摘要：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)。彭陽縣房地產(chǎn)業(yè)雖然不是支柱產(chǎn)業(yè)但對縣域經(jīng)濟(jì)的增長也起著舉足輕重的作用。本人結(jié)合彭陽縣房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際對房地產(chǎn)業(yè)在彭陽縣域經(jīng)濟(jì)增長中的地位做些探討，并對存在的問題提一點(diǎn)粗淺的看法。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)，地位
　　一、彭陽縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
　　彭陽縣于1983年成立至今已26年，隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是1980—1990年是我縣房地產(chǎn)業(yè)的雛形階段。這個(gè)階段城鎮(zhèn)職工的住房由原來的單位分配住房慢慢向房改方向發(fā)展，城鎮(zhèn)職工人均居住面積6個(gè)平方米左右，且多數(shù)為磚瓦房，住房供求矛盾非常突出，基本沒有商品房。同時(shí)，許多行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在房地產(chǎn)閑置，不能有效利用的情況。二是1990—2000年是我縣房地產(chǎn)業(yè)基本走向成熟階段。這個(gè)階段由于政府政策導(dǎo)向，行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位對建縣初期劃撥的院內(nèi)空閑地進(jìn)行改造，將其改建為職工住宅，并對職工進(jìn)行有償（出租、轉(zhuǎn)讓、個(gè)人集資等），使得供需矛盾大大縮小，土地資源得到了合理利用，提高了土地資源效益，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的商品價(jià)值。三是2000—2008年是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旺盛階段由于政府加大了城鎮(zhèn)建設(shè)的開發(fā)力度，8年間新建住房160多棟，每棟樓按48戶計(jì)算，可解決7680戶的安居問題。
　　二、 房地產(chǎn)業(yè)在彭陽縣域經(jīng)濟(jì)增長中的地位
　　經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)。彭陽房地產(chǎn)業(yè)雖然不是支柱產(chǎn)業(yè)但對縣域經(jīng)濟(jì)的增長起著舉足輕重的作用。
　　1、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料
　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、化塑、玻璃、五金、燃料、動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品和勞務(wù)提供，特別是建筑成本中有70%是材料消耗，從而帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)增長。
　　2、 房地產(chǎn)業(yè)為各個(gè)部門和行業(yè)發(fā)展提供了前提和場所
　　作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，為家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)以及房屋買賣**等的發(fā)展提供了前提和發(fā)展場所。
　　3、 房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面
　　房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是一種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)等人們生活的方方面面。尤其是住房消費(fèi)有高低之分，高級住宅不僅是生存資料，還是發(fā)展資料。住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多種產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換，促使經(jīng)濟(jì)增長。
　　三、 彭陽縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素
　　1、生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低
　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既有需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的乘數(shù)便大，使反房地產(chǎn)市場供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。要使投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)作用大，居民就必須有貨幣購買力。如果居民的經(jīng)濟(jì)能力達(dá)不到，消費(fèi)率過低，生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，就阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　2、住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱
　　住房體制改革前實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的，貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等，國家公共融資建房，房屋屬國家所有，職工無償使用。住房體制改革后將財(cái)政公共融資體制轉(zhuǎn)換為個(gè)人融資體制，住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場購房消費(fèi)，政府不再福利實(shí)物分房。但在具體的改革實(shí)踐中，住房基金沒有進(jìn)入職工工資，且職工的工資又很微薄，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)職工的年均收入僅一萬元左右，要拿出幾萬元甚至幾十萬元購房確實(shí)困難。
　　3、房價(jià)過高使許多職工望房生畏
　　近年來，彭陽縣房價(jià)居高不下，商業(yè)中心地段平方米造價(jià)達(dá)5000元以上，個(gè)人住宅每平方米也在1400元以上。這樣，商業(yè)用房按30—40平方米算，一套房就得15—20萬元；住宅按100平方米算，集資一套也需14萬元以上（不含裝修）。試想：雙職工家庭年收入40000元左右，衣、食、行、孩子上學(xué)花費(fèi)25000元左右，余15000元，集資一套住宅就得10年左右時(shí)間。
　　四、加快彭陽縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路
　　1、抓住收入水平較高的群體拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
　　就彭陽縣而言，金融系統(tǒng)、工商、稅務(wù)等中央、自治區(qū)直屬機(jī)關(guān)職工工資高，福利待遇好，收入也比較穩(wěn)定，對未來收支的心理預(yù)期充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價(jià)格出讓一些環(huán)境較好的土地，開發(fā)營建一些公寓、別墅，并減免部分費(fèi)用，他們會(huì)很樂意投資購房，這不僅能啟動(dòng)房地產(chǎn)使經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)加大，還能改善他們的生活工作條件。企業(yè)家、私營業(yè)主等更是高收入階層，政府若能出讓一些環(huán)境幽雅的土地，開發(fā)營建出高水平的別墅，冠以“企業(yè)家花園”等，并完善配套娛樂宮、購物大廈等，環(huán)境幽雅又顯示他們名譽(yù)和地位，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　2、充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)的作用
　　房地產(chǎn)投資具有投資額度大、回報(bào)周期長的特點(diǎn)。開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)需要大量的資金，城鎮(zhèn)居民集資住房需要從金融機(jī)構(gòu)貸款。所以應(yīng)繼續(xù)加大個(gè)人住房擔(dān)保貸款力度，不要對居民購房加以限制。這樣，居民購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房時(shí)，在不能一次性支付購房款的情況下，均可通過金融機(jī)構(gòu)申請貸款解決。

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