摘要：成本控制是企業(yè)永恒的研究主題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也是由產(chǎn)品價(jià)格和成本兩方面決定。房地產(chǎn)的銷售受產(chǎn)品特性和市場(chǎng)供求關(guān)系影響，銷售價(jià)格是能在一定范圍內(nèi)尋求最大值，它是有一定限度的，而降低開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約項(xiàng)目投資，相對(duì)來(lái)講就更有文章可做。因成本過(guò)高繼而引起售價(jià)居高不下，造成死盤、爛盤現(xiàn)象已屢見(jiàn)不鮮。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)，成本，控制
　　成本控制是企業(yè)永恒的研究主題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也是由產(chǎn)品價(jià)格和成本兩方面決定。房地產(chǎn)的銷售受產(chǎn)品特性和市場(chǎng)供求關(guān)系影響，銷售價(jià)格是能在一定范圍內(nèi)尋求最大值，它是有一定限度的，而降低開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約項(xiàng)目投資，相對(duì)來(lái)講就更有文章可做。因成本過(guò)高繼而引起售價(jià)居高不下，造成死盤、爛盤現(xiàn)象已屢見(jiàn)不鮮。因此，有效地進(jìn)行成本控制是確保項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)和獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵，也是企業(yè)管理水平的具體體現(xiàn)。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)升高叫停的關(guān)鍵時(shí)期，如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在目前就顯得尤為重要。
　　一、征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制
　　關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
　　二、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制
　　勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)踐都表明，設(shè)計(jì)階段（方案設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)）影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可能性在80%以上，而工程施工階段影響投資的可能性則不會(huì)超過(guò)20%。工程實(shí)施階段，是項(xiàng)目投入最大的階段，但是決定項(xiàng)目的投資多少、是否經(jīng)濟(jì)合理，在設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)基本上確定下來(lái)了。設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低、設(shè)備和材料的選用、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的選擇等，都對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。規(guī)劃設(shè)計(jì)的不經(jīng)濟(jì)、不合理，將直接導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證頻繁，使工期、質(zhì)量、進(jìn)度受到影響，造成成本的損失。設(shè)計(jì)階段的錯(cuò)誤和損失，在施工階段幾乎是無(wú)法彌補(bǔ)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該大力加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制，由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。成立高水平的設(shè)計(jì)審評(píng)小組，對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)進(jìn)行充分論證，并將意見(jiàn)提交公司領(lǐng)導(dǎo)層決策；對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真評(píng)審，減少錯(cuò)誤的發(fā)生，從而做到從根源上控制項(xiàng)目的投資。
　　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是成本事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，策劃部門應(yīng)發(fā)揮“立法”職能，預(yù)測(cè)、制定合理的目標(biāo)成本；設(shè)計(jì)部門實(shí)行“行政”職能，負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的過(guò)程實(shí)施；預(yù)算部門和項(xiàng)目部實(shí)施“監(jiān)督”職能，進(jìn)行成本測(cè)算和評(píng)估。上述“三權(quán)分立”機(jī)制形成后，關(guān)聯(lián)部門可相互負(fù)責(zé)和制約，能有效改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制力薄弱的狀況。
　　三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。
　　三、建安工程費(fèi)的全程控制
　　工程項(xiàng)目的實(shí)施是成本控制的過(guò)程階段，更需要建立“三權(quán)分立”機(jī)制，形成相互制約關(guān)系，以做到成本的有效控制。工程招標(biāo)部門負(fù)責(zé)成本的預(yù)測(cè)、監(jiān)控和評(píng)估，發(fā)揮“立法”職能；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)成本的過(guò)程控制，發(fā)揮“行政”職能；預(yù)算部門、工程部門、財(cái)務(wù)部門等對(duì)成本控制實(shí)施“監(jiān)督”。
　　項(xiàng)目部作為工程項(xiàng)目實(shí)施的管理部門，在管理工作中重在處理好工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三者之間的關(guān)系。工程質(zhì)量是決定建筑產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的根本問(wèn)題，也是成本存在的前提；工期和進(jìn)度是項(xiàng)目贏取效益的關(guān)鍵；成本更是影響項(xiàng)目投資、利潤(rùn)的重要指標(biāo)。工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資三者的關(guān)系即對(duì)立又統(tǒng)一，任何一個(gè)方面有失偏頗都是不可取的。項(xiàng)目實(shí)施要遵循建設(shè)的客觀規(guī)律，制定合理的質(zhì)量和工期目標(biāo)，強(qiáng)化成本控制，使項(xiàng)目成本處于受控和優(yōu)化狀態(tài)。
　　項(xiàng)目部是工程成本控制的實(shí)施主體，其作用和效能將直接關(guān)系到工程成本的控制情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目管理模式有很多種，但能適應(yīng)項(xiàng)目操作，明顯提高績(jī)效，又能有效控制工程成本的管理模式并不多見(jiàn)。項(xiàng)目部在具有現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和施工管理職能崗位的基礎(chǔ)上，宜設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)崗、材料崗和預(yù)算崗，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理自成體系，同時(shí)又能和公司的二線部門相互關(guān)聯(lián)和監(jiān)控，減少因二線部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)不了解、服務(wù)不及時(shí)造成的損失，提高工作效率和管理成效，使成本處于受控狀態(tài)。
　　四、財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制
　　首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。
　　1、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。
　　2、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率實(shí)施控制。對(duì)貸款額度的控制，通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用；對(duì)資金占用期限的控制，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)。
　　五、樹(shù)立全員成本意識(shí)
　　成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性控制問(wèn)題，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制，全體員工在工作中要樹(shù)立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為項(xiàng)目管理的目標(biāo)方向。
　　企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在成本控制中發(fā)揮著不可替代的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要將成本意識(shí)灌輸給每一個(gè)部門、每一名員工，并且要在工作中身體力行，將成本為企業(yè)管理首要的考慮因素，形成自上而下的安全成本控制氛圍。
　　六、建立有利成本控制的激勵(lì)機(jī)制
　　成本控制要重視成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控原因，對(duì)癥下藥。對(duì)成本控制漠不關(guān)心造成失控者進(jìn)行懲罰；對(duì)成本控制成績(jī)明顯者和好的建議者提出者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工參與成本控制的積極性。
　　企業(yè)文化建設(shè)對(duì)成本控制有很大的激勵(lì)作用。優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)將增強(qiáng)企業(yè)和員工之間的親和力，使員工對(duì)企業(yè)有歸屬感，這樣員工就會(huì)自覺(jué)、能動(dòng)地控制和節(jié)約成本。
　　同時(shí)還要開(kāi)闊思路，對(duì)工程項(xiàng)目的主體施工單位、監(jiān)理單位建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，充分挖掘、引導(dǎo)施工單位、監(jiān)理單位多年好的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的組織方法、高超的技術(shù)能力來(lái)降低成本，加強(qiáng)企業(yè)控制成本的力度和廣度，最終實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目效益最大化。

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