綜述房地產(chǎn)價格的走勢及對策建議

　　袁錦霞

　　南京板橋新城開發(fā)有限公司江蘇南京210012

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的很重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。它不僅影響國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且也與老百姓的生活息息相關(guān)，是關(guān)系國計民生的大事。近年來，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平與質(zhì)量的普遍提高，人們對住房的需求不斷增加，造成房地產(chǎn)價格逐步攀升。房地產(chǎn)價格成為老百姓普遍關(guān)注的熱點問題。

　　一、近期房地產(chǎn)價格的走勢

　　2009—2010年我國房地產(chǎn)價格走勢將是房價趨穩(wěn),略有上升。

　　1.我國正處于工業(yè)化中期階段,國民經(jīng)濟仍是成長中的經(jīng)濟,還有很大的增長空間和余地,在一個相當(dāng)長時期內(nèi)還將繼續(xù)保持健康平穩(wěn)較快發(fā)展,這是我國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大環(huán)境,決定了中國房地產(chǎn)市場的大趨勢在較長時期內(nèi)仍是成長中的市場,還會有很大的發(fā)展空間。

　　2.我國城市化進(jìn)程正處于較快發(fā)展階段,大批農(nóng)村人口已經(jīng)進(jìn)入城市;城市化歷程還要經(jīng)歷很長一段時間,隨著國家戶口制度的改革、相關(guān)制度的配套以及農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,仍將有大批農(nóng)村人口涌進(jìn)城市購房居住,旺盛的需求在一個時期內(nèi)將繼續(xù)推動城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　3.過去幾年對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,完善了住房供應(yīng)體系,抑制了房地產(chǎn)市場的過分投機,增加了有效供給,平抑了房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭,為房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展提供了健康的環(huán)境,將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　4.土地保護(hù)政策是國策,土地的不可再生性以及我國人均耕地少的現(xiàn)狀決定土地不可能敞開供應(yīng),仍將會長期偏緊;另外隨著經(jīng)濟發(fā)展、建筑材料價格的上漲以及建筑品質(zhì)的提高,房地產(chǎn)的成本將會持續(xù)增加。這些都是推動房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的因素。

　　但2010-2011年房地產(chǎn)價格不可能持續(xù)過去幾年的過快上漲趨勢。因為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?fàn)可婧暧^經(jīng)濟的健康運行、國家和社會穩(wěn)定以及建設(shè)社會主義和諧社會的大局,中央政府已經(jīng)采取的稅收(交易稅)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)(70—90m2政策)、房貸新政等宏觀調(diào)控政策,還會采取一波波的經(jīng)濟、金融甚至行政手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控,防止房地產(chǎn)價格過快上漲,保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此房地產(chǎn)價格今后幾年不可能繼續(xù)過快上漲,只能是房價趨穩(wěn),略有上升。

　　二、2009-2010年各階段房地產(chǎn)價格前瞻

　　2009-2010年房地產(chǎn)價格的發(fā)展將大致經(jīng)歷以下幾個階段。第一,2009年房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)。2009年中央政府會適時停止從緊的調(diào)控政策,改采防止房地產(chǎn)價格大幅下降的政策,與原從緊政策激蕩中和,再加上民眾降價預(yù)期的漸趨正常而導(dǎo)致的需求漸趨增加,房地產(chǎn)價格將漸趨平穩(wěn)。第二,2010年房地產(chǎn)發(fā)展趨于正常,價格略有上升。2010年支持房地產(chǎn)價格上漲的市場因素將再次顯現(xiàn),市場機制將使房地產(chǎn)價格再次有上揚的趨勢,中央政府將對此密切關(guān)注,因此房地產(chǎn)價格將是大體平穩(wěn),略有上揚。

　　三、房價影響因素的分析

　　1、土地因素。建安和銷售都發(fā)生在完全競爭的市場領(lǐng)域，很難單方面提高價格和自身利潤，只有土地價格屬于房產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在可變成本。我國以政府掛牌拍賣的方式，限制土地供應(yīng)量。從目前的房產(chǎn)開發(fā)情況看，地價已經(jīng)成為房產(chǎn)價格的主要成本之一。隨著各城市的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，單位地塊平均拍賣成交價格快速上升，占到房價的40-50%左右。據(jù)國土資源局最近公布全國620個樓盤，地價房價相關(guān)數(shù)據(jù)，地價占房價最低比例為5.3﹪，最高為58.6﹪，平均為23.2﹪，由于土地從購買到開發(fā)銷售，一般有2至3年時間，其間房價會隨市場走勢而變化調(diào)整，因此土地供應(yīng)制度成為調(diào)控房產(chǎn)市場的重要手段。

　　2、需求因素。隨著人民生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，05年統(tǒng)計，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積比98年增加7.4平方米，每年需要新增住房超過了5億平方米。房產(chǎn)具有保值、增值特點，大量國外資金涌入房產(chǎn)，06年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達(dá)45億美元，超過05年全年的34億美元。地理位置是投資型房產(chǎn)的價格影響的最主要因素。

