淺析如何在當(dāng)前局面下推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又快又好發(fā)展
李曉明
序言
在當(dāng)下的社會(huì)中，人們現(xiàn)在談?wù)撟疃嗟脑掝}莫過(guò)于金融危機(jī)，走在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最前沿的各國(guó)金融機(jī)構(gòu)，是最早觸摸到這次金融寒流到來(lái)的，可憐的是他們還沒(méi)有來(lái)得及感覺(jué)冰雪的味道，就已經(jīng)完全失去了知覺(jué)。當(dāng)世界都在恐慌著如何去面對(duì)的時(shí)候，這股寒流又從虛擬經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，代表著各國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)體的各類企業(yè)已經(jīng)在寒風(fēng)中被凍得渾身發(fā)紫，危在旦夕。整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)在這次災(zāi)難面前將何去何從，無(wú)論是專家學(xué)者還是領(lǐng)袖百姓，人們的表情除了茫然更是無(wú)奈。
此次1929年以來(lái)最大的一次金融危機(jī)誘發(fā)于美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)次貸危機(jī)，再穿越美國(guó)的金融體系屏障通過(guò)各商業(yè)銀行蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而給美國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)造成實(shí)質(zhì)性的重創(chuàng)，而次貸危機(jī)爆發(fā)的根源則是以美國(guó)為代表的資產(chǎn)膨脹型過(guò)度消費(fèi)所產(chǎn)生。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，這次危機(jī)在本質(zhì)上是對(duì)全球經(jīng)濟(jì)模式失衡的一次大調(diào)整。而造成此次全球金融危機(jī)的房地產(chǎn)行業(yè)更難逃其難。論文網(wǎng)，職稱論文網(wǎng)，發(fā)表論文
面臨形勢(shì)
作為一名房地產(chǎn)的從業(yè)人員，我們深感此次金融危機(jī)所帶給整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重后果。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，并且我國(guó)的城市化改革還處于一個(gè)起步階段，各地區(qū)的城市改造剛剛興起，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該還存在著較大的空間。其實(shí)我國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求一直都是存在的，但由于2006、2007年各地房地產(chǎn)價(jià)格的飆漲，使得老百姓們?cè)诜績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力下開(kāi)始進(jìn)行非理性的瘋狂搶購(gòu)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種很強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)。而這種強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)勢(shì)必又會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格起到推波助瀾的作用，由于百姓越來(lái)越無(wú)法承受這樣高昂的房?jī)r(jià)，從而使整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一種“仇恨”心理。
另一方面，由于高房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生高利潤(rùn)，而使得各類金融機(jī)構(gòu)及實(shí)體或個(gè)人都對(duì)這塊“蛋糕”產(chǎn)生了濃厚的興趣，從而大舉進(jìn)入。而這種盲目的進(jìn)入又造成了房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)專業(yè)性的混亂，各種問(wèn)題的出現(xiàn)就會(huì)使得人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵觸情緒更加強(qiáng)烈。于是，在國(guó)家大力倡導(dǎo)建立和諧社會(huì)的背景下，社會(huì)各界專家學(xué)者及各種媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需求大肆喧染，擠壓房地產(chǎn)泡沫成了當(dāng)時(shí)社會(huì)話題的主流。于是，各種政策相繼出臺(tái)，“招招緊逼，步步致命”，密密麻麻的象冰雹一樣鋪天蓋地砸了下來(lái)。隨著中央及地方各項(xiàng)調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，使得各開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)道路步履蹣跚，雖然房地產(chǎn)價(jià)格也受到了一些控制，但并沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上得到解決。
