摘要：2007年10月，我國的《物權(quán)法》正式規(guī)定該登記制度。2008年7月1日，《房屋登記辦法》又對預告登記的范圍、申請材料、效力等做了明確規(guī)定。筆者結(jié)合實際工作，就如何做好房屋預告登記談點粗淺建議。

　　關鍵詞：房屋，預告登記，范圍

　　預告登記是由德國中世紀民法所創(chuàng)立的一種制度，它是為了保全關于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將該請求權(quán)加以登記的制度。由于該制度能夠有效地保障不動產(chǎn)物權(quán)變動中債權(quán)人的合法權(quán)益，且便于法院判決的執(zhí)行，因此被《德國民法典》制定者所接受，并相繼為《瑞士民法典》、《日本不動產(chǎn)登記法》以及我國臺灣地區(qū)的“土地法”所借鑒。

　　一、明確預告登記與商品房預售合同登記備案的區(qū)別

　　在預告登記制度出臺前，房產(chǎn)登記部門有一項商品房預售合同登記備案工作，《物權(quán)法》出臺后，很多人認為商品房預售合同登記備案就是預告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。

　　一是性質(zhì)不同。預告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而預售商品房登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。

　　二是功能不同。預告登記制度的主要目的是為了保障債權(quán)人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋**了所有權(quán)初始登記之后，能夠**所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，預售商品房登記備案制度不僅具有保護預購人的功能，還有助于建設行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場制度的功能。

　　三是有無強制性上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)另有約定。預售商品房登記備案制度是一種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強制性制度。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂了商品房預售合同，該企業(yè)就應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門**商品房預售合同登記備案手續(xù)。

　　四是適用范圍不同。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機構(gòu)申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預告登記，在建設用地適用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請預告登記。但是預售商品房登記備案制度只是適用于商品房預售活動中。

　　二、明確預告登記的范圍

　　關于預告登記的范圍，不同的國家有不同的規(guī)定。如德國，可以進行預告登記的包括三類情形：1、針對不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，如出讓或消滅土地權(quán)利的請求權(quán);2、為進行訴訟保全而進行的預告登記;3、法院做出的假執(zhí)行判決(相當于我國民事訴訟法中的先予執(zhí)行)而進行的預告登記。

　　而我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記�！边@一規(guī)定明確了預告登記的目的是“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”;預告登記的內(nèi)容為以取得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)，至于房屋的租賃無論是現(xiàn)房租賃還是期房租賃，都不能**預告登記。此外，法院或其他有權(quán)機關對不動產(chǎn)進行查封、預查封等限制不動產(chǎn)處分的情形，依據(jù)最高人民法院的有關司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預告登記。

　　同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預告登記的范圍，第六十七條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：(一)預購商品房;(二)以預購商品房設定抵押;(三)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，該規(guī)定并沒有涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預告登記范圍之外的是預購商品房轉(zhuǎn)讓及預購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。原因是目前預購商品房不得轉(zhuǎn)讓，所以不能**預購商品房轉(zhuǎn)讓的預告登記，更不可能**預購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預告登記。

　　三、明確預告登記與查封登記、預查封登記之間的關系

　　查封登記是指登記機構(gòu)依據(jù)人民法院或者有權(quán)的行政機關的囑托，依照法定的程序做出的以限制不動產(chǎn)的處分為目的的一種登記。

　　預查封是指對尚未在登記機關進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門**預查封登記手續(xù);待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。

　　預查封房屋的范圍，主要包括：1、已**了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。如果房屋已經(jīng)出售，則此時為保護購房人的物權(quán)期待權(quán)，不能進行預查封。2、被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)**了房屋權(quán)屬初始登記的房屋。3、被執(zhí)行人購買的**了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。預售合同登記備案制度和預告登記制度均具有保全債權(quán)的實現(xiàn)、保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的功能。雖不導致不動產(chǎn)物權(quán)的設立或者變動，但是可以使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的排他性權(quán)利。

