房地產(chǎn)預(yù)算管理存在的問題與對策

　　梁麗莉何耿

　　(柳州市正居房地產(chǎn)有限責(zé)任公司545001)

　　摘要：經(jīng)濟的發(fā)展與政策的變化，使得房建預(yù)算顯得尤為重要，本文分析了房地產(chǎn)預(yù)算管理中存在的問題與相應(yīng)的對策論述了筆者的觀點。

　　關(guān)鍵詞：預(yù)算;管理系統(tǒng);預(yù)算數(shù)據(jù);編制預(yù)算

　　為了確保企業(yè)經(jīng)濟效益的增長，實行預(yù)算管理有其必要性，預(yù)算控制以成本控制為基礎(chǔ)，現(xiàn)金流量控制為核心。通過控制現(xiàn)金流量才能確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出、只有嚴(yán)格實行現(xiàn)金收支兩條線管理，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)算中心的功能，確保資金運用權(quán)力的高度集中，形成資金合力、降低財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)生產(chǎn)、建設(shè)、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。

　　一、存在的問題

　　1)沒有系統(tǒng)完善的預(yù)算管理系統(tǒng)

　　許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項目實施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實施缺乏緊密的聯(lián)系和實質(zhì)性的合作與交流。究其原因，這與沒有建立一個強有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系，以至于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無法落實預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。

　　2)規(guī)劃預(yù)算整體性欠缺

　　企業(yè)之所以能夠生存，是因為它對社會有所貢獻(xiàn)，也就是它能很好地利用社會資源賺取利潤，謀取經(jīng)濟利益。因此，企業(yè)規(guī)劃首先應(yīng)該確定“經(jīng)營使命”，來滿足某種社會經(jīng)濟目的。另外還有決策者的價值觀念，環(huán)境分析，包括一般的如社會、政治、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、生產(chǎn)要素等等，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只是考慮該項目的投入與產(chǎn)出的因素，整體性考慮欠缺，這樣，往往不能應(yīng)付突發(fā)的事件，導(dǎo)致企業(yè)利潤目標(biāo)不能很好地實現(xiàn)。

　　3)預(yù)算范圍不全面

　　房地產(chǎn)資金投入大，開發(fā)周期長，所以在企業(yè)預(yù)算規(guī)劃中，應(yīng)以中長期計劃為宜，包括利潤、生產(chǎn)、營銷、服務(wù)、廣告、組織、管理人員選拔和培訓(xùn)、公共關(guān)系、產(chǎn)品改進(jìn)等等。而且在具體實施時，要根據(jù)實際情況進(jìn)行修整。而大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算只是財務(wù)部門在具體擔(dān)任，考慮問題不全面，專業(yè)水平有限，導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容過于短期化，數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。全面預(yù)算應(yīng)涉及到企業(yè)的方方面面，包括經(jīng)營預(yù)算，投資預(yù)算，要將產(chǎn)供銷、人財物全部納入。

　　4)預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性

　　現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程，搶進(jìn)度，經(jīng)常是邊施工邊改圖紙，邊增加工程聯(lián)系單，致使設(shè)計概算突破估算指標(biāo)，施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

　　5)預(yù)算實施事中控制力度不夠

　　預(yù)算的實施過程中，事中控制沒有得到很好地實施，僅僅是事后或結(jié)果了再提出問題，在執(zhí)行過程中，各部門負(fù)責(zé)人意識不強，對發(fā)現(xiàn)問題不指出反映，沒有引起企業(yè)管理者的重視，以至于預(yù)算控制成為一句空話，從而影響預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　6)存在“編制預(yù)算純屬財務(wù)行為”的錯誤認(rèn)識

　　毫無疑問，全面預(yù)算是財務(wù)收支預(yù)算的發(fā)展，但不能據(jù)此就認(rèn)為預(yù)算只是一種財務(wù)行為，由財務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制就行了，甚至把預(yù)算理解僅是財務(wù)部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，在房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，它與全體員工，項目的工程管理，預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有的相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

　　7)預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠

　　目前，在已實行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，較普遍存在考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確，考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實施。

　　二、預(yù)算管理對策

　　1)健全預(yù)算工作組織

　　要強化預(yù)算的“法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。最后，要增強全體員工的參與和配合意識，應(yīng)動員企業(yè)全體員工主動參與預(yù)算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強全面預(yù)算管理的合力。

　　2)完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

　　針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算、匯總，復(fù)核與審批，預(yù)算執(zhí)行與控制管理，業(yè)績報告與差異分析，預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費用定額標(biāo)準(zhǔn)。

　　4)注重現(xiàn)金流預(yù)算的管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè)，資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系，而且是一個整合全部經(jīng)營活動的完整管理體系，其聚焦點在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上�！扒蓩D難為無米之炊”，合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。在方法上要求從粗到細(xì)，步步為營。

　　5)完善預(yù)算監(jiān)控系統(tǒng)

　　在管理過程中，對預(yù)算編制，各責(zé)任部門都參與進(jìn)來，在預(yù)算執(zhí)行以前對預(yù)算就已經(jīng)心中有數(shù)，有利于在執(zhí)行過程中發(fā)揮主觀能動性，有利于責(zé)任部門在執(zhí)行過程中對偏離預(yù)算的不利活動進(jìn)行自我糾正，調(diào)動責(zé)任部門實行自我控制的積極性。在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預(yù)算的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和可操作性，對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整是必要的也是正常的，除了定期地總結(jié)前一段預(yù)算情況時，可以對下一期預(yù)算做必要的調(diào)整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調(diào)整。在預(yù)算實施中，要實行反饋控制制度和報告制度，為了保證預(yù)算目標(biāo)的順利實現(xiàn)，在預(yù)算執(zhí)行過程中各級預(yù)算單位應(yīng)定期召開預(yù)算例會，對照預(yù)算指標(biāo)及時總結(jié)預(yù)算執(zhí)行情況、計算差異、分析原因、提出改進(jìn)措施。定期做好預(yù)算反饋報告，是預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時也是預(yù)算考評和對經(jīng)營者獎懲的主要依據(jù)。

　　6)改進(jìn)企業(yè)的預(yù)算編制方法

　　做好匯總分解工作。一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解，須與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，然后分解，預(yù)測出各房型的銷售總價。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解，然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中，最終預(yù)測總成本。費用、稅金等按國家相關(guān)政策和公司財務(wù)制度等進(jìn)行費用科目、稅金科目的分解，然后測算費用、稅金總價。二是構(gòu)成項目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項科目按照工程進(jìn)度和預(yù)算付款方式以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周期進(jìn)行各個年度，月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實到各個單位直至各個項目。

　　7)加強部門之間的合作

　　房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)、前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門，涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作，共同努力，而非財務(wù)或某個部門孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。具體是：營銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營銷策劃廣告等費用預(yù)算;前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負(fù)責(zé)開發(fā)成本項目的預(yù)算;人力成本、培訓(xùn)費等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算;財務(wù)部負(fù)責(zé)稅費及其他費用等預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的復(fù)雜性、層次性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算體系的復(fù)雜性，它是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)如要形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，還要根據(jù)自身的特點，不斷摸索、不斷改進(jìn)、不斷提高，使預(yù)算管理真正地、全面地、有效地發(fā)揮其作用。

　　參考文獻(xiàn)：

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