淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制
主艷國(guó)
摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作開發(fā)需要經(jīng)過從土地規(guī)劃，投資決策、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)施工到竣工驗(yàn)等一系列過程。而這一過程中的重要一點(diǎn)就是如何搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體綜合盈利。所以加強(qiáng)建立完善成本控制管理措施和制度是控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效方法。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 管理制度 有效方法
房地產(chǎn)在開發(fā)過程中包含著各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用支出，像土地、房屋、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施以及代建工程等這些項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用有可能包括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補(bǔ)償費(fèi)用、工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用以及各種不可預(yù)見的直接間接費(fèi)用等等。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。當(dāng)前隨著我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施的逐步推行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，面對(duì)著可以爭(zhēng)取的土地成本越來越高，同時(shí)人工以及材料費(fèi)用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大。因而，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理有效地成本控制勢(shì)在必行。
本文將詳細(xì)探討開發(fā)成本控制當(dāng)前存在的問題，并提出相關(guān)完善的對(duì)策措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分四個(gè)部分：一是立項(xiàng)決策策劃部分；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)部分；三是建設(shè)施工部分；四是綜合保修服務(wù)部分�？傊�在這一系列的過程中，以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。下面要講下房地產(chǎn)開發(fā)主要部分的成本控制：
一、 工程立項(xiàng)決策的成本控制。
新項(xiàng)目立項(xiàng)決策前期，要定好全面部署控制成本計(jì)劃和立項(xiàng)工程決策的全面準(zhǔn)備。并能準(zhǔn)確，盡量避免在下一步中工作規(guī)劃施工中出現(xiàn)較大的成本失誤。應(yīng)須制定提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，加強(qiáng)項(xiàng)目施工前的審核工作。全面評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)、合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，考慮總工程造價(jià)。為開展下一步的工作成本控制提供參考依據(jù)和總綱目標(biāo)。立項(xiàng)決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)部分的成本控制。
研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本，影響工程造價(jià)的程度約65%，其中包括（計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本）。規(guī)劃設(shè)計(jì)部分最好是由集團(tuán)內(nèi)部自行完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)總前提工作。對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過公開招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，并制定可行的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)）、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），并由集團(tuán)內(nèi)部組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員，監(jiān)理人員組成論證小組對(duì)選擇的設(shè)計(jì)單位定好的設(shè)計(jì)方案。（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)），進(jìn)行論證。每一過程都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制成本的設(shè)計(jì)。
三、建設(shè)施工部分的工程造價(jià)控制。
施工部分是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本控制最重要的一個(gè)部分。這一部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開工到竣工后交付使用為止。所投入的資金量最大。其中土地的（置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用）土建、監(jiān)理、審計(jì)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等各種設(shè)備費(fèi)用，也包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。及竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體成本內(nèi)容。具體的可分為以下小部分：
1、對(duì)主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大部門人員成立聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等。同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。
2，建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。自購(gòu)工程材料及設(shè)備。甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，或是采用自行招投標(biāo)采購(gòu)或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購(gòu)。 在保證安全和質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位。
3，施工過程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證。現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)�，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。
4、保證工程進(jìn)度。建立制定 工程進(jìn)度條款，工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序**： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)賬。工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。
5，項(xiàng)目施工基礎(chǔ)成本，應(yīng)建立健全建筑施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量，出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。另外施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。

四，竣工結(jié)算交付部分的工程成本控制。
每一個(gè)單項(xiàng)工程項(xiàng)目竣工時(shí)應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收。工程項(xiàng)目交工時(shí)，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確規(guī)定施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。再是嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交工程”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些不必要的簽證等，嚴(yán)格核實(shí)工程量、投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格。在結(jié)算工程基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。認(rèn)真審查、復(fù)核、防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。
五，項(xiàng)目完工后的后期綜合保修和管理成本。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后期，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等管理費(fèi)用，推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。 定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)。從而降低單位管理費(fèi)用水平。也應(yīng)采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。銷售開盤應(yīng)盡快越好，制定銷售策略，及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售；實(shí)行銷售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度，促進(jìn)銷售收入的快速實(shí)現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時(shí)回收。財(cái)務(wù)稅務(wù)部門，進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
六，結(jié)語(yǔ)。
總之房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合的復(fù)雜的工程，但這個(gè)系統(tǒng)的工程中，如何控制好成本費(fèi)用、降低成本費(fèi)用開發(fā)。是每個(gè)開發(fā)商的前提要求。每一個(gè)過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)。都關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成本體系。所以，要熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)各種政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素、提高成本控制的預(yù)見性，降低成本費(fèi)用的途徑。 正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用。
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于26號(hào)晚完稿

 

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