摘要：宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的眾多政策組合拳的打壓，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)基本難以從銀行貸到款項(xiàng)，有的只能轉(zhuǎn)向民間非法拆借，有的甚至借高利貸。從傳統(tǒng)的融資手段來看，土地使用權(quán)抵押貸款，自有財(cái)產(chǎn)抵押貸款，擔(dān)保貸款都是常見的融資方式，
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，企業(yè)，融資
　　在國(guó)家出臺(tái)的多種行政性調(diào)控政策影響下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金方面陷入窘境。資金是個(gè)問題，而且是一個(gè)生死攸關(guān)的問題，這可能是一直以來國(guó)內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的眾多政策組合拳的打壓，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)基本難以從銀行貸到款項(xiàng)，有的只能轉(zhuǎn)向民間非法拆借，有的甚至借高利貸。從傳統(tǒng)的融資手段來看，土地使用權(quán)抵押貸款，自有財(cái)產(chǎn)抵押貸款，擔(dān)保貸款都是常見的融資方式，但在面臨著銀行提高融資門檻要求、政府提高預(yù)售條件、銀行房貸審查趨緊的情況下，上述的手段就無法較好較快地解決目前中小房地產(chǎn)企業(yè)急于解決的融資現(xiàn)狀。因此，一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高自身的融資能力；另一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該積極的探尋另外的途徑，從除銀行以外的地方，通過采用多元化的手段進(jìn)行融資，為自己的企業(yè)爭(zhēng)取更多的資金。
　　一、走專業(yè)化道路是中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇
　　從資金層面來看，專業(yè)化戰(zhàn)略是當(dāng)前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的正確選擇，有利于緩解企業(yè)資金壓力，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和核心競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)，中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平，避免片面地貪大求快。根據(jù)資金、設(shè)備、人才、技術(shù)、商品的不同，實(shí)行垂直分工或水平分工，追求核心能力的提高，為后續(xù)從事多元化經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。
　　二、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，強(qiáng)化信用意識(shí)
　　企業(yè)資信等級(jí)的高低直接決定融資方式的優(yōu)劣和融資額度的大小。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，在建設(shè)和營(yíng)銷過程中建立和深化自己的晶牌，樹立以信用為本的經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)化信用意識(shí)。一方面要規(guī)范和完善企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)章制度，定期提供全面準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，提高自身資信等級(jí)；另一方面，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和不同發(fā)展階段的融資需求，提前制定科學(xué)的融資方案，與銀行建立授信關(guān)系。按照貸款合同規(guī)定的用途使用信貸資金，嚴(yán)格執(zhí)行與銀行約定的還款計(jì)劃，注重資信體系的建設(shè)。
　　三、加強(qiáng)合作聯(lián)盟，提高中小企業(yè)合作融資能力
　　戰(zhàn)略合作是房地產(chǎn)企業(yè)融通資金的有效途徑。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司的合作。在合適的時(shí)機(jī)，引入戰(zhàn)略投資者，爭(zhēng)取獲得多方投資者的支持，從而解決高速發(fā)展時(shí)期的資金壓力和融資困境。國(guó)外投資基金看好我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ�紛紛涌向�?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可與國(guó)外房產(chǎn)基金合作擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組等方式進(jìn)行合資或合作發(fā)展。
　　四、拓寬中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
　　國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)發(fā)展面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的投資公司，擴(kuò)寬中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，緩解中小企業(yè)融資難困境。
