[摘要]隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，準不動產(chǎn)的交易愈加頻繁，其物權(quán)變動制度受到了人們的廣泛關注。準不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示是其物權(quán)行為的構(gòu)成要件，明確其方法與效力，協(xié)調(diào)變動中登記與交付的關系，對維護物權(quán)法內(nèi)部法理的統(tǒng)一，保障當事人意思自治、維護交易安全、穩(wěn)定市場秩序，都具有積極的作用。本文試從準不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的基本內(nèi)涵入手，對公示方法和效力在法律體系中的沖突及在實踐中造成的問題進行闡述，客觀評價我國準不動產(chǎn)物權(quán)變動中以登記對抗主義為原則的公示方法，并建議采取登記生效主義原則完善準不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示，以期對這項制度的理論和實踐發(fā)展提供借鑒。

　　[關鍵詞]準不動產(chǎn)物權(quán)變動公示方法效力

　　《物權(quán)法》的頒布是我國社會主義法治進程中的里程碑，自2007年實施以來，受到了各方面的普遍關注�；仡欉@兩年的適用情況，可以看到，它在保障百姓權(quán)利，協(xié)調(diào)各方利益，促進法治社會建設等方面起到了積極的推動作用。但在肯定成績的同時,不能忽視的是，由于各方面的原因，物權(quán)法在適用中的一些問題也逐步暴露出來。其中，準不動產(chǎn)物權(quán)變動中的公示方法與效力也是一個引起頗大爭議的焦點問題�！段餀�(quán)法》針對這個問題的處理，集中體現(xiàn)在第24條的規(guī)定中，即“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，并在全國人大常委會法工委編撰的《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關規(guī)定》中對此做了進一步解釋：“準不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為公示方法，但其所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般在交付時發(fā)生效力”。由此可見，該問題在法律中并未得到明確的界定，這難免會影響物權(quán)法整個體系的嚴密性，也給實踐中相關問題的解決造成一定的困擾。因此，盡快解決準不動產(chǎn)物權(quán)變動中的公示方法與效力問題，是物權(quán)法不斷完善和有效實施的關鍵步驟，具有重要的理論價值和實踐意義。

　　一、準不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的基本內(nèi)涵

　　所謂準不動產(chǎn)，是指那些流動性大、經(jīng)濟價值高，并在法律上具有不動產(chǎn)某些特征的物。我國《物權(quán)法》將船舶、航空器和機動車等納入了準不動產(chǎn)的范疇，“將傳統(tǒng)上給予土地的保護也給予了這些有價值的東西”[1]。準不動產(chǎn)物權(quán)就是權(quán)利人以這些特殊的不動產(chǎn)為特定對象享有的直接支配和排他的權(quán)利，它的變動形式包括設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。

　　公示是準不動產(chǎn)物權(quán)變動中的重要環(huán)節(jié)。它不僅使準不動產(chǎn)物權(quán)變動受到法律的承認，產(chǎn)生排他效力，具備一定的社會公信力，而且方便普通公眾及時了解新的準不動產(chǎn)物權(quán)關系的存在，防止“產(chǎn)生當事人之間的內(nèi)部關系與對第三人的外部關系不一致的情況”[2]，避免善意第三人因不知情遭受損害，從而保障社會交易的安全。目前，《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)變動公示方法主要有兩種，即不動產(chǎn)的登記和動產(chǎn)的交付，而對于準不動產(chǎn)的物權(quán)變動則采取登記對抗主義的立法模式，以登記為公示方法，但權(quán)利變動在交付時發(fā)生效力。

　　二、公示方法和效力的立法現(xiàn)狀及存在的問題

　　我國物權(quán)制度的立法是在改革開放不斷深入的過程中逐步出臺的，因此，現(xiàn)行法律關于準不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性和明確化�！段餀�(quán)法》對準不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記對抗主義的原因，主要“是中國目前在現(xiàn)實生活中，車輛、船舶非常之多，民間轉(zhuǎn)移非常頻繁，要求物權(quán)變動統(tǒng)一登記生效是不可能的，因此立法不得已采取了登記對抗主義”。[3]在這種尚不完善的環(huán)境下，準不動產(chǎn)物權(quán)變動中的公示方法與效力問題得不到切實的重視，相應的法律法規(guī)體系出現(xiàn)不少漏洞，適用中也頻頻遇到難題。

　　1、法律體系中存在的沖突

　　登記對抗主義與我國物權(quán)法接受的物權(quán)行為理論相抵觸，它是與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式相對應，未區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為，把物權(quán)與債權(quán)的屬性相混淆，不符合物權(quán)法的基本法理。因此，現(xiàn)行法律對準不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記對抗主義使得整個民法體系不統(tǒng)一，內(nèi)部容易產(chǎn)生自相矛盾的地方，不利于物權(quán)制度的建立。

