房地產(chǎn)論文:我國(guó)廉租房建設(shè)存在的問(wèn)題及對(duì)策微探

發(fā)布時(shí)間：2011-02-26 12:00:11更新時(shí)間：2022-03-12 10:59:50 1

　　我國(guó)廉租房建設(shè)存在的問(wèn)題及對(duì)策微探

　　羅奕

　　(廣西人和投資有限公司廣西南寧530022)

　　摘要：我國(guó)自2004年始進(jìn)入城市住房市場(chǎng)政策調(diào)整期，政府主管部門(mén)力圖運(yùn)用宏觀調(diào)控政策化解目前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的相關(guān)問(wèn)題，以圖保證宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，維護(hù)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。于此同時(shí)強(qiáng)化政府承擔(dān)和履行住房保障公共職能，并通過(guò)市場(chǎng)和政府兩種手段保障城市居民合理和基本的住房需求。本文簡(jiǎn)要回顧1998年來(lái)我國(guó)城市住宅市場(chǎng)和政策的發(fā)展歷程，初步分析評(píng)估了2004年到2007年經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控背景下我國(guó)城市住房發(fā)展政策、成效和問(wèn)題，探討這一段時(shí)間相關(guān)宏觀調(diào)控政策存在的缺陷和不足，并就下一階段我國(guó)城市住房發(fā)展政策走向提出有關(guān)思路。

　　關(guān)鍵詞：廉租房建設(shè)政府

　　1. 引言

　　國(guó)土資源部正式發(fā)布的《2009中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，為保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量較快增長(zhǎng)。2009年全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)31.9萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng)44.2%。2009年批準(zhǔn)建設(shè)用地57.6萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng)44.6%，建設(shè)用地供應(yīng)逐年增長(zhǎng)。但廉租房的建設(shè)無(wú)論從規(guī)模上還是投資力度上遠(yuǎn)不夠各地的需求。

　　2.國(guó)內(nèi)廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)的基本現(xiàn)狀

　　據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，在保證18億畝基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上，1992年至2003年，我國(guó)的土地出讓金累計(jì)收入達(dá)1萬(wàn)多億元。其中近三年累計(jì)達(dá)9100多億元。

　　另?yè)?jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國(guó)共出讓土地面積16.32萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款達(dá)到5505.15億元，2004年的出讓價(jià)款高達(dá)5894.14億元。2006年第一季度,全國(guó)土地出讓金總額更是達(dá)到了3000億元左右。

　　自1998年國(guó)家出臺(tái)廉租房政策以來(lái)，我國(guó)的廉租房制度建設(shè)已取得較大成效。數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，全國(guó)657個(gè)城市中已有512個(gè)城市建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%。全國(guó)累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭，通過(guò)廉租住房制度改善了住房條件。僅2006年，新增的受益家庭就達(dá)21.9萬(wàn)戶。但總體說(shuō)來(lái)，各地區(qū)的發(fā)展是很不平衡的:沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市走在了前列，有的城市已經(jīng)建立了相對(duì)完善的符合本地實(shí)際的廉租房制度;中部地區(qū)相對(duì)落后，部分城市已經(jīng)開(kāi)始了初步的探索;西部部分貧困地區(qū)因?yàn)楦鞣矫娴睦щy則還沒(méi)有起步。我國(guó)廉租房制度建設(shè)自起步以來(lái)，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但依舊存在一些問(wèn)題。

　　表149個(gè)典型城市“十一五”期間廉租住房建設(shè)情況單位：萬(wàn)平米、萬(wàn)套

　　省會(huì)以上城市(17) 地級(jí)城市(17) 縣(市)(15)

　　城市面積套數(shù) 城市面積套數(shù) 縣(市) 面積套數(shù)

