[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)投資與一般的企業(yè)投資相比金額較大，房地產(chǎn)項目的成敗關(guān)鍵在于其資金是否充足且能否良性循環(huán)，因此籌資管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理要根據(jù)具體情況估算其未來發(fā)展趨勢，計算籌資總額，做出正確合理的籌資決策，比較各項資金來源的比例方案，權(quán)衡利弊，使籌資成本與籌資風險均衡，最終確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)，以達到綜合資金成本最低的目的。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);籌資;管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是銷售商品房，轉(zhuǎn)讓已開發(fā)土地和配套設(shè)施，在扣除勞動消耗后，才能獲得盈利。在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟中，盡管房地產(chǎn)企業(yè)有著其他企業(yè)無法比擬的區(qū)位獨有、房源稀缺等優(yōu)勢，但也無法避免市場激烈的競爭。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于無法適應市場競爭，最后倒閉、破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣都是以獲取利潤最大化作為經(jīng)營目標，企業(yè)要想獲利首先要求得生存和發(fā)展，只有站穩(wěn)腳跟，持續(xù)發(fā)展，才能達到盈利的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要以雄厚的資金作為支撐，從前期考察決策到項目建設(shè)直到后期的銷售運營均需要大量的資金，可以說房地產(chǎn)項目的成敗關(guān)鍵在于其資金是否充足和能否良性循環(huán)，因此，籌資管理顯得尤為重要。

　　一、籌資管理的首要問題是決策

　　籌資就是籌集資金�；I資決策即對企業(yè)取得的資金數(shù)量、來源等進行分析判斷。企業(yè)要確定資金數(shù)量首先要階段性對項目建設(shè)投資和銷售進行預算，其次還要考慮年終的股東分紅。房地產(chǎn)企業(yè)核心的思想是盡量利用自身的銷售收入，在整個項目運營尚未完成之前，應減少利潤的分配，這樣可以有效地利用內(nèi)部資金，節(jié)省外部借款形成的利息費用以避免不能按期還款的財務危機。在籌資的決策階段，首要任務是確定各項資金來源與總資金的比例關(guān)系，合理的資本結(jié)構(gòu)可以極大地降低籌資風險和成本。

　　房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的資金按照來源不同可分為權(quán)益性資本和借入資金兩種。[1]權(quán)益性資本是房地產(chǎn)企業(yè)的股東投入的資金，一般是企業(yè)成立時即形成注冊資本，也可以是企業(yè)運營一段時間后由原有投資人或新股東增資注資形成的資本。權(quán)益資本無需歸還，籌資風險小，但股東要求按照投資比例進行利潤分紅，報酬率較高。借入資金是企業(yè)向債權(quán)人借款形成的資金，需要按期還本付息。如果還款使得資金鏈斷裂，則房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)運營，這也是導致許多爛尾工程出現(xiàn)的原因。借入資金負擔的利息一般低于股東分得的報酬。房地產(chǎn)企業(yè)要權(quán)衡二者的利弊，使權(quán)益資本與借入資金形成適當?shù)谋壤�，企業(yè)既能得到負債的杠桿收益，也能將風險控制在可操控范圍之內(nèi)。企業(yè)可選擇的資金按照時間的長短分為長期資金和短期資金。企業(yè)能長期使用的資金即為長期資金，股東投資和歸還期長的借款屬于此類。短期資金即一年內(nèi)歸還的借款，它主要針對房地產(chǎn)企業(yè)臨時的資金需求。一般來說，短期借款的籌資成本較低、風險較大，企業(yè)要充分考慮二者的特點，合理安排它們的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。

　　二、企業(yè)資金籌集的原則

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資可獲得企業(yè)所需的運營資金。企業(yè)所有的經(jīng)營活動實質(zhì)上都是資金的運動，企業(yè)要進行有效的財務管理就必須從資金運動的源頭——籌資活動開始抓起。

　　(一)籌資的關(guān)鍵是確定資金數(shù)量和選擇恰當?shù)氖褂脮r機

　　由于籌集的資金是有償使用的，即必須支付利息，計算資金成本，因此，在資金的使用過程中必須嚴格控制資金的投放量。籌資前要預先制定資金需求計劃，對資金需要量作出估算。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本包括土地購置成本、房屋建設(shè)成本、建設(shè)過程中發(fā)生的管理費用、銷售環(huán)節(jié)的費用和稅款及投資利息。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)動態(tài)變化，周期長，受市場、政策等因素的影響，其中有許多不確定因素，對于規(guī)模較大的項目很難一下子作出整個運營資金的估計。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以分階段地預測所需資金數(shù)量，在保證企業(yè)正常運營的前提下，盡量避免資金閑置，一旦取得預售款項，留存足夠的資金以備下一階段使用，剩余資金可歸還借款，降低籌資成本。

