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目前我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展中的問題及對策

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  內(nèi)容摘要:近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,但是房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道卻很狹窄,大多依靠銀行貸款和預(yù)售款,這樣的局面不僅加重了銀行風(fēng)險(xiǎn),而且極大地限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.在這樣的情況下,房地產(chǎn)信托投資作為新的投融資方式已經(jīng)被引進(jìn).,本文分析目前我國房地產(chǎn)信托投資發(fā)展存在的問題,然后根據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)情況,就我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資提出了自己的設(shè)想和對策。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、投資信托、REITs、權(quán)益性融資、信息披露

  房地產(chǎn)投資信托(簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,,主要以有經(jīng)常性收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資和經(jīng)營對象,包括公寓、購物中心、寫字樓、賓館、倉庫和健康護(hù)理中心等,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理,并至少將95%以上的應(yīng)納稅所得分配給投資人的一種信托基金制度。它的實(shí)質(zhì)是一種權(quán)益性的融資。所以,REITS準(zhǔn)確地應(yīng)該稱為“房地產(chǎn)投資基金”。它是1960年美國國會根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的,90年代以來REITs的美國市場非常發(fā)達(dá)。REITs作為一種金融工具,將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理,進(jìn)行多元化投資組合,選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資,根據(jù)投資組合的原理,可有效率低投資風(fēng)險(xiǎn),獲得相對理想的投資回報(bào)率,從而避免房地產(chǎn)商直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險(xiǎn);REITs為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道,使得房地產(chǎn)投資變得大眾化。中小投資者在擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的同時(shí),有機(jī)會間接獲得原本可望而不可及的大規(guī)模房地產(chǎn)投資的高收益。

  2002底上海國投發(fā)行的“新上!眹H大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃,標(biāo)志著我國房地產(chǎn)信托投資開始進(jìn)入投資者的視野。2005年1月,專業(yè)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的聯(lián)華信托推出了可稱之為國內(nèi)第一只準(zhǔn)REITs的“聯(lián)信寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”。近年來,房地產(chǎn)信托投資頗為走俏,但貸款類信托投資多,無法從根本上解決開發(fā)商股本不足的問題。特別的目前經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)期,許多開發(fā)商的資金鏈隨時(shí)面臨著斷裂。迫切需要一種長期性、穩(wěn)定性的權(quán)益性的融資。

  (一)目前我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展中存在的問題:

  (1)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一,不是真正意義上的REITs。

  2004年以來我國房地產(chǎn)信托的主要類型有:信托貸款、股權(quán)投資信托和財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。其目的是通過募集資金對房地產(chǎn)開發(fā)商大型開發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的短期融資工具。主要停留在利用集合資金信托進(jìn)行項(xiàng)目融資的層次,它強(qiáng)調(diào)一時(shí)的救急。例如:2005年1月推出的可稱之為國內(nèi)第一只準(zhǔn)REITs的“聯(lián)信寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”仍然停留在項(xiàng)目融資的層次。而不象REITs主要是從滿足投資人的投資需求的角度進(jìn)行考慮。REITs所募集的資金往往大多委托專業(yè)的管理公司自主、集中管理。同時(shí)使房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)一步細(xì)分化,從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。

  (2)REITs法律地位還沒有完全確立

  目前我國的房地產(chǎn)信托主要在《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《中國人民銀行關(guān)于投資信托公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》、的規(guī)范內(nèi)開展業(yè)務(wù),還沒有一部針對房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法律。由于房地產(chǎn)投資信托是一項(xiàng)新生事物,其性質(zhì)和發(fā)行過程均不同于現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn),決定了需要有專項(xiàng)法律和行政法規(guī)對房地產(chǎn)投資信托的組織形式、募集方式、收益來源和分配進(jìn)行嚴(yán)格的界定和規(guī)范,防止REITs成為新的圈錢工具,損害投資者利益。

  (3)流轉(zhuǎn)稅重復(fù)征收。具體表現(xiàn)在:信托公司對集中資金進(jìn)行投資時(shí),信托公司將募集的信托資金以注冊公司名義投入項(xiàng)目,注冊公司構(gòu)成納稅主體,而當(dāng)投資者獲得利潤回饋時(shí),還要同時(shí)交納個(gè)人所得稅。此外,在財(cái)產(chǎn)信托中,委托人將資產(chǎn)委托給信托公司,信托公司交納一定的營業(yè)稅稅金。而當(dāng)信托全同終結(jié),信托公司把資產(chǎn)還給委托人的時(shí)候,又需交納一次營業(yè)稅稅金。這就造成了同一稅源三次征稅。雙重征稅會大大提高信托公司的經(jīng)營成本,壓縮投資者的收益空間.

