房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算一直以來都是稅務(wù)工作開展的重點(diǎn)與難點(diǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展以及國家稅收工作順利開展造成巨大影響。為此，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場持續(xù)變化以及房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際以及國家稅收政策，明確土地增值稅清算中各種問題，積極采取有效策略進(jìn)行完美解決，不斷提高土地增值稅清算效率，增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

　　房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算需要在國家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)下進(jìn)行，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際采用科學(xué)方法對需要繳納的增值稅稅額進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，并且在法律法規(guī)下合理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的時(shí)間、方法等，確保稅收工作順利開展。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的過程中，對于具體業(yè)務(wù)的開展進(jìn)行了明確的規(guī)定，納稅人需要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的三個(gè)條件之一才應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算[1]。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)為了不繳納或者推遲繳納土地增值稅，會(huì)采取一些消極手段，例如拖延項(xiàng)目工期、不竣工;在竣工后銷售階段保留一定比例開展產(chǎn)品等，對企業(yè)的經(jīng)營造成了很大影響，增加了法律風(fēng)險(xiǎn)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算常見問題

　　(一)土地使用權(quán)歸屬問題房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中首先要思考的問題是土地使用權(quán)歸屬問題，從而針對具體問題出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)定去對土地使用權(quán)進(jìn)行必要限制，保證土地使用權(quán)的合法性，減少不合規(guī)或者違法操作等行為的發(fā)生，確保各方利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算需要從可用土地資源少的角度出發(fā)，國家政府機(jī)構(gòu)需要對我國當(dāng)前的土地資源利用嚴(yán)峻形勢進(jìn)行深入分析，并且對采取多元化的舉措去解決當(dāng)前土地使用權(quán)歸屬問題，提高土地資源使用的合理性與科學(xué)性，提高土地資源利用率。[2]

　　(二)建筑安裝費(fèi)用問題房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)土地資源時(shí)，建筑安裝費(fèi)用比較大，占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用很大比例，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的時(shí)候，會(huì)涉及建筑安裝費(fèi)用扣除方面的為題。首先，在對預(yù)計(jì)成本進(jìn)行扣除的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)整體施工環(huán)節(jié)涉及的扣除費(fèi)用項(xiàng)目很多，例如分包項(xiàng)目、審計(jì)工作尚未徹底完成等都會(huì)影響清算。其次，原始的建筑安裝費(fèi)用票據(jù)不完善，存在票據(jù)丟失或者數(shù)據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確等問題，也會(huì)影響到清算的結(jié)果準(zhǔn)確性。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)過程金額扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)過程周期很長、資金占有量大，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用財(cái)務(wù)標(biāo)桿效應(yīng)促使企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營管理中獲得更多的融資，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及運(yùn)行發(fā)展。再加上國家實(shí)施了宏觀調(diào)控手段制約了銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，致使房地產(chǎn)企業(yè)只能自籌資金。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)過程金額扣除就需要考慮到很多問題，例如項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用需要在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中進(jìn)行分?jǐn)�，同時(shí)需要金融機(jī)構(gòu)出具相關(guān)證明去將這部分費(fèi)用及時(shí)扣除。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程

　　(一)準(zhǔn)備程序房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難點(diǎn)在于開發(fā)周期長，相關(guān)業(yè)務(wù)量大，清算資料多、內(nèi)容繁雜，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算之前做好準(zhǔn)備，采取一系列措施提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)資料及憑證的保存和管理，避免出現(xiàn)資料及憑證丟失、錯(cuò)誤等問題，同時(shí)要加強(qiáng)日常的核對與校驗(yàn)[3]。另外，在馬上進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)清算的人員需要立即著手整理并重新核查各種資料與憑證，確保土地增值稅清算工作可以順利進(jìn)行。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)收入清算房地產(chǎn)企業(yè)收入清算作為土地增值稅清算的重點(diǎn)步驟，需要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中得到的各種收入名目以及具體金額等進(jìn)行明確，包括房地產(chǎn)買賣所得、對外投資收入以及股息紅利等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)承建的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期都比較長，因此使得房地產(chǎn)收入中會(huì)涉及很多沒有銷售完成的產(chǎn)品，特別是在“營改增”政策實(shí)施并落實(shí)以后，出現(xiàn)了含稅收入與不含稅收入的審核與確認(rèn)問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)收入清算存在一定難度。