　　(二)將籌集資金與投資效果相結(jié)合

　　籌集資金是為了下一步的投資。房地產(chǎn)企業(yè)投資是一個長期、動態(tài)的過程，只有很好地把握資金的投向，才能用有限的資金獲取最大利益。在籌資前，企業(yè)應就投資方案進行充分分析論證，要分析本次房地產(chǎn)開發(fā)項目是否達到了最高最佳用途，是否采用了先進技術(shù)，企業(yè)財務狀況能否承受以及項目的銷售前景是否樂觀，最后對籌資的必要性作出判斷。因此，企業(yè)籌集資金必須與投資效果緊密地結(jié)合起來，防止盲目投資。

　　(三)采用合理的籌資方式，控制資金成本

　　房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金可以有不同的形式，資金來源渠道有多種，無論以任何渠道、任何方式籌集的資金都會產(chǎn)生相應的費用。借款會產(chǎn)生利息費用，即便是股東投資也會產(chǎn)生相應的機會成本，它是放棄另一項投資收益的代價。這些構(gòu)成了資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的難易程度不同，不同籌資方式的資金成本也不同。房地產(chǎn)企業(yè)既要選擇容易取得的籌資方法，還要降低資金成本，必須比較分析多種籌資方式，在既定的項目前提下選擇最適合的籌資方式。[2]如果采用多種籌資方式，必須要分析確定一個最佳的組合比例，較好地控制資金成本，以最大限度地避免和分散財務風險，維護企業(yè)所有者的利益。

　　(四)要充分考慮企業(yè)負債能力

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金在股東投資不能滿足經(jīng)營需要時就要從外部借款。負債經(jīng)營是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取的開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營方式。在一定前提下，負債經(jīng)營可起到一個正向的推動作用，可以提高企業(yè)的自有資本利潤率，使綜合資金成本下降等;[3]但有時也會產(chǎn)生消極影響，由于需要按時歸還，對歸還時點的房地產(chǎn)財務狀況造成壓力，甚至會面臨喪失償債能力而無法持續(xù)經(jīng)營的危險。因此，企業(yè)負債經(jīng)營必須注意兩方面的問題。一是房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的前提是其資金利潤率要高于負債資金成本率。如果企業(yè)的資產(chǎn)利潤率小于負債的利率則不能借款籌資。二是負債規(guī)模要適度，負債金額要有一定限制。目前，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)貸款有規(guī)定的審查手續(xù)和貸款額度控制。企業(yè)要合理安排自有資金和借入資金的數(shù)量，在利用負債經(jīng)營和杠桿作用的基礎(chǔ)上，保證企業(yè)的財務信譽，將財務風險控制在合理范圍。具體來說，要掌握負債的時機、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，提高負債的效益，并做到及時還債。

　　三、資金需要量的預測管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金首先要預測資金的需要量。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前會有項目的投資概算，由于開發(fā)經(jīng)營期限一般較長，所以實際的材料、設(shè)備及人工成本會有所變化。預測資金的需要量可將變化因素進行替換，最終為籌集資金確定數(shù)量提供依據(jù)。

　　(一)確定企業(yè)基期資金的合理占用數(shù)額

　　企業(yè)在基期實際占用的資金數(shù)額，既包括企業(yè)正常開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營所必需的合理占用數(shù)額，同時也包括一部分不正常、超儲積壓物資。剔除這部分不合理占用額，目的是要將預測的基數(shù)調(diào)整到合理的水平，以保證預測數(shù)值的科學性和合理性。

　　(二)確定影響資金需要量的相關(guān)因素變動

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)價格以及資金周轉(zhuǎn)速度是影響資金需要量的主要因素。首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模的大小對資金需要量產(chǎn)生直接的影響。一般情況下，開發(fā)規(guī)模變大，企業(yè)的資金需要量就會增大;反之，則會減少。因此，對材料、設(shè)備、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品這些與開發(fā)經(jīng)營活動有直接關(guān)系的資金占用項目，可以根據(jù)業(yè)務量的增長率進行同比例的調(diào)整;而對固定資產(chǎn)、低值易耗品等資金占用項目，則可按適當比例進行調(diào)整。其次，在規(guī)模一定、資金周轉(zhuǎn)率一定、資產(chǎn)占用數(shù)量一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金的需要量會隨著資產(chǎn)價格的變化而相應變化。資金需要量伴隨資產(chǎn)價格的上升而相應升高;相反，資產(chǎn)價格下降則資金需要量相應減少。同時，資金的周轉(zhuǎn)速度也會使得資金需要量變動，在其他因素不變時，資金周轉(zhuǎn)速度越快，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要量越少，即資金的利用效率較高。

