8(12-18層)，高層住宅為2.8至4.5(19-33層)。

各項規(guī)劃設計方案的主要區(qū)別是方案的建筑面積，而建筑面積的變化直接影響項目的變動成本，所以在各方案比較中，要比較受建筑面積影響的銷售收入和變動成本，因此就可利用邊際利潤去分析規(guī)劃建筑方案的優(yōu)劣。因此，由以上所介紹的財務和經濟指標，我們推導出以下的計算公式：

比較方案單位邊際利潤=容積率比×原方案單位邊際利潤

平衡點單位邊際利潤=單位邊際利潤差×容積率比÷(1-容積率比)

其中：單位邊際利潤差=比較方案單位邊際利潤—原方案單位邊際利潤

容積率比=原方案容積率÷比較方案容積率

單位邊際利潤=銷售單價×(1-銷售稅費率)-單位變動成本

通過上述公式還可推導出一些衍生公式：

平衡點銷售單價=(平衡點單位邊際利潤+比較方案變動成本)÷(1—7.1%)

其中：7.1%的構成主要是房屋在銷售環(huán)節(jié)所需繳納的稅費率，其中包括營業(yè)稅率按銷售收入的5%、城市維護建設稅率按營業(yè)稅的7%、教育費附加費率按營業(yè)稅的3%、地方教育費率按營業(yè)稅的2%、土地增值稅的預征稅率按銷售收入的1.5%等。

平衡點銷售單價所反映的是在兩種不同容積率的規(guī)劃方案中在相同利潤情況下的銷售價格，當開發(fā)項目的擬定銷售價格高于平衡點銷售單價時，應采用容積率高的方案，項目利潤較高;當開發(fā)項目的擬定售價低于平衡點銷售單價時，則采用容積率低的方案，項目利潤較高。

下面用兩個例證說明其應用：

例證一，如一個項目地塊狹長，北側臨河堤或較寬的公路等，建筑設計高度多少都不涉及北側擋光的問題，在規(guī)劃設計方案中我們可以設計各類層數(shù)的樓宇。在這種情形下，要比較多種規(guī)劃設計方案在同樣利潤的前提下的銷售價格，進而與市場價格比較，尋找出等利潤但低于市場價格的方案為最佳方案。

假設就該項目地塊，比較一個都為15層的規(guī)劃方案和一個都為8層的規(guī)劃方案，15層樓的單位變動成本暫定為2300元/㎡，8層樓的單位變動成本暫定為1800元/㎡，設定其規(guī)劃的建筑基底面積相同，層高相同，假設8層樓的市場銷售單價為3800元/㎡，求在保證項目利潤額一致的前提下，15層樓的單位售價為多少?

計算過程如下：由于地塊的基底面積相同，其容積率比就是層數(shù)之比，套入上面所述公式為

容積率比=8÷15=0.533

8層方案單位邊際利潤=3800×(1-7.1%)-1800=1730.2(元/㎡)

15層方案單位邊際利潤=1730.2×0.533=922.77(元/㎡)

則15層方案在同樣的利潤情況下的銷售單價=(922.77+2300)÷(1—7.1%)=3469.08(元/㎡)

通過計算求得15層樓的單位售價在3469.08元/㎡時，兩方案的利潤總額一致。也就是說該項目如果改為規(guī)劃設計15層的話，售價在3469.08元/㎡以上時，就能保證項目的利潤總額大于或等于原規(guī)劃設計都為8層方案的利潤總額。

然后，再同時考察市場價格，分析客戶對各類層數(shù)樓房售價的市場偏好和接受程度，從而求導出更適合市場環(huán)境，更能創(chuàng)造最大效益的最佳方案。通過這樣的分析，可以比較出更適合該項目規(guī)劃的最佳方案，不僅在測算中分析出各類樓層層數(shù)規(guī)劃方案的優(yōu)劣，還可結合市場情況對項目的規(guī)劃設計開發(fā)作出正確的判斷。

例證二，如在一個項目中的各規(guī)劃設計方案都為單一層數(shù)設計方案，可以建高容積率的32層方案，也可建低容積率的18層方案�，F(xiàn)不考慮項目層數(shù)的市場接受影響，假定各建筑方案的銷售單價基本趨于一致，不受建筑層數(shù)的影響，假定都為3400元/平方米，32層樓的單位變動成本暫定為2800元/㎡,18層樓的單位變動成本暫定為2400元/㎡。假設規(guī)劃設計32層和18層的建筑密度都相同，即首層占地面積不變，不涉及建筑擋光和建筑間距問題，建筑容積率比為層數(shù)之比，由此是建18層還是建32層，需要做一比較。從表面上看好像所規(guī)劃設計的層數(shù)越高，建筑面積也就越大，似乎利潤也就越大。但事實并非如此，高層會增加銷售面積，增加收入，但同時也會增加建筑成本，同理設計多層會減少銷售面積，減少收入，同時也會減少建筑成本。在多種規(guī)劃設計方案中尋找到利潤的平衡點，從而尋找出項目開發(fā)利潤相等時的平衡點銷售單價，即可尋找出最佳的規(guī)劃設計形式。

計算過程如下：

單位邊際利潤差=2800—2400=400(元/㎡)

容積率比=18÷32=0.5625

平衡點單位邊際利潤=400×0.5625÷(1-0.5625)=514.29(元/㎡)

平衡點銷售單價=(514.29+2800)÷(1—7.1%)=3567.58(元/㎡)

該項目的單位售價在3400元/㎡，低于所求得的3567.58元/㎡的平衡點銷售單價，所以建設容積率低的方案，項目的利潤較高，所以應采取18層的方案較佳。

我們再來驗證該方法的準確性，分別取高于和低于3567.58元/㎡的兩個銷售單價3600元/㎡、3500元/㎡，進行試算如下：

假設18層規(guī)劃方案的建筑面積為18R，32層規(guī)劃方案的建筑面積為32R，

則18層規(guī)劃方案、銷售單價3500元/㎡的邊際利潤=(3500×(1—7.1%)-2400)×18R=15327R

18層規(guī)劃方案、銷售單價3567.58元/㎡的邊際利潤=(3567.58×(1—7.1%)-2400)×18R=16457R

18層規(guī)劃方案、銷售單價3600元/㎡的邊際利潤=(3600×(1—7.1%)-2400)×18R=16999R

32層規(guī)劃方案、銷售單價3500元/㎡的邊際利潤=(3500×(1—7.1%)-2800)×32R=14448R