在房產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)管理改革中國(guó)來(lái)說(shuō)，新的條例實(shí)施和管理政策有著重要的影響，在這里就介紹了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善的新規(guī)定措施事項(xiàng)。

　　摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記有兩重意義,一是公法上行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督管理,二是私法上通過(guò)權(quán)利狀態(tài)的公示,保證交易安全。這里著重探討第二重意義。根據(jù)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)范圍,可以將兩方各國(guó)的立法大致分為登記生效主義型和登記對(duì)抗主義型。

　　關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記,房地產(chǎn)制度,房地產(chǎn)應(yīng)用,房地產(chǎn)論文

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

　　1�痹�因行為與結(jié)果行為

　　不動(dòng)產(chǎn)交易中,債法上的合同為原因行為,而物權(quán)變動(dòng)登記為結(jié)果行為。以房屋買(mǎi)賣(mài)為例。在我國(guó)完成房屋買(mǎi)賣(mài)分為訂立買(mǎi)賣(mài)合同和進(jìn)行權(quán)屬登記兩個(gè)階段。其中訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為是一種債權(quán)行為,合同成立生效后,合同當(dāng)事人之間就產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系先于房地產(chǎn)權(quán)屬登記而有效存在,買(mǎi)受人負(fù)有在約定期限內(nèi)付清房款、受領(lǐng)房屋的義務(wù);出賣(mài)人負(fù)有在約定期限內(nèi)將房屋按合同約定的質(zhì)量交付買(mǎi)受人的義務(wù),雙方均有相應(yīng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但此時(shí)只是具備了物權(quán)變動(dòng)的原因,并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

　　推薦期刊：《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版是一本主流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)雜志，保持客觀、獨(dú)立立場(chǎng);具有權(quán)威性、主流性、跨地域性、建設(shè)性，讀者群定位于房地產(chǎn)商、專(zhuān)家學(xué)者、政府官員、社會(huì)名流等高端讀者。雜志負(fù)責(zé)報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，探討中國(guó)城市化進(jìn)程中的各種深層次矛盾和中國(guó)地產(chǎn)熱潮中的新的城市文化;反映房地產(chǎn)業(yè)的新思路、新理念，從而形成權(quán)威公信、人文關(guān)懷的高端品格。

　　只有經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記,房屋的所有權(quán)才從出賣(mài)人一方轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人一方,在此之前,出賣(mài)人始終保有標(biāo)的物的所有權(quán)。房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)是在權(quán)屬登記階段完成的,這在德國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的“合意+登記原則”中得到鮮明地反映。這里的“合意”特指物權(quán)行為,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)憑債權(quán)契約、物權(quán)契約、登記而發(fā)生,物權(quán)契約的外在形式即登記。

　　在“一物二賣(mài)”的場(chǎng)合,尤其在第二買(mǎi)受人為善意的情況下,盡管第一買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間存在著有效的債權(quán)債務(wù)合同,第一買(mǎi)受人因未**登記手續(xù)仍不能取得標(biāo)的物的所有權(quán),他只能夠依債法上的違約責(zé)任制度請(qǐng)求出賣(mài)人賠償,而不得主張第二買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間的合同無(wú)效,筆者以為,那些將未**不動(dòng)產(chǎn)登記的合同認(rèn)定為無(wú)效或未生效的立法、司法實(shí)踐,實(shí)際上是混淆了不動(dòng)產(chǎn)交易中的債權(quán)行為與物權(quán)行為的效力,將債法上的原因行為歸入到物權(quán)法上的登記-結(jié)果行為中,其結(jié)果是否定了合同的獨(dú)立效力,不利于對(duì)債權(quán)人利益的保護(hù)。

　　2�辈粍�(dòng)產(chǎn)登記的效力

　　從我國(guó)目前現(xiàn)行法規(guī)中散見(jiàn)的有關(guān)登記的規(guī)定來(lái)看,我國(guó)的立法例為第一種類(lèi)型。既然為登記為生效,就可推出不動(dòng)產(chǎn)登記的最重要的一層效力:物質(zhì)變動(dòng)的根據(jù)效力。登記在這里發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人意愿設(shè)立、變更與廢止作用。如果把登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的決定效力看作是有積極作用,那么物權(quán)公示效力就是登記的消極作用。