　　四、資金成本的管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本是籌資所付出的代價，包括籌集時發(fā)生的費用和使用中支付的費用。房地產(chǎn)企業(yè)要確定籌資方案、擬定資金來源，一個主要標準即資金的付出成本，它不僅可衡量項目是否可行，而且構(gòu)成企業(yè)利潤的減項，直接影響經(jīng)營成果。資金成本的計算一般是通過資金成本率進行的，其基本計算公式如下：K=D÷(P-F)×100%或K=D÷[(1-f)×P]×100%

　　式中：K—資金成本率

　　D—使用費用

　　P—籌資總額

　　F—籌資費用

　　f—籌資費用與籌資總額的比率

　　每一種籌資方式所付出的資金成本不同，計算企業(yè)整個項目的資金成本要分別測算個別資金成本和項目綜合資金成本。綜合資金成本是全部資金的平均支付代價。[4]按照籌集資金的不同形式可以分為：借款資金、債券資金、優(yōu)先股資金、普通股資金及留存收益資金。企業(yè)要分別測算每種資金成本及它們構(gòu)成的綜合資金成本。

　　房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式多樣，其資金成本即形成綜合資金成本。綜合資金成本等于其各自的資金成本乘以其比重進行加權(quán)平均計算。如某公司擬籌資10000萬元，所采用的籌資方式及其資金成本率如表1所示：

　　五、企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成企業(yè)總體資金的各類資金及其比例。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資管理過程中追求企業(yè)利潤最大化，就要使得加權(quán)平均資金成本最小，即達到優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要使企業(yè)資產(chǎn)維持適當?shù)牧鲃有�，保持企業(yè)有一定伸縮度的資本結(jié)構(gòu)。

　　(一)選擇最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)

　　如何確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)?可以計算比較不同資金結(jié)構(gòu)的綜合資金成本，選擇確定其中結(jié)果最低的資金構(gòu)成方案。其計算過程為：先待定幾種籌資方案;然后計算確定各方案的綜合資金成本;最后進行比較，將其中綜合資金成本最低的方案作為最終選擇予以采納。

　　(二)對資金結(jié)構(gòu)進行調(diào)整

　　在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)會時常根據(jù)企業(yè)運營狀況對資金結(jié)構(gòu)適時做出調(diào)整，如籌資成本過高、風險超過企業(yè)的可控程度、資金結(jié)構(gòu)過于呆板等。房地產(chǎn)企業(yè)由于項目運營周期長，受政策干預影響大，變動因素較多、原有的資金結(jié)構(gòu)往往隨著因素的變化而不再適應新的形勢要求。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)形成最優(yōu)的資金結(jié)構(gòu)，就要適時調(diào)整，看準時機，選擇在現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)有較強伸縮性時、或在追加投資時、或在企業(yè)進行債務重組時、或在企業(yè)獲取較高利潤時做出調(diào)整。這樣一方面可以順勢調(diào)整資金結(jié)構(gòu)使其達到優(yōu)化合理;另一方面可以減少由于調(diào)整而產(chǎn)生的波動等不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)調(diào)整可以采取三種方法：一是可以對資金結(jié)構(gòu)進行存量調(diào)整，即在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資金數(shù)量的基礎(chǔ)上僅對資金結(jié)構(gòu)作以調(diào)整。如果自有資金比例過高，可以通過法定程序減資并借入等量的負債資金;如果負債資金比例過高，可以考慮將其轉(zhuǎn)化為自有資金;持有可轉(zhuǎn)換公司債券的可將其轉(zhuǎn)換為股票，或提前還款，同時追加等量的注冊資本。二是可以對資金結(jié)構(gòu)進行增量調(diào)整，即增加籌資總額進而調(diào)整資金結(jié)構(gòu)。在自有資金比例過高時，可以增加負債規(guī)模;在自有資金比例過低時，可以追加投資，股份制公司發(fā)行新股等。三是可以對資金結(jié)構(gòu)進行減量調(diào)整，即減少籌資總額進而調(diào)整資金結(jié)構(gòu)。在負債資金比例過高時提前還款，以減少資金總量，相應降低負債資金比例;在自有資金比例過高時，回購部分普通股股票，同樣達到減少資金總量，相應降低自有資金比例。

　　參考文獻：

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