連鎖企業(yè)店鋪建設(shè)投資管理
Cost control of store construction
for Chains Corporation
裘嘉菁
摘要：
針對連鎖企業(yè)店鋪建設(shè)投資的主要特點(diǎn)，即工程外觀、規(guī)模及內(nèi)部裝飾、布
局的相似性和一致性，探討通過建立統(tǒng)一的概算控制指標(biāo)以及進(jìn)行結(jié)構(gòu)性造價(jià)分析，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)連鎖店鋪的造價(jià)控制。利用該方法對某新店鋪的實(shí)際案例的分析和應(yīng)用證實(shí)，該方法不僅提高工作效率，適應(yīng)了連鎖店鋪快節(jié)奏的發(fā)展速度，而且表明：有效的投資造價(jià)指標(biāo)必須動(dòng)態(tài)調(diào)整并建立在企業(yè)不斷積累的數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)資料之上。

關(guān)鍵詞：工程建設(shè)投資管理 連鎖企業(yè)店鋪造價(jià)控制 概算控制指標(biāo)

一． 概述：
作為零售業(yè)的第三次革命，連鎖經(jīng)營這種企業(yè)經(jīng)營和組織形式，自20世紀(jì)80年代中期進(jìn)入我國以來，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，己經(jīng)被廣泛的應(yīng)用于零售業(yè)、餐飲業(yè)等眾多行業(yè)[1]。為保持并提高企業(yè)的競爭力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，提高投資回報(bào)率，盡快回收成本，除了與其主業(yè)相關(guān)的經(jīng)營成本等因素外，管理與控制好大量連鎖店鋪的工程投資是保證其管理總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素之一。
連鎖店鋪建設(shè)工程投資管理的核心是工程造價(jià)的全過程控制：即如何在大量連鎖店鋪的營建投資的決策布局階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目承包階段和實(shí)施階段把建設(shè)工程投資的發(fā)生盡力控制在前期的投資概算額內(nèi)[2]。
工程造價(jià)在控制投資方面的作用非常明顯。工程造價(jià)是通過多次性預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。每一次預(yù)估的過程就是對造價(jià)的控制過程；而每一次估算對下一次估算又都是對造價(jià)嚴(yán)格的控制，具體講，每一次估算都不能超過前一次估算的一定幅度。這種控制是在投資者財(cái)務(wù)能力的限度內(nèi)為取得既定的投資效益所必需的。建設(shè)工程造價(jià)對投資的控制，除了利用制定各類定額、標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，對建設(shè)工程造價(jià)的計(jì)算依據(jù)進(jìn)行控制外，還需要在市場經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的作用下，通過嚴(yán)格的造價(jià)控制作用形成投資的內(nèi)部約束機(jī)制。
工程造價(jià)的有效控制就是要用投資估算價(jià)控制設(shè)計(jì)方案的選擇和初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)；用概算造價(jià)控制技術(shù)設(shè)計(jì)和修正概算造價(jià)；用概算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算造價(jià)。而工程造價(jià)的合理控制就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段，合理準(zhǔn)確地確定投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算造價(jià)結(jié)算價(jià)。
造價(jià)的管理的工作就是用科學(xué)管理的方法，控制所有可控部分的造價(jià)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力,取得較好的投資效益和社會(huì)效益[3]。
連鎖企業(yè)隨著店鋪數(shù)量與日俱增，在宏觀上需要把控好企業(yè)總投資額，完成企業(yè)總目標(biāo)；微觀上要控制好工程項(xiàng)目各層次的造價(jià)。工程預(yù)結(jié)算的審核編制又是一項(xiàng)很繁瑣而又很細(xì)致的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)工作，但在實(shí)際工作中，由于人員和時(shí)間的有限性，要保質(zhì)保量完成每一個(gè)店鋪的建設(shè)費(fèi)用控制而不致失控，必須提高管理水平。所以需要建立一套造價(jià)控制內(nèi)控方法以提高工作效率以及盡可能嚴(yán)格控制工程造價(jià)。
二．連鎖店鋪工程建設(shè)的特點(diǎn)：
通過對連鎖店鋪工程建設(shè)的分析總結(jié)，發(fā)現(xiàn)其一般具有以下的主要特征：
1．設(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)一化：連鎖企業(yè)為樹立其品牌形象，吸引顧客，其連鎖店鋪往往具有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格。
2.裝修規(guī)模、面積的一致化：根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)，大部分店鋪的規(guī)模、面積范圍基本一致。
3.材料采購的標(biāo)準(zhǔn)化：裝修標(biāo)準(zhǔn)的基本統(tǒng)一，使得裝修材料的使用也趨于統(tǒng)一。
4.報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)的規(guī)律化：基于以上的統(tǒng)一性，所以報(bào)價(jià)也具有一定的相似性。
三．連鎖店鋪工程建設(shè)造價(jià)控制方法：
針對以上連鎖店鋪的許多一致性和相似性，我們可以有以下造價(jià)控制方法的設(shè)想：
1. 建立概算控制指標(biāo)——標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)，并設(shè)定概預(yù)算控制百分比（如：不大于10%）。
2．將新店鋪平方米造價(jià)與控制指標(biāo)比較，并找出超標(biāo)的項(xiàng)目。
3. 分析各超標(biāo)項(xiàng)目的差異原因。
4. 根據(jù)不同的差異原因?yàn)閯?dòng)態(tài)調(diào)整概算控制指標(biāo)提供數(shù)據(jù)積累。
四．造價(jià)控制方法的具體步驟：
1． 搜集近期一定數(shù)量的已完工結(jié)算的店鋪，分別按照300-350平米，350-400平米，400-450平米等不同面積，采集結(jié)算數(shù)據(jù)加以統(tǒng)計(jì)，得出概算控制指標(biāo)——大類標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)。（大類：裝修、機(jī)電、空調(diào)）
2. 在新店鋪審核時(shí)，與適用面積（如318平米，套用300-350平米）的大類標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)一一比對，得出超標(biāo)（設(shè)定為10%）的大類。
3. 將概算控制指標(biāo)中大類標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)中的項(xiàng)目類別作進(jìn)一步細(xì)化的結(jié)構(gòu)性分類，得出細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)。
4. 將新店鋪超標(biāo)的大類分成細(xì)項(xiàng)，與細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)再逐一比對，最終找到細(xì)分超額的項(xiàng)目。
5. 對這些找到的細(xì)分超額的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審查，找出超標(biāo)原因。
6．針對超標(biāo)原因，及時(shí)動(dòng)態(tài)地更新概算控制指標(biāo)。

