房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算一直以來都是稅務工作開展的重點與難點，對于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展以及國家稅收工作順利開展造成巨大影響。為此，在國內(nèi)經(jīng)濟市場持續(xù)變化以及房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須結合自身發(fā)展實際以及國家稅收政策，明確土地增值稅清算中各種問題，積極采取有效策略進行完美解決，不斷提高土地增值稅清算效率，增強稅務風險抵抗能力，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力，促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算需要在國家出臺的相關法律法規(guī)下進行，結合當前實際采用科學方法對需要繳納的增值稅稅額進行準確計算，并且在法律法規(guī)下合理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的時間、方法等，確保稅收工作順利開展。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的過程中，對于具體業(yè)務的開展進行了明確的規(guī)定，納稅人需要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;直接轉讓土地使用權的三個條件之一才應進行土地增值稅清算[1]。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)為了不繳納或者推遲繳納土地增值稅，會采取一些消極手段，例如拖延項目工期、不竣工;在竣工后銷售階段保留一定比例開展產(chǎn)品等，對企業(yè)的經(jīng)營造成了很大影響，增加了法律風險與稅務風險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算常見問題
(一)土地使用權歸屬問題房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中首先要思考的問題是土地使用權歸屬問題，從而針對具體問題出臺相應的法律規(guī)定去對土地使用權進行必要限制，保證土地使用權的合法性，減少不合規(guī)或者違法操作等行為的發(fā)生，確保各方利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算需要從可用土地資源少的角度出發(fā)，國家政府機構需要對我國當前的土地資源利用嚴峻形勢進行深入分析，并且對采取多元化的舉措去解決當前土地使用權歸屬問題，提高土地資源使用的合理性與科學性，提高土地資源利用率。[2]
(二)建筑安裝費用問題房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)土地資源時，建筑安裝費用比較大，占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用很大比例，因此在進行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的時候，會涉及建筑安裝費用扣除方面的為題。首先，在對預計成本進行扣除的時候，房地產(chǎn)企業(yè)整體施工環(huán)節(jié)涉及的扣除費用項目很多，例如分包項目、審計工作尚未徹底完成等都會影響清算。其次，原始的建筑安裝費用票據(jù)不完善，存在票據(jù)丟失或者數(shù)據(jù)不真實、不準確等問題，也會影響到清算的結果準確性。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)過程金額扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)過程周期很長、資金占有量大，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)會利用財務標桿效應促使企業(yè)在實際經(jīng)營管理中獲得更多的融資，確保房地產(chǎn)項目的開發(fā)以及運行發(fā)展。再加上國家實施了宏觀調(diào)控手段制約了銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，致使房地產(chǎn)企業(yè)只能自籌資金。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)過程金額扣除就需要考慮到很多問題，例如項目實施階段產(chǎn)生的財務費用需要在項目轉讓中進行分攤，同時需要金融機構出具相關證明去將這部分費用及時扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程
(一)準備程序房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難點在于開發(fā)周期長，相關業(yè)務量大，清算資料多、內(nèi)容繁雜，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算之前做好準備，采取一系列措施提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關資料及憑證的保存和管理，避免出現(xiàn)資料及憑證丟失、錯誤等問題，同時要加強日常的核對與校驗[3]。另外，在馬上進行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門負責清算的人員需要立即著手整理并重新核查各種資料與憑證，確保土地增值稅清算工作可以順利進行。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)收入清算房地產(chǎn)企業(yè)收入清算作為土地增值稅清算的重點步驟，需要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中得到的各種收入名目以及具體金額等進行明確，包括房地產(chǎn)買賣所得、對外投資收入以及股息紅利等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)承建的房地產(chǎn)項目建設周期都比較長，因此使得房地產(chǎn)收入中會涉及很多沒有銷售完成的產(chǎn)品，特別是在“營改增”政策實施并落實以后，出現(xiàn)了含稅收入與不含稅收入的審核與確認問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)收入清算存在一定難度。
