淺析房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的造價(jià)管理
馬 梅
摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，工程造價(jià)人員在施工階段的造價(jià)管理中起著舉足輕重的作用，本文重點(diǎn)就施工階段的造價(jià)管理展開較詳細(xì)的論述。
關(guān)鍵詞：施工階段、造價(jià)管理、工程簽證、造價(jià)咨詢、竣工結(jié)算
大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，即涵蓋項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段、銷售階段乃至項(xiàng)目后期管理階段。房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程中的造價(jià)控制對(duì)項(xiàng)目節(jié)約成本，減少投資起關(guān)鍵作用，但是這階段成本控制主要集中在決策層面。后期階段的成本控制，工程造價(jià)人員在其中所起的作用也較少。房地產(chǎn)開發(fā)的中期--施工階段，成本控制方法單一，但是對(duì)從事造價(jià)人員的成本控制水平要求較高。所以本文主要從施工階段房地產(chǎn)開發(fā)過程來探討造價(jià)管理。
施工階段是造價(jià)管理的重要階段，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入施工階段后，項(xiàng)目造價(jià)管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的具體實(shí)施。由于在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項(xiàng)目的建設(shè)成本，所以施工階段的主要任務(wù)是控制項(xiàng)目的額外支出，即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生。由于開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位以及其他因素的影響，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中施工的實(shí)際情況與工程招投標(biāo)時(shí)所設(shè)想的情況往往有一定程度的改變，導(dǎo)致工程變更時(shí)有發(fā)生，從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增加或施工工序的改變。這些都將直接導(dǎo)致工程造價(jià)的增加，控制變更是這一時(shí)期開發(fā)商的主要工作，因?yàn)檫@直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終造價(jià)。如果有變更的情況出現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)該盡快地分析變更產(chǎn)生的原因及其影響，及時(shí)合理地做好變更的控制工作。如何對(duì)變更進(jìn)行有效的控制，可以考慮以下幾個(gè)方面：
一、有效控制工程變更從圖紙會(huì)審開始
在投標(biāo)完成并確定總承包方后，會(huì)由開發(fā)商牽頭，各參與施工的單位參加設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審會(huì)議。雖然，此次圖紙會(huì)審是招投標(biāo)完成后進(jìn)行的，大多數(shù)問題的解決會(huì)增加工程造價(jià)，但是能夠在正式施工前解決，可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。減少后期工程索賠的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的人為失誤導(dǎo)致的工程索賠。作為開發(fā)商一方的工程造價(jià)管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對(duì)照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動(dòng)權(quán)掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中。
二、施工階段的造價(jià)管理必須兼顧工程進(jìn)度
工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、投資、進(jìn)度三大要素組成的矛盾統(tǒng)一體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)因素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的就是投資和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將投資與進(jìn)度掛鉤，因?yàn)槌�施工方引起的工期延誤，都會(huì)因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為工程成本的增加。嚴(yán)格控制好合同工期，也就保證了工程成本的可控性。在簽訂合同時(shí)首先要確定一個(gè)合理的施工工期，既要兼顧科學(xué)性、又要兼顧經(jīng)濟(jì)性，雖然時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較強(qiáng)烈，尤其是商業(yè)地段的房地產(chǎn)，差一個(gè)月就會(huì)導(dǎo)致利潤相差懸殊，但不能沒有在沒有科學(xué)計(jì)劃、科學(xué)調(diào)度、充足資金的保證下一味的搶工期忽略自然規(guī)律的作用，這樣做只會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)的后期失控，也會(huì)間接地影響工程質(zhì)量，為今后的維修管理埋下隱患。因房地產(chǎn)企業(yè)引起延誤工期，造成鋼材水泥等建材價(jià)格上漲，超過合同規(guī)定上限的房地產(chǎn)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的施工索賠。因此有了一個(gè)科學(xué)合理的合同工期后，在施工階段就要嚴(yán)格的制定工程進(jìn)度計(jì)劃，合理安排施工，定期檢查實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。獎(jiǎng)懲分明，確保實(shí)際完工工期與合同工期大體一致，只有這樣工程造價(jià)才是可以控制的。
三、委托造價(jià)咨詢單位進(jìn)行工程造價(jià)控制