五．實(shí)例分析：
下面就設(shè)想的造價(jià)指標(biāo)控制方法做具體的案例介紹：
1. 建立概算造價(jià)控制指標(biāo)：
現(xiàn)以300-350平米舉例，采集一年50家樣本店鋪數(shù)據(jù)①，通過計(jì)算得出店鋪的大類平均平方米單價(jià)，作為初級概算控制指標(biāo)：（表一）

 

 

 

 

 

 

 

 

3．將300-350平米大類標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)中的項(xiàng)目類別進(jìn)一步細(xì)化分類，得出細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)平方米單價(jià)（注：空調(diào)通風(fēng)工程不分細(xì)項(xiàng)）。（表三）

 

 

 

 

4．再將新店鋪超標(biāo)大項(xiàng)的細(xì)分平方米單價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分平方米單價(jià)一一比對，搜集出超標(biāo)10%的細(xì)項(xiàng)，分別是天花、墻面和電氣線路。（表四）

 

 

5．差異原因分析
對找出的天花、墻面和電氣線路這些超標(biāo)細(xì)項(xiàng)，以及對空調(diào)大類進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，找出超標(biāo)的原因：
1）天花：主要原因是該新店鋪設(shè)計(jì)師采用新的設(shè)計(jì)元素鋁方管吊頂，使得造價(jià)大幅提高。另有小部分原因是合理差異。
2）墻面：經(jīng)過核算，發(fā)現(xiàn)原因是承包方工作量高估。
3）電氣線路：店鋪功能分區(qū)發(fā)生改變，導(dǎo)致線路回路增加，電線數(shù)量發(fā)生變化。
4）空調(diào)：原房產(chǎn)結(jié)構(gòu)中舊風(fēng)管進(jìn)行移位接駁并為此增加新風(fēng)管，故增加投資。

