摘要：當(dāng)前房價上漲過快過高，國家又開始整頓房地產(chǎn)市場秩序，，地方政府也隨之出臺相應(yīng)措施，加之熱錢流向存在很大不確定性，使房地產(chǎn)市場走勢變得撲朔迷離，因此帶給行業(yè)貸款風(fēng)險的隱患也就隨之上升。本文針對此問題提出了一些控制措施及對策。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款;風(fēng)險控制;措施與對策

重視風(fēng)險就是重視銀行的未來。現(xiàn)實中商業(yè)銀行的經(jīng)營始終處在風(fēng)險包圍中，不同的風(fēng)險偏好和對風(fēng)險容忍度的大小，決定了一家商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展路徑和發(fā)展規(guī)模。風(fēng)險對于銀行來說是一把雙刃劍，它既是銀行獲利的手段，又是銀行蝕利的原因。銀行只有通過承擔(dān)風(fēng)險才能獲得收益，但風(fēng)險承擔(dān)不當(dāng)又能讓銀行陷入困境。商業(yè)銀行的風(fēng)險控制管理，一方面要防止?jié)撛陲L(fēng)險向下遷徙，轉(zhuǎn)化為實際風(fēng)險;另一方面要學(xué)會駕馭風(fēng)險，在風(fēng)險中尋找機會，避免風(fēng)險和收益的不匹配。因此，能否不斷提高風(fēng)險管理能力，能否實現(xiàn)風(fēng)險與收益之間的合理匹配，是衡量一家銀行是否優(yōu)秀的重要標(biāo)志。通過分析個人住房按揭貸款的風(fēng)險原因，并借鑒發(fā)達國家和地區(qū)成熟商業(yè)銀行的風(fēng)險管理經(jīng)驗，針對目前風(fēng)險現(xiàn)狀，提出如下風(fēng)險防范和控制對策。

一、完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)

要實現(xiàn)銀行個人住房貸款風(fēng)險的可控，必須要有完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，在銀行內(nèi)部運作體系上建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，運作有序的內(nèi)控機制。在建立內(nèi)控機制上，要嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度。在強化一級法人制度的同時，嚴(yán)格對下屬分支機構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀(jì)，經(jīng)營效益低的高風(fēng)險機構(gòu)，分行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機制的運作質(zhì)量，達到防范和化解風(fēng)險的目的。

二、建立精細、清晰、順暢、有效的貸款管理流程

為了有效應(yīng)對新形勢下的個人住房貸款風(fēng)險，保證業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展，銀行內(nèi)部貸款流程再造，就顯得尤為重要。以風(fēng)險控制為主線，通過客戶、產(chǎn)品、渠道將銀行各部門職責(zé)連接起來，實現(xiàn)由“部門銀行”到“流程銀行”的轉(zhuǎn)變，這是發(fā)達國家和地區(qū)銀行重要經(jīng)驗之一。有效的風(fēng)險管理流程要精細、清晰、順暢、有效。一是精細，流程管理設(shè)計要按照專業(yè)化、規(guī)范化、精細化的要求建立人權(quán)和事權(quán)集中的個人住房貸款按揭中心，集中“營銷、審批、發(fā)放、管理”四個環(huán)節(jié)，全過程處理個人住房貸款。二是清晰，就是指業(yè)務(wù)流程中各環(huán)節(jié)的定位清楚、職責(zé)明晰而不模糊，沒有交叉和空白地帶。每個環(huán)節(jié)，如客戶經(jīng)理、審批人員、貸后管理等職責(zé)界定清楚，報告路線和審批層級完全清晰。三是順暢，市場條線必須參與流程，提倡通過流程管理住房貸款的信用風(fēng)險，而不是通過部門管理信用風(fēng)險。流程要順利通暢，而不出現(xiàn)阻隔。四是有效，業(yè)務(wù)流程的目標(biāo)是風(fēng)險可控、效率提升。有效的風(fēng)險管理需要全程管理、全面管理、全員參與，要加強IT系統(tǒng)建設(shè)，逐步將業(yè)務(wù)流程固化在系統(tǒng)中，借助流程和系統(tǒng)管控風(fēng)險。

三、豐富和完善風(fēng)險管理工具

針對個人住房貸款各環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險點，應(yīng)完善風(fēng)險識別、計量、監(jiān)測和控制的工具、技術(shù)和IT支持，逐步構(gòu)建全面、全流程的風(fēng)險管理體系，實現(xiàn)個貸風(fēng)險管理的科學(xué)化、系統(tǒng)化、自動化和精細化。應(yīng)根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，制訂詳細的住房貸款風(fēng)險計量模型，借助計算機處理系統(tǒng)，對貸款風(fēng)險進行計量管理，設(shè)置貸款預(yù)警線，使貸前調(diào)查、貸審查中和貸后管理中的風(fēng)險度量化。個人住房貸款的主要風(fēng)險管理工具如下：

