摘要：成本控制是企業(yè)永恒的研究主題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益也是由產(chǎn)品價格和成本兩方面決定。房地產(chǎn)的銷售受產(chǎn)品特性和市場供求關(guān)系影響，銷售價格是能在一定范圍內(nèi)尋求最大值，它是有一定限度的，而降低開發(fā)成本，節(jié)約項目投資，相對來講就更有文章可做。因成本過高繼而引起售價居高不下，造成死盤、爛盤現(xiàn)象已屢見不鮮。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開發(fā)，成本，控制
　　成本控制是企業(yè)永恒的研究主題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益也是由產(chǎn)品價格和成本兩方面決定。房地產(chǎn)的銷售受產(chǎn)品特性和市場供求關(guān)系影響，銷售價格是能在一定范圍內(nèi)尋求最大值，它是有一定限度的，而降低開發(fā)成本，節(jié)約項目投資，相對來講就更有文章可做。因成本過高繼而引起售價居高不下，造成死盤、爛盤現(xiàn)象已屢見不鮮。因此，有效地進行成本控制是確保項目成功開發(fā)和獲取利潤的關(guān)鍵，也是企業(yè)管理水平的具體體現(xiàn)。在全國房地產(chǎn)市場對房價升高叫停的關(guān)鍵時期，如何有效控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，在目前就顯得尤為重要。
　　一、征地和拆遷補償、安置費的控制
　　關(guān)鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
　　二、勘察設計和前期工程費的控制
　　勘探、設計等前期工程任務的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐都表明，設計階段（方案設計、施工圖紙設計）影響整個房地產(chǎn)項目投資的可能性在80%以上，而工程施工階段影響投資的可能性則不會超過20%。工程實施階段，是項目投入最大的階段，但是決定項目的投資多少、是否經(jīng)濟合理，在設計階段就已經(jīng)基本上確定下來了。設計質(zhì)量的高低、設備和材料的選用、計算標準的選擇等，都對工程造價產(chǎn)生直接的影響。規(guī)劃設計的不經(jīng)濟、不合理，將直接導致設計變更、現(xiàn)場經(jīng)濟簽證頻繁，使工期、質(zhì)量、進度受到影響，造成成本的損失。設計階段的錯誤和損失，在施工階段幾乎是無法彌補的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該大力加強設計階段的投資控制，由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費極大。在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。成立高水平的設計審評小組，對項目方案設計進行充分論證，并將意見提交公司領(lǐng)導層決策；對施工圖紙設計進行認真評審，減少錯誤的發(fā)生，從而做到從根源上控制項目的投資。
　　規(guī)劃設計階段是成本事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，策劃部門應發(fā)揮“立法”職能，預測、制定合理的目標成本；設計部門實行“行政”職能，負責規(guī)劃設計階段成本控制的過程實施；預算部門和項目部實施“監(jiān)督”職能，進行成本測算和評估。上述“三權(quán)分立”機制形成后，關(guān)聯(lián)部門可相互負責和制約，能有效改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設計階段成本控制力薄弱的狀況。
　　三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。
　　三、建安工程費的全程控制
　　工程項目的實施是成本控制的過程階段，更需要建立“三權(quán)分立”機制，形成相互制約關(guān)系，以做到成本的有效控制。工程招標部門負責成本的預測、監(jiān)控和評估，發(fā)揮“立法”職能；項目部負責成本的過程控制，發(fā)揮“行政”職能；預算部門、工程部門、財務部門等對成本控制實施“監(jiān)督”。
　　項目部作為工程項目實施的管理部門，在管理工作中重在處理好工程質(zhì)量、進度、投資三者之間的關(guān)系。工程質(zhì)量是決定建筑產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的根本問題，也是成本存在的前提；工期和進度是項目贏取效益的關(guān)鍵；成本更是影響項目投資、利潤的重要指標。工程的質(zhì)量、進度、投資三者的關(guān)系即對立又統(tǒng)一，任何一個方面有失偏頗都是不可取的。項目實施要遵循建設的客觀規(guī)律，制定合理的質(zhì)量和工期目標，強化成本控制，使項目成本處于受控和優(yōu)化狀態(tài)。
　　項目部是工程成本控制的實施主體，其作用和效能將直接關(guān)系到工程成本的控制情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目管理模式有很多種，但能適應項目操作，明顯提高績效，又能有效控制工程成本的管理模式并不多見。項目部在具有現(xiàn)場協(xié)調(diào)和施工管理職能崗位的基礎上，宜設置現(xiàn)場技術(shù)崗、材料崗和預算崗，使項目內(nèi)部管理自成體系，同時又能和公司的二線部門相互關(guān)聯(lián)和監(jiān)控，減少因二線部門對現(xiàn)場不了解、服務不及時造成的損失，提高工作效率和管理成效，使成本處于受控狀態(tài)。
　　四、財務費用的全面控制
　　首先是建立科學的財務管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務費用的控制。
　　1、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。
　　2、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率實施控制。對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用；對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)。
　　五、樹立全員成本意識
　　成本管理是一個系統(tǒng)性控制問題，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為項目管理的目標方向。
　　企業(yè)領(lǐng)導在成本控制中發(fā)揮著不可替代的作用，企業(yè)領(lǐng)導要將成本意識灌輸給每一個部門、每一名員工，并且要在工作中身體力行，將成本為企業(yè)管理首要的考慮因素，形成自上而下的安全成本控制氛圍。
　　六、建立有利成本控制的激勵機制
　　成本控制要重視成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控原因，對癥下藥。對成本控制漠不關(guān)心造成失控者進行懲罰；對成本控制成績明顯者和好的建議者提出者進行獎勵，充分調(diào)動員工參與成本控制的積極性。
　　企業(yè)文化建設對成本控制有很大的激勵作用。優(yōu)秀的企業(yè)文化建設將增強企業(yè)和員工之間的親和力，使員工對企業(yè)有歸屬感，這樣員工就會自覺、能動地控制和節(jié)約成本。
　　同時還要開闊思路，對工程項目的主體施工單位、監(jiān)理單位建立相應的激勵機制，充分挖掘、引導施工單位、監(jiān)理單位多年好的經(jīng)驗、先進的組織方法、高超的技術(shù)能力來降低成本，加強企業(yè)控制成本的力度和廣度，最終實現(xiàn)投資項目效益最大化。

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