淺談城市房屋拆遷中的房屋承租人及其補償安置
【關鍵詞】房屋;拆遷;承租人;補償安置
【內容提要】城市房屋拆遷中承租人獲得補償安置的依據并非是其與房屋所有權人之間存在合法的租賃關系，而是其對被拆遷房屋的合法占有。由于承租人占有被拆遷房屋的原因多種多樣，導致承租人享有的權利存在著較大差異。故在拆遷中應根據承租人的不同類別，確定不同的補償安置辦法，進而保護承租人及其他拆遷當事人的合法權益。
在城市房屋拆遷中，如何對被拆遷房屋承租人(以下簡稱承租人)進行補償安置一直是拆遷工作的難點之一。這是因為：其一，形成租賃關系的原因比較復雜，有因政策原因形成的，有因市場原因形成的，不同原因形成的租賃關系導致承租人的權利義務有重大差異。其二，拆遷出租房屋涉及到拆遷人、被拆遷人、承租人三方之間的權利義務，其法律關系較為復雜。其三，補償項目爭議較大，哪些補償項目屬于被拆遷人，哪些補償項目屬于承租人，相關法律并未作出明確規(guī)定，實踐中爭議較大。雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權人，但拆遷活動也會影響他們的生產、生活，給其帶來損失。同時，對住宅房屋而言，承租人往往屬于經濟實力相對較弱的群體，如果不能給予其利益強有力保護，有可能帶來嚴重的社會影響，不利于社會穩(wěn)定。因此，《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)在制度設計上側重于保護被拆遷房屋承租人的利益。在實踐中要做到充分保護承租人的合法權益，就必須準確理解承租人的概念、分類以及對各類承租人的補償安置辦法。
一、承租人的概念及分類
(一)概念
城市房屋拆遷中的承租人是指與被拆遷人具有房屋租賃關系的單位和個人，包括因私房改造退還等歷史形成的實際租用或占用被拆遷人房屋的單位和個人。
這一定義的核心是承租人對被拆遷房屋享有合法的占有使用權。換句話說，承租人是否能獲得拆遷補償安置的依據不是其與被拆遷人之間是否存在著合法的租賃合同，而是其對被拆遷房屋是否享有合法的占有使用權。從操作層面看，以承租人是否對被拆遷房屋享有合法使用權為標準要比以承租人是否與被拆遷人之間存在合法租賃關系要容易得多。首先，占有使用是一種事實狀態(tài)，容易判別。其次，若不屬合法占有使用，則由被拆遷人舉證，這樣就免除了承租人的舉證責任，有利于保護承租人的合法權益。
(二)承租人分類
為對各種形式的承租人進行補償安置打下基礎，下面以租賃房屋的權屬、用途、承租主體特征等為標準對承租人進行分類。
1、以租賃房屋的所有權性質為標準可分為公房承租人與私房承租人。公房承租又可分為直管公房承租人、自管公房承租人、房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。在私房承租人方面需要注意的是代管房屋承租人問題。
2、以租賃房屋的用途為標準可分為住房承租人與非住房承租人。
3、以租賃房屋的租金依據為標準可分為執(zhí)行政府定價房租標準的承租人及自行協商定價的承租人。
4、以形成租賃關系的原因為標準，可分為政策原因形成的承租人與市場原因形成的承租人。
5、以承租房屋人員的多寡為標準可分為單一承租人與共同承租人
6、以房屋用途變化的情況為標準可分為居改非的承租人與非改居的承租人。
二、對承租人的補償項目及補償安置方式
(一)補償項目
1、搬遷費，又稱搬遷補助費。
《拆遷條例》第三十一條第一款規(guī)定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。”如果被拆遷人與承租人就該項費用有約定的，按約定**;若無約定的，則“當房屋由房屋承租人使用時，發(fā)給房屋承租人。”
2、提前搬遷獎。
有的地方規(guī)定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎勵費。
3、臨時安置補助費(過渡費)。
《拆遷條例》第三十一條第二款規(guī)定：“在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;……”第三十二條第二款規(guī)定：“因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;……”故當承租人自行安排住處的，則應獲得相應的臨時安置補助費。
4、停業(yè)損失。
《拆遷條例》第三十三條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償�！睋�，若因拆遷造成承租人停產、停業(yè)的，則承租人有權要求獲得相應的補償。
5、添置物品的補償。
《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物�！背凶馊烁纳苹蛘咴鲈O的物品主要體現為對房屋的裝修及添置的相關設施，如承租人與被拆遷人就此項改善或者增設物品有約定的，則按約定處理;如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補償款應支付給承租人。
6、區(qū)位差價補償。
當房屋建筑面積大于土地使用面積的，區(qū)位差價補償面積按照房屋建筑面積計算;當房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位差價補償面積按照土地使用面積計算。但該項補償只限于具有福利分房性質的公有住房承租人享受，其他類型的承租人無權享受。
(二)補償安置方式
1、租賃權安置。
即由被拆遷人另行提供房源，出租給承租人，并由被拆遷人與承租人重新訂立房屋租賃合同。安置房的來源可以是被拆遷人自行提供的，也可以是拆遷人提供的�！恫疬w條例》第二十七條第二款規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”
2、貨幣安置。
即由拆遷人、被拆遷人對承租人給予貨幣補償，并解除合同，由承租人自行解決用房問題。
3、準產權安置。
有些地方在處理具有福利分房性質的公有住房承租人時，即由承租人享受購房面積等相關補償。即承租人享受了本來專屬于被拆遷人的產權調換安置的權利，但其又不完全等同于產權調換安置，是一種準產權調換安置。
4、產權安置。
這是一種特殊做法，即拆遷開始后，允許公房管理部門將符合房改條件的公房出讓給承租人，這時承租人實際上變成被拆遷人，從而有權要求貨幣安置或產權調換，而原有的房屋產權人則退出拆遷。