圖6.1個人住房貸款風(fēng)險管理工具示意圖

來源于銀行內(nèi)部資料

風(fēng)險管理工具分別在貸款的不同階段單獨或聯(lián)合使用。在貸款調(diào)查階段：運用申請評分模型和借款人行為評分模型，為借款人的信用風(fēng)險度進行測量，得出得出借款人信用評級。運用開發(fā)商評分模型和抵押住房評分模型，選擇出優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)樓盤，控制抵押物風(fēng)險。在貸中審查階段，運用反欺詐數(shù)據(jù)模型，甄別借款人貸款行為真實性、提供的貸款資料內(nèi)在邏輯的一致性，防止“假按揭”。同時也防范客戶經(jīng)理的道德風(fēng)險。對于合格的客戶，運用貸款定價模型給出一個合理的貸款利率。 在貸后管理階段，運用壓力測試模型和借款人行為評分模型，對抵押房產(chǎn)的價值的變動、借款人信用風(fēng)險的變化情況等影響貸款安全的因素，進行評估，做到對風(fēng)險的未雨綢繆。

四、建立完善住房抵押貸款擔(dān)保機制

政府住房擔(dān)保體系在美國較為發(fā)達，通過政府擔(dān)保，解決中低收入家庭住房問題，實現(xiàn)住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良貸款的優(yōu)勢，貸款擔(dān)保的的風(fēng)險是可控的，同時，由于政府擔(dān)保的介入，銀行可以更為放心地開展房貸業(yè)務(wù)，滿足更多的城鄉(xiāng)居民解決住房融資需求，形成良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。完善的擔(dān)保體系還應(yīng)包括商業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的參與，一方面減輕政府擔(dān)保的壓力，同時增加擔(dān)保機構(gòu)的競爭力，以提高擔(dān)保公司的服務(wù)質(zhì)量和風(fēng)險管理能力。

五、完善個人征信體系

2005年央行向國內(nèi)商業(yè)銀行開發(fā)開放了個人信用查詢系統(tǒng)。經(jīng)過近5年的不斷完善，系統(tǒng)基本收集了各商業(yè)銀行個人貸款和信用卡還款記錄，為商業(yè)銀行控制借款人信用風(fēng)險起到了很好的作用。但該系統(tǒng)對個人的信息收集還不全面，尤其對于從未與銀行發(fā)生過信貸關(guān)系的個人，信用查詢系統(tǒng)內(nèi)還是空白。我國應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，逐步將涉及個人的收入、納稅情況，個人家庭煤、氣、話費的交納信息，違法違章情況等對個人信用評級有影響的各方面因素，一并納入到系統(tǒng)中，并實時更新，成為個人參與社會活動的權(quán)威資信證明，并將曾向銀行提供虛假信息和資料，騙取貸款的借款人制作“黑名單”，納入個人征信查詢系統(tǒng)，有效解決銀行與借款人信息不對稱問題，加快推進和諧社會的誠信建設(shè)。

六、加強銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的政策指導(dǎo)和監(jiān)管

當(dāng)前，全球經(jīng)濟金融正步入后危機時期。對中國經(jīng)濟而言，2010年是進入新世紀(jì)以來最復(fù)雜的一年。當(dāng)前部分城市房價上漲過快，已引起政府的高度重視。國務(wù)院已開始整頓房地產(chǎn)市場秩序，加大對房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為的查處力度，部分地方政府也正在考慮出臺更多針對房地產(chǎn)的措施，加之熱錢流向存在很大不確定性，房地產(chǎn)市場走勢撲朔迷離，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險隱患明顯上升。針對上述情況，政府著手調(diào)控第一步驟是將住房回歸其本源屬性，意即“消費”屬性而非“投資品”，在信貸政策、土地政策、稅收政策及土地管理等方面，打出組合拳，調(diào)控樓市，最終目的是使我國住房價格穩(wěn)定在一個合理水平。

銀行監(jiān)管部門應(yīng)加強對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的政策指導(dǎo)，及時組織力量對商業(yè)銀行個人住房貸款的政策執(zhí)行情況、內(nèi)部風(fēng)險管控措施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，從快處理，引導(dǎo)各商業(yè)銀行有序開展業(yè)務(wù)，為我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的長久健康發(fā)展保駕護航。

參考文獻：

[1]胡婕,“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險與未來發(fā)展”,《中國城市金融》,2005年第10期.

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[3]中國金融年鑒.

[4]中國房地產(chǎn)年鑒.

[5]2008年中國房地產(chǎn)金融報告，中國人民銀行.

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