6．根據(jù)不同的差異原因，對概算控制指標(biāo)進(jìn)行更新修正
例如：根據(jù)以上分析結(jié)果，吊頂今后的設(shè)計(jì)趨勢將選用鋁方管 ，那么我們就可以用動(dòng)態(tài)修正指標(biāo)法修正相應(yīng)的細(xì)分概算控制指標(biāo)，將原先吊頂用木隔柵55元/平米，調(diào)整為鋁方管100元/平米，用以下公式調(diào)整：
設(shè)計(jì)變化修正概算控制指標(biāo)（元/㎡）=J+Q1*P1-Q2*P2
式中:J——原概算控制指標(biāo)；
Q1——概算控制指標(biāo)中換入材料的工程量（每平米消耗量）；
Q2——概算控制指標(biāo)中換出材料的工程量（每平米消耗量）；
P1——換入材料結(jié)構(gòu)的綜合單價(jià)；
P2——換出材料的綜合單價(jià)
即：347（選用300-350平米中天花平方米單價(jià)）+100-55= 392元
六．討論：
通過以上實(shí)例的分析歸納表明，利用動(dòng)態(tài)造價(jià)指標(biāo)的方法，既實(shí)現(xiàn)了企業(yè)對連鎖店鋪的造價(jià)全過程控制，也為企業(yè)長期的工程造價(jià)管理工作提供以下幾方面的幫助和積累：
1. 通過龐大的店鋪數(shù)據(jù)結(jié)算采集，一一歸類，能建立動(dòng)態(tài)、細(xì)化的造價(jià)控制指
標(biāo)。
2. 該指標(biāo)能用來指導(dǎo)新店的投資，它能快速找出新店與指標(biāo)差異較大部分，進(jìn)
行重點(diǎn)審核，提高工作效率，適應(yīng)連鎖店鋪快節(jié)奏的發(fā)展速度。
3．查明新店超標(biāo)項(xiàng)目（也可平時(shí)搜集負(fù)差額部分）超標(biāo)的原因，并對原因進(jìn)行
進(jìn)一步歸類分析，不僅能為連鎖店鋪前期工程設(shè)計(jì)方案的投資決策提供測算依據(jù)，還能及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整投資概算標(biāo)
當(dāng)然，以上的概算控制指標(biāo)目前尚不能涵蓋連鎖店鋪所有的項(xiàng)目投資，例如對于結(jié)構(gòu)加固工程和部分土建工程，由于受房屋原結(jié)構(gòu)的影響，每家店鋪都不盡相同，這些投資的管理還有待于今后繼續(xù)探討
由于工程項(xiàng)目建設(shè)過程是一個(gè)周期長、投入大的生產(chǎn)過程。建設(shè)者受時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)包括科學(xué)和技術(shù)條件等等的限制，各項(xiàng)建設(shè)工程在建設(shè)期都會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)料的變化因素，如工程設(shè)備、材料價(jià)格變化、國家利率調(diào)整、不可抗力出現(xiàn)或因承包方、發(fā)包方原因等，必然會(huì)引起建設(shè)工程投資的變動(dòng)。所以，建設(shè)工程投資在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)都需隨時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤、調(diào)整，直至決算后，才能形成建設(shè)工程投資。

 

備注：
① 基于商業(yè)考慮，原始數(shù)據(jù)已做技術(shù)調(diào)整，但并不影響案例分析過程與結(jié)論。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王吉方，連鎖經(jīng)營管理教程 [M] ．中國經(jīng)濟(jì)出版社，2004.12
[2] 劉伊生，工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與法規(guī) [M]．中國計(jì)劃出版社，2006.4：8～9
[3] 陸海平，建筑工程預(yù)算 [M] ．上�？茖W(xué)普及出版社，1998.9： 18～19
 

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