  (4)REITs的流通性低。由于我國尚未建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級市場,沒有集中競價(jià)交易場所,目前信托產(chǎn)品只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行變現(xiàn),且不能通過公共媒體進(jìn)行營銷宣傳,持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對象和確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較困難。加入資金信托計(jì)劃的投資者轉(zhuǎn)讓信托合同,必須自找買方,雙方談妥后,再到購買信托合同的信托投資公司營業(yè)大廳**過戶手續(xù)。而在美國,投資者持有的房地產(chǎn)投資信托受益憑證可以在證券交易所上市交易,便捷的轉(zhuǎn)讓渠道大大提高了信托資金的流動性。

  (5)信息披露制度不健全。

  REITs要求信息定時(shí)披露、財(cái)務(wù)高度透明,以便最大限度地保障投資人的利益。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)多年來一直存在大量的不規(guī)范操作,企業(yè)會計(jì)制度嚴(yán)重不透明,信息披露嚴(yán)重不對稱,還有我國房地產(chǎn)行業(yè)的短期盈利模式使房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺。都使我國的房地產(chǎn)行業(yè)與REITs這一標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新金融方式的接軌上,存在著很大的差距。信息的不對稱容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)問題,從而使REITs的委托代理關(guān)系的建立和維持缺乏信任的基礎(chǔ)。

  (6)缺乏REITs的專業(yè)人才。在房地產(chǎn)信托市場發(fā)達(dá)的國家,房地產(chǎn)投資信托都是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的。而在中國,房地產(chǎn)公司尚未具有獨(dú)立組織發(fā)起信托投資基金的實(shí)力;另一方面,擁有發(fā)起資格的信托投資公司缺乏經(jīng)營管理房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn)。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)管理制度啟動較晚,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)參差不齊。目前既有房地產(chǎn)專業(yè)技能又擅長信托理財(cái)?shù)膹?fù)合型人才相當(dāng)缺乏,限制了信托產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展。

  二、完善房地產(chǎn)投資信托的對策

  (1)建立符合我國REITs發(fā)展需要的稅收體系

  根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn),全理的稅收體制是REITs發(fā)展的關(guān)鍵。REITs只要每年把應(yīng)稅收入的90%以上作為股利分配給股東,就可以免交公司所得稅。REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),所分派股息只會在個(gè)人層面被征稅,投資者可以受惠于較高的稅收政策,特別是房地產(chǎn)投資公司法人稅的豁免,極大地激發(fā)了投資者的積極性,促進(jìn)了REITs的發(fā)展。

  同樣,在我國,隨著稅收制度的規(guī)范,若REITs得到稅收優(yōu)惠和支持,會有良好的發(fā)展前景。由于REITs對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,甚至對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的作用,因此,我們有必要出臺相關(guān)法律法規(guī)、條例對REITs稅收優(yōu)惠,鼓勵(lì)其發(fā)展。

  (2)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品,提高信托產(chǎn)品流通性。

  應(yīng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化信托計(jì)劃產(chǎn)品,使其收益憑證具備證券性質(zhì)。收益憑證應(yīng)該小額化,實(shí)現(xiàn)資金集中的規(guī)模化。小額化可分散自由投資風(fēng)險(xiǎn),降低個(gè)人投資者的進(jìn)入門檻,將豐厚的民間資金吸收進(jìn)來,讓其同享收益。可以為我國房地產(chǎn)業(yè)開辟新的融資方式和手段,有助于吸收越來越多的社會閑散資金,將短期性、靈活性的社會資金轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期性、穩(wěn)定性的資本投資。通過開展信托產(chǎn)品評級制度,如:信托規(guī)模的確定,房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營,項(xiàng)目收益率、信托資金的擔(dān)保和保證措施,逐漸影響信托產(chǎn)品的供求情況和市場價(jià)格,最終建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以自由轉(zhuǎn)讓的二級市場,提高信托產(chǎn)品的流動性。

  (3)建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理和信息披露制度。信托投資公司應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測分析,加強(qiáng)對信托融資資金的監(jiān)督,保證資金的高效使用和流動性。應(yīng)通過加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè),建立健全業(yè)務(wù)操作規(guī)程,完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度,并加大執(zhí)行力度,進(jìn)一步提高對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別、計(jì)量、監(jiān)測、控制的能力;同時(shí)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任認(rèn)定和追究制度。房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長期有效合作機(jī)制,提高信息透明度,規(guī)范運(yùn)作,共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國,證券管理委員會負(fù)責(zé)監(jiān)管工作,房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn),而且其財(cái)務(wù)必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn),提高信息披露的有效性。

  (4)大力培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者,拓寬信托資金來源渠道。由于房地產(chǎn)投資對資金需求較大,一般的個(gè)人投資者根本無法問津,使得房地產(chǎn)金融市場基本上是一個(gè)有商業(yè)銀行自然壟斷的市場。隨著我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理意識的強(qiáng)化,以及房地產(chǎn)市場局部表現(xiàn)出“過熱”的現(xiàn)象,商業(yè)銀行開始提高對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目貸款的門檻。積極引導(dǎo)居民個(gè)人資金、企業(yè)資金、保險(xiǎn)基金、社;、境外資金等投向REITs,可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)基金供給不足的矛盾,并且有效地分流居民儲蓄存款。機(jī)構(gòu)投資者作為具備雄厚資本的資格發(fā)起人,必須具有較大資產(chǎn)規(guī)模和良好資信。通過機(jī)構(gòu)投資者與具有豐富房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起,使房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范。從而起到取長補(bǔ)短、相互促進(jìn)的作用。

  (5)重視專業(yè)人才的培養(yǎng)。要發(fā)展REITs,必須具備戰(zhàn)略投資眼光、精通投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)、通法律的理財(cái)專家,這些人員還必須對房地產(chǎn)市場有一個(gè)比較全面的把握能力。人才的培養(yǎng)可以采用“引進(jìn)來”和“走出去”的辦法。當(dāng)然,良好的制度和可行的激勵(lì)方式是專業(yè)人才培養(yǎng)的重要支撐。

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