摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)進(jìn)行了分析，針對(duì)中國(guó)的國(guó)情，研究了集中融資的策略，指出只有多渠道拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的手段，才能有效地降低銀行負(fù)載，保證國(guó)家經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)安全地運(yùn)行。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險(xiǎn)；投資；融資
　　　　0引言
　　房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的引擎，是先導(dǎo)型行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接間接的影響著我們的實(shí)體、虛擬經(jīng)濟(jì)的很多層面。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)有著典型的資本密集型特點(diǎn)，一般項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模大、周期較長(zhǎng)，回籠資金速度受市場(chǎng)影響很大。資金是經(jīng)濟(jì)實(shí)體的血脈，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說，更肩負(fù)造血功能，資金就成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。尤其是某些地產(chǎn)項(xiàng)目，比如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是很難通過滾動(dòng)開發(fā)的模式回收資金，資金壓力相對(duì)比更大。由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，全球的金融環(huán)境不容樂觀。這時(shí)我們的融資環(huán)境和融資渠道也變得更加復(fù)雜，需要各個(gè)房地產(chǎn)公司應(yīng)該深入研究融資方式、融資速度、融資策略等因素，確保房地產(chǎn)企業(yè)融資保持著寬廣的通道，以充裕的資金應(yīng)對(duì)危機(jī)義，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。
　　1當(dāng)前房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，對(duì)資金需求極大，房地產(chǎn)融資尤其重要。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)融資方式的選擇多種多樣。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過國(guó)家預(yù)算、國(guó)內(nèi)貸款、債券、外資與外商直接投資、自籌資金和其他資金來源獲得，具體有自有資金、預(yù)收帳款、銀行貸款、房地產(chǎn)債券、上市融資、房地產(chǎn)信托融資、房地產(chǎn)基金、利用外資、合資或合作等方式。而銀行信貸資金仍然是是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要來源，企業(yè)其他資金來源主要是定金及預(yù)收款，這主要來自于銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
　　比較單一的形式不利于形成多種信用鏈條，不利于降低、分散或化解金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其是對(duì)于銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)有較壞的影響。這就需要積極拓展融資渠道，通過更安全的融資策略降低銀行資產(chǎn)負(fù)債，而降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額，同時(shí)也為更多的資金創(chuàng)造投資渠道，響應(yīng)國(guó)家增加財(cái)產(chǎn)性收入的策略。
　　2具體的融資策略
　　任何一種融資的策略，不可能是適用于所有的房地產(chǎn)商，不同的房地產(chǎn)商，根據(jù)它的規(guī)模、它的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，應(yīng)該采取適合自己的靈活的融資方式。下面對(duì)若干融資策略進(jìn)行討論，并且討論它們的適用特點(diǎn)。
　　2.1進(jìn)行合作融資
　　資金、土地、人才被認(rèn)為是地產(chǎn)企業(yè)的核心資源，公司應(yīng)該尋求進(jìn)入那些它們的資源能夠產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的贏利性最高的市場(chǎng)。對(duì)于中小地產(chǎn)企業(yè)來講，它們較弱的市場(chǎng)地位更決定了其融資渠道的困難。那么，不同的房地產(chǎn)公司采取合作的方式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資源互補(bǔ)，可以取得良好的效果。這主要包括如下的幾個(gè)方面：合并、兼并、收購(gòu)。合并指兩個(gè)或更多企業(yè)組合在一起，原有所有企業(yè)都不以法律實(shí)體形式存在，而建立一個(gè)新的公司。如將A公司與B公司合并成為C公司。兼并指兩個(gè)或更多企業(yè)組合在一起，其中一個(gè)企業(yè)保持其原有名稱，而其他企業(yè)不再以法律實(shí)體形式存在。收購(gòu)指一個(gè)企業(yè)以購(gòu)買全部或部分股票(或稱為股份收購(gòu))的方式購(gòu)買了另一企業(yè)的全部或部分所有權(quán)，或者以購(gòu)買全部或部分資產(chǎn)(或稱資產(chǎn)收購(gòu))的方式購(gòu)買另一企業(yè)的全部或部分所有權(quán)。兼并特點(diǎn)是與目標(biāo)企業(yè)管理者直接談判，或以交換股票的方式進(jìn)行購(gòu)買；目標(biāo)企業(yè)董事會(huì)的認(rèn)可通常發(fā)生在兼并出價(jià)獲得目標(biāo)企業(yè)所有者認(rèn)同之前。收購(gòu)的目標(biāo)是獲得對(duì)目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)，目標(biāo)企業(yè)的法人地位并不消失。這種方式，相對(duì)弱勢(shì)一方獲得了發(fā)展的資金，另一方獲得了發(fā)展的資源，是一種較好的方式。
　　2.2依法進(jìn)行信托融資
　　信托是指信托投資公司向不特定的社會(huì)投資者募集到信托資金以后，通過向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金增大開發(fā)商自有資金或者收購(gòu)開發(fā)商的部分股權(quán)，相關(guān)當(dāng)事人約定在一定時(shí)間，按約定價(jià)格(溢價(jià)部分為信托投資收益)回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。簡(jiǎn)單的說，就是由信托投資公司持有房地產(chǎn)開發(fā)商的部分股權(quán)，開發(fā)商承諾在一定的期限(比如兩年)后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)的一種信托結(jié)構(gòu)。長(zhǎng)期以來我國(guó)信托行業(yè)一直陷于經(jīng)營(yíng)定位不明、管理職能不清、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)混亂、行業(yè)信譽(yù)低下的局面。《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》(2007年1月23日，銀監(jiān)會(huì)頒布了新的《信托公司管理辦法》代替原《信托投資公司管理辦法》)和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的實(shí)行，為中國(guó)信托業(yè)再次迎來了發(fā)展的春天，為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的法制基礎(chǔ)。信托融資方式具有更加良好的適應(yīng)性，符合國(guó)家金融創(chuàng)新的要求，為各種房地產(chǎn)公司提供了一個(gè)良好的融資渠道。
　　2.3加強(qiáng)股權(quán)債券等融資方式
　　除了信托以外，直接融資還有股權(quán)和債券等。目前我國(guó)直接融資所占比例仍然較小。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到上市要求要求：目前我國(guó)約有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3萬余家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅百家左右，比例非常小。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。另外由于國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格，在過去七八年間，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重一直不大甚至呈下降趨勢(shì)。債券融資僅占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金的極小一部分。在發(fā)達(dá)國(guó)家，股權(quán)融資其實(shí)所占比例較小，更多的是以公司債的形式出現(xiàn)的。所以完成好上市治理，積極提高股息分紅的比例，提高投資者信心，應(yīng)用股權(quán)和債券的手段，降低傳統(tǒng)以銀行借貸為主的風(fēng)險(xiǎn)，是符合國(guó)家政策的。
　　3總結(jié)
　　從國(guó)家管理層面，應(yīng)該積極地探討引進(jìn)各種金融創(chuàng)新，富金融產(chǎn)品，促進(jìn)證券市場(chǎng)的發(fā)展，降低房地產(chǎn)抵押貸款的籌資成本，另一方面刺激有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而從企業(yè)自身的層面講，應(yīng)該積極探索多種融資的模式，學(xué)習(xí)西方的一些經(jīng)驗(yàn)，使得資金的鏈條有效地支持企業(yè)運(yùn)作。只有保障企業(yè)的資金安全，才能穩(wěn)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定才能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的發(fā)展。
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