　　貴陽(yáng) 30 0.55 漳州 2.13 0.04 靈武市 6.8 0.14

　　武漢 100 2.00 泉州 3.5 0.06 青銅峽市 6.2 0.13

　　南寧 13.94 0.26 南平 3 0.06 隆德縣 3.9 0.08

　　重慶 48.25 0.88 錦州 2.21 0.04 普蘭店 2.02 0.06

　　鄭州 25 0.50 黃岡 1.5 0.03 莊河市 1.38 0.02

　　合肥 4 0.08 菏澤 8 0.12 凌海市 0.51 0.01

　　天津 32.5 0.50 臨沂 6 0.08 郯城縣 4 0.07

　　長(zhǎng)沙 10 0.20 常德 18.51 0.33 平邑縣 1 0.01

　　大連 3.7 0.07 荊門(mén) 1.2 0.02 莒南 3.5 0.05

　　廣州 60 0.92 石嘴山 16.2 0.33 石獅市 1.5 0.03

　　北京 60 1.00 吳忠 13.4 0.27 南安市 7.75 0.16

　　銀川 30 0.55 天水 3 0.04 福鼎市 1.11 0.02

　　呼和浩特 5.5 0.10 酒泉 15 0.30 大理市 3 0.05

　　哈爾濱 20 0.36 曲靖 6 0.10 蒙自縣 2.1 0.04

　　蘭州 2.5 0.05 保山 5 0.10 景洪市 12 0.20

　　長(zhǎng)沙 10 0.20 思茅 5 0.10 合計(jì) 56.8 1.0

　　銀川 30 0.60 天門(mén) 3.8 0.08

　　合計(jì) 485.4 8.8 合計(jì) 113.5 2.1

　　2.廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)中存在的問(wèn)題分析

　　(1)認(rèn)識(shí)層面

　　1)地方政府重視不夠

　　中央政府對(duì)廉租房制度建設(shè)相當(dāng)重視，出臺(tái)了許多政策。而廉租房制度建設(shè)的關(guān)鍵是要落實(shí)到地方，落實(shí)到具體實(shí)施管理的基層部門(mén)。到2006年底，仍有信陽(yáng)、遵義、保山、固原4個(gè)地級(jí)城市，141個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立廉租住房制度。仍有166個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例，絕大多數(shù)城市還沒(méi)有開(kāi)始將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè)。

　　實(shí)施廉租房制度，地方政府不僅要犧牲土地出讓收入，更需要拿出資金投資建房，許多地方政府對(duì)此積極性不太高。表面上看來(lái)，我國(guó)廉租房制度建設(shè)存在的認(rèn)識(shí)問(wèn)題與地方政府重視不夠、政府定位不清、職能缺位有關(guān)，實(shí)質(zhì)上，從深層次看，這是利益博弈的結(jié)果。據(jù)權(quán)威分析，廉租房與窗體頂端窗體底端房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3-4%。其導(dǎo)致的必然后果，便是影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP增長(zhǎng)速度，加之沒(méi)有明確的問(wèn)責(zé)機(jī)制，地方政府建設(shè)廉租房的積極性就會(huì)大大降低。在許多地方，土地出讓金成了政府的“第二財(cái)政”，房地產(chǎn)稅費(fèi)收入是政府財(cái)政收入的重要部分。而建設(shè)廉租房，政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入大量資金，使用大量人力、物力，這使得政府相關(guān)部門(mén)缺少積極性。在這種認(rèn)識(shí)的指導(dǎo)下，地方政府因?yàn)槔骊P(guān)系，而背離了中央對(duì)廉租房的政策要求。

　　2)過(guò)度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，政府在廉租房建設(shè)中職能缺位

　　隨著住房市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，特別是停止住房實(shí)物分配、明確普通商品住房在住房供應(yīng)體系中的主體地位后，部分地方政府片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，片面強(qiáng)調(diào)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入的作用，忽略了住房問(wèn)題的社會(huì)性一面，存在著住房供應(yīng)市場(chǎng)的問(wèn)題、政府不再需要承擔(dān)責(zé)任或是責(zé)任不重要等思想傾向。應(yīng)當(dāng)看到，政府在住房供應(yīng)問(wèn)題上有著不可推卸的責(zé)任，只是相對(duì)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，承擔(dān)責(zé)任的方式和側(cè)重點(diǎn)發(fā)生了根本變化。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平的差異越來(lái)越大，住房需求也呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。因此，在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí)，各級(jí)政府在住房供應(yīng)體系建設(shè)上應(yīng)更加兼顧公平，注意優(yōu)化政策配置資源，區(qū)別對(duì)待，滿足不同人群的合理住房需求。

　　(2)制度層面

　　1)配套政策不完善，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

　　雖然廉租房制度建設(shè)引起了中央政府的高度重視，并有了近期的發(fā)展目標(biāo)，但是配套政策仍不完善，且缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。有好多政策也不明確，以至于地方都在摸著石頭過(guò)河，如何操作也不知道。有關(guān)財(cái)政、稅收、土地和金融政策，既是對(duì)困難群體實(shí)施保障政策的條件，也是住房保障制度的重要組成部分。目前，這些配套政策對(duì)解決困難群體住房的支持力度有限。

