在房地產(chǎn)管理應(yīng)用中來說新的管理政策和發(fā)展對(duì)策要點(diǎn)都是大家要掌握的主要方面。小編在這里也主要介紹的是有關(guān)物業(yè)管理在實(shí)踐中的困境及其解決對(duì)策事項(xiàng)。

　　摘要：物管條例還規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)時(shí),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向其移交竣工驗(yàn)收資料及相關(guān)材料,但由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的,所以,開發(fā)商便省了這一環(huán)節(jié),將建設(shè)過程中的隱患推到物業(yè)公司頭上,而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)首先來源于開發(fā)商,它不得不聽從其安排,否則就只有走人。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理,房產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)用,物業(yè)制度,物業(yè)論文

　　一、物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的困境

　　2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱物管條例),同年9月1日正式施行。條例共七章70條,涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容,可以說物管條例的內(nèi)容在理論上是比較完善的,然而在實(shí)踐中施行起來,卻遇到以下幾個(gè)方面的困境:

　　1、業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。”第十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”這一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位,但是,實(shí)際操作起來卻有不少困難,學(xué)術(shù)界和法律界對(duì)其法律地位也存在爭(zhēng)議。

　　推薦期刊：《中國(guó)物業(yè)管理》(月刊)2001年創(chuàng)刊，是由建設(shè)部主管，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)主辦的全國(guó)性唯一一本國(guó)家級(jí)物業(yè)管理行業(yè)雜志。它主要以促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部交流，服務(wù)行業(yè)發(fā)展為宗旨，讀者對(duì)象為物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員以及行業(yè)政府主管部門以及行業(yè)研究人員等。

　　有人認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”,有人則認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)既不屬于法人,也不屬于其他組織,它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)告物管公司一案來說,因業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確,致使一案一輸一贏。其具體案情如下:福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)在去年下半年因物業(yè)管理糾紛,把原物業(yè)管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決,明確了業(yè)主委員會(huì)作為該案的主體,判決原物業(yè)管理公司退出海景花園并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。

　　然而, 3個(gè)月之后,法院對(duì)于他們因架空層車位權(quán)屬之爭(zhēng)而狀告房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)開發(fā)商的案件,經(jīng)過三天的開庭審理,卻認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只負(fù)有代表和維護(hù)業(yè)主物業(yè)管理方面利益的權(quán)利,而無代表和維護(hù)業(yè)主房屋所有權(quán)的權(quán)利,不享有參加該案訴權(quán),從而做出了駁回原告海景花園業(yè)主委員會(huì)的起訴。一位網(wǎng)友甚至十分激動(dòng)地寫道:“驚聞以業(yè)主委員會(huì)無訴主體駁回訴訟,讓全國(guó)業(yè)主心寒。如果業(yè)委會(huì)不能代表廣大業(yè)主,誰能代表?不要讓法律的某些環(huán)節(jié)成為現(xiàn)今極個(gè)別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關(guān)部門還民一片天,真正體現(xiàn)法律面前人人平等。” 業(yè)主委員會(huì)法律地位的不明確,使業(yè)主委員會(huì)處于尷尬的處境,也不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,長(zhǎng)此以往,容易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。

　　2、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)利不對(duì)等。物管條例第24條規(guī)定國(guó)家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而,在實(shí)際操作中,不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè),并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上,使其成為“替罪羊”。

　　比如業(yè)主按規(guī)定交2%的專項(xiàng)維修資金,由開發(fā)商收取后即自行挪作它用,并未按規(guī)定轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)帳上。據(jù)廣州市政府估計(jì),廣州各住宅小區(qū)建立物業(yè)專項(xiàng)維修基金“理論計(jì)算”數(shù)額應(yīng)達(dá)30億元,但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元,其中按規(guī)定存入指定銀行開設(shè)專戶的只有5000多萬元,其余的很可能已被開發(fā)商截留挪用,造成物業(yè)應(yīng)維修時(shí)因資金問題無法維修的矛盾。

