摘要：我國的房地產(chǎn)市場從“低迷”到“狂熱”，再有“瘋狂”到目前的理性發(fā)展階段。經(jīng)過多年來的發(fā)展和整頓，房地產(chǎn)市場已經(jīng)建立起了一整套比較完善的法律體系，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的公平競爭，提高了建筑質(zhì)量，房產(chǎn)企業(yè)想要利潤最大化，除了提供適銷對路的高性價品質(zhì)房源外，還應(yīng)該加強企業(yè)成本核算，對費用支出進行嚴格控制。筆者通過自己多年的工作的經(jīng)驗和體會，總結(jié)了一些看法，與大家交流討論，共同提高。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;價值構(gòu)成

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房所實際支出的全部費用。對企業(yè)日常的成本工作進行處理，最終計算出開發(fā)商品房的總成本和商品房單位面積成本�？傮w概括，大致包括以下幾部分：

　　1、土地、設(shè)施設(shè)備、土建安裝成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核心內(nèi)容，大約占總成本的85%左右。其中征地以及被征后的補償費用是最重要的部分。征地費用的多少是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衡量項目的可行性，以及是否存在預(yù)期利潤的重要依據(jù)。土地費用主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定投資一項工程前，都必須將初期土地預(yù)計費用通過總建筑面積與所開發(fā)的整個土地面積的換算，例如：地費用=土地面積×土地單價=萬元、樓板價=土地單價÷容積率=元/平方米，以此來評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施及其他收費項目。主要是指水、電、暖、有線、寬帶、燃氣、綠化、市政和部分公建配套設(shè)施。學(xué)校、超市、綠地、診所等已經(jīng)成為老百姓身邊不可缺少的服務(wù)性設(shè)施，在其他收費支出中，有些雖然是保證金性質(zhì)，例如：收取的綠化建設(shè)押金、拆遷安置押金等，但由于種種原因，保證金往往難以全部退還。這種形式的收費一般項目種類繁多、內(nèi)容復(fù)雜、數(shù)額較大、收費項目不統(tǒng)一，有些收費項目是具有政府壟斷性質(zhì)的企業(yè)或各行政部門執(zhí)行，具有很強的主觀隨意性，數(shù)額普遍較大�；�礎(chǔ)設(shè)施及其他收費項目作為成本，受外界的影響較大，大約占到總項目成本的10%左右。開發(fā)商可以通過合法的途徑，采用不同的方式來降低基礎(chǔ)設(shè)施及其他收費項目的支出，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本，獲取最大經(jīng)濟效益的重要措施。

　　3、融資費用。與其他行業(yè)相比較，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、風(fēng)險高、耗力多、周期長、高贏利等特點。而我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，主要通過銀行貸款來獲得流動資金，這樣就出現(xiàn)數(shù)目相當(dāng)大的利息支出。對房地產(chǎn)企業(yè)來講：要想獲得經(jīng)營效益最大化，就必須降低開發(fā)成本，而提高成本核算質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本，增加效益，體現(xiàn)不含水分的經(jīng)營成果的一項重要手段。

　　二、房地產(chǎn)成本核算與傳統(tǒng)成本核算的區(qū)別

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)的形態(tài)、價值構(gòu)成以及計量等方面的特殊性，從而導(dǎo)致與其他行業(yè)成本核算存在明顯區(qū)別。

　　1、成本核算方法的區(qū)別

　　傳統(tǒng)加工制造企業(yè)按其生產(chǎn)類型大體分為：單件生產(chǎn)、成批生產(chǎn)和大量生產(chǎn)三種;按其工藝特點分為：裝配生產(chǎn)，多品種小批量生產(chǎn)，批量生產(chǎn)，又有連續(xù)生產(chǎn)、混合式生產(chǎn)，大批量生產(chǎn)，其成本計算方法可采用品種法、分類法、分批法、定額法、分步法。

　　房地產(chǎn)企業(yè)可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行開發(fā)，一個獨立的工程項目需要一套獨立的建筑圖紙，在施工過程中，要選用恰當(dāng)?shù)氖┕し椒ê凸に�。這就決定了成本核算必須按照各項工程進行分別核算成本的方法。

　　2、生產(chǎn)費用在完工產(chǎn)品和月末在產(chǎn)品之間分配方法的區(qū)別

　　傳統(tǒng)加工制造企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點和企業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營活動，例如：本月完工產(chǎn)品數(shù)量，各月在產(chǎn)品數(shù)量變化的大小、各項費用比重的大小，以及定額管理基礎(chǔ)的好壞等，分配方法有：約當(dāng)產(chǎn)量比例法;在產(chǎn)品按定額成本計價法;在產(chǎn)品按所耗原材料費用分配法;定額比例法等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個從始至終都比較完整、科學(xué)的經(jīng)營過程。概括來講不存在“產(chǎn)品”這一概念，雖然也存在完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品，但基本上不存在開發(fā)成本在某一時間段劃分發(fā)生的費用。

　　3、借款利息資本化的方法有所區(qū)別

　　劃清收益性支出和資本性支出是為了正確計算各期的損益，正確反映資產(chǎn)的價值。按現(xiàn)行《中華人民共和國會計法》和《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》規(guī)定，應(yīng)予予以資本化的借款范圍;僅限于專門借款，即為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項，不包括流動資金借款等。

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。例如：屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算時注意的問題

