從建立成本控制體系的角度探討房地產(chǎn)項目造價控制

　　駱乃哲

　　廣西廣匯投資發(fā)展有限公司

　　摘要：造價控制是整個房地產(chǎn)項目建設(shè)管理工作的重點之一。資金是企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，在項目建設(shè)中能成功的控制成本，就為企業(yè)的發(fā)展打下了堅實的資金基礎(chǔ)，也能提高市場競爭力。因而建立一整套成本控制體系，就顯得至關(guān)重要了。本文將從建立成本控制體系的角度出發(fā)研究分析房地產(chǎn)項目造價的控制。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);造價控制;成本控制體系

　　在世界金融危機(jī)的陰影尚未完全消散的背景下，控制成本成了企業(yè)生存和發(fā)展的重要手段和途徑之一。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于投資規(guī)模大，資金回籠較慢，因此，資金就成了企業(yè)在發(fā)展中面臨的最大問題，如何控制房地產(chǎn)建設(shè)項目的造價，減少成本投入換取更為豐厚的回報，就成了企業(yè)管理層所要解決的問題。而要成功的控制工程項目的成本，就必須建立一整套成本控制體系，以便能系統(tǒng)的對資金進(jìn)行有效的控制，最終實現(xiàn)降低工程造價的目標(biāo)。要構(gòu)筑房地產(chǎn)的成本控制體系，就要從以下四個方面著手：即編制資源計劃;進(jìn)行項目成本核算;進(jìn)行項目成本跟蹤和診斷;對成本和工期實行動態(tài)控制。

　　一、編制資源計劃

　　編制資源計劃是為了向項目的管理者反映整個項目的開發(fā)過程中，會對成本產(chǎn)生影響的各種問題和現(xiàn)象，是對企業(yè)需求的信息和相關(guān)項目進(jìn)行匯總的計劃。其信息一般包括工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、資源庫描述等。

　　1、工作分解結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)項目的工作分解結(jié)構(gòu)可以同時提交一個或多個可交付的成果，這些成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性。以可行性研究報告為例，其就是可行性研究階段的一個可交付成果，從質(zhì)量特性的角度上看，這個成果的報告格式要符合政府審查的要求，同時與項目工程的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)是是真實可靠的，而且資料、數(shù)據(jù)分析的方法科學(xué)合理，最終的結(jié)論具有說服力的。此外，結(jié)論對后續(xù)工作如項目策劃、產(chǎn)品定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告。

　　2、歷史信息

　　工程項目管理人員應(yīng)該注意收集歷史信息，不僅要從本企業(yè)已開發(fā)項目中總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，也必須要從別的開發(fā)商或項目借鑒的相關(guān)信息、項目人員自身所掌握的相關(guān)知識。畢竟這些信息和經(jīng)驗可以幫助實現(xiàn)開發(fā)項目選址的合理性，包括對地塊自然條件的要求的合理性，而這些對項目的成本影響很大。

　　3、項目開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)

　　由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各種費用包括日常管理費用、銷售費用、貸款利息等資金運轉(zhuǎn)成本是相對穩(wěn)定的，為了降低分?jǐn)偝杀�，最終從根本上實現(xiàn)降低成本的目的，就應(yīng)該盡量采取分區(qū)成片開發(fā)模式，實現(xiàn)從“滾動”開發(fā)模式到規(guī)模效應(yīng)的轉(zhuǎn)變。在配套設(shè)施的配置上，盡量統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)置，避免重復(fù)投資。

　　4、進(jìn)行資源庫信息掃描

　　資源庫信息掃描的內(nèi)容主要是建立在把握產(chǎn)品業(yè)態(tài)、開發(fā)規(guī)模、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度日標(biāo)、成本目標(biāo)等情況下，對項目所在地的資源狀況，如鋼材、水泥、砂石、砌體等建材的儲量、運距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項目的施工隊伍狀況、施工機(jī)械狀況等進(jìn)行掃描，以讓項目的管理者能夠從這些信息中對工程的材料和能源運轉(zhuǎn)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)動，實現(xiàn)資源成本的有效控制。

　　二、房地產(chǎn)項目成本核算

　　對房地產(chǎn)項目的成本進(jìn)行核算是項目成本管理的最基本的職能，如果沒有對工程項目進(jìn)行成本核算，就無法進(jìn)行成本管理，舊很難實現(xiàn)對工程造價的有效控制。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本構(gòu)成