　　2)住房保障法律體系不完善

　　世界各國(guó)普遍制定了一系列針對(duì)解決低收入家庭住房的專門(mén)法律，形成了一套比較完備的住房保障體系。目前，我國(guó)針對(duì)低收入家庭的住房保障政策不完善，法律體系不健全。

　　3)住房保障機(jī)構(gòu)不健全

　　廉租住房工作是一項(xiàng)政策性、動(dòng)態(tài)性、連續(xù)性很強(qiáng)的工作，負(fù)責(zé)廉租住房保障計(jì)劃的制定及實(shí)施，負(fù)責(zé)對(duì)低收入家庭的申請(qǐng)、受理、審核、入戶調(diào)查、公示、復(fù)核、登記、配租、年度審核及退出等工作。這些工作需要政府專門(mén)機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)實(shí)施，但是目前國(guó)內(nèi)大部分市、縣沒(méi)有設(shè)立明確的廉租住房管理部門(mén)，沒(méi)有配備專職人員，難以適應(yīng)住房保障工作要求。

　　4)缺乏社會(huì)力量參與的激勵(lì)機(jī)制

　　廉租住房不同于商品房，也不同于經(jīng)濟(jì)適用住房，沒(méi)有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不愿承建廉租住房。建設(shè)商品住房可以獲得較高利潤(rùn);建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，在房?jī)r(jià)中除了可以記入1-3%的管理費(fèi)外，還可以記入3%的利潤(rùn)，可以實(shí)現(xiàn)保本微利;而廉租住房只能租給城鎮(zhèn)最低收入家庭居住，其租金實(shí)行政府限價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)較低，無(wú)法形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，因此，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益和自身的承受能力出發(fā)，不愿從事廉租住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　(3)操作層面

　　1)廉租對(duì)象覆蓋面過(guò)于狹窄

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬(wàn)套，建筑面積293.68萬(wàn)平方米。僅完成計(jì)劃的三分之一左右。另外，許多地方廉租房是老舊住房改造而成的，目前僅有54.7萬(wàn)戶居民入住廉租房，與國(guó)家2006年規(guī)劃還有一定的差距。根據(jù)目前的規(guī)定和各地的做法，廉租住房的分配對(duì)象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，即滿足低保條件同時(shí)人均居住面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。這種比較狹窄的范圍規(guī)定，在廉租房制度建設(shè)的初期對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。但從我國(guó)居民當(dāng)前的居住情況看，這一保障范圍無(wú)疑是十分狹窄的。另外，從目前社會(huì)弱勢(shì)人群的定義所覆蓋的范圍來(lái)看，隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型，城市打工者、進(jìn)城民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征收后的農(nóng)民是一個(gè)不可忽略新的住房弱勢(shì)群體。如果不對(duì)他們的住房問(wèn)題給以充分的重視，將給城市的發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊。

　　2)廉租資金來(lái)源渠道單一，缺乏足夠資金

　　實(shí)施住房保障的突出困難在于財(cái)政資金有限，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平還比較低，而且發(fā)展也不平衡，地方政府的保障能力與社會(huì)實(shí)際需求之間還存在很大差距。如建設(shè)部通報(bào)的145個(gè)沒(méi)有建立廉租房制度的，絕大多數(shù)都是貧困地區(qū)。截至2006年底，全國(guó)累計(jì)用于廉租住房制度的資金為70.8億元。而該年僅前九個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額就達(dá)到12902.4億元。與眾多需要政府提供廉租住宅的家庭急迫的住房需求來(lái)比，廉租資金的落實(shí)是目前廉租住房進(jìn)展緩慢的又一個(gè)瓶頸。

　　3)旺盛的需求與短缺的房源供給

　　從有關(guān)規(guī)定來(lái)看，廉租房的房源主要是依靠舊有的公房，但目前房源缺乏已經(jīng)成為制約推廣廉租房保障的一個(gè)瓶頸。而且隱形房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，造成廉租房的房源供給短缺，現(xiàn)實(shí)供給與迫切的需求之間存在有極大的矛盾。有的城市新建廉租房的數(shù)量?jī)H是目前申請(qǐng)者住房需求數(shù)量的1%，甚至更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前的需求。從各地的實(shí)踐來(lái)看，廉租房的供給主要由政府承擔(dān)，企業(yè)并無(wú)直接的驅(qū)動(dòng)力向廉租家庭提供住宅。此外，**服務(wù)體系落后、社會(huì)缺乏公正意識(shí)、政策宣傳不得力，也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。同時(shí)由于社會(huì)對(duì)弱勢(shì)群體缺乏公正的對(duì)待，政策宣傳也不夠，使得一些擁有房源的房東，出于對(duì)廉租房保障政策的疑慮以及其他方面的擔(dān)憂不愿意將房屋出租給廉租家庭。