　　(三)可扣除金額項(xiàng)目審核房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算中包括了很多可以在稅前進(jìn)行扣除的項(xiàng)目，種類繁多，并且目前施行的土地增值稅相關(guān)法律規(guī)定中也對這些可扣除金額的項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致規(guī)定，例如應(yīng)用情境等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以在正常情況下合理利用這些可扣除金額項(xiàng)目進(jìn)行合理的納稅規(guī)劃，因此必須在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中可以扣除的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對照相關(guān)的憑證，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅可扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性和真實(shí)性進(jìn)行明確。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算改進(jìn)措施

　　(一)建立健全的企業(yè)內(nèi)部控制制度房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利開展，首先要立足于房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件和發(fā)展現(xiàn)狀，不斷建立健全的企業(yè)內(nèi)部控制制度，配合稅務(wù)部門完成相關(guān)的土地增值隨清算工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要完善檔案管理的控制制度，將項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的資料與憑證進(jìn)行綜合管理，確保資料完整與內(nèi)容準(zhǔn)確、真實(shí)，為今后的企業(yè)收入以及可扣除項(xiàng)目核對提供必要依據(jù)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視土地增值稅以及財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)制度的建立，一方面提高房地產(chǎn)企業(yè)收入核算內(nèi)部控制力度，為土地增值稅清算奠定基礎(chǔ)。另一方面提高稅務(wù)籌劃內(nèi)部控制建設(shè)水平，嚴(yán)格區(qū)分稅務(wù)籌劃與逃稅行為，避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的準(zhǔn)確性，國家稅務(wù)部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要從當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場角度出發(fā)，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度，使得企業(yè)內(nèi)外部信息變得對稱，促進(jìn)土地增值稅清算工作的開展。如果房地產(chǎn)企業(yè)借助復(fù)雜的業(yè)務(wù)對應(yīng)當(dāng)對外紕漏的信息進(jìn)行掩蓋，就會(huì)影響稅務(wù)部門等對房地產(chǎn)企業(yè)的有效監(jiān)管[4]。因此，國家相關(guān)部門需要全力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度建設(shè)。首先對房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容進(jìn)行明確，統(tǒng)一格式，增強(qiáng)信息可比性，有助于外部監(jiān)督。其次確保信息披露及時(shí)性，避免房地產(chǎn)企業(yè)借助延遲確認(rèn)手段去進(jìn)行逃稅，將逃稅與稅收籌劃性質(zhì)進(jìn)行混淆。

　　(三)清算時(shí)機(jī)的合理選擇房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利開展，要求房地產(chǎn)企業(yè)從自身的經(jīng)營項(xiàng)目特點(diǎn)以及發(fā)展現(xiàn)狀上入手，提前做好土地增值稅的籌劃工作，對土地增值稅的清算時(shí)間進(jìn)行合理選擇，確保與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)工作可以妥善配合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在選擇土地增值稅清算時(shí)間點(diǎn)時(shí)，需要根據(jù)不同的預(yù)征率進(jìn)行合理選擇，以此對房地產(chǎn)稅收成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算之前，要對涉及的各項(xiàng)需要納稅的稅額進(jìn)行全面且科學(xué)的對比，將一些稅額較大的項(xiàng)目進(jìn)行延緩，采取自行申請清算的辦法去及時(shí)確認(rèn)稅收成本，盡量避免企業(yè)現(xiàn)金流被稅額占用過長時(shí)間。

　　(四)優(yōu)化土地增值稅清算方式我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式是依照四級(jí)累進(jìn)稅率進(jìn)行清算的，需要對國內(nèi)及地方的稅率變化進(jìn)行實(shí)時(shí)、密切的關(guān)注，以此才能實(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)，提高房地產(chǎn)經(jīng)營收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇土地增值稅清算方式時(shí)，需要從當(dāng)前國家及地方稅收政策變化，以及土地增值稅具體要求方面入手，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收管理水平，提高環(huán)境適應(yīng)性與動(dòng)態(tài)性，進(jìn)一步提高清算效率。

　　五、結(jié)語

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對國家稅務(wù)部門，都是十分重要的工作環(huán)節(jié)，必須按照相關(guān)的法律規(guī)定有序進(jìn)行。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，實(shí)時(shí)掌握土地增值稅的相關(guān)政策及法律規(guī)定，對當(dāng)前土地增值稅清算中常見的問題進(jìn)行收集并分析，同時(shí)明確清算流程，不斷改進(jìn)清算工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的整體效率與有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]李妍.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制措施[J].納稅，2020(28).

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　　[5]高雷.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2020(6).

　　《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考》來源：《納稅》，作者：陳 劍

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