　�、偻恋刭M用

　　土地費用主要由城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補(bǔ)償費等組成。一般來說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要取得土地，就要通過協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓這三種途徑。而從當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的實際情況上看，拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。因此，針對拍賣過程對土地費用的核算，是進(jìn)一步降低資金投入，減少資金浪費的一個有效途徑。

　�、诮ㄖ�安裝工程費

　　房地產(chǎn)項目建設(shè)包括安裝工程。在房屋建造過程中所發(fā)生的房屋建筑的設(shè)備安裝所需要的工程費用，也稱為房屋建筑安裝造價。因為安裝工程費在整個成本構(gòu)成中所占比例較大，約占整個成本的40%左右。因此，這是工程成本核算的重點環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)項目成本控制的重點。

　�、凼姓�公共設(shè)施費用

　　市政公共設(shè)施費主要有基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費這兩部分�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括道路、給排水、電力電信、綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用則包括為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施，如學(xué)校、衛(wèi)生院等，以及各種營利性的配套設(shè)施，如超市、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點所發(fā)生的費用。在房地開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例大，一般都在20%一30%左右。

　　④貸款利息與稅費。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資數(shù)額大，必須借助銀行的信貸資金才能順利進(jìn)行。而在開發(fā)經(jīng)營過程中因為借貸籌集資金而支付給金融機(jī)構(gòu)的利息，就成了開發(fā)成本的一個重要組成部分。要降低成本，就要考慮通過減少貸款額度和爭取低利息貸款來實現(xiàn)。此外，也要考慮稅費成本，通過項目稅費的規(guī)范，控制無謂成本的增加,此外，還有其他的費用，主要包括銷售廣告費等。

　　2、項目成本核算的組織

　　①組織方式。要對工程項目的成本進(jìn)行有效的核算，就需要在各項目經(jīng)理部建立經(jīng)濟(jì)核算組，負(fù)責(zé)本項目經(jīng)理部項目成本的核算和管理。主要組織方式有兩種：一是縱向組織即核算小組由財務(wù)、經(jīng)營、生產(chǎn)、材料等部門所組成，全面負(fù)責(zé)項目成本管理的組織實施工作;二是橫向組織，主要是以職能為導(dǎo)向，讓項目成本管理的機(jī)關(guān)進(jìn)行橫向核算與管理的體系。

　　②組織體系。為了保證資金投入使用的有效性，降低成本，在對各個工項目成本核算時就需要遵循相關(guān)的成本核算制度，以“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”為基本原則，避免少計、漏計、擠占或攤派各成本核算對象的實際成本的情況，保證工項目的成本具有直觀性和可控性。

　　首先，要建立以項目為成本核算中心的核算體系。一般來說項目經(jīng)理部與企業(yè)內(nèi)部勞務(wù)市場、材料市場、資金市場等部門主體之間的關(guān)系都是以經(jīng)濟(jì)合同結(jié)算關(guān)系為基礎(chǔ)的。因此，以項目經(jīng)理部為成本核算中心的輻射型項目成本核算體系，是建它們以外部市場通行的市場規(guī)則和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的調(diào)控手段相結(jié)合的原則之上的。

　　其次，優(yōu)化項目成本核算的工作流程項成本核算流程的優(yōu)劣對工程的成本有著直接的影響。因此，房地產(chǎn)項目的經(jīng)理部在承建工程項目時，在收到設(shè)計圖樣之后，首先要對現(xiàn)場進(jìn)行“三通一平”等施工前期準(zhǔn)備工作，然后要根據(jù)項目的要求，組織相關(guān)部門和人員編制施工圖預(yù)算，完成施工組織設(shè)計，并根據(jù)各種信息的反映結(jié)果，制訂降低成本計劃和實施和控制的措施。最后可以把項目各成本進(jìn)行對比考核，通過所收集的數(shù)據(jù)對施工項目成本的降低水平和管理水平進(jìn)行合理分析，并找出應(yīng)對的措施。

