【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展對工程項(xiàng)目管理提出了新的要求。提升建筑工程項(xiàng)目管理水平，推行精細(xì)化管理是完善項(xiàng)目管理制度的關(guān)鍵渠道。論文以精細(xì)化管理為切入點(diǎn)，闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)管理的必要性，并對項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀展開分析，提出了精細(xì)化管理優(yōu)化措施，旨在提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，為精細(xì)化建筑工程項(xiàng)目管理提供方案參考。

　　【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理;房地產(chǎn);建筑工程;項(xiàng)目管理

　　1房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的意義

　　精細(xì)化管理是科學(xué)管理的第二層次，也是社會生產(chǎn)力發(fā)展的必然需求，在現(xiàn)代社會的作用愈發(fā)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)眾多，包括土地運(yùn)營、資本管理、招投標(biāo)管理、建筑管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程項(xiàng)目整體的領(lǐng)導(dǎo)者的開發(fā)商，只有協(xié)調(diào)好每一個環(huán)節(jié)的管理與資源分配，才能做到事無巨細(xì)，從戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)略層面落實(shí)每個環(huán)節(jié)的發(fā)展。因此，精細(xì)化管理不僅是對建筑工程項(xiàng)目管理的調(diào)節(jié)，還具體到每個項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，兼顧生產(chǎn)與管理的實(shí)際操作，可改進(jìn)建筑工程項(xiàng)目管理粗放化局面。其次，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的白熱化，如何在搶占市場過程中占得優(yōu)勢地位、保障企業(yè)效益成為業(yè)內(nèi)普遍重視的問題[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭表面上是資本與技術(shù)的競爭，實(shí)際上包含了招投標(biāo)競價(jià)、企業(yè)施工建設(shè)、市場管理等深層次的對抗，而提升這些因素競爭力的方面，根本上要從完善企業(yè)管理模式入手。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的管理項(xiàng)目眾多，而精細(xì)化管理正是協(xié)調(diào)各部門與生產(chǎn)關(guān)節(jié)的關(guān)鍵渠道，精細(xì)化管理不僅有助于工程預(yù)算、項(xiàng)目策劃、市場管理等方面的細(xì)化研究，還能做到有章可循，為企業(yè)提供制度標(biāo)準(zhǔn)參考，以提升企業(yè)經(jīng)營管理集約化發(fā)展，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

　　2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中由于涵蓋的門類較多，需要協(xié)調(diào)的空間也比較廣，在項(xiàng)目施工過程中，為避免出現(xiàn)管理混亂，影響工程進(jìn)度，需要以精細(xì)化視角處理房地產(chǎn)建設(shè)方案，由于工程建筑項(xiàng)目的施工受自然影響較明顯，如北方的凍土環(huán)境和南方的梅雨季節(jié)都可能會對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)造成一定程度的影響，這種影響可能是全方面的，由于市場環(huán)境的變化和施工難度的提升，可能會間接影響到采購價(jià)格及工程進(jìn)度，原有的粗放化管理模式由于缺乏相關(guān)制度的保障，擴(kuò)大了管理差異，難以滿足市場競爭需求，精細(xì)化管理缺乏層次性，對市場變化的把握深度不到位，進(jìn)一步加劇了經(jīng)營管理方面的窘境;此外，房地產(chǎn)建設(shè)涉及項(xiàng)目眾多，保持企業(yè)經(jīng)營正�；�是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的核心任務(wù)，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的興衰，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)卻趨于停滯，造成施工成本的浪費(fèi)，只有運(yùn)用精細(xì)化管理理念，按部就班的在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全建設(shè)周期內(nèi)做好各部門協(xié)調(diào)分工，明確每個環(huán)節(jié)的工程量，細(xì)化工程責(zé)任，才能保障建設(shè)過程的流暢和項(xiàng)目運(yùn)營的完整。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)在成本核算及市場管理投入的資金和人力過多，形成房地產(chǎn)各項(xiàng)目發(fā)展不平均的現(xiàn)狀，過于倚重某些控制節(jié)點(diǎn)會忽視對其他項(xiàng)目的管理和控制，使企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期延長，降低了工程效率，提升了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)綜合競爭力帶來負(fù)面影響。

　　3房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的優(yōu)勢

　　精細(xì)化管理是未來工程項(xiàng)目管理發(fā)展的必由之路，相較傳統(tǒng)管理模式，后者具有多種優(yōu)勢。首先，精細(xì)化管理有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程，改進(jìn)粗放化管理現(xiàn)狀。正所謂“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為企業(yè)決策層和管理層人員，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)做到有規(guī)可循、有據(jù)可依，從管理責(zé)任制的獎懲細(xì)則，到具象化的管理方案都應(yīng)當(dāng)做到規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。實(shí)行精細(xì)化管理的先決條件是保障崗位職責(zé)的明晰，有助于規(guī)范員工指標(biāo)，加強(qiáng)內(nèi)控管理;其次，精細(xì)化管理具有前瞻性，對項(xiàng)目管理分析更為全面，改善傳統(tǒng)企業(yè)機(jī)會化管理模式，可對項(xiàng)目存在問題進(jìn)行深層分析，避免企業(yè)規(guī)劃過程中拘泥于資本，或企業(yè)因趨利性造成的決策失誤;最后，精細(xì)化管理對信息技術(shù)的依賴度較高，計(jì)算機(jī)及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展可依照大數(shù)據(jù)分析法對企業(yè)的資金鏈及市場管理進(jìn)行全方位分析，輔助決策層及管理層進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)節(jié)，提升企業(yè)項(xiàng)目管理有效性和準(zhǔn)確性。

