房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算與工程建筑面積計(jì)算的差異

　　蘇州嘉潤(rùn)房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司

　　周潛

　　商品房建筑面積是一個(gè)十分敏感的話題，在如今房?jī)r(jià)日趨上漲的狀況下，這個(gè)話題倍受關(guān)注。本人長(zhǎng)年從事房屋面積測(cè)繪工作，在之前也從事過(guò)工程管理及工程造價(jià)編審工作。實(shí)踐中常遇到建設(shè)單位工程技術(shù)人員因?yàn)榉课菝娣e測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)與工程建設(shè)中建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致而提出質(zhì)疑，本文即從這些“不一致”的方面，談一談自己的理解。

　　首先，我們?cè)诮ㄔO(shè)過(guò)程中會(huì)接觸到“房屋建筑面積”的核定三次。一次是報(bào)建、設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收過(guò)程中關(guān)于“容積率”核定的需要;另一次是工程造價(jià)預(yù)算、決算、結(jié)算對(duì)于“房屋總建面積”的核算;還有一次即是房屋在預(yù)售、交付使用后登記在行政機(jī)關(guān)的“房屋產(chǎn)權(quán)面積”(這里的產(chǎn)權(quán)面積在權(quán)證上歸類也稱建筑面積)。

　　對(duì)于施工階段的工程人員在不同面積內(nèi)涵中多參照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)(后文簡(jiǎn)稱“05建規(guī)”),也就是建設(shè)部2005年四月頒布的標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記所參照的面積計(jì)算規(guī)則是2000年國(guó)家頒布的新版”00房規(guī)”(GB/17986-2000)(后文簡(jiǎn)稱“00房規(guī)”)，這是專業(yè)房屋測(cè)繪人員所參照的大綱;而對(duì)于規(guī)劃部門認(rèn)定容積率及建筑指標(biāo)的“面積”卻是在(GB/T50353-2005)的基礎(chǔ)上加上由本部門制定的細(xì)節(jié)綜合而成。以上兩種不同規(guī)范的應(yīng)用在不同的行政程序上有著重要的區(qū)別，本文的討論只可能將范圍縮小在江蘇省內(nèi)，全國(guó)范圍的建設(shè)活動(dòng)在不同的地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)條件、人文人居條件下對(duì)規(guī)范的理解與運(yùn)用上有著本質(zhì)上的差異。

　　以下，筆者就江蘇省內(nèi)面積計(jì)算規(guī)則按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的條文出現(xiàn)順序就幾個(gè)重要的不同點(diǎn)做一一的羅列：

　　1.有關(guān)層高大于2.2米計(jì)算建筑面積的規(guī)則：

　　“05建規(guī)”中層高大于2.2米以上者計(jì)算全面積，高度不足2.2米者計(jì)算二分之一面積;建筑坡屋頂內(nèi)或場(chǎng)館看臺(tái)下，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高在1.2米至2.1米的部份也計(jì)二分之一面積;當(dāng)設(shè)計(jì)不利用或室內(nèi)凈高不足1.2米時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。

　　“00房規(guī)”及江蘇省內(nèi)房產(chǎn)面積執(zhí)行規(guī)定還是層高大于2.2米以上者計(jì)算全面積，高度不足2.2米者不計(jì)算建筑面積,但要求對(duì)不計(jì)算建筑面積的2.20米以下的具有使用功能的空間做明確的權(quán)屬登記。另外在省內(nèi)的容積率核定中，對(duì)2.2米的要求基本與房產(chǎn)一致。

　　2.有關(guān)室外樓梯面積計(jì)算規(guī)則：

　　“05建規(guī)“中有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算,若最上層室外樓梯無(wú)永久性頂蓋,或雨蓬不能完全遮蓋室外樓梯,上層樓梯不計(jì)算面積,上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋,下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積.