　　世界各國(guó)凡有不動(dòng)產(chǎn)立法者,一般均承認(rèn)登記對(duì)抗第三人的效力。登記的第三層效力為善意保護(hù)效力,這是從物權(quán)公示效力中派生出來(lái)的。由于登記本身具有社會(huì)客觀公信力,在信賴(lài)登記的第三人取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),其正當(dāng)權(quán)利不會(huì)因?yàn)橛绣e(cuò)誤的登記而被剝奪,客觀公正的社會(huì)交易秩序才能得到維護(hù)。除此之外,登記還具有警示效力,提供給社會(huì)法律訊息,讓社會(huì)尤其是不動(dòng)產(chǎn)取得人了解標(biāo)的物的全面情況,然后決定自己是否為某項(xiàng)法律行為。

　　二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議

　　(一)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取對(duì)抗主義

　　民法制度構(gòu)造的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)中的利益衡量和價(jià)值判斷。筆者認(rèn)為根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)制度的“實(shí)益”,不動(dòng)產(chǎn)登記的效力應(yīng)采取對(duì)抗主義。

　　利益衡量和價(jià)值判斷分為宏觀和微觀兩個(gè)角度。

　　在宏觀角度,私法自治是民法的基本原則,當(dāng)事人有權(quán)依照自己的理性判斷,去設(shè)計(jì)自己的生活,管理自己的事物,基于私法自治原則,私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個(gè)人之自由意思。物權(quán)變動(dòng)是民法中物權(quán)制度的重要部分,只要其變動(dòng)沒(méi)有損害國(guó)家、社會(huì)和第三人的利益,法律就不應(yīng)該過(guò)多地干涉,否則,反而阻礙了商品流通和市場(chǎng)交易,不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　在微觀利益衡量上,有的學(xué)者主張不動(dòng)產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是,采登記的對(duì)抗主義不利于保護(hù)交易安全和第三人的利益��“交易上的利益” 。但是,事實(shí)上又是怎樣一回事呢﹖為了說(shuō)明問(wèn)題,舉一個(gè)具有代表性的例子如下:

　　甲擁有一不動(dòng)產(chǎn),與乙訂立買(mǎi)賣(mài)合同,將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙,但尚未**不動(dòng)產(chǎn)變更登記。此時(shí),又有丙來(lái)與甲協(xié)商欲買(mǎi)甲之不動(dòng)產(chǎn),價(jià)格比乙為高,甲轉(zhuǎn)而準(zhǔn)備將不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)給丙。丙為交易第三人,現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義及采對(duì)抗主義中衡量交易上的利益。

　　1�北麨樯埔�:

　　1)不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義

　　在登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件時(shí),由于乙尚未**不動(dòng)產(chǎn)的變更登記,故不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)沒(méi)有生效,甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的合法所有人,他當(dāng)然有權(quán)將自己的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙�熢谶@種情況下,由于甲是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人,根本不需要適用善意取得制度,丙即可合法地取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),其實(shí),在不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義的國(guó)家里,不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示原則,故不動(dòng)產(chǎn)的取得一般不適用善意取得制度 。然后,甲對(duì)乙承擔(dān)債權(quán)法上的違約責(zé)任,這樣,丙最終取得該不動(dòng)產(chǎn)。

　　2)不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義

　　在登記采物權(quán)變動(dòng)之對(duì)抗主義時(shí),不動(dòng)產(chǎn)的取得和變更只要當(dāng)事人意思表示一致時(shí),即生效力,但是,物權(quán)變動(dòng)的效力不能對(duì)抗善意的第三人。這樣,即使乙尚未**不動(dòng)產(chǎn)的變更登記,物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)生效,他仍然可以獲得不動(dòng)產(chǎn)。但是,由于丙是善意第三人,乙取得不動(dòng)產(chǎn)的效力不能對(duì)抗丙,丙因而最終取得該不動(dòng)產(chǎn)。

　　2�北麨閻阂�

　　1)不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件

　　在不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件時(shí),乙沒(méi)有**不動(dòng)產(chǎn)的變更登記,則物權(quán)變動(dòng)不生效,甲仍然是不動(dòng)產(chǎn)的合法所有人,即使丙是惡意的第三人,甲將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙的行為還是有效�煴�在受讓不動(dòng)產(chǎn)之后立即**了登記 ,結(jié)果,乙只能請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任的法律救濟(jì),而惡意第三人丙竟然最終取得了不動(dòng)產(chǎn)。

　　2)不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義

　　在不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義,物權(quán)變動(dòng)的效力僅僅不能對(duì)抗善意的第三人,而如果第三人是處于惡意的話,即使沒(méi)有登記,物權(quán)變動(dòng)仍然有效。所以,當(dāng)?shù)谌�人丙為惡意時(shí),乙可以對(duì)抗丙而繼續(xù)合法享有不動(dòng)產(chǎn),丙則不能取得不動(dòng)產(chǎn)。

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