　　3、利率因素。利率調(diào)整將影響房產(chǎn)的供求關(guān)系，主要作用表現(xiàn)為：第一，對經(jīng)濟運行狀態(tài)的調(diào)節(jié)。經(jīng)濟趨緩時，利率下調(diào)刺激經(jīng)濟增長;經(jīng)濟過速時，利率上調(diào)，限制生產(chǎn)交易，適時降溫。第二，對企業(yè)與公民儲蓄調(diào)節(jié)。利率降低時，刺激消費與投資;利率調(diào)高時，增加儲蓄以滯緩消費與投資。利率對房產(chǎn)市場的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，小幅度的利率調(diào)整就可能造成對房產(chǎn)市場的巨大影響。利率下調(diào)，對于投資者將轉(zhuǎn)移資金到房產(chǎn)投資，賺取投資收益，而開發(fā)商降低融資難度，融資規(guī)模擴大，融資成本降低，房產(chǎn)供應(yīng)增加。

　　4、租金因素。房租等同于單位時間內(nèi)該房產(chǎn)總價值存儲在銀行所獲的利息的價值，所以房價和利息決定房租的價格，是房價的派生及零售形式。所以保持一定的比例，才不能影響房產(chǎn)市場的正常運行。而我國的房產(chǎn)市場租賃價格和銷售價格嚴(yán)重脫離，主要是由于不完全競爭的房屋銷售市場和接近于完全竟?fàn)幍淖赓U市場造成的。

　　5、拆遷因素。由于拆遷導(dǎo)致的新增住房需求也構(gòu)成了我國住房需求激增的原因。07、08年我國城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和速度才得到合理控制，全國城鎮(zhèn)房屋拆遷面積也在逐步下降。

　　四、對策建議

　　(一)轉(zhuǎn)變政府職能,提高對房地產(chǎn)市場的管理水平

　　政府及其各部門要按照經(jīng)濟規(guī)律辦事,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)建公平競爭、良性發(fā)展的市場環(huán)境。加強房地產(chǎn)投資、管理、服務(wù)領(lǐng)域有關(guān)規(guī)則和政策的研究,提高政策的透明度;加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計,為房地產(chǎn)市場管理提供可靠的信息;在全面動態(tài)收集房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng);搞好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,推進(jìn)房地產(chǎn)市場化進(jìn)程,努力提高為企業(yè)服務(wù)的水平。

　　(二)盤活存量土地,完善土地供應(yīng)辦法,增加土地供應(yīng)量

　　地方政府要在認(rèn)真清查閑置土地的基礎(chǔ)上,指建交易平臺,降低相關(guān)稅費的征收標(biāo)準(zhǔn),降低土地交易成本,為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件;加強土地整理儲備工作,掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動權(quán);加強對房地產(chǎn)市場需求變化趨勢的研究預(yù)測,根據(jù)土地需求和土地資源情況,制定科學(xué)的土地供應(yīng)計劃;在保護(hù)耕地、控制城市建設(shè)用地的同時,努力增加房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量。

　　(三)完善住房保障制度

　　提高認(rèn)識,把建立和完善住房保障制度作為建設(shè)和諧社會的一項重要工作。對低收入人群,根據(jù)其不同的支付能力,建立層次標(biāo)準(zhǔn)不同的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策;為低收入者提供經(jīng)濟適用房。建立住房保障基金,鑒于地方資金來源不足,中央財政應(yīng)通過轉(zhuǎn)移支付等形式解決資金來源問題。建立低收入人群的住房檔案和分配制度,并跟蹤了解和及時調(diào)整,根據(jù)實際需求安排住房投資和住房分配,做到應(yīng)保盡保。

　　(四)增加普通住房的供給

　　政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持,通過減免相關(guān)稅費等措施,引導(dǎo)開發(fā)商加大中小戶型普通住房的開發(fā)力度。按照需求增加普通住房的供給,并制定普通住房定向銷售細(xì)則,在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠,滿足普通居民購房需求,降低購房成本。

　　(五)加快不動產(chǎn)稅的實施

　　根據(jù)居民擁有住房的情況,對不同面積的住房確定不同的稅率征收財產(chǎn)稅,利用稅收手段抑制投資需求,減少存量房的閑置,同時抑制大戶型住房需求的增長;所得稅款主要用于廉租房建設(shè)的,為其提供穩(wěn)定的資金來源。

　　六、總結(jié)

　　總之,中國房地產(chǎn)市場前期是出現(xiàn)一些問題,但經(jīng)中央政府的宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié),2010-2011年,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將會加劇,房地產(chǎn)企業(yè)唯有強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率,做足產(chǎn)品性價比,才能在跌宕起伏的房產(chǎn)大勢之中形成可持續(xù)發(fā)展,立于不敗。房地產(chǎn)市場將在調(diào)整中穩(wěn)固發(fā)展,前景是光明的,對發(fā)展國民經(jīng)濟、滿足人民群眾不斷增長的住房需求仍將發(fā)揮巨大的作用。

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