　　“00房規(guī)”及建住房[2002]74號(hào)文規(guī)定“無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算”，對(duì)此有兩種理解方法。第一，只要是無(wú)頂蓋的室外樓梯，都按室外樓梯各層投影面積之和的一半計(jì)算;第二，上一層樓梯可以作為下一層樓梯的頂蓋，無(wú)頂蓋應(yīng)針對(duì)最上一層室外樓梯而言，因此室外樓梯無(wú)頂蓋時(shí)，最上一層應(yīng)按一半計(jì)算，下部各層應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。在實(shí)際操作中一般采用第二種方法。

　　3)雨蓬及門廊的計(jì)算方法:

　　“05建規(guī)”-雨蓬結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過(guò)2.1米者,應(yīng)按雨蓬結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算(有柱雨蓬和無(wú)柱雨蓬計(jì)算應(yīng)一致)。

　　國(guó)家現(xiàn)行”00房規(guī)”8.2.1.k制定-有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。”00房規(guī)”8.2.3.b制定-突出房屋墻面的無(wú)柱雨蓬不計(jì)算建筑面積。

　　4)有關(guān)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算的差異：

　　“05建規(guī)”-3.0.18建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算，此處不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)，均按其水平投影面積的一半計(jì)算。

　　國(guó)家現(xiàn)行”00房規(guī)”8.2.2.c與建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)文有關(guān)條文制定。封閉陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算，未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　5)保溫隔熱層的計(jì)算：

　　“05建規(guī)”-3.0.22建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。而參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.1.J規(guī)定。房屋主墻體外的保溫層、防潮層、地面上采光井等其它裝飾性材料的貼面，均不計(jì)算建筑面積。

　　在談及以上五個(gè)較為重要也較為明顯的差異外，其實(shí)在很多處類如大廳回廊、架空走廊、落地窗、頂部樓梯間、玻璃幕墻等原本在各自部門理解上就存在明顯分歧，這里也就不再一一列舉。

　　曾多次有工程相關(guān)人士質(zhì)問(wèn)，房產(chǎn)面積的計(jì)算為何與他(她)自己按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)所計(jì)算的不同，并提出疑問(wèn)房產(chǎn)面積的計(jì)算是工程建設(shè)活動(dòng)的一個(gè)部份，應(yīng)該按(GB/T50353-2005)計(jì)算。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。

　　首先我們應(yīng)該注意(GB/T50353-2005)的稱謂——建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則，其中可以強(qiáng)調(diào)的是“建筑工程”，既然它服務(wù)于建筑工程，它就代表了它是一個(gè)“工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”，是為了核定工程造價(jià)等工程技術(shù)活動(dòng)的指標(biāo)，而在建筑工程中定義計(jì)算工業(yè)與民用建筑的建筑面積總的規(guī)則是：凡是在結(jié)構(gòu)上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和構(gòu)筑物，并能單獨(dú)計(jì)算出其水平面積及其相應(yīng)消耗的人工、材料和機(jī)械用量的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。從這里我們先要區(qū)分什么是開發(fā)周期什么是建設(shè)周期。

　　開發(fā)周期里包括意向、可行性研究、立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售。建設(shè)周期包括立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收。這其中包括工程造價(jià)的估算、概算、預(yù)算、清單、決算。每次由相關(guān)預(yù)決算人員核準(zhǔn)建筑面積指標(biāo)。

　　雖然現(xiàn)行制度里的房屋預(yù)售包括房屋面積的預(yù)測(cè)，但這里的房屋面積預(yù)測(cè)并不參與工程建設(shè)活動(dòng)，對(duì)所有的工程造價(jià)預(yù)算、決算并不直接影響。但房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積對(duì)售價(jià)卻是有重要的影響，這是因?yàn)榍罢呤枪こ碳滓译p方在成本與利潤(rùn)上的核算，后者是房屋供求雙方在售價(jià)上的一個(gè)依據(jù)。前者體現(xiàn)生產(chǎn)勞動(dòng)的產(chǎn)出成本，后者體現(xiàn)的是市場(chǎng)供需價(jià)值。比方說(shuō)，一棟別墅的單位成本包括造價(jià)、土地、利息等也許10000元/平方米，但是它的售價(jià)可能由于市場(chǎng)原因是15000元/平方米，而由于需求方對(duì)面積的大小有不同看法，有可能面積較大的別墅在銷售情況不如面積較小的情況下導(dǎo)致單價(jià)卻小于面積較小的別墅;再有不少城市的戶口有限制，75平方米可以報(bào)本市戶口，這樣以致于大于等于75平方米的房子售價(jià)與74.90平方米房子的價(jià)格可能差很多;再者，在現(xiàn)行制度中大于144平方米房子單價(jià)很有可能為了抵消一個(gè)高檔住房消費(fèi)稅而使得其低于144平方以下的房屋單價(jià)。