　　3.我國(guó)廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)問(wèn)題的對(duì)策思考

　　(1)從認(rèn)識(shí)層面探討廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)

　　1)提高政府對(duì)廉租房(公共租賃住房)工作重要性的認(rèn)識(shí)

　　第一，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制。地方政府要將廉租房(公共租賃住房)建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目，年初制定責(zé)任狀，明確責(zé)任部門(mén)、年中檢查進(jìn)展情況，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，年末實(shí)行目標(biāo)考核，確保既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)目標(biāo)管理的實(shí)施，一方面可以明確責(zé)任部門(mén)，增強(qiáng)部門(mén)責(zé)任意識(shí);另一方面可以強(qiáng)化管理措施，制定切實(shí)可行的進(jìn)度安排和工作措施，以確保目標(biāo)任務(wù)的完成。第二，將廉租房(公共租賃住房)建設(shè)納入對(duì)地方的考核中。以往，地方官員的考核指標(biāo)主要以GDP來(lái)衡量，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，解決當(dāng)?shù)孛裆鷨?wèn)題顯得日益重要，尤其是解決低收入群體的住房問(wèn)題，因此，中央政府應(yīng)將廉租房(公共租賃住房)建設(shè)納入對(duì)地方政府的考核中，并量化考核指標(biāo)。

　　2)明確政府在廉租房(公共租賃住房)建設(shè)中的職能定位

　　第一，從中央層面來(lái)講，要加強(qiáng)職能分工，協(xié)調(diào)好各職能部門(mén)的關(guān)系。由國(guó)務(wù)院牽頭，建立相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)制度。建設(shè)部要制定可行的住房發(fā)展政策，更好地指導(dǎo)地方政府的工作，為培育和發(fā)展住宅市場(chǎng)提供保障，合理引導(dǎo)住房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，為廉租房(公共租賃住房)提供房源;民政部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及中央銀行等各部門(mén)應(yīng)該在為廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)提供支持和幫助，并參與討論廉租房(公共租賃住房)制度的制訂。

　　第二，從地方政府層面來(lái)講，要根據(jù)中央精神制定具體的做法和政策。要明確各部門(mén)在廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)中的職能位置，協(xié)調(diào)好民政、財(cái)政、公安、城區(qū)(街道辦)等相關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系，各負(fù)其責(zé)、互相配合，共同做好廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)。

　　(2)從制度層面探討廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)

　　1)完善配套政策及制度體系

　　第一，中央政府要制定不同的針對(duì)廉租房(公共租賃住房)建設(shè)的轉(zhuǎn)移支付政策，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)西部落后城市的財(cái)政支持力度。還應(yīng)逐步明確劃分各級(jí)政府的職責(zé)和事權(quán)，財(cái)政支出的劃分與事權(quán)是緊密聯(lián)系的，只有這樣才能充分發(fā)揮地方政府進(jìn)行廉租房(公共租賃住房)建設(shè)的能動(dòng)性。

　　第二，完善具有可操作性的有關(guān)財(cái)政、稅收、土地和金融等方面的廉租房(公共租賃住房)制度，讓地方政府在進(jìn)行廉租房(公共租賃住房)建設(shè)的時(shí)候有章可循。

　　第三，加強(qiáng)廉租房(公共租賃住房)的后期管理，完善退出機(jī)制。要建立廉租房(公共租賃住房)居住退出辦法，把不符合居住條件的住戶及時(shí)遷出，把騰出的房子讓給更需要解決住房問(wèn)題的家庭，以此來(lái)保證廉租房(公共租賃住房)使用的效率和公平。

　　2)建立和完善我國(guó)廉租房(公共租賃住房)制度法律體系

　　第一，從實(shí)際出發(fā)制定相關(guān)法律法規(guī)。首先，要制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的廉租住房(公共租賃住房)保障法規(guī)，可從立法上規(guī)定廉租住房(公共租賃住房)保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源、專門(mén)管理機(jī)構(gòu)的建立，以及對(duì)騙取保障優(yōu)惠行為的懲罰等。其次，要求各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的廉租住房(公共租賃住房)保障法規(guī)。嚴(yán)格制定廉租住房(公共租賃住房)保障對(duì)象的進(jìn)入、退出管理辦法，規(guī)定當(dāng)?shù)鼐用袷杖氚l(fā)生變化以后，保障措施也要相應(yīng)的發(fā)生變化。