(三)可扣除金額項目審核房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算中包括了很多可以在稅前進行扣除的項目，種類繁多，并且目前施行的土地增值稅相關法律規(guī)定中也對這些可扣除金額的項目進行了細致規(guī)定，例如應用情境等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以在正常情況下合理利用這些可扣除金額項目進行合理的納稅規(guī)劃，因此必須在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中可以扣除的項目進行嚴格審查，對照相關的憑證，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅可扣除項目的準確性和真實性進行明確。
四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算改進措施
(一)建立健全的企業(yè)內(nèi)部控制制度房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利開展，首先要立足于房地產(chǎn)企業(yè)自身條件和發(fā)展現(xiàn)狀，不斷建立健全的企業(yè)內(nèi)部控制制度，配合稅務部門完成相關的土地增值隨清算工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要完善檔案管理的控制制度，將項目建設過程中產(chǎn)生的資料與憑證進行綜合管理，確保資料完整與內(nèi)容準確、真實，為今后的企業(yè)收入以及可扣除項目核對提供必要依據(jù)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視土地增值稅以及財務內(nèi)控建設制度的建立，一方面提高房地產(chǎn)企業(yè)收入核算內(nèi)部控制力度，為土地增值稅清算奠定基礎。另一方面提高稅務籌劃內(nèi)部控制建設水平，嚴格區(qū)分稅務籌劃與逃稅行為，避免出現(xiàn)稅務風險及法律風險。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度為了進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的準確性，國家稅務部門等監(jiān)管機構需要從當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場角度出發(fā)，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度，使得企業(yè)內(nèi)外部信息變得對稱，促進土地增值稅清算工作的開展。如果房地產(chǎn)企業(yè)借助復雜的業(yè)務對應當對外紕漏的信息進行掩蓋，就會影響稅務部門等對房地產(chǎn)企業(yè)的有效監(jiān)管[4]。因此，國家相關部門需要全力推進房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度建設。首先對房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容進行明確，統(tǒng)一格式，增強信息可比性，有助于外部監(jiān)督。其次確保信息披露及時性，避免房地產(chǎn)企業(yè)借助延遲確認手段去進行逃稅，將逃稅與稅收籌劃性質進行混淆。
(三)清算時機的合理選擇房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利開展，要求房地產(chǎn)企業(yè)從自身的經(jīng)營項目特點以及發(fā)展現(xiàn)狀上入手，提前做好土地增值稅的籌劃工作，對土地增值稅的清算時間進行合理選擇，確保與土地增值稅清算有關的各項工作可以妥善配合，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在選擇土地增值稅清算時間點時，需要根據(jù)不同的預征率進行合理選擇，以此對房地產(chǎn)稅收成本進行嚴格控制。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算之前，要對涉及的各項需要納稅的稅額進行全面且科學的對比，將一些稅額較大的項目進行延緩，采取自行申請清算的辦法去及時確認稅收成本，盡量避免企業(yè)現(xiàn)金流被稅額占用過長時間。
(四)優(yōu)化土地增值稅清算方式我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式是依照四級累進稅率進行清算的，需要對國內(nèi)及地方的稅率變化進行實時、密切的關注，以此才能實時調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品售價，提高房地產(chǎn)經(jīng)營收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇土地增值稅清算方式時，需要從當前國家及地方稅收政策變化，以及土地增值稅具體要求方面入手，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收管理水平，提高環(huán)境適應性與動態(tài)性，進一步提高清算效率。
五、結語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對國家稅務部門，都是十分重要的工作環(huán)節(jié)，必須按照相關的法律規(guī)定有序進行。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，實時掌握土地增值稅的相關政策及法律規(guī)定，對當前土地增值稅清算中常見的問題進行收集并分析，同時明確清算流程，不斷改進清算工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的整體效率與有效性，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻
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[5]高雷.關于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2020(6).
《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考》來源：《納稅》，作者：陳 劍
