西寧市現(xiàn)轄城東、城中、城西、城北、城南五個區(qū)（其中，城南區(qū)正在建設(shè)中），大通、湟中、湟源三個縣和一個國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積6183平方公里，全市人口204.97萬人，由漢、回、土、藏、蒙、滿、撒拉等37個民族組成。西寧扼青藏高原東方之門戶，位于青海東部，黃河支流湟水上游，四面環(huán)山，三川會聚，市內(nèi)潢水及其支流緩緩東向流過。這里,境內(nèi)最高海拔4394米，市區(qū)中心海拔2275米，屬大陸性高原半干旱氣候。夏無酷暑，西寧市依山傍水。南禪寺、北禪寺居高臨下俯瞰西寧全景。這里夏季楊柳成蔭，涼爽宜人，是旅游避暑之勝地，冬無嚴(yán)寒，又屬采暖地區(qū)，室內(nèi)居住、辦公均很舒適。除高原氧氣不充足外，確也應(yīng)屬適宜居住的好城市。
　　一、 2008~2009年西寧市場開發(fā)狀況與建安造價
　　根據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)：08年計劃商品住宅面積340萬m2，新開工面積132萬m2，續(xù)建面積208萬m2。08年商品房實際銷售面積105.46萬m2，銷售額29.17億元。實際完成投資44.72億元，年均增漲32.05%。
　　2009年1~5月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14.51億元，年均增漲34.18%。
　　從以上數(shù)據(jù)和實際調(diào)研情況看，西寧市房地產(chǎn)市場上半年開發(fā)速度加快，期房多，現(xiàn)房少，銷售量有所增加。和08年受到人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲、節(jié)能環(huán)保，建筑增加建安成本等因素相比較，從2008年10月份以來應(yīng)對國際金融危機(jī)，國際實行了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場開始回暖。我市08年下半年價格已經(jīng)上漲，同比6月房價略有上漲，是不同與今年國家1線城市房價加速上漲的主要原因。
　　

　　建安造價占銷售均價比例為35.71%~59.09%左右，越是高層占的比例越大。銷售均價低中高層系數(shù)：以低層為基數(shù)1.0，則小高層為1.5左右，高層為1.5~1.95的系數(shù)正比增長。
　　分析總結(jié)為以下兩點：第一、09年建安工程高層建筑較多，影響建安造價增高。相比去同期造價略有上升2%。
　　第二、因各房地產(chǎn)單位的各項目主包價均為不完全價格，分包項目占到建安造價的30%~7%左右。各類型房地產(chǎn)公司依據(jù)本身的發(fā)展情況對承包價、建安造價的確定各有不同，承包價所含工程范圍也各有不同，分包項目的內(nèi)容也不盡相同。對建安總價的確定有3~5%的高低影響。
　　二、西寧市房地產(chǎn)企業(yè)類型分析對房價的影響
　　 西寧市的房地產(chǎn)企業(yè)一般分三種類型：
　　第一類：較為成熟單一的房地產(chǎn)經(jīng)營型大型企業(yè)；一般為50人以上的房地產(chǎn)開發(fā)公司。
　　第二類：由施工向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的混合型大型房地產(chǎn)企業(yè);既有施工資質(zhì)又有房地產(chǎn)資質(zhì)且為同一法人的企業(yè),一般為50人以上且專業(yè)人員公用的房地產(chǎn)、建筑集團(tuán)式公司。
　　第三類：為項目而產(chǎn)生的混合型項目房地產(chǎn)公司，有項目就做，沒項目就停的公司；一般為一些小型房地產(chǎn)公司，為50人以下的房地產(chǎn)公司。
　　 建安成本核算與贏利能力的優(yōu)劣勢對銷售價格的影響
　　公司特點與成本控制方向，作為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來說：
　　第一類企業(yè)擁有強(qiáng)大的技術(shù)管理水平高的團(tuán)隊，對造價的把握有一定的準(zhǔn)確性，數(shù)據(jù)歸集和成本核算較為有理有據(jù)。
　　依托專業(yè)人員、成熟經(jīng)驗、企業(yè)管理流程，以定額為依據(jù)、結(jié)合市場價格,甲乙雙方核對預(yù)算、甲方審定后確定為合同價的定價方式。價格確定較為嚴(yán)謹(jǐn)、合理、房地產(chǎn)企業(yè)便于成本核算。但是審核時間長，爭議多、定額價格和市場價格有一定差異，對預(yù)算定額的依賴過大，不能把控實際成本和預(yù)算成本間的差異大小，在合同價的確定上略被動，特別是開口合同的按實結(jié)算方式是房地產(chǎn)成本控制最不利的一種方式。