　　第二，完善住房保障的配套法規(guī)。住房保障涉及的內(nèi)容很廣，需要配套法規(guī)的支持。首先，應(yīng)修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)，明確“保障房”這一產(chǎn)權(quán)類別，并對(duì)其具體含義、管理內(nèi)容做出規(guī)定;其次，制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，明確并保障住房保障資金的來(lái)源，并就其管理機(jī)構(gòu)、管理職責(zé)、運(yùn)行與增值處理、監(jiān)管工作等分別做出規(guī)定;再次，通過(guò)立法促進(jìn)個(gè)人收入和信用的監(jiān)管。

　　第三，建立嚴(yán)格的法律懲戒制度。首先，通過(guò)立法手段建立完善個(gè)人誠(chéng)信管理體系。廉租房(公共租賃住房)制度能否有效實(shí)施，有賴于個(gè)人誠(chéng)信管理體系的建立和完善。其次，建立縝密與嚴(yán)厲的懲治措施。

　　3)鼓勵(lì)和培育開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感

　　首先，要鼓勵(lì)和培育開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，要改變開(kāi)發(fā)企業(yè)一味追逐暴利的觀念。其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)規(guī)范自身的開(kāi)發(fā)銷售行為。

　　另外，地方政府應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制，發(fā)揮自身的引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。其一，對(duì)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)企業(yè)給予政策上的傾斜和支持。其二，通過(guò)對(duì)地方政府政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)的完善，為培育開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。

　　(3)從操作層面探討廉租房(公共租賃住房)制度建設(shè)

　　1)結(jié)合實(shí)際情況確定廉租住房的分配對(duì)象

　　第一，本著既要保障又要體現(xiàn)公平的原則，在與低保家庭保障水平合理銜接的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)辦法，確定合理的保障范圍和保障水平，運(yùn)用反向遞減補(bǔ)貼方式，解決保障對(duì)象中“夾心層”的問(wèn)題，避免福利倒置。

　　第二，結(jié)合實(shí)際情況擴(kuò)大廉租和公共租賃住房對(duì)象覆蓋面。除了把低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶納入廉租房的保障范圍之內(nèi)，城市中既買(mǎi)不起房、又非低保的“夾心層”和大量的流動(dòng)人口也應(yīng)在廉租房保障的范圍之內(nèi)。另外，城市打工者、進(jìn)城民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是不可忽略的新的住房弱勢(shì)群體，也應(yīng)被列入廉租房保障體系的范圍內(nèi)。

　　2)保證廉租房(公共租賃住房)的房源

　　根據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，截至2006年底，全國(guó)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬(wàn)套，建筑面積293.68萬(wàn)平方米。雖然比前幾年有了突飛猛進(jìn)，但是仍然不能滿足廣大的需求，政府作為廉租房的供應(yīng)主體，應(yīng)該積極探索廉租房的供應(yīng)方式，保證廉租房的供應(yīng)房源。

　　第一，收購(gòu)空置住房。我國(guó)目前空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產(chǎn)。政府可以抓住時(shí)機(jī)通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段將空置房轉(zhuǎn)化為廉租住房，既可以達(dá)到盤(pán)活空置住房資金的目的，又可以省去興建廉租住房所帶來(lái)的各種成本。在收購(gòu)工作完成后，對(duì)其按廉租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并改造成適合最低收入家庭居住的低標(biāo)準(zhǔn)住房。

　　第二，新建廉租房。傳統(tǒng)的廉租房建設(shè)主體主要是政府，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件，除了政府之外，還要考慮把企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體組織及個(gè)人納入到建房主體中來(lái)。廉租房項(xiàng)目PPP模式就是一種政府與企業(yè)結(jié)合的有效模式。PPP模式根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期收益以及政府扶持力度安排融資，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款保障，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)直接收益和通過(guò)政府扶持所轉(zhuǎn)化的效益作為償還貸款的資金來(lái)源，能利用民營(yíng)資本來(lái)彌補(bǔ)政府建設(shè)資金的不足，增加項(xiàng)目的資本金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減輕政府初期投資負(fù)擔(dān)。

