關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價控制的
分析探討
青島和達置業(yè)有限公司 楊海燕
青島世奧投資發(fā)展有限公司 劉鵬
泛海建設(shè)集團青島有限公司 鄧效蔚
山東 青島 266100
內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)的工程造價控制越來越重要。就房地產(chǎn)開發(fā)各階段工程造價的控制分析如下。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 造價 控制 ,項目管理,經(jīng)濟論文
目前國內(nèi)建設(shè)投資主體多元化，房地產(chǎn)市場異�；钴S，在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)越來越重要的份額，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的工程造價控制也越來越受到重視。長期以來，人們習(xí)慣于把造價控制放在建設(shè)實施階段，其實，造價控制貫穿于工程項目建設(shè)的各個階段。項目造價控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能取得成效。
一、決策階段工程造價的控制
1、保證項目決策的正確性，它是工程造價合理性的前提。項目決策正確，意味著對項目建設(shè)作出科學(xué)的決斷，優(yōu)選出最佳投資行動方案，達到資源的合理配置，這樣才能合理的估計和計算工程造價，并且在實施最優(yōu)投資方案過程中，有效的控制工程造價。
2、項目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)。工程造價的計價與控制貫穿于項目建設(shè)全過程，但決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對該項目的工程造價有重大影響，特別是建設(shè)標準的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高。
3、項目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程造價的控制效果。投資決策過程，是一個有淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同。
二、設(shè)計階段工程造價的控制
設(shè)計階段是建設(shè)項目造價控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程費用中所占比例不大，一般只占建安造價的1.5％～2％，但對工程造價的影響可達75％以上。合理科學(xué)的設(shè)計可降低工程造價10％以上。但在工程設(shè)計中，不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從而影響了項目造價的有效控制。因此，設(shè)計階段對項目造價的影響是極其重要的。
1、對方案進行優(yōu)化設(shè)計
一是按可行性研究上的要求進行設(shè)計，力求做到技術(shù)上先進，功能上滿足需要，經(jīng)濟上合理，安全可靠，而要做到這點。最主要是和采用主要的方法就是采用設(shè)計招投標，綜合評定設(shè)計方案優(yōu)劣。
二是設(shè)立專門的審查部門對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙進行全面的審查，防止設(shè)計粗糙。同時由審查部門牽頭組織工程、造價、前期、銷售等相關(guān)部門反復(fù)論證，多角度分析，不斷深化設(shè)計方案。
2、開展限額設(shè)計以有效控制造價
積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易被突破。
當前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。
3、采用合同措施有效控制造價
針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5％）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。
三、施工階段的造價控制
（一）項目招標過程中的造價控制
工程招標投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，在招標過程中建設(shè)單位應(yīng)注意以下幾點：
　　1、招標工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應(yīng)嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正�，F(xiàn)象，這對項目投資控制非常不利。
　　2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
　　3、合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。
（二）合理確定施工隊伍，訂立嚴謹?shù)氖┕ず贤?
因為施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗，在選擇總包及分包施工單位時，主要考慮施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、資信情況和技術(shù)裝備等等。
在項目建設(shè)管理中，特別要高度重視工程施工合同的簽訂，充分發(fā)揮法律制約作用。雖然建設(shè)工程施工合同有標準文本，但具體到每個特定的工程項目，還會有許多疏漏，常常引起工程價款結(jié)算糾紛。因此，簽訂工程施工合同時，合同條款越具體越好，能事先預(yù)料和想到的問題，都應(yīng)在合同中明確；語言應(yīng)精練嚴密，雙方權(quán)利義務(wù)明確，工程索賠條件清楚；合同價款的調(diào)整應(yīng)有明確的規(guī)定；在每一個合同中，凡是涉及投資的內(nèi)容都要有明確具體的規(guī)定，避免歧義和爭議。
（三）施工過程中的造價控制
工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價格，市場供求波動大等等。由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，影響因素的多變性的特點，工程實施階段往往會出現(xiàn)一些意想不到的費用。
　　1、有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證
　　在工程建設(shè)項目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進行有效的控制。為防止在施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，除在審核時把關(guān)外，還應(yīng)在圖紙會審、設(shè)計院的技術(shù)咨詢中消除。總之，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程進行得到有效控制。
2、材料價格是影響建設(shè)產(chǎn)品成本的重要因素，嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。在保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，嚴把材料價格關(guān)，力爭把材料價格控制在最低水平上。
四、結(jié)語
綜上所述，建設(shè)工程造價控制是一項系統(tǒng)工程，要有效地控制工程建設(shè)造價，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取措施，在工程建設(shè)各個階段實施切實有效的措施和手段，以達到令人滿意的效果。
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