摘要：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)中，如何通過(guò)財(cái)務(wù)手段進(jìn)行分析判斷，在項(xiàng)目效益最佳的前提下選擇最佳的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。筆者通過(guò)總結(jié)歸納自身多年來(lái)的工作經(jīng)歷，進(jìn)而得出一系列相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，本文從邊際利潤(rùn)指標(biāo)入手，總結(jié)出部分計(jì)算公式，進(jìn)而針對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行分析、比較、優(yōu)選、并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的優(yōu)化，其中的觀點(diǎn)和例證以供讀者參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、邊際利潤(rùn)、容積率、平衡點(diǎn)

我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案研究過(guò)程中，往往會(huì)設(shè)計(jì)出多套的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，如何能在多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中優(yōu)選最佳方案，站在財(cái)務(wù)分析的角度是否有一些規(guī)律可循，常令我深思。經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的諸多方案比較分析后，發(fā)現(xiàn)邊際利潤(rùn)指標(biāo)在我們做項(xiàng)目分析中具有重要的作用，于是利用邊際利潤(rùn)的比較衍生出一系列的演算推導(dǎo)分析過(guò)程，通過(guò)該演算分析可提前獲知何種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在項(xiàng)目效益方面最優(yōu)，并可反過(guò)來(lái)應(yīng)用于對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)和調(diào)整，現(xiàn)將所分析并總結(jié)的方法與大家共同分享。

首先，我們得了解一下什么是“邊際利潤(rùn)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所指的“邊際利潤(rùn)”也稱(chēng)邊際貢獻(xiàn)，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入與相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)變動(dòng)成本之間的差額。即公式：邊際利潤(rùn)(M)=銷(xiāo)售收入(S)-變動(dòng)成本(V)。反映增加銷(xiāo)售量所能為企業(yè)增加的收益狀況。單位邊際利潤(rùn)是指銷(xiāo)售單價(jià)扣除單位變動(dòng)成本后的差值，反映每增加一單位的銷(xiāo)量所帶來(lái)的利潤(rùn)增量。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益測(cè)算中，決定項(xiàng)目效益的因素有銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅費(fèi)、銷(xiāo)售成本、期間費(fèi)用等。其中，銷(xiāo)售成本中有一部分是不隨銷(xiāo)售的建筑面積的變化而變化的，如項(xiàng)目的土地成本、期間費(fèi)用等，另一部分是隨銷(xiāo)售的建筑面積的變化而變化的，如項(xiàng)目建筑成本等，建筑面積越多其建筑成本也就越多，建筑成本主要有以下幾大項(xiàng)：開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用、政府繳費(fèi)、主體建安工程成本、配套設(shè)施費(fèi)等。

之后，我們還要了解一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的幾個(gè)常用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，他們反映整個(gè)規(guī)劃方案的總體情況，這些經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括：容積率、綠地率、建筑密度、總用地面積、規(guī)劃用地面積、建筑基地面積、道路面積、建筑面積、平均層數(shù)等等。

其中的容積率指標(biāo)十分重要，容積率又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積與用地面積的比率。是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，通俗地講就是一塊地能開(kāi)發(fā)建設(shè)多少面積的建筑，該項(xiàng)指標(biāo)的高低可反映出不同的建筑形式。一般而言, 各類(lèi)居住用地控制性詳細(xì)規(guī)劃容積率通用大致區(qū)間為：雙拼型別墅為0.4至0.5，聯(lián)排型別墅為0.6至0.8，疊拼型別墅為0.8至1.0(3-4層)，花園洋房為1.0至1.2(4-5層)，多層住宅為1.2至2.0(6-7層)，小高層住宅為1.6至2.2(8-11層)，中高層住宅為2.2至2.8(12-18層)，高層住宅為2.8至4.5(19-33層)。

各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要區(qū)別是方案的建筑面積，而建筑面積的變化直接影響項(xiàng)目的變動(dòng)成本，所以在各方案比較中，要比較受建筑面積影響的銷(xiāo)售收入和變動(dòng)成本，因此就可利用邊際利潤(rùn)去分析規(guī)劃建筑方案的優(yōu)劣。因此，由以上所介紹的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，我們推導(dǎo)出以下的計(jì)算公式：

比較方案單位邊際利潤(rùn)=容積率比×原方案單位邊際利潤(rùn)

