房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)管線綜合設(shè)計及組織控制的幾點想法
　　楊耕岡南京市城市建設(shè)開發(fā)集團有限責任公司210002
　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)管線綜合設(shè)計是由開發(fā)商牽頭組織，設(shè)計院匯總設(shè)計，各市政部門參與，多專業(yè)布局的系統(tǒng)工程。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)管理綜合設(shè)計及對組織控制的幾點想法，為促進開發(fā)小區(qū)的工程建設(shè)和管理工作科學有序地進行，應(yīng)引起高度重視，共同搞好開發(fā)小區(qū)工程管線綜合工作。
　　關(guān)鍵詞：嚴肅性可控性冗余量全面性
　　房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)管線綜合設(shè)計是由開發(fā)商牽頭組織，設(shè)計院匯總設(shè)計，各市政部門參與，多專業(yè)布局的系統(tǒng)工程。它的設(shè)計按照國家規(guī)范，依據(jù)城市規(guī)劃的整體管線布局要求和房地產(chǎn)商自身對開發(fā)小區(qū)的品質(zhì)要求進行完善。前者是由城市市政配套控制，它確保了城市生產(chǎn)、生活等各項經(jīng)濟社會活動的正常運行，提供市政工程系統(tǒng)的最基本活動條件；小區(qū)的管線綜合就是在城市總體市政規(guī)劃確定的前提下。依據(jù)規(guī)劃部門對小區(qū)市政提出的設(shè)計要點和意見，結(jié)合自身的小區(qū)品質(zhì)要求進行整個市政管線的完善。在實際小區(qū)開發(fā)組織過程中經(jīng)常出現(xiàn)單項管線施工圖與管綜圖紙不符，施工組織與管綜圖紙脫節(jié)，規(guī)劃驗收與現(xiàn)場實際敷設(shè)管線不符等矛盾。通過這些現(xiàn)象我有如下幾點想法：
　　1．設(shè)計的嚴肅性：
　　管線綜合設(shè)計圖的完善流程是：在基本確定小區(qū)建筑總規(guī)劃的前提下，購買小區(qū)周邊相關(guān)的地形圖和地下管線圖，由設(shè)計院進行初稿設(shè)計，報送各市政管理部門，經(jīng)過各專業(yè)部門出具的修改意見匯總，經(jīng)設(shè)計完善至各市政部門同意后，報送規(guī)劃部門審批。審批后的管線綜合規(guī)劃圖具有嚴肅性，各專業(yè)市政圖紙必須依據(jù)此圖進行擴初設(shè)計，形成施工圖，在施工過程中不能隨意更改。開發(fā)商在設(shè)計組織流程中必須提供準確數(shù)據(jù)給各個市政部門。其中：
　　 燃氣部門：需提供建筑規(guī)劃總圖，單體建筑平面圖，總戶數(shù)，小區(qū)配套用房功能等數(shù)據(jù)；在反饋過程中，要求燃氣部門提供在規(guī)劃總圖上調(diào)壓站的相對位置。
　　 供電部門：需提供建筑規(guī)劃總圖，總戶數(shù)，套型面積，配套用房的功能、面積等數(shù)據(jù)；在反饋過程中，要求供電部門提供配電房或室外箱式變壓器的位置。
　　 自來水部門：需提供建筑規(guī)劃總圖，用水量資料，在反饋中需確定泵房位置等。
　　還有污水處理用房、弱電（電信、有線電視）室外機箱等用市政配套設(shè)施。在管線綜合規(guī)劃設(shè)計中，小區(qū)內(nèi)室外市政配套設(shè)施應(yīng)盡可能的在建筑規(guī)劃總圖上反映，減少規(guī)劃驗收時出現(xiàn)的圖紙與實際不符問題，否則將在規(guī)劃程序上需重新**手續(xù)，增加開發(fā)時間成本。
　　2．相關(guān)設(shè)計的可控性：
　　現(xiàn)在一般開發(fā)小區(qū)涉及到的市政管線有給水、排水、供電、電信、路燈、燃氣、有線電視、熱力管線。還有小區(qū)特有的智能化系統(tǒng)管線，雖然在規(guī)劃管綜上不反映該管線，但在規(guī)劃總圖上需確定物業(yè)監(jiān)控用房，要求在開發(fā)組織上對其有可控性，對未來物業(yè)管理全面策劃，在管線設(shè)計上要充分利用市政弱電線路。在施工組織上盡量同溝槽敷設(shè)。同時地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地。在景觀綠化設(shè)計中也要考慮管線與綠化樹種間的最小水平凈距，見表1中的規(guī)定。
　　管線、其它設(shè)施與綠化樹種間的最小水平凈距（m）表1
　　管線名稱 給水管、閘井 污水管、雨水管 燃氣管、探井 電力電纜、電信電纜 電信管道 熱力管 地上桿柱 消防龍頭 道路側(cè)石邊緣
　　最小水平凈距 至喬木中心 1.5 1.5 1.2 1.0 1.5 1.5 2.0 1.5 0.5
　　 至灌木中心 1.5 1.5 1.2 1.0 1.0 1.5 2.0 1.2 0.5
　　3項目組織對設(shè)計的冗余量控制：
　　在小區(qū)開發(fā)實施中，還會出現(xiàn)分片、分期開發(fā)，不同時間的交付業(yè)主，特別是在大型的開發(fā)小區(qū)，先期交付的住宅仍需提供完善的市政配套。一般設(shè)計人員不會考慮分期開發(fā)的施工組織過程，只要求每個系統(tǒng)的完整性，這就要求開發(fā)商必須提供相應(yīng)的開發(fā)組織計劃，使設(shè)計人員圍繞開發(fā)組織來完善各類管線設(shè)計，在管線設(shè)計上考慮增加冗余量，如排水問題，污水處理等問題，都需要增加配套的相應(yīng)管線和設(shè)施。在設(shè)計上可考慮兩種方案1）臨時性過渡管線。在施工組織上要考慮臨時管線避讓永久管線。2）正式市政管線。在第二種方案中，就必須充分考慮規(guī)劃部門對管線設(shè)計的要求，使設(shè)計的管線綜合在分期分片施工結(jié)束規(guī)劃驗收時不受影響，否則需重新**規(guī)劃管綜手續(xù)，影響驗收和交付，加大時間成本。同時在施工組織中盡可能先行敷設(shè)各類管線的主管線和建設(shè)配套設(shè)施，并與小區(qū)外的市政管線接通，確保項目的分期交付。
　　4．整體設(shè)計的全面性：
　　在地下管線敷設(shè)中，容易忽略小區(qū)室外配套景觀的排水、給水、供電問題，門衛(wèi)室的供電、給水、排水問題，這就要求在外部管線設(shè)計中對于這類問題應(yīng)予留有接口或敷設(shè)通道，確保在施工過程中能一步到位。
　　結(jié)語：
　　小區(qū)管線綜合設(shè)計工作涉及面廣、頭緒眾多、比較復(fù)雜。這是小區(qū)建設(shè)事前控制的主要環(huán)節(jié)。這一工作的好與壞，直接影響到工程管線間的配合難度，影響到各工程管線各個建設(shè)階段工作的難度，也直接影響到建筑小區(qū)建成后管理工作的有序和無序。為促進開發(fā)小區(qū)的工程建設(shè)和管理工作科學有序地進行，應(yīng)引起高度重視，共同搞好開發(fā)小區(qū)工程管線綜合工作。
　　參考文獻葉堂林著《小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃與管理》
　　《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-98

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