　　(1)《物權(quán)法》內(nèi)部法條之間的沖突

　　《物權(quán)法》第24條規(guī)定，準不動產(chǎn)物權(quán)的登記為物權(quán)變動的對抗要件，即未經(jīng)登記的準不動產(chǎn)物權(quán)并非不成立而是不能對抗善意第三人。該條歸屬于“動產(chǎn)交付”一節(jié)，卻又以登記為公示方法，顯得前后矛盾。同時，該法第212條對動產(chǎn)質(zhì)權(quán)規(guī)定：“質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立�！弊鳛樘厥鈩赢a(chǎn)的準不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)變動時若適用該條法律，以交付作為物權(quán)變動的公示方法，與第24條“準不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為公示方法“的解釋就會產(chǎn)生沖突。另外，該法第188條也規(guī)定，以船舶、航空器和機動車等交通運輸工具抵押的，“抵押權(quán)自抵押合同生效時設立;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，抵押權(quán)是一種物權(quán)，合同生效是債權(quán)行為成立的要件，“在物權(quán)的變動中，物權(quán)變動直接來源于當事人之間獨立的物權(quán)意思，而不是債權(quán)法的意思，所以物權(quán)變動的結(jié)果不直接地受債權(quán)意思約束�！盵4]這一條款顯然違反了物權(quán)行為理論的區(qū)分原則，將準不動產(chǎn)的物權(quán)行為與債權(quán)行為混為一談，違背了《物權(quán)法》的基本理念。

　　(2)《物權(quán)法》與其它法律的沖突

　　我國現(xiàn)行特別法中對于準不動產(chǎn)的物權(quán)變動大都采用了登記對抗主義原則。比如《海商法》、《民用航空法》分別對船舶、航空器的物權(quán)變動公示方法和效力作了相應的規(guī)定。但是，我國《機動車登記辦法》卻規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)道路上行駛的機動車，應當按照本辦法的規(guī)定，經(jīng)機動車登記機構(gòu)**登記，核發(fā)機動車號牌、《機動車行駛證》和《機動車登記證書》。未領取機動車號牌和《機動車行駛證》的，不準上道路行駛�！痹擁棗l款并沒有規(guī)定機動車物權(quán)變動采取登記對抗主義，而只是規(guī)定不登記“不準上道路行駛”，說法顯得十分模糊。另外，《海商法》、《民用航空法》對船舶、航空器的抵押權(quán)變動采取登記對抗主義的規(guī)定，與《物權(quán)法》第188條規(guī)定船舶、航空器、機動車的抵押權(quán)變動自抵押合同生效時設立相沖突，在這種情況下，是適用特別法優(yōu)于一般法原則，還是要依據(jù)物權(quán)法的基本規(guī)定，是值得思考的問題。

　　2、實踐中存在的問題

　　準不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記對抗主義不僅造成法律體系上的不完整,也給實踐中的適用帶來種種難題，使得現(xiàn)實生活中發(fā)生的一些準不動產(chǎn)交易得不到法律的支持,不利于市場秩序的安全和穩(wěn)定。筆者現(xiàn)就以下幾種實踐中容易出現(xiàn)的具體情況進行探討，以此思考公示的方法與法律效力問題。

　　(1)以占有改定的方式一物二賣：甲與乙進行了某準不動產(chǎn)買賣，交易成功但未登記，賣方乙以占有改定的方式繼續(xù)占有該準不動產(chǎn)，若乙將該準不動產(chǎn)再賣給丙并**了登記，此時依據(jù)登記對抗主義，善意第三人丙成為該準不動產(chǎn)的所有權(quán)人，而甲因未登記物權(quán)喪失了物的所有權(quán)，只能請求乙返還不當?shù)美�，物�?quán)轉(zhuǎn)變成債權(quán)，甲的權(quán)利明顯受到了削弱，對甲的保護不夠充分。(2)雙方都未登記的一物二抵：甲把某準不動產(chǎn)分別抵押給乙和丙且都未進行登記，依據(jù)登記對抗主義，乙、丙的抵押權(quán)都不具有對抗彼此的效力，此時誰的抵押權(quán)更優(yōu)先，債務如何清償?shù)膯栴}，在尋找法律依據(jù)時就無從下手。(3)抵押人破產(chǎn)：某企業(yè)甲把某準不動產(chǎn)抵押給乙但未登記，若甲破產(chǎn)，未**登記的乙的抵押權(quán)是否能對抗甲企業(yè)的其它普通債權(quán)，得到優(yōu)先的受償，法律沒有明確的規(guī)定。(4)買賣以后的租賃：甲與乙進行了某準不動產(chǎn)買賣，交易成功但未登記，賣方乙向甲借用該準不動產(chǎn)并繼續(xù)占有它，若乙將該準不動產(chǎn)再出租給丙使用，未**登記的所有權(quán)人甲是否能對抗承租人丙，干預租賃，要求返還原物，法律的規(guī)定也是模棱兩可。(5)遺囑繼承的對抗效力：兒子乙在父親甲死后根據(jù)甲的遺囑繼承了甲的某準不動產(chǎn)但未**登記或進行公證，若甲生前已將該準不動產(chǎn)抵押給丙也未**登記，此時，乙的所有權(quán)能否對抗丙的抵押權(quán)，法律該方面的規(guī)定也是空白。(6)贈予的對抗效力：甲將某準不動產(chǎn)贈予給乙但未登記，之前甲已將該準不動產(chǎn)抵押給丙也未**登記，此時，乙的所有權(quán)能否對抗丙的抵押權(quán)，找不到明確的法律依據(jù)。(7)所有權(quán)保留買賣的效力：甲與乙簽訂就某準不動產(chǎn)的附期限的買賣和同，賣方甲在期限未至之時將該準不動產(chǎn)再賣給丙并**了登記，此時，在所有權(quán)保留這種物權(quán)行為受債權(quán)行為約束的情況下，未能**登記的乙的權(quán)利是否能對抗丙的所有權(quán)，法律適用又遇到了麻煩。綜上所述，準不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的方法和效力在法律規(guī)定上的矛盾，給實踐中相關問題的解決埋下了隱患。