平衡點(diǎn)單位邊際利潤(rùn)=單位邊際利潤(rùn)差×容積率比÷(1-容積率比)

其中：?jiǎn)挝贿呺H利潤(rùn)差=比較方案單位邊際利潤(rùn)—原方案單位邊際利潤(rùn)

容積率比=原方案容積率÷比較方案容積率

單位邊際利潤(rùn)=銷(xiāo)售單價(jià)×(1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率)-單位變動(dòng)成本

通過(guò)上述公式還可推導(dǎo)出一些衍生公式：

平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)=(平衡點(diǎn)單位邊際利潤(rùn)+比較方案變動(dòng)成本)÷(1—7.1%)

其中：7.1%的構(gòu)成主要是房屋在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所需繳納的稅費(fèi)率，其中包括營(yíng)業(yè)稅率按銷(xiāo)售收入的5%、城市維護(hù)建設(shè)稅率按營(yíng)業(yè)稅的7%、教育費(fèi)附加費(fèi)率按營(yíng)業(yè)稅的3%、地方教育費(fèi)率按營(yíng)業(yè)稅的2%、土地增值稅的預(yù)征稅率按銷(xiāo)售收入的1.5%等。

平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)所反映的是在兩種不同容積率的規(guī)劃方案中在相同利潤(rùn)情況下的銷(xiāo)售價(jià)格，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的擬定銷(xiāo)售價(jià)格高于平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)時(shí)，應(yīng)采用容積率高的方案，項(xiàng)目利潤(rùn)較高;當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的擬定售價(jià)低于平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)時(shí)，則采用容積率低的方案，項(xiàng)目利潤(rùn)較高。

下面用兩個(gè)例證說(shuō)明其應(yīng)用：

例證一，如一個(gè)項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，北側(cè)臨河堤或較寬的公路等，建筑設(shè)計(jì)高度多少都不涉及北側(cè)擋光的問(wèn)題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中我們可以設(shè)計(jì)各類(lèi)層數(shù)的樓宇。在這種情形下，要比較多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在同樣利潤(rùn)的前提下的銷(xiāo)售價(jià)格，進(jìn)而與市場(chǎng)價(jià)格比較，尋找出等利潤(rùn)但低于市場(chǎng)價(jià)格的方案為最佳方案。

假設(shè)就該項(xiàng)目地塊，比較一個(gè)都為15層的規(guī)劃方案和一個(gè)都為8層的規(guī)劃方案，15層樓的單位變動(dòng)成本暫定為2300元/㎡，8層樓的單位變動(dòng)成本暫定為1800元/㎡，設(shè)定其規(guī)劃的建筑基底面積相同，層高相同，假設(shè)8層樓的市場(chǎng)銷(xiāo)售單價(jià)為3800元/㎡，求在保證項(xiàng)目利潤(rùn)額一致的前提下，15層樓的單位售價(jià)為多少?

計(jì)算過(guò)程如下：由于地塊的基底面積相同，其容積率比就是層數(shù)之比，套入上面所述公式為

容積率比=8÷15=0.533

8層方案單位邊際利潤(rùn)=3800×(1-7.1%)-1800=1730.2(元/㎡)

15層方案單位邊際利潤(rùn)=1730.2×0.533=922.77(元/㎡)

則15層方案在同樣的利潤(rùn)情況下的銷(xiāo)售單價(jià)=(922.77+2300)÷(1—7.1%)=3469.08(元/㎡)

通過(guò)計(jì)算求得15層樓的單位售價(jià)在3469.08元/㎡時(shí)，兩方案的利潤(rùn)總額一致。也就是說(shuō)該項(xiàng)目如果改為規(guī)劃設(shè)計(jì)15層的話(huà)，售價(jià)在3469.08元/㎡以上時(shí)，就能保證項(xiàng)目的利潤(rùn)總額大于或等于原規(guī)劃設(shè)計(jì)都為8層方案的利潤(rùn)總額。

然后，再同時(shí)考察市場(chǎng)價(jià)格，分析客戶(hù)對(duì)各類(lèi)層數(shù)樓房售價(jià)的市場(chǎng)偏好和接受程度，從而求導(dǎo)出更適合市場(chǎng)環(huán)境，更能創(chuàng)造最大效益的最佳方案。通過(guò)這樣的分析，可以比較出更適合該項(xiàng)目規(guī)劃的最佳方案，不僅在測(cè)算中分析出各類(lèi)樓層層數(shù)規(guī)劃方案的優(yōu)劣，還可結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)作出正確的判斷。

