房地產(chǎn)論文：房地產(chǎn)預算管理存在的問題與對策
房地產(chǎn)預算管理存在的問題與對策
梁麗莉何耿
(柳州市正居房地產(chǎn)有限責任公司545001)
摘要：經(jīng)濟的發(fā)展與政策的變化，使得房建預算顯得尤為重要，本文分析了房地產(chǎn)預算管理中存在的問題與相應的對策論述了筆者的觀點。
關鍵詞：預算;管理系統(tǒng);預算數(shù)據(jù);編制預算
為了確保企業(yè)經(jīng)濟效益的增長，實行預算管理有其必要性，預算控制以成本控制為基礎，現(xiàn)金流量控制為核心。通過控制現(xiàn)金流量才能確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出、只有嚴格實行現(xiàn)金收支兩條線管理，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務結算中心的功能，確保資金運用權力的高度集中，形成資金合力、降低財務風險，保證企業(yè)生產(chǎn)、建設、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。
一、存在的問題
1)沒有系統(tǒng)完善的預算管理系統(tǒng)
許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項目實施單位的各種預算管理還是松散型的，上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯(lián)系和實質(zhì)性的合作與交流。究其原因，這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關系，以至于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監(jiān)督，預算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
2)規(guī)劃預算整體性欠缺
企業(yè)之所以能夠生存，是因為它對社會有所貢獻，也就是它能很好地利用社會資源賺取利潤，謀取經(jīng)濟利益。因此，企業(yè)規(guī)劃首先應該確定“經(jīng)營使命”，來滿足某種社會經(jīng)濟目的。另外還有決策者的價值觀念，環(huán)境分析，包括一般的如社會、政治、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、生產(chǎn)要素等等，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只是考慮該項目的投入與產(chǎn)出的因素，整體性考慮欠缺，這樣，往往不能應付突發(fā)的事件，導致企業(yè)利潤目標不能很好地實現(xiàn)。
3)預算范圍不全面
房地產(chǎn)資金投入大，開發(fā)周期長，所以在企業(yè)預算規(guī)劃中，應以中長期計劃為宜，包括利潤、生產(chǎn)、營銷、服務、廣告、組織、管理人員選拔和培訓、公共關系、產(chǎn)品改進等等。而且在具體實施時，要根據(jù)實際情況進行修整。而大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的預算只是財務部門在具體擔任，考慮問題不全面，專業(yè)水平有限，導致預算內(nèi)容過于短期化，數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。全面預算應涉及到企業(yè)的方方面面，包括經(jīng)營預算，投資預算，要將產(chǎn)供銷、人財物全部納入。
4)預算數(shù)據(jù)缺乏合理性
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程，搶進度，經(jīng)常是邊施工邊改圖紙，邊增加工程聯(lián)系單，致使設計概算突破估算指標，施工圖預算突破設計概算，竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業(yè)預算的科學性不夠，測算依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際的執(zhí)行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。
5)預算實施事中控制力度不夠
預算的實施過程中，事中控制沒有得到很好地實施，僅僅是事后或結果了再提出問題，在執(zhí)行過程中，各部門負責人意識不強，對發(fā)現(xiàn)問題不指出反映，沒有引起企業(yè)管理者的重視，以至于預算控制成為一句空話，從而影響預算目標的實現(xiàn)。
6)存在“編制預算純屬財務行為”的錯誤認識
毫無疑問，全面預算是財務收支預算的發(fā)展，但不能據(jù)此就認為預算只是一種財務行為，由財務部門負責預算的制定和控制就行了，甚至把預算理解僅是財務部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預算是企業(yè)全員的行為，在房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，它與全體員工，項目的工程管理，預決算管理等息息相關，是所有的相關管理的集中體現(xiàn)。
7)預算目標考核力度不夠
目前，在已實行預算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，較普遍存在考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門職責不明確，考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標準缺乏規(guī)范化，致使預算考核不能保證企業(yè)預算管理體系的全面實施。
二、預算管理對策
1)健全預算工作組織
要強化預算的“法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預算管理要求一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標的實現(xiàn)而開展，預算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執(zhí)行，提高預算的控制力和約束力。最后，要增強全體員工的參與和配合意識，應動員企業(yè)全體員工主動參與預算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標準，增強全面預算管理的合力。
2)完善全面預算管理的制度建設
針對房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中的難題，完善明確責任中心的權責，界定預算目標，編制預算、匯總，復核與審批，預算執(zhí)行與控制管理，業(yè)績報告與差異分析，預算指標考核等一系列全面預算管理制度。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時，在標準執(zhí)行過程中，不斷改進、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費用定額標準。
4)注重現(xiàn)金流預算的管理
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè)，資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系，而且是一個整合全部經(jīng)營活動的完整管理體系，其聚焦點在目標成本和現(xiàn)金流量的預算與管理上�！扒蓩D難為無米之炊”，合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。在方法上要求從粗到細，步步為營。
5)完善預算監(jiān)控系統(tǒng)
在管理過程中，對預算編制，各責任部門都參與進來，在預算執(zhí)行以前對預算就已經(jīng)心中有數(shù)，有利于在執(zhí)行過程中發(fā)揮主觀能動性，有利于責任部門在執(zhí)行過程中對偏離預算的不利活動進行自我糾正，調(diào)動責任部門實行自我控制的積極性。在預算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預算的科學性、嚴肅性和可操作性，對預算進行調(diào)整是必要的也是正常的，除了定期地總結前一段預算情況時，可以對下一期預算做必要的調(diào)整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調(diào)整。在預算實施中，要實行反饋控制制度和報告制度，為了保證預算目標的順利實現(xiàn)，在預算執(zhí)行過程中各級預算單位應定期召開預算例會，對照預算指標及時總結預算執(zhí)行情況、計算差異、分析原因、提出改進措施。定期做好預算反饋報告，是預算執(zhí)行情況的總結和反映，同時也是預算考評和對經(jīng)營者獎懲的主要依據(jù)。
6)改進企業(yè)的預算編制方法
做好匯總分解工作。一是總體構成的分解。收入總體構成的分解，須與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，然后分解，預測出各房型的銷售總價。開發(fā)成本總體構成的分解，需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解，然后一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。費用、稅金等按國家相關政策和公司財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解，然后測算費用、稅金總價。二是構成項目按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預算付款方式以及工程總額控制點的要求等，結合項目開發(fā)周期進行各個年度，月份的分解，將預算責任落實到各個單位直至各個項目。
7)加強部門之間的合作
房地產(chǎn)項目預算涉及項目開發(fā)、前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門，涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)預算講究的是部門合作，共同努力，而非財務或某個部門孤軍奮戰(zhàn)。應在預算管理委員會的組織下，各相關部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預算。具體是：營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算;前期研發(fā)、工程、供應等部門負責開發(fā)成本項目的預算;人力成本、培訓費等由人力資源部負責預算;財務部負責稅費及其他費用等預算，并擔負最后的匯總、分析任務。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的復雜性、層次性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)預算體系的復雜性，它是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)如要形成適合本企業(yè)的全面預算管理制度，還要根據(jù)自身的特點，不斷摸索、不斷改進、不斷提高，使預算管理真正地、全面地、有效地發(fā)揮其作用。
參考文獻：
[1]吳虹.房地產(chǎn)工程造價的全過程控制初探[J].合肥工業(yè)大學學報(社會科學版),2004,18(5)
[2]曾漢文.淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團預算管理的實施方案[J].中國總會計師,2009,""(5)