隨著社會(huì)分工不斷專業(yè)細(xì)化，市場造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展、完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托一家資質(zhì)、信譽(yù)良好，有技術(shù)實(shí)力的造價(jià)咨詢單位進(jìn)行跟蹤審計(jì)。跟蹤審計(jì)對(duì)工程成本控制起著非常積極地作用，跟蹤審計(jì)的作用主要有以下幾個(gè)方面：
1. 檢查項(xiàng)目概算的執(zhí)行情況。檢查有無超出批準(zhǔn)概算范圍投資和不按概算批準(zhǔn)的規(guī)定購置自用固定資產(chǎn)，擠占或虛列工程成本等問題；
2. 檢查工程設(shè)計(jì)變更、施工現(xiàn)場簽證手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時(shí)、完整、真實(shí)；
3. 加強(qiáng)設(shè)備、材料價(jià)格控制，尤其要對(duì)建設(shè)單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設(shè)備、材料的價(jià)格進(jìn)行檢查，防止從中加價(jià)；
4. 對(duì)已購設(shè)備、材料因故不能使用的，要分析原因，分清責(zé)任，并督促建設(shè)單位及時(shí)處理，避免造成更大的損失。
四、工程簽證管理是造價(jià)管理的重心
工程簽證是工程合同價(jià)款調(diào)整的重要依據(jù)之一，對(duì)于一個(gè)具體工程項(xiàng)目而言，要杜絕工程變更幾乎是不可能的，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，建設(shè)單位力圖讓工程變更規(guī)模盡可能小以利于控制投資規(guī)模，施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補(bǔ)償，在工程實(shí)踐中，工程簽證存在以下問題：
如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類，使工程簽證更加合理；
在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，忽略中標(biāo)后可能出現(xiàn)的工程變更問題，沒有考慮工程變更帶來的風(fēng)險(xiǎn)；
工程實(shí)施過程中，如何嚴(yán)格履行合同，使工程簽證有據(jù)可查，有法可依；
在變更工程造價(jià)中，如何防止開發(fā)商和施工單位對(duì)工程簽證理解發(fā)生分歧；
怎樣使工程簽證同時(shí)具備合理性、可計(jì)量性和時(shí)效性。
現(xiàn)場簽證要符合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如果違背了技術(shù)要求、不符合國家的工程量計(jì)算規(guī)則或不符合國家定額的內(nèi)容，既使簽證程序符合規(guī)定，也同樣是不合理的。可計(jì)量性是指文字表達(dá)清楚，可以最終轉(zhuǎn)化成清單計(jì)價(jià)格式或套用定額能夠準(zhǔn)確計(jì)量，并與實(shí)際情況相符。否則很容易引起糾紛，有的簽證僅表達(dá)變更的工程內(nèi)容，沒有記錄變更的工程量，或者沒有準(zhǔn)確表達(dá)無法計(jì)量，或者表述不到位，使結(jié)算雙方產(chǎn)生不同的理解，這都將會(huì)給竣工結(jié)算留下了漏洞，引起不必要的糾紛。
五、強(qiáng)化結(jié)算管理，把好審核關(guān)
房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算真實(shí)的反映整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的實(shí)際造價(jià)，從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理的能力。要想及時(shí)辦好工程竣工結(jié)算必須及時(shí)收集、整理資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證資料等。這些資料的收集和取證還必須注意其有效性，如設(shè)計(jì)變更通知書必須由原設(shè)計(jì)人員簽名及設(shè)計(jì)單位相關(guān)印鑒，現(xiàn)場監(jiān)理的簽證必須有施工單位工地負(fù)責(zé)人的簽章并征得設(shè)計(jì)人員的認(rèn)可等。房地產(chǎn)開發(fā)商要高度重視工程結(jié)算工作，提高結(jié)算管理水平，要制定明確的時(shí)間要求和考核機(jī)制，保證工程及時(shí)結(jié)算，工程結(jié)算要按照國家有關(guān)政策和規(guī)定，實(shí)事求是地進(jìn)行編制。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅(jiān)持按合同辦事。對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，嚴(yán)格把好價(jià)款審核這最后一關(guān)。對(duì)于未按圖紙要求完成的工程量及未按規(guī)定執(zhí)行的工程簽證一律核減費(fèi)用，凡合同條款未明確包含的費(fèi)用、屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)包含的費(fèi)用、未按合同條款履行的違約等一律核減費(fèi)用。只有嚴(yán)格把好項(xiàng)目每個(gè)合同的工程結(jié)算工作，編制正規(guī)的結(jié)算報(bào)告，才能為工程項(xiàng)目的整體竣工決算打下良好的基礎(chǔ)，避免開發(fā)企業(yè)利益受到損壞。
房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的造價(jià)管理從本質(zhì)上說是對(duì)施工合同實(shí)施的具體管理。只有做好以上幾個(gè)方面的工作，施工合同的科學(xué)管理才能得以實(shí)現(xiàn)，才會(huì)給企業(yè)帶來實(shí)實(shí)在在的效益。此階段的造價(jià)管理工作直接關(guān)系到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制的成敗以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤高低，我們應(yīng)高度重視此階段的工程造價(jià)管理。利用科學(xué)的管理手段，前人積累的工作管理經(jīng)驗(yàn)，通過積極創(chuàng)新的思維方式，使得施工階段的工程造價(jià)管理走向一個(gè)新臺(tái)階。

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