例證二，如在一個(gè)項(xiàng)目中的各規(guī)劃設(shè)計(jì)方案都為單一層數(shù)設(shè)計(jì)方案，可以建高容積率的32層方案，也可建低容積率的18層方案�，F(xiàn)不考慮項(xiàng)目層數(shù)的市場(chǎng)接受影響，假定各建筑方案的銷(xiāo)售單價(jià)基本趨于一致，不受建筑層數(shù)的影響，假定都為3400元/平方米，32層樓的單位變動(dòng)成本暫定為2800元/㎡,18層樓的單位變動(dòng)成本暫定為2400元/㎡。假設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)32層和18層的建筑密度都相同，即首層占地面積不變，不涉及建筑擋光和建筑間距問(wèn)題，建筑容積率比為層數(shù)之比，由此是建18層還是建32層，需要做一比較。從表面上看好像所規(guī)劃設(shè)計(jì)的層數(shù)越高，建筑面積也就越大，似乎利潤(rùn)也就越大。但事實(shí)并非如此，高層會(huì)增加銷(xiāo)售面積，增加收入，但同時(shí)也會(huì)增加建筑成本，同理設(shè)計(jì)多層會(huì)減少銷(xiāo)售面積，減少收入，同時(shí)也會(huì)減少建筑成本。在多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中尋找到利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，從而尋找出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相等時(shí)的平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)，即可尋找出最佳的規(guī)劃設(shè)計(jì)形式。

計(jì)算過(guò)程如下：

單位邊際利潤(rùn)差=2800—2400=400(元/㎡)

容積率比=18÷32=0.5625

平衡點(diǎn)單位邊際利潤(rùn)=400×0.5625÷(1-0.5625)=514.29(元/㎡)

平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)=(514.29+2800)÷(1—7.1%)=3567.58(元/㎡)

該項(xiàng)目的單位售價(jià)在3400元/㎡，低于所求得的3567.58元/㎡的平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)，所以建設(shè)容積率低的方案，項(xiàng)目的利潤(rùn)較高，所以應(yīng)采取18層的方案較佳。

我們?cè)賮?lái)驗(yàn)證該方法的準(zhǔn)確性，分別取高于和低于3567.58元/㎡的兩個(gè)銷(xiāo)售單價(jià)3600元/㎡、3500元/㎡，進(jìn)行試算如下：

假設(shè)18層規(guī)劃方案的建筑面積為18R，32層規(guī)劃方案的建筑面積為32R，

則18層規(guī)劃方案、銷(xiāo)售單價(jià)3500元/㎡的邊際利潤(rùn)=(3500×(1—7.1%)-2400)×18R=15327R

18層規(guī)劃方案、銷(xiāo)售單價(jià)3567.58元/㎡的邊際利潤(rùn)=(3567.58×(1—7.1%)-2400)×18R=16457R

18層規(guī)劃方案、銷(xiāo)售單價(jià)3600元/㎡的邊際利潤(rùn)=(3600×(1—7.1%)-2400)×18R=16999R

32層規(guī)劃方案、銷(xiāo)售單價(jià)3500元/㎡的邊際利潤(rùn)=(3500×(1—7.1%)-2800)×32R=14448R

32層規(guī)劃方案、銷(xiāo)售單價(jià)3567.58元/㎡的邊際利潤(rùn)=(3567.58×(1—7.1%)-2800)×32R=16457R

32層規(guī)劃方案、銷(xiāo)售單價(jià)3600元/㎡的邊際利潤(rùn)=(3600×(1—7.1%)-2800)×32R=17420R

由此可見(jiàn)，當(dāng)銷(xiāo)售單價(jià)低于3567.58元/㎡，同樣的銷(xiāo)售單價(jià)時(shí)，邊際利潤(rùn)18層的高于32層，應(yīng)選擇18層方案，當(dāng)銷(xiāo)售單價(jià)高于3567.58元/㎡，同樣的銷(xiāo)售單價(jià)時(shí)，邊際利潤(rùn)32層的高于18層，應(yīng)選擇32層方案。

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