　　三、房地產(chǎn)項目成本跟蹤和診斷

　　對房地產(chǎn)項目的成本進(jìn)行跟蹤控制，實際上就是對成本進(jìn)行監(jiān)控并進(jìn)行評價的過程。

　　1、成本狀況分析

　　要了解成本的具體狀況，就需要各種分析報告來提供各種信息。為保證成本跟蹤的全面性，應(yīng)該要求所有的管理人員都提供成本分析報告，根據(jù)管理人員層次的不同而提供不同的成本信息及分析報告。例如工程小組組長、領(lǐng)班等就必須要提供成本的結(jié)構(gòu)、各分部工程的成本值和成本的正負(fù)偏差等信息，同時還要提出各種可能解決的措施，并對成本的發(fā)展趨向進(jìn)行分析分析。而最對項目經(jīng)理而言，則需要要提供包括控制的結(jié)果、項目的總成本現(xiàn)狀、主要的節(jié)約和超支的成本的項目這些比較粗的信息。

　　2、成本狀況評價房地產(chǎn)成本狀況評價主要有實際成本與計劃成本的對比模型分析、成本效率分析、成本要素分析三種方法。

　�、賹嶋H和計劃成本模型對比。在實際和計劃成本模型對比分析法中主要是運用S曲線和香蕉圖進(jìn)行比較。其注意事項有：即使在圖上計劃和實際兩曲線基本完全吻合，但實際成本曲線在香蕉圖范圍內(nèi)，也不能說明項目的實施是合理的，而如果在圖上計劃和實際曲線并不吻合，而且偏差大，也同樣不能證明項目的施工存在很大的問題;為了保證成本評價的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，就必須要在這過程中考慮到實際存在的各種因素對成本的影響，對成本模型加以改進(jìn)。主要的途徑就是引入實際工程價值，即采用實際工程價值=實際完成工作量×預(yù)算價格的公式，以克服成本模型的局限性。在公式中，實際完成的作量即包括在前鋒期已經(jīng)完成的活動的工作量，也包括開始但末完成的部分活動所折算的工作量。

　�、谛�率的比較分析。因為效率的比較分析是以實際工作量為基礎(chǔ)，是基于一個分項工程或整個工程的基礎(chǔ)之上的。因此，效率指標(biāo)通常是比較簡潔和明了，采用效率的比較分析對工程的成本進(jìn)行評價，是一種比較有效的成本評價方法。

　　③成本要素比較分析。成本要素比較分析可以比較好地、直觀地反映成本狀況的偏差的程度，使項目的管理者始能終把控每一個費用項目、每一分項工程以及總工程的成本狀況、總利潤狀況以及各子項的貢獻(xiàn)。并據(jù)此，對成本高，效用低的部分進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，保證項目的成本得到有效控制。

　　四、對成本和工期實行動態(tài)控制

　　房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)是長期的、復(fù)雜的，而且是動態(tài)發(fā)展的。因此，要建立成本控制體系，達(dá)到降低工程造價的目的。就必須要對整個工程的成本和工期進(jìn)行動態(tài)的觀察和控制，保證工程項目的成本在市場的變化和認(rèn)為的變化因素影響下，始終能夠處于有效控制的范圍內(nèi)。以動態(tài)觀察和控制得到的數(shù)據(jù)和信息，對工程的各個方面進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，最終最大限度的降低工程的造價成本，保證工程順利、穩(wěn)定的進(jìn)行。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)項目是需要大量資金投入的工程，因此，在建設(shè)工程中對工程的成本進(jìn)行有效的控制，保證能以最少的投入換來最大的產(chǎn)出，是房地產(chǎn)企業(yè)立足市場，并不斷壯大發(fā)展的主要手段和途徑之一。因此，以降低工程成本為核心目標(biāo)，從編制資源計劃、進(jìn)行項目成本核算、進(jìn)行項目成本跟蹤和診斷、對成本和工期實行動態(tài)控制，這四個方面建立工程成本控制體系就顯十分重要了。

　　參考文獻(xiàn)：

　　【1】決策資源房地產(chǎn)研究中心編著.房地產(chǎn)成本控制方法.大連市：大連理工大學(xué)出版社,2007.

　　【2】俞建民主編.房地產(chǎn)估價概論.上海市：同濟(jì)大學(xué)出版社,2000.

　　個人簡介：駱乃哲,男,助理工程師,學(xué)士學(xué)位,房地產(chǎn)公司從事工程造價管理、投資管理工作，負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算，審核施工單位進(jìn)度預(yù)算，結(jié)算。工作單位:廣西廣匯投資發(fā)展有限公司

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