　　第二類企業(yè)：這種定價方式主動權(quán)大、靈活、逐步形成了以市場價格定價的價格方式。各施工單位風(fēng)險性、利潤率不一樣，對在本企業(yè)施工單位在管理費(fèi)上還能予以優(yōu)惠，形成的市場價格一般較預(yù)算定額價格準(zhǔn)確，易于為施工單位接受，扯皮少，各企業(yè)利潤率較為固定，風(fēng)險小。但是對于市場價格波動較大的情況下，超過施工方的風(fēng)險承擔(dān)能力，如果大于10%，則產(chǎn)生很大的糾紛，必須進(jìn)行調(diào)整，分擔(dān)漲價因素。
　　第三類企業(yè)：定價方式很靈活，浮動的比例也較大，薄利多銷，屬于快速盤活資金的小型企業(yè)，但不求長遠(yuǎn)發(fā)展，只為項目的產(chǎn)生而為，后期的物業(yè)管理和維修成本存在較大隱患。
　　從上分析、可以說建安成本很大程度決定了商品房的銷售價格。從商品經(jīng)濟(jì)的角度來講，在預(yù)算價格的基礎(chǔ)上和施工方的談價是有必要的，既給施工方一定利潤空間，又能夠起到降低建安成本，增加競爭性的作用，利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而規(guī)模型的大型企業(yè)掌握了定價權(quán)，小型企業(yè)存在跟風(fēng)現(xiàn)象，利潤高但無持續(xù)性。
　　各代表項目樓面地價與銷售均價均價的影響
　　第一、樓面占銷售均價比例約為10.%~35%左右，早期地價較低，近期地價較高。
　　第二、高層較多層地價攤銷低。土地成本多中高層成本系數(shù)：以多層為基數(shù)1.0，則小高層為0.4~0.55，高層為0.28~0.55，系數(shù)成反比。還有待測算）
　　西寧市的土地資源越來越少，土地價格越來越高。房地產(chǎn)利潤空間越來越低，向高層要面積和利潤的趨勢在所難免。
　　第三、項目成本占銷售均價比例08年測算為65.70%~87.85%左右，低層和高層項目成本高。09年估算為75~89%。
　　三、分析未來幾年西寧市的房地產(chǎn)發(fā)展趨向
　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢
　　西寧市中心以高層建筑為主，周邊輔以多層、小高層建筑群。08年商品房銷售價格全面上漲，09年繼續(xù)上漲，其中住宅銷售價格上漲23.5%。而07年多層住宅建安造價按均價每平米800元測算，漲幅在20.63%。這和銷售價格的漲幅是基本吻合的，也反映出房地產(chǎn)價格是對市場價格的后反映，畢竟是和全部成本息息相關(guān)的，應(yīng)周期長達(dá)3~5年。08~09年的市中心商品房以小高層、高層居多，造價高于多層的建安造價也是銷售價格上漲的因素之一，而09年以消化08年現(xiàn)房為主，這也是近兩年銷售價格上漲的主要因素。
　　西寧市住房需求還是以改善住房自住為主，對小戶型公寓房有很大的購房需求。投資性也在增強(qiáng)、租房空間大，空房不多。
　　綜合所述，房屋作為有增值功能的消費(fèi)品和國人對自擁有住房的傳統(tǒng)慣例，擁有住房是一個家庭一生的夢想與目標(biāo)。加之以上從建安成本角度分析，
　　今年較去年同期建材比較，鋼材由平均價格4700元/t降至今年6月4300元/t，水泥由平均價格410元/t漲至今年435元/t，商品砼由平均價格388元/m3漲至今年410元/m3.09年商品房的建安造價增加在50~150元/m2。
　　隨著一線城市的銷售價格上漲和平緩，西寧今年房地產(chǎn)建安成本同比上漲約2%、新開面積同比增加比較，近3年的房價在西寧市均價應(yīng)在2500~3800元/m2之間波動的。截止現(xiàn)在鋼材已出現(xiàn)回落，石油價格上漲、建安造價也會出現(xiàn)小幅波動。
　　未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間已經(jīng)步入艱難的階段，對資金實力要求更強(qiáng)，資本市場時代到來，小型房地產(chǎn)企業(yè)那種拿塊地干一年吃三年的現(xiàn)象再也不會重現(xiàn)了。只有重視前期規(guī)劃、測算與成本的控制，品牌、規(guī)模效應(yīng)才會凸現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?br /> 　　時間緊求效益，邊干邊改邊出圖，合同價后補(bǔ)，按實際結(jié)算，是企業(yè)發(fā)展中成本控制的大忌。
　　由于西寧市的土地供應(yīng)越來越趨于緊張,在城區(qū)拆遷難度越來越大,物權(quán)法等影響下,追求空間高容積率已是必不得已。但高層對于西寧市的現(xiàn)狀是不是最好的城市規(guī)劃方案值得探討，筆者認(rèn)為西寧市是一個中小型城市，以后向建設(shè)發(fā)展城鄉(xiāng)二元體小城鎮(zhèn)建設(shè)，突出宜居城市、旅游城市，向周邊發(fā)展.擺脫土地資源緊張的問題,發(fā)展與拓展城市的均衡發(fā)展應(yīng)是未來的趨勢。
　　

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