　　三、建議采取登記生效主義原則完善公示的方法與效力

　　鑒于登記對抗主義在準不動產(chǎn)物權(quán)變動中存在的弊端，筆者建議統(tǒng)一準不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法和效力，采取登記生效主義原則，以保證準不動產(chǎn)物權(quán)變動的良好發(fā)展。

　　1、登記生效主義原則符合物權(quán)法的邏輯體系

　　登記生效主義是指物權(quán)的登記在物權(quán)變動中作為必要條件的立法體例。登記生效主義是與物權(quán)行為理論緊密相聯(lián)的，具有內(nèi)在統(tǒng)一性。采取該原則符合我國物權(quán)法的法理，明確區(qū)分了物權(quán)行為和債權(quán)行為，鞏固了物權(quán)行為的獨立性。將登記作為準不動產(chǎn)物權(quán)變動的公式方法，并以其作為物權(quán)變動發(fā)生效力的唯一依據(jù)，徹底地在私法上實現(xiàn)意思自治理論和法律行為理論的價值，“維護了法律交往的方便性和安全性”[5]，增強了物權(quán)行為的優(yōu)先效力，從整體上符合物權(quán)法的邏輯體系。

　　2、登記生效主義原則有利于將登記制度深入人心

　　登記作為準不動產(chǎn)物權(quán)變動的構(gòu)成條件和外部表征，是準不動產(chǎn)物權(quán)人的物權(quán)變動行為獲得法律承認的過程，是權(quán)利人的物權(quán)獲得法律保護的基礎。經(jīng)過登記，一方面保證準不動產(chǎn)物權(quán)的變動得以順利完成，雙方當事人借此達成交易愿望，另一方面，某一準不動產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)及內(nèi)容變得透明化，有利于清晰地向社會公示，避免不必要的糾紛。確立登記要件主義原則有利于將登記制度深入人心，使當事人深切地認識到登記對物權(quán)交易的重要作用，引導人們在交易過程中積極主動地進行登記。如果不將登記作為準不動產(chǎn)物權(quán)變動的一個形成要件，而僅僅賦予其對抗力，在目前市場經(jīng)濟尚不完善，誠信基礎還不穩(wěn)固，人們對登記制度持淡漠態(tài)度的環(huán)境下，社會責任將會大大增加，交易安全也會出現(xiàn)危機。

　　3、登記生效主義原則有利于保障交易安全

　　伴隨著社會主義市場的完善和人民生活水平的提高，商品交易日趨活躍，權(quán)利轉(zhuǎn)手非常頻繁，船舶、航空器、機動車等準不動產(chǎn)的價值越來越大，地位愈加重要，其交易對權(quán)利人的利益十分重要，一旦發(fā)生多次轉(zhuǎn)手，單憑合同或占有是難以確認準不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，也不利于理順各種財產(chǎn)關系，容易導致各種糾紛的發(fā)生。同時，由于我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟生活仍處于轉(zhuǎn)軌時期，信用體系不健全，在交易中因未**登記而發(fā)生的欺詐現(xiàn)象屢屢發(fā)生�；�于這種現(xiàn)狀，只有確立登記生效主義原則，強化登記制度，才能使物權(quán)關系變得清楚、公開，讓交易變得安全、穩(wěn)定，準不動產(chǎn)物權(quán)變動才能獲得強有力的法律保護，得以持續(xù)健康發(fā)展。

　　隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，法治建設的加強，準不動產(chǎn)物權(quán)變動制度必然會不斷健全起來。我們將繼續(xù)堅持實事求是的態(tài)度，在法理和實踐上給予這項制度高度的關注和重視，堅持登記生效主義原則，采取切實合理的公示方法，保證公示效力的發(fā)揮，逐步完善準不動產(chǎn)的法律保護制度，推動物權(quán)法的全面進步。

　　參考文獻：

　　[1]王衛(wèi)國.中國土地權(quán)利研究[M].北京:中國政法大學出版社,1997.

　　[2]陳華彬.論基于法律行為的物權(quán)變動[J].載梁彗星主編.民商法論叢.1997(6)

　　[3]孫憲忠.我國物權(quán)法中物權(quán)變動規(guī)則的法理評述[J].法學研究.2008(3).

　　[4]孫憲忠.中國物權(quán)法原理[M].北京:法律出版社,2004.

　　[5](德)迪特爾•梅迪庫斯著，邵建東譯.德國民法總論[M].北京:法律出版社，2001.

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