正在大家都在猜測(cè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何取向的時(shí)候，從2008年上半年，作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人物的萬(wàn)科卻突然在全國(guó)開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)。此舉一出，社會(huì)各界反響強(qiáng)烈，說(shuō)法不一，但大量的客戶搶購(gòu)及資金的迅速回流卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。而正在其他開(kāi)發(fā)商猶豫不絕，舉棋不定的時(shí)候，美國(guó)的次貸危機(jī)又突然給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一記重拳，也就是這一拳，徹底將我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擊倒。由于此次危機(jī)不僅使整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金供應(yīng)鏈徹底斷裂，更主要的是讓市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心徹底粉碎。隨著各開(kāi)發(fā)商的大幅度降價(jià)、促銷、停盤、退地等狀況的出現(xiàn)，人們更加捂緊了自已原本已越來(lái)越癟的錢包。開(kāi)發(fā)量銳減，成交量萎縮、銷售價(jià)格下滑已經(jīng)勢(shì)不可擋，人們都在等待著開(kāi)發(fā)商一次又一次的降低。而到底降到什么價(jià)位才可以去購(gòu)買，現(xiàn)在可能連人們自已都不清楚。曾經(jīng)無(wú)比繁榮的景象已經(jīng)成為過(guò)眼云煙。
剖析
從代表美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“兩房”被政府接管，到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡不振，一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的萎靡必將引發(fā)其他相關(guān)各行業(yè)的衰退，由此而形成了一個(gè)金融災(zāi)難的“放大器”。面對(duì)如此規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國(guó)政府也不得不開(kāi)始了全方位的措救。其實(shí)大家從此次金融危機(jī)爆發(fā)的根源中可以看出，它的出現(xiàn)并不是偶然，而是一種必然。任何事物的發(fā)展都有其自身的特點(diǎn)及其特有的規(guī)律性，人類文明的每一次劃時(shí)代的進(jìn)步與變遷不也都是在各種危難中產(chǎn)生的嗎？不是在戰(zhàn)爭(zhēng)中改變，就是在災(zāi)難后升華。自然界歷來(lái)的生存之道就是弱肉強(qiáng)食，適者生存。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將在這次金融危機(jī)下進(jìn)行一次徹底的洗牌。那些資質(zhì)低，實(shí)力弱，專業(yè)性差的公司必將為他們的盲從付出高昂的學(xué)費(fèi)，而實(shí)力強(qiáng)大，信譽(yù)優(yōu)良的公司也一定會(huì)通過(guò)這次危機(jī)而變得更加強(qiáng)大。整個(gè)行業(yè)的操作模式也將因?yàn)榇舜谓鹑陲L(fēng)暴而變得更加進(jìn)步、更加合理。
所以說(shuō)，危機(jī)的產(chǎn)生其實(shí)并不可怕，只是要看我們用什么思維去面對(duì)。如果對(duì)我們個(gè)人的生活來(lái)說(shuō)，可能是一種災(zāi)難，畢竟它對(duì)我們的生活帶來(lái)了很多的負(fù)面影響；但要是從整個(gè)人類社會(huì)進(jìn)步的角度來(lái)看，這也未必是件壞事，還可能是一個(gè)機(jī)會(huì)，畢竟人類需要進(jìn)步，社會(huì)需要發(fā)展。
其實(shí)，作為黃河三角洲新興石油工業(yè)城市，東營(yíng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，雖然東營(yíng)市的經(jīng)濟(jì)水平一直處于山東省前列，但其房?jī)r(jià)在省內(nèi)卻處于中等，也就是說(shuō)東營(yíng)的房?jī)r(jià)較為真實(shí)的反映出了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，加之近些年成本的上漲，使得本來(lái)就不高的房?jī)r(jià)基本不存在泡沫，與上海等大城市相比，東營(yíng)房?jī)r(jià)可下調(diào)的空間很小，甚至基本沒(méi)有。只是由于受到全國(guó)大氣候的影響，在看到北京等大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅下跌后，很多油城居民也錯(cuò)誤的認(rèn)為東營(yíng)的房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)下降，于是持幣觀望，等待房?jī)r(jià)下降成為很多人的選擇。
在目前的情況下，由于受到全球性金融危機(jī)的影響，全國(guó)的房市雖然仍舊是持續(xù)低迷，但隨著天氣的逐漸轉(zhuǎn)暖和銷售旺季的到來(lái)，東營(yíng)的房市回暖趨勢(shì)已經(jīng)是不可避免，而且這種趨勢(shì)會(huì)在將來(lái)的時(shí)間里不斷的加強(qiáng)和擴(kuò)展。
對(duì)策
在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下，政府該如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，也保障人民的利益，成為大家激烈爭(zhēng)論的話題。
1.救市不如救制造業(yè)。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任林江教授認(rèn)為，要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，救樓市不如救制造業(yè)。“這時(shí)候如果救樓市，之前宏觀調(diào)控的努力等于白費(fèi)，很可能讓通脹重現(xiàn)。”林江認(rèn)為，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是正道，比如可以出臺(tái)扶持中小型企業(yè)的財(cái)稅政策。