　　比如在南寧市文華園小區(qū)中,文華園物業(yè)公司就是開發(fā)商——國(guó)凱房地產(chǎn)開發(fā)公司所組建,其人事權(quán)、財(cái)權(quán)均在國(guó)凱公司,當(dāng)有業(yè)主因房屋建設(shè)質(zhì)量問題而要求物業(yè)公司解決時(shí),它便向國(guó)凱公司請(qǐng)示并按其要求執(zhí)行。假如開發(fā)商不負(fù)責(zé)任,造成問題久拖不決,而業(yè)主只能認(rèn)為是物業(yè)公司的責(zé)任,便采取不交物業(yè)管理費(fèi)等措施來應(yīng)對(duì),物業(yè)公司收不上費(fèi)用只能少服務(wù)或不服務(wù),如此一來,便會(huì)形成惡性循環(huán),對(duì)小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護(hù)極為不利。

　　3、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定,業(yè)主大會(huì)是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織,而業(yè)主委員會(huì)只是其執(zhí)行機(jī)構(gòu),法無明文規(guī)定業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織,這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱,如建設(shè)單位能自行決定挪用專項(xiàng)維修資金,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理費(fèi),自行出賣或出租公共停車場(chǎng)等。當(dāng)業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),就會(huì)發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀,毆打業(yè)主委員會(huì)成員,其后果可想而知。在廣州市就曾發(fā)生過幾起此類案件。

　　4、房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無處罰責(zé)任,導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)無法及時(shí)召開,業(yè)主委員會(huì)無法及時(shí)成立,業(yè)主與物業(yè)公司(開發(fā)商)發(fā)生矛盾時(shí)無法及時(shí)有效地解決。物管條例第五條第二款規(guī)定:“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。”第10條明確規(guī)定,同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)在當(dāng)?shù)厝嗣裾�府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　由此可知,地方房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主大會(huì)成立有監(jiān)管權(quán)利和義務(wù),業(yè)主大會(huì)的召開是在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下召開的。但從實(shí)際操作來看,困難極大。

　　一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國(guó)家管理部門,卻在原有基礎(chǔ)上無故增加其負(fù)擔(dān),而得不到相應(yīng)報(bào)酬,這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是難以調(diào)動(dòng)其積極性的;二是業(yè)主大會(huì)早已被看成是物業(yè)公司的“對(duì)手”,如果其按時(shí)成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利,物業(yè)公司(開發(fā)商)即有被監(jiān)督的可能,再加上政府部門的監(jiān)督,物業(yè)公司想投機(jī)更是難上加難,只好循規(guī)蹈矩,其所得好處便大打折扣了,所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會(huì)的。在此情況下,如業(yè)主大會(huì)遭遇阻撓時(shí),地方房管部門應(yīng)當(dāng)如何做,如地方房管部門未盡其職時(shí),又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)失職責(zé)任?這些問題由于物管條例未曾規(guī)定,所以,在實(shí)際操作中,地方房管部門幾乎都不管。

　　二、解決對(duì)策

　　前面已經(jīng)提到,我國(guó)物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中的困境極不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié),因此,完善我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理方面的法規(guī),是解決上述困境必須著力解決的一項(xiàng)問題。有鑒于此,特提出以下對(duì)策:

　　1、立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(包括前期物業(yè)管理)。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對(duì)開發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理,其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進(jìn)行。規(guī)定入住率達(dá)到一定比例(如30%——50%)或首次交付使用達(dá)到一定期限,房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì),如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會(huì)成立的,一定比例(如10——15%)的業(yè)主可向房管部門申請(qǐng)強(qiáng)制成立業(yè)主大會(huì),房管部門應(yīng)當(dāng)給予支持,否則,業(yè)主可向上一級(jí)行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。

　　2、立法應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位,建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利,來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托,雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系�？梢哉f,成立業(yè)主委員會(huì)這樣的法律主體,是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。

　　但正如胡杰豐律師所說,業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系就如公司董事會(huì)與股東會(huì)的關(guān)系,業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)內(nèi)部機(jī)關(guān),而不是法人和其他組織。按照法律規(guī)定它并不具備任何法律主體資格!這對(duì)于當(dāng)事人的訴訟、對(duì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益的及時(shí)有效保護(hù),以及對(duì)法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力,它既不符合司法效率的原則,也不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　也使物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中脫節(jié),并陷入難以自拔的困境。因此,法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可在依法成立并登記后取得法人資格,業(yè)主委員會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議,代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對(duì)稱的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。

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