　　4提升精細(xì)化管理的措施

　　4.1完善現(xiàn)有制度

　　房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中已形成了較完善的規(guī)章制度，進(jìn)行粗放化管理的方法可以在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的周期時間長，工程量大，諸多不穩(wěn)定因素會影響到項(xiàng)目進(jìn)度甚至驗(yàn)收質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)制定靈活可調(diào)節(jié)的規(guī)范管理制度，從項(xiàng)目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目峻收及市場銷售等流程應(yīng)設(shè)置全面完整的規(guī)章制度，明細(xì)各項(xiàng)目工作內(nèi)容及績效。在單一項(xiàng)目投入建設(shè)的兩年內(nèi)，市場的變化會為企業(yè)帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)，精細(xì)化管理對項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容加以調(diào)節(jié)，有助于企業(yè)設(shè)定中長期目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行深度優(yōu)化。例如，企業(yè)在招標(biāo)過程中想以較低的價(jià)格獲得較好的建筑用地，就應(yīng)當(dāng)做好市場調(diào)查，對想要開發(fā)的場地進(jìn)行區(qū)位條件分析，對周邊交通網(wǎng)絡(luò)、市政工程、醫(yī)療及教育機(jī)構(gòu)分布進(jìn)行調(diào)查，以精細(xì)化預(yù)算分析該地區(qū)項(xiàng)目落成后的預(yù)計(jì)收益，以此來判定項(xiàng)目工程造價(jià)，并協(xié)調(diào)好政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員好規(guī)劃部門和市場部門兩手抓，明確職能分配，以便在招標(biāo)過程中把握主動權(quán)，避免企業(yè)虧損。

　　4.2堅(jiān)持以人為本管理方針，建設(shè)企業(yè)文化

　　房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動性較強(qiáng)，中間的人事變動將對項(xiàng)目進(jìn)展造成一定的負(fù)面影響，精細(xì)化管理的表層是對項(xiàng)目制度和操作的規(guī)范，但科學(xué)化管理的深層目的是提升對人員的高效利用，因此，企業(yè)精細(xì)化管理根本上要發(fā)揮人員的主觀能動性，堅(jiān)持以人為本的管理方針，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動，企業(yè)應(yīng)長期組織精細(xì)化操作與制度的教育宣傳，適當(dāng)開展經(jīng)營實(shí)踐與組織性活動，提升人員向心力，規(guī)范企業(yè)文化;同時開展柔性管理，由于市政規(guī)劃和市場環(huán)境的變動，諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會影響到企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展，開展建筑工程項(xiàng)目管理，精細(xì)化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設(shè)效率的，但在特殊條件下應(yīng)具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發(fā)揮員工自我約束性，做到剛?cè)岵��?jì)，以情感化人，調(diào)動員工潛力，引導(dǎo)企業(yè)績效制度向人性化發(fā)展。

　　4.3設(shè)立階段性目標(biāo)，提升項(xiàng)目層次化

　　層次化和標(biāo)準(zhǔn)化是精細(xì)化管理的兩大特征，企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)做到腳踏實(shí)地，步步為營，結(jié)合工程項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的具體情況進(jìn)行決策。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定短期與中長期相結(jié)合的項(xiàng)目規(guī)劃，在房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的兩年內(nèi)，短期規(guī)劃以各個工程階段為節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)做好招標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、銷售四個板塊的計(jì)劃與管理;中期規(guī)劃則是對整個項(xiàng)目的管理和控制，做好各部門和各單位的協(xié)調(diào);長期規(guī)劃則是在階段性調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對整個企業(yè)的未來一段時間的發(fā)展進(jìn)行預(yù)案分析，確立企業(yè)發(fā)展長遠(yuǎn)目標(biāo)。項(xiàng)目管理要發(fā)揮績效激勵機(jī)制的作用，調(diào)動員工生產(chǎn)積極性，對超額完成指標(biāo)和高質(zhì)量成果實(shí)行薪酬性和非薪酬性獎勵補(bǔ)貼，提升員工對企業(yè)文化及項(xiàng)目工作的認(rèn)同感，擴(kuò)寬晉升機(jī)制，讓優(yōu)秀員工進(jìn)入到管理崗位，提升項(xiàng)目管理效率，量化員工貢獻(xiàn)，針對不同崗位及個人創(chuàng)造的價(jià)值，制定具體激勵政策。

　　5結(jié)語

　　綜上所述，精細(xì)化管理有利于提高企業(yè)核心競爭力，促使項(xiàng)目管理改進(jìn)粗放化管理模式;目前，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理實(shí)施過程中，存在著難以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)規(guī)范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應(yīng)積極推動項(xiàng)目精細(xì)化管理落實(shí)工作，在項(xiàng)目策劃、合同管理、工程設(shè)計(jì)等層面實(shí)現(xiàn)精細(xì)化改革，促進(jìn)項(xiàng)目管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　【1】陳子浩,廖宏鋮,汪明舉,等.試分析建筑工程項(xiàng)目科學(xué)管理與成本控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017(03)：125-236.

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