　　預告登記也屬于限制登記的一種，具有限制不動產(chǎn)登記名義人處分該不動產(chǎn)的效力，對此《物權(quán)法》第二十條第一款有明確的規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！钡�是，由于預告登記只能限制登記名義人所為之處分，對于因征收、法院判決或強制執(zhí)行等所為之新登記，并無排除之效力。由此可知：

　　1、當預購人是被執(zhí)行人時，其預購的房屋盡管已經(jīng)**了預購商品房預告登記，法院仍然可以對該房屋進行預查封。但是，當預售人是被執(zhí)行人時，如果其與預購人已經(jīng)**了預購商品房屋預告登記，則法院不能對該房屋進行查封。

　　2、該當?shù)盅喝伺c債權(quán)人已經(jīng)就抵押的房屋設立了房屋抵押權(quán)預告登記時，如果抵押人是被執(zhí)行人，法院仍然可以對該房屋進行查封，房屋登記機構(gòu)應當**查封登記。

　　3、當房屋的買受人與出賣人**了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記時，如果出賣人是被執(zhí)行人，法院可以對該房屋進行查封，房屋登記機構(gòu)應當協(xié)助**查封登記。如果買受人是被執(zhí)行人，則法院應對該房屋進行預查封，房屋登記機構(gòu)應當協(xié)助**查封登記。

　　四、明確合同備案工作與預告登記工作的業(yè)務銜接

　　《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。這一規(guī)定在一定程度上限制了開發(fā)企業(yè)“一房多賣”等欺詐行為，有效地保護了購房人、貸款銀行的合法權(quán)益。建設部在《關于貫徹落實<房屋登記辦法>的通知》中要求，在物權(quán)法實施后商品房買賣合同備案制度仍然繼續(xù)開展�！掇k法》第七十條也將商品房預售合同備案作為申辦預告登記的前提條件，可見二者關系的緊密。由于預告登記是為保障預購人在購買商品房后，房屋竣工交付之前而確立的制度，預購人往往在簽訂預售合同時即與開發(fā)商約定**預告的事宜，因此，當事人之間**預告登記所指房屋多為“預測面積”。而**預購商品房分戶產(chǎn)權(quán)登記時，房屋已經(jīng)竣工交付，產(chǎn)權(quán)登記應以實測面積為依據(jù)。此時，預告登記的房屋面積與分戶登記的面積必然產(chǎn)生差異。而《辦法》卻規(guī)定，“當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應當按照預告登記事項**相應的登記。”按照預告登記事項**分戶登記勢必導致預告登記面積與分戶產(chǎn)權(quán)面積不符，造成登記內(nèi)容的前后沖突。如**分戶登記后再通過更正登記的方式確定房屋的實測面積，勢必浪費申請人的時間和經(jīng)歷，對提高登記效率也毫無益處。

　　為此，在登記實踐中，要明確各種實際情形的處理辦法。

　　1.預購人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同時即約定**預購登記，但如果**預告登記時房屋已經(jīng)有實測面積，登記機構(gòu)應要求預告登記申請人提交預測面積與實測面積差異的補充協(xié)議，雙方對面積差異予以認可，預告登記按實測面積**。

　　2.申請**預告登記時，房屋尚無實測面積，預告登記只能按照預測面積**，按《辦法》的要求，是否在變更或更正原預告登記后再**分戶登記，也即是說預告登記本身是否存在變更或更正的問題。

　　《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記�！鳖A告登記作為新增登記類型，其預告事項最終要載入房屋登記簿，因此，申請人在申請分戶登記時，為解決預告登記與分戶登記房屋面積差異問題可先通過變更登記或更正登記修改預告登記確定的房屋面積，再申請分戶登記。

　　同時，變更或更正預告登記，預售合同內(nèi)容應與合同備案的內(nèi)容相一致，因此，房屋面積存在差異，最好由合同雙方就此簽訂補充協(xié)議的方式進行處理，再由負責管理樓盤表的部門根據(jù)當事人之間的補充協(xié)議、實測報告等變更合同備案信息。這既可提高登記過程中信息處理效率，又可保證預告登記與分戶產(chǎn)權(quán)登記的一致性。

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