2.政府應(yīng)穩(wěn)市而非救市。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌反對(duì)“救市”說(shuō)法，他認(rèn)為中國(guó)樓市不存在“救”的問(wèn)題，而是要“穩(wěn)市”、“暖市”。他表示，中央政策出臺(tái)，主要是出于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的考慮，降低交易成本，希望能夠穩(wěn)定交易量，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。
廣州市社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗也同意此觀點(diǎn)。他表示，政府主要意圖在于，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響都很大。在世界經(jīng)濟(jì)因金融海嘯影響走向低迷的過(guò)程中，政府希望房地產(chǎn)行業(yè)這輛馬車的車輪能夠重新動(dòng)起來(lái)。
3.繼續(xù)保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
談錦釗認(rèn)為福利分房并不可取。他表示，對(duì)沒(méi)有享受到福利分房的中低收入者來(lái)說(shuō)，即便房?jī)r(jià)再降2000元，他們還是買不起。他們的需求不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成大的沖擊。要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”理想，市場(chǎng)并不能解決一切。因而，政府推進(jìn)保障性住房的步伐應(yīng)該繼續(xù)前進(jìn)，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
4. 降價(jià)才是硬道理。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，新政對(duì)目前深圳整體樓市的影響需要繼續(xù)觀察，預(yù)計(jì)深圳樓市不會(huì)立即轉(zhuǎn)暖。深圳樓市的主力需求是中低收入者，非深戶籍的深圳居民80%是無(wú)自住房者，且大部分都是中低收入者。2008年9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，達(dá)到3.373萬(wàn)元/平方米，其中最重要的原因是“降價(jià)了”，全市商品住宅銷售均價(jià)回落到了12431元/平方米。
5.呼吁銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)松綁。
SOHO中國(guó)的潘石屹呼吁銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)松綁。銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款基本全面停止了，只收不貸。這種極端做法，有可能把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的危險(xiǎn)。給開(kāi)發(fā)商貸款和給購(gòu)房者按揭貸款相比，按揭貸款對(duì)銀行的安全性更高一些，購(gòu)房者相當(dāng)于兼職信貸員，中間多了一層風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)。但開(kāi)發(fā)貸款也不能“一刀切”地不放。希望銀行能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對(duì)待，給房地產(chǎn)的金融政策松綁。
面臨的矛盾
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾分析
針對(duì)次貸危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院辦公廳、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局、建設(shè)部、國(guó)土資源部、地方政府等國(guó)家機(jī)關(guān)紛紛制定相應(yīng)政策來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢(shì)，總結(jié)主要救市政策有以下6類：1）土地相關(guān)政策；2）房屋保障相關(guān)政策；3）交易相關(guān)政策；4）金融、稅收相關(guān)政策；5）法律、法規(guī)相關(guān)政策；6）財(cái)政相關(guān)政策。
這6類政策對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有著舉足輕重的作用。然而，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾來(lái)看，卻并沒(méi)有根本解決。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，目前不敢降價(jià)的原因有如下4條。
（1）潛規(guī)則：房地產(chǎn)界也有潛規(guī)則，那就是參考同區(qū)域、同檔次樓盤定價(jià)，誰(shuí)也不會(huì)輕易降價(jià)“離群”太大。
（2）自救：開(kāi)發(fā)商可以推出少量特價(jià)房來(lái)試探消費(fèi)者，待市場(chǎng)平穩(wěn)后，再一點(diǎn)一點(diǎn)提高房?jī)r(jià)，從而自救。
（3）代價(jià)：如若降價(jià)，前期高價(jià)購(gòu)房者必將控告開(kāi)發(fā)商。無(wú)論勝負(fù)，開(kāi)發(fā)商必將承受長(zhǎng)期官司，極度影響公司品牌價(jià)值。
（4）難言之隱：房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，開(kāi)發(fā)商瘋狂圈地，吸納土地的價(jià)格過(guò)高，此時(shí)如若降價(jià)則蒙受巨額損失；如若不降又無(wú)法及時(shí)資金回籠，從而導(dǎo)致進(jìn)退兩難的局面。
2、就購(gòu)房者人而言，目前持幣待觀的主要原因有如下7條。