　　第三，加強(qiáng)政府部門(mén)與出租住房者的溝通。通過(guò)政府部門(mén)與出租住房者的溝通，由出租住房者向政府部門(mén)提供符合廉租房條件的出租房資料，政府部門(mén)給他們代理出租而不收手續(xù)費(fèi)，住房出租后由政府部門(mén)支付大部分房租給房東，這樣使房東們收租更便利，從而充分利用市場(chǎng)資源為廉租房建設(shè)服務(wù)。政府部門(mén)每年應(yīng)公布一次低收入線，屬于低收入線的居民在提供單位的收入證明并經(jīng)相關(guān)政府部門(mén)審查合格者，可以入住廉租房。合格的低收入者到相關(guān)部門(mén)去查看出租住房的一覽表，從中選出符合自己要求的住房，低收入者選中了某一套住房后，即預(yù)約該房主共同到政府相關(guān)部門(mén)去簽訂租賃合同。

　　3)保證廉租房(公共租賃住房)的資金來(lái)源

　　廉租房的資金主要來(lái)自三個(gè)途徑:①財(cái)政專項(xiàng)預(yù)算;②城市土地收益;③住房公積金運(yùn)行收益;④物業(yè)稅;如何從上述途徑獲得穩(wěn)定的資金來(lái)源，需要相應(yīng)的制度保障。

　　第一，盡快建立土地收益�？顚Ｓ弥贫�。為增加土地使用權(quán)出讓收益，應(yīng)逐步擴(kuò)大土地使用權(quán)招拍掛出讓的范圍。制止地方政府在招商引資過(guò)程中隨意減免土地出讓金的做法。

　　第二，適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，用于廉租房建設(shè)。在設(shè)置物業(yè)稅時(shí)，應(yīng)主要考慮對(duì)住房進(jìn)行征收，且不宜將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并。其中一定標(biāo)準(zhǔn)面積下住房免稅，超標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行較高的累進(jìn)稅率，從而有力地?cái)M制住房過(guò)度消費(fèi)和有限的土地資源被占用的情況，同時(shí)將物業(yè)稅劃出專項(xiàng)資金用于低收入家庭的住房補(bǔ)貼。

　　第三，將住房公積金增值收入納入廉租房建設(shè)資金范圍。應(yīng)努力擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍。對(duì)一些還未建立住房公積金制度的民營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)的職工以及大量進(jìn)城務(wù)工人員，應(yīng)設(shè)法建立起公積金帳戶。

　　第四，制定優(yōu)惠政策和措施，引導(dǎo)社會(huì)資金投入到廉租住房(公共租賃住房)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)中來(lái)，一方面能保證這部分資金有穩(wěn)定的收益匯報(bào)，實(shí)現(xiàn)資金盈利目標(biāo)，另一方面能降低社會(huì)資金流動(dòng)性，一定程度上緩解我國(guó)業(yè)已存在的資金流動(dòng)性過(guò)剩的壓力。

　　4)受惠者收入線的劃分與信用監(jiān)管制度建設(shè)

　　如何劃分收入線，確定受補(bǔ)貼對(duì)象是現(xiàn)行住房保障模式下分配廉租房(公共租賃住房)的難點(diǎn)。應(yīng)在此基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、申請(qǐng)家庭的人均收入、家庭收入、已有的住房面積和人均住房面積、產(chǎn)權(quán)狀況等情況，確定一個(gè)相對(duì)科學(xué)的打分公式或者排序規(guī)則，將他們分成若干等級(jí)，確定給予補(bǔ)貼的優(yōu)先順序和補(bǔ)貼檔次。

　　全面建立個(gè)人收入監(jiān)管制度，加強(qiáng)信用建設(shè)提高社會(huì)保障的效能，是一個(gè)必然的趨勢(shì)。第一，搞好收入監(jiān)管和個(gè)人信用制度建設(shè)，廉租房(公共租賃住房)制度的實(shí)施有賴于透明的收入水平和完善的信用制度。第二，加強(qiáng)公眾的監(jiān)督，發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，允許、鼓勵(lì)群眾舉報(bào)他人瞞報(bào)收入的行為，將個(gè)人收入納入社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。第三，建立有效的懲罰機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)，就嚴(yán)厲懲罰，而且懲罰的追溯期時(shí)效是無(wú)限期的，并與個(gè)人信用掛鉤，記入個(gè)人檔案。

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