三、對各類承租人補償安置
(一)對直管公房承租人的補償安置
1、房改前出租的具有福利分房性質公有住房承租人的補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：
(1)租賃權安置。安置房應當在同類地區(qū)、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人。
(2)貨幣安置。在實施貨幣補償時，還是應區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人;承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。
(3)準產權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產權置換安置。
(4)產權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。
2、房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償等歸承租人。
(2)貨幣安置。
3、房改后出租的公有住房承租人。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有權要求繼續(xù)承租廉租住房，被拆遷人應當提供相應的廉租住房安置承租人。
4、代管住房承租人的補償安置。
如果租賃協議明確了代管性質的，則對其進行拆遷補償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法。如果租賃協議未明確代管性質的，則區(qū)別對待：一是按福利分房政策出租的，則按房改前出租的具有福利分房性質公有住房承租人的補償辦法執(zhí)行;二是通過市場機制出租的，則按照房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法執(zhí)行。
5、對公有非住房承租人補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
6、對變更用途的公房承租人的補償安置。
若經有權部門批準變更用途的，則按變更后的用途進行補償安置。若未經有權部門批準，屬于被拆遷人或者承租人私自改變用途的，按原用途進行補償安置。
(二)對自管公房承租人的補償安置
對自管公房各類承租人的補償安置原則上按直管公房相同類別承租人的補償安置方法執(zhí)行，但還要注意以下兩類承租人：
1、對未經批準實施非改居承租人的補償安置。
對于未經批準實施非改居的，拆遷人應按原用途進行補償安置，且不再計算停業(yè)損失。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
2、職工集體宿舍承租人的補償安置。
職工集體宿舍不同于非改居，因為其在規(guī)劃設計時就是居住用房，不存在用途變更問題;職工集體宿舍又不同于一般的住房，因為其規(guī)劃設計時是作為單位生產經營辦公的配套用房設計的，其用地性質為生產經營用地，而非住宅用地。職工集體宿舍一般由單位免費提供，居住方式有一名職工單獨(含雙職工家庭)居住也有多名職工共同居住。若單位收取了職工租金的，則承租人有權要求安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(三)對私房承租人的補償安置
1、對通過市場機制出租私房承租人的補償安置。
此類出租房屋的基本特征就是市場化，故在拆遷補償安置時要充分尊重租賃雙方的約定，根據租賃雙方租賃協議的約定劃分支付拆遷補償款，在沒有約定或約定不明的情況下應作出有利于被拆遷人的判斷。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
2、對“帶戶發(fā)還”私有住房承租人的補償安置。
對“帶戶發(fā)還”私有住房的承租人及被拆遷人進行補償安置時，若承租人與被拆遷人達成一致解除租賃協議的，則對被拆遷人進行安置;若承租人與被拆遷人不能達成一致解除租賃協議或承租人與被拆遷人就被拆遷房屋一直沒有簽定租賃協議的，則由政府房管部門對承租人按公有住房承租人實行補償安置，由拆遷人對被拆遷人按私房進行補償安置，即實施雙重安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的具體方法如下：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(3)準產權安置。
3、對國有企事業(yè)改制后私房承租人的補償安置。
此類承租人是指在改制前承租的國有企事業(yè)單位的自管公房，在改制時未剝離而整體出讓給私人，此后承租人由公房承租人變成私房承租人。對此類承租人的安置應由產權人負責，不存在政府或原國有企事業(yè)主管部門對承租人補償安置的問題，即不存在雙重安置的問題，對此類承租人的補償安置方法按照對通過市場機制出租私房承租人的補償安置辦法執(zhí)行。
4、對“居改非”私房承租人的補償安置。
對于被拆遷人將房屋用途由居住改為非居房后出租給承租人或者是房屋承租人經產權人同意將住宅房屋用于經營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照的，在拆遷時應根據其經營情況、經營年限、納稅等情況參照非居房進行評估。對此類承租人的補償安置辦法按照對通過市場機制出租私房承租人的補償安置辦法執(zhí)行，
(四)對未超過批建期限臨時建筑房屋承租人的補償安置
補償此類承租人的具體補償安置方法如下：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(五)對租賃違章建筑或超過批建期限臨時建筑的當事人的處置
由于違章建筑或超過批準期限的臨時建筑具有一定的利用價值，同樣會被用于出租，從而生產對租賃當事人的補償安置問題。根據《拆遷條例》第二十二條的規(guī)定，在拆遷中拆除違章建筑及超過批準期限的臨時建筑，均不予補償，故不論該建筑物使用人是否是善意取得違章建筑或拆除超過批準期限臨時建筑的租賃權，均不予補償安置，使用人添置的物品因拆遷受到損害的，由其自行承擔。其與出租人有爭議的，可通過民事訴訟程序予以解決。