（1）國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊導(dǎo)致部分企業(yè)及個(gè)人受損，控制奢侈性消費(fèi)是明智選擇。（2）針對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)心理預(yù)期過(guò)高。（3）投機(jī)炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞。（4）房地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀將延續(xù)。（5）建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產(chǎn)成本大幅縮水。 （6）銀行拍賣房屋增多，購(gòu)房者低價(jià)淘到滿意住房成為可能。（7）為了應(yīng)對(duì)日趨嚴(yán)重的次貸危機(jī)，政策力度將逐漸加大，購(gòu)房人預(yù)期將從新政中得益。
政策建議
1.加大政策宣傳。政府應(yīng)該宣傳救房市不是救房企的觀念。告訴老百姓房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)，救房市就是救經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，就會(huì)工業(yè)不興，失業(yè)驟增，民族不振。
2.指導(dǎo)房?jī)r(jià)。針對(duì)開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的情況，地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房?jī)r(jià)。按平米價(jià)格，對(duì)低價(jià)房減免稅費(fèi)或貼現(xiàn)補(bǔ)償；對(duì)高價(jià)房追加稅費(fèi)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信息披露制度。市場(chǎng)只有更多的認(rèn)知才能更大效用地合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間應(yīng)加強(qiáng)了解。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在季報(bào)中加入空置率、建筑面積、銷售面積等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。
4.放寬第二套住房。放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房條件，他們?cè)谫?gòu)新房前并不會(huì)賣舊房；購(gòu)第二套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于第一套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)，若限制二套房很有可能走美國(guó)次貸危機(jī)的老路。
5.政策宜一步到位。反復(fù)增加的政策力度只會(huì)帶給市場(chǎng)更為濃厚的觀望氣氛。在此關(guān)頭，適用重招狠招，一步到位，讓購(gòu)房者排除疑慮。
6.妥善安置企業(yè)裁員。目前就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整在所難免，不排除房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模裁員的可能性。為了社會(huì)和諧發(fā)展，政府應(yīng)盡早采取措施以保障失業(yè)人員生活、再就業(yè)。
7.調(diào)整土地政策。原有的土地政策導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的攀高，也可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為了后期成本而無(wú)法保質(zhì)保量。建議土地拍賣不僅根據(jù)價(jià)格，還要根據(jù)評(píng)定的開(kāi)發(fā)商實(shí)力，但應(yīng)避免暗箱操作。
8.調(diào)整土地出讓金的征收方式。現(xiàn)有土地出讓金的征收方式對(duì)房?jī)r(jià)的攀升及房地產(chǎn)商的資金壓力都有較大的影響，建議適當(dāng)?shù)卣{(diào)整征收方式。
本次外部的金融危機(jī)還沒(méi)有見(jiàn)底，還沒(méi)有人知道到底對(duì)全球乃至我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)影響的程度有多深，房地產(chǎn)行業(yè)還有部分人對(duì)政府的救市存在盲目樂(lè)觀。但是政府已經(jīng)加大了住房保障的投入，相信這也是“救市”的重要舉措，這個(gè)投入可以極大地拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，進(jìn)而保持GDP的增長(zhǎng)，但是對(duì)商品房房?jī)r(jià)的回調(diào)會(huì)“袖手旁觀”；其次房地產(chǎn)市場(chǎng)化多年的發(fā)展表明，政府的政策影響持續(xù)下降，在巨大的市場(chǎng)面前，政策越來(lái)越顯示出力不從心。因此更多的是要知道整個(gè)金融危機(jī)影響到的投資人的信心，進(jìn)而影響到的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
從中國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期的發(fā)展是持續(xù)健康穩(wěn)定的，但是眼下短期的調(diào)整已經(jīng)在所難免，如何堅(jiān)持到房地產(chǎn)市場(chǎng)的“春天”就是整個(gè)行業(yè)企業(yè)需要認(rèn)真面對(duì)的了�？梢哉f(shuō)外部金融危機(jī)對(duì)整個(gè)行業(yè)的價(jià)值觀、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等影響深遠(yuǎn)。

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