摘要:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,開發(fā)商通常只注重建筑安裝工程,而忽視了建筑專業(yè)配套工程的重要性,從而導(dǎo)致了建筑專業(yè)配套工程拖了整個(gè)項(xiàng)目的后腿。開發(fā)商交房時(shí),常常出現(xiàn)業(yè)主入住時(shí)使用臨時(shí)電、沒有開通有線電視及電話等配套設(shè)施的不完善現(xiàn)象,導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生不滿情緒,甚至出現(xiàn)索賠等一系列問題。這不僅給開發(fā)商自己造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失,同時(shí),也給開發(fā)商造成了一些負(fù)面的社會(huì)影響,影響了開發(fā)商的公眾形象。本文對(duì)造成配套工程重要性及滯后的原因進(jìn)行了分析,并針對(duì)如何加強(qiáng)建筑專業(yè)配套工程管理進(jìn)行了重點(diǎn)闡述。
關(guān)鍵詞:建筑專業(yè)配套工程的概念;建筑專業(yè)配套工程管理混亂原因;如何加強(qiáng)建筑專業(yè)配套工程管理
通常,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由建筑單體以內(nèi)的建安工程及其單體以外的建筑專業(yè)配套工程組成。建筑單體以內(nèi)的建安工程是指項(xiàng)目的主體工程,建筑專業(yè)配套工程是指從事為工業(yè)、民用、市政工程配套的排水、給水、供熱、燃?xì)、供電、通訊、消防、有線電視等公用配套及相關(guān)的專業(yè)工程。建筑單體以內(nèi)的建安工程好比是一輛功能齊全的轎車,單體以外的建筑專業(yè)配套工程就好比是提供轎車動(dòng)力的汽油,如果沒有提供轎車動(dòng)力的汽油,即使再完美的汽車也不會(huì)體現(xiàn)出其完美的功能。由此可見,建筑專業(yè)配套工程在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是何等的重要。
開發(fā)商取得土地開發(fā)權(quán)后,便開始著手項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、主體施工等環(huán)節(jié)工作。由于開發(fā)商把大量資金用于取得土地開發(fā)權(quán),開發(fā)商在后續(xù)環(huán)節(jié)的實(shí)施過程中就會(huì)出現(xiàn)資金緊張的局面。開發(fā)商為了緩解資金壓力,保證項(xiàng)目的后續(xù)工作的正常實(shí)施,往往督促主體施工單位加快施工進(jìn)度。當(dāng)主體工程形象進(jìn)度達(dá)到商品房銷售許可的條件后,便把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到銷售工作上,盡快回籠資金。開發(fā)商為了縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期,主體工程完工后,放松了對(duì)配套工程的管理,建筑專業(yè)配套工程并沒有引起開發(fā)商的重視。
造成配套工程管理混亂的原因主要體現(xiàn)在以下幾方面:
1、建筑專業(yè)配套工程涉及到的部門較多,手續(xù)復(fù)雜。前期費(fèi)用較大,開發(fā)商往往為了保證自己的資金使用率,對(duì)配套工程該交的相關(guān)費(fèi)用沒有按期交納,造成部分建筑專業(yè)配套工程出現(xiàn)干干停停的現(xiàn)象,使得建筑專業(yè)配套工程拖了整個(gè)項(xiàng)目的后腿。
2、開發(fā)商在建筑專業(yè)配套工程的實(shí)施過程中,他們?yōu)榱诉_(dá)到減少項(xiàng)目成本的目的,絞盡腦汁鉆政策的空子,使得配套工程邊施工邊協(xié)調(diào),影響了配套工程的施工進(jìn)度。
3、開發(fā)商對(duì)建筑專業(yè)配套工程的重視程度不夠,沒有委托相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行配套工程的監(jiān)理,出現(xiàn)配套工程各專業(yè)施工銜接脫節(jié)、施工現(xiàn)場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象。
4、主體施工單位施工進(jìn)度的拖延,沒給建筑專業(yè)配套工程創(chuàng)造良好的施工環(huán)境,影響了建筑專業(yè)配套工程的開展。
5、建設(shè)單位沒有組織好各專業(yè)隊(duì)伍的施工銜接,為了抓配套工程的進(jìn)度,各專業(yè)隊(duì)伍多次挖埋,造成部分管線損壞,影響了配套工程的進(jìn)度,同時(shí)也造成了浪費(fèi)。
6、在配套工程的施工過程中,出現(xiàn)哪個(gè)專業(yè)的圖紙先到位,便進(jìn)行哪個(gè)專業(yè)的配套工程的施工的現(xiàn)象,缺乏整個(gè)項(xiàng)目配套工程的總體規(guī)劃。
為了加強(qiáng)建筑專業(yè)配套工程管理,應(yīng)在注重以下幾方面:
1、建筑專業(yè)配套工程由建設(shè)單位或建設(shè)單位委托的專業(yè)工程管理組織**工程項(xiàng)目監(jiān)理合同,委托相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行配套工程的監(jiān)理。
2、建立規(guī)范交易、公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序,選擇具有綜合實(shí)力較強(qiáng)的配套施工隊(duì)伍。
3、建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織好各專業(yè)隊(duì)伍的施工銜接,地下工程實(shí)行統(tǒng)一挖掘、分散施工、統(tǒng)一填埋,避免多次挖埋,杜絕對(duì)已完工程的破壞和不必要的浪費(fèi)。
4、自來水、消防、電業(yè)、電訊和有線電視等職能部門,應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工,配合行業(yè)管理部門做好建筑專業(yè)配套工程管理工作,實(shí)行統(tǒng)一聯(lián)合審批及**各種相關(guān)手續(xù)。
5、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始,就要考慮配套工程的布局及實(shí)施,在配套工程施工前,應(yīng)做一份詳盡的綜合管網(wǎng)布置圖,做到有的放矢。
6、對(duì)竣工的建筑專業(yè)配套工程,在投入使用前,應(yīng)對(duì)排水、給水、供熱、燃?xì)、供電、通訊、消防和有線電視等工程進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后方可使用。
7、建筑專業(yè)配套工程竣工合格后,向相關(guān)部門提交:(1)、各專業(yè)工程的批復(fù)文件;(2)、招投標(biāo)手續(xù);(3)工程承發(fā)包合同;(4)各專業(yè)工程完整的竣工檔案及竣工圖紙;(5)相關(guān)部門要求提供的其他資料;為以后物業(yè)公司維修提供依據(jù)。
8、分期建設(shè)的住宅小區(qū),配套設(shè)施滿足使用功能的要求后,可分期進(jìn)行驗(yàn)收和分期投入使用。
結(jié)束語
建筑專業(yè)配套工程是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)重要組成部分,必須引起開發(fā)商的高度重視。開發(fā)商在項(xiàng)目開始實(shí)施時(shí),就要著手建筑專業(yè)配套工程的總體規(guī)劃,做到統(tǒng)一策劃,統(tǒng)一實(shí)施。這樣不僅縮短了配套工程工期,而且降低了配套工程成本,保證了配套工程質(zhì)量,也使建筑專業(yè)配套工程能更好地發(fā)揮其作用,避免拖了整個(gè)項(xiàng)目的后腿,為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃上一個(gè)完美的句號(hào)。
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