　　1、對相關(guān)資料的收集、整理與保管

　　成本歸集對象確定后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財會人員應(yīng)按照項目進展情況，做好相關(guān)資料的收集、整理和管理工作，例如：項目建議書批復(fù)文件、項目可行性研究報告、項目預(yù)算報告、國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(又稱建筑工程開工證)、商品房預(yù)售許可證。對這些資料所涉建設(shè)進度和將發(fā)生的實際付款時間和金額等都必須做到心中有數(shù)，并制定相應(yīng)對策，分清輕重緩急，及時落實好原始記錄、統(tǒng)計臺帳和統(tǒng)計報表。

　　2、資金的使用情況

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，資金籌集、使用和安排貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程，開發(fā)的不同階段對資金的使用都各不相同。在策階段、設(shè)計、施工階段，都必須積極落實資金的來源和數(shù)量。不管采取何種籌資方式，均應(yīng)從籌資數(shù)量、籌資成本、籌資風(fēng)險和籌資時效這四個方面來考慮，并樹立最佳資金使用價值觀。既要有足夠的資金確保工程的順利實施，又要行之有效的降低資金的使用成本，從而提高經(jīng)濟效益最大化。

　　3、會計處理需考慮稅收成本

　　在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，稅務(wù)部門征管范圍，與會計應(yīng)用的成本存在一定的差異。例如：按照現(xiàn)行稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)提取的商品住宅維修基金(以下簡稱維修基金)不應(yīng)該納入成本范圍。因為,這些稅費是房地產(chǎn)開發(fā)過程中都會涉及到的，所以,應(yīng)加以重視。

　　四、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策

　　1、建立健全企業(yè)成本核算的各項規(guī)章制度，加強成本控制

　　房地產(chǎn)企業(yè)不僅要遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的方針、政策，同時企業(yè)也要根據(jù)自身的實際情況、行業(yè)特點，構(gòu)建一套行之有效的管理制度，加強和完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的建設(shè)，使房地產(chǎn)成本核算工作有“法”可依，有“章”可循，從而確保會計資料的真實可靠，促進企業(yè)內(nèi)部管理水平、財務(wù)決策能力、成本核算質(zhì)量的提高。同時，企業(yè)還應(yīng)該考慮自身的實際情況和項目的特點等因素，在保證會計資料真實、可靠的前提下，科學(xué)、有效地設(shè)置會計機構(gòu)，加強會計機構(gòu)和會計人員管理。每一施工項目應(yīng)安排負責(zé)人為組長的內(nèi)部成本核算工作領(lǐng)導(dǎo)小組，專門負責(zé)成本核算及成本的預(yù)測、決策、計劃、控制和考核等主要工作，使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作和管理有機整合，形成管﹑控﹑營相結(jié)合的有效機制。內(nèi)部成本核算工作領(lǐng)導(dǎo)小組的工作模式也應(yīng)結(jié)合施工項目的具體情況具體實施。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的確定

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)一個現(xiàn)代化的，多功能住宅小區(qū)，其成本計算對象就顯得尤為繁瑣。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)成本核算人員花更多的時間、用更多的精力深入實際，調(diào)查研究工程的施工特點、管理標(biāo)準、用途、建設(shè)期間內(nèi)工程預(yù)算定額、預(yù)算單價、取費標(biāo)準等的變化情況。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“公平合理、利益兼顧、有利于管理”的原則。一般來講，在合理的確定了成本核算對象以后，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、完成時間、建筑材料、結(jié)構(gòu)形式、用途等因素，分別做如下處理：一般工程項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概(預(yù))算作為施工工程成本核算對象;項目地點相同、結(jié)構(gòu)形式、用途等相同的群體開發(fā)項目，如果開工與竣工時間差不多，又由相同的工程人員施工，可以整合為一個成本核算對象;對于個別投資規(guī)模巨大、建設(shè)周期較長的工程項目，應(yīng)該建立與經(jīng)濟責(zé)任制相結(jié)合的經(jīng)費結(jié)算機制，可以將工程劃分為若干部位，以分部位的工程作為成本核算對象。例如：規(guī)模較大的開發(fā)項目，首先要根據(jù)總進度分期、分批進行施工，在分期開發(fā)的工程項目中再按工程建設(shè)不同階段和用途適當(dāng)分類，區(qū)域內(nèi)在建的公共建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施中屬于營業(yè)性公建配套設(shè)施，包括商業(yè)、餐飲設(shè)施等，應(yīng)單獨設(shè)立成本核算對象，這樣就會形成多層次的成本控制體系。

　　3、正確劃分成本核算項目

　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，企業(yè)的成本項目有以下幾種，例如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的項目可以公平、公正、公開地反映工程的成本構(gòu)成，有助于尋求降低成本的途徑和方法。根據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定：從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的成本屬一級科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的管理特點和經(jīng)營需要，劃分成本項目，并據(jù)此進行明細核算。選擇成本項目不宜太多，對于使用次數(shù)較少或不經(jīng)常使用的成本費用，應(yīng)盡量整合;對數(shù)額較大并對頻繁出現(xiàn)的費用應(yīng)單獨核算。

　　總結(jié)

　　隨著我國政府促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展各項政策措施的逐步落實，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展思路上應(yīng)徹底拋棄傳統(tǒng)的重開發(fā)、輕核算，重外延發(fā)展、輕內(nèi)涵發(fā)展的觀念，必須充分重視企業(yè)成本核算，不斷提高成本管理水平，促進房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

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