　　在這種市場(chǎng)下，房屋面積測(cè)繪就只能是為產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪，它必須是《物權(quán)法》在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的體現(xiàn)依據(jù)，它必須代表“物權(quán)”對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合法處理的量化前提。房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪的成果可以影響市場(chǎng)價(jià)格，但必須不被市場(chǎng)及成本利益影響。

　　在以上所述兩個(gè)面積計(jì)算規(guī)則里，我們就可以這樣理解：

　　在(1)不同中，2.2米是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化研究所制定的關(guān)于一個(gè)普通人正常合理的適用高度，至今未變。而(GB/T50353-2005)中關(guān)心應(yīng)該只是成本，因?yàn)椴徽摯笥诨蛐∮?.2米，房屋的一部份依舊是房屋。但在產(chǎn)權(quán)里、售價(jià)里這部份面積并不能正常使用。相信工程人員在買房時(shí)同樣不會(huì)為一處并不能使用的面積買單;類比第(3)中，雨蓬“2.1米”這個(gè)數(shù)據(jù)是一個(gè)結(jié)構(gòu)上支撐成本的變化，但在房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范里，只需要明確面積，一個(gè)輔助面積的歸屬，因此就算大于2.1米只要沒(méi)有圍護(hù)，就沒(méi)有界限—沒(méi)有明確的產(chǎn)權(quán)界限就不需要業(yè)主為此買單;第(4)中封閉陽(yáng)臺(tái)與非封閉陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)在工程造價(jià)上是沒(méi)有太大區(qū)別，因?yàn)樗�需封閉材料已經(jīng)另外計(jì)入成本;但是區(qū)別室內(nèi)、室外的產(chǎn)權(quán)面積大小，卻需要區(qū)別封陽(yáng)臺(tái)和非封陽(yáng)臺(tái)，在產(chǎn)權(quán)上一個(gè)封閉凹陽(yáng)臺(tái)的使用價(jià)值和一個(gè)有一扇大窗的陽(yáng)光室使用價(jià)值我理解應(yīng)該是相同的，而且房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算“計(jì)全面積”和“計(jì)一半面積”的根本區(qū)別其實(shí)是室內(nèi)與室外及主體結(jié)構(gòu)內(nèi)與主體結(jié)構(gòu)外;第(5)中的隔熱保溫層是否應(yīng)計(jì)產(chǎn)權(quán)面積也好理解，因?yàn)榻ㄖ�設(shè)計(jì)中本就規(guī)定房屋的節(jié)能要求，如果用節(jié)能的保溫材料(例如新型保溫磚)構(gòu)成外墻，這是主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的部份，應(yīng)計(jì)全面積。而在普通材料外墻之外附著保溫層，這就非主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)了。這一點(diǎn)與兩個(gè)規(guī)范里都有的“裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、與建筑物室內(nèi)不相通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊不計(jì)面積”的條文規(guī)定應(yīng)該是一致的。這些都說(shuō)明整個(gè)房屋的造價(jià)成本無(wú)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的目的，房屋的結(jié)構(gòu)功能、使用功能才應(yīng)該是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)量化體現(xiàn)的內(nèi)涵。

　　理解房屋產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)涵其實(shí)不僅僅對(duì)購(gòu)房者有切身利益，在此基礎(chǔ)上由工程決策者可以充分挖掘到“建筑面積”在建設(shè)成本、使用效率和市場(chǎng)利益最大化之間的平衡點(diǎn)。

　　以上的對(duì)(GB/T50353-2005)與現(xiàn)行省內(nèi)房屋測(cè)繪規(guī)范的不同的理解僅代表個(gè)人觀點(diǎn)。旨在說(shuō)明現(xiàn)行房屋面積計(jì)算方法上兩個(gè)規(guī)范都有它存在的必要性，這是當(dāng)前市場(chǎng)條件下由成本、市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)登記特性所共同決定的。

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