　　1.股權(quán)融資
　　通過股權(quán)融資的方式讓渡公司的一部分股權(quán)，吸引有實(shí)力的股東加盟公司。股權(quán)融資的方式主要有兩種，一種是以增資入股的方式引入新股東，原有股東的股權(quán)比例進(jìn)行稀釋，公司獲得了新的資金；另一種是原有股東向新的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲得資金，此后新、老股東共同或單獨(dú)向公司進(jìn)行股東貸款，以使公司獲得開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)資金。這樣的好處是資金的進(jìn)入對(duì)公司來說沒有融資成本，有時(shí)引進(jìn)了實(shí)力強(qiáng)勁的新股東會(huì)大大提升原有公司的實(shí)力包括企業(yè)管理水平、品牌形象，員工專業(yè)素質(zhì)等方面。對(duì)老股東的不利之處在于稀釋了老股東的股權(quán)，有的可能使老股東對(duì)公司的控制權(quán)減弱甚至喪失控制權(quán)。因此對(duì)有融資需求的企業(yè)來說，絕不能匆忙決策，病急亂投醫(yī)，新股東匆匆忙忙引進(jìn)來了，才發(fā)現(xiàn)大家彼此之間的理念不合，利益沖突，當(dāng)公司的資金危機(jī)稍有舒緩，股東之間的爭(zhēng)斗又起，最后公司在股東之間無休無止的爭(zhēng)斗中走向衰敗。所以，在公司遭遇資金等瓶頸的時(shí)候，老股東就要予以全面、慎重的考慮，經(jīng)過綜合判斷，利弊權(quán)衡以后，再做出決定。
　　2.協(xié)議融資
　　按照我國(guó)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，企業(yè)之間的融資行為是無效的，不受法律保護(hù)，但公民與企業(yè)之間的借款一般是有效的，當(dāng)然，借款利率是不能超過銀行同類貸款利率的四倍。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資的數(shù)額一般是相當(dāng)大的，公民個(gè)人往往不能滿足這樣的融資需要，而有對(duì)外融資放款需要的也一般是一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。那么，如何在有資金需求的房地產(chǎn)企業(yè)和有對(duì)外融資能力的企業(yè)之間架起橋梁呢？通常來講，通過銀行作為**，可以采取委托銀行貸款的方式，這也是比較常見的一種方式。此外，由于融資雙方的情況、需求各不相同，委托貸款的形式不一定能滿足每筆交易雙方的需求。在此情況下，就需要根據(jù)不同的情況設(shè)計(jì)不同的交易模式，通過一系列的協(xié)議安排使得融資事宜得以合法地進(jìn)行，并使雙方的利益得到法律的保障，一旦發(fā)生糾紛，也能夠按照雙方之間簽訂的協(xié)議的約定，通過法律程序得以解決。
　　3.信托融資
　　對(duì)于由于金融緊縮而遭受嚴(yán)峻考驗(yàn)的中小企業(yè)來說，信托融資是一個(gè)很好的渠道。通過房產(chǎn)信托計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從信托投資公司獲得信托貸款。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。一旦獲得信托計(jì)劃，將項(xiàng)目啟動(dòng)后達(dá)到銀行貸款的條件時(shí)，企業(yè)就可以先將信托貸款償還完畢，而改用銀行貸款資金來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。目前，各地的信托公司都在積極進(jìn)行信托融資的探索和實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以與信托公司一起摸索出一條信托融資的嶄新道路，為企業(yè)的發(fā)展贏得強(qiáng)有力的資金支持。
　　4.擔(dān)保融資
　　擔(dān)保貸款是房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的途徑。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，找擔(dān)保單位卻并不容易。專門為企業(yè)貸款提供擔(dān)保的擔(dān)保公司目前又不普遍而且費(fèi)用不菲。那么，到哪里去獲得較為便捷又成本較低的擔(dān)保支持呢？此時(shí)，去找一家與自己經(jīng)營(yíng)范圍、規(guī)模、信譽(yù)差不多的企業(yè)，它也有同樣的貸款擔(dān)保的需求，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行同意，可以相互成為對(duì)方的貸款擔(dān)保企業(yè)，完成貸款擔(dān)保從而獲得銀行貸款。在尋找相互提供擔(dān)保的企業(yè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做的工作在于尋找愿意提供擔(dān)保而且又能為銀行所接受的企業(yè)。因?yàn)橐獮閷?duì)方擔(dān)保，必須考慮對(duì)方的資信和償還能力及貸款額度的對(duì)等性，因此房地產(chǎn)企業(yè)在尋找相互提供擔(dān)保的企業(yè)的過程中，在同行業(yè)的兄弟單位中最容易找到這種對(duì)保企業(yè)。同時(shí)，這種企業(yè)也較易被銀行所接受。最后，通過雙方之間包括與銀行簽訂相關(guān)的擔(dān)保協(xié)議、反擔(dān)保協(xié)議等法律文件完成相關(guān)法律手續(xù)。
　　5.典當(dāng)融資
　　典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

---

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來自：http://www.jinnzone.com/fangdichanlw/4352.html