數(shù)字房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)
摘要：房產(chǎn)測(cè)繪成果的好壞不僅影響房屋所有人的合法權(quán)利，同時(shí)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作起著重要的作用。本文針對(duì)數(shù)字房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行探討，尋找一個(gè)相對(duì)合理的測(cè)算辦法，更好地為房產(chǎn)管理工作服務(wù)。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn);測(cè)繪;面積
前言
國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)不是一種純粹的商品，商品房無(wú)論從立項(xiàng)，獲取土地、開(kāi)工建造、還是驗(yàn)收、備案銷(xiāo)售，分別要經(jīng)過(guò)發(fā)改委、國(guó)土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、消防局、房管局等各個(gè)政府部門(mén)，每個(gè)環(huán)節(jié)政府的角色都不可或缺。房管部門(mén)更是在這一流程的最末環(huán)節(jié)，處于把關(guān)的環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)管理部門(mén)職能繁多，業(yè)務(wù)繁多，管理異常復(fù)雜。正是在這種情況下，我國(guó)的房產(chǎn)管理部門(mén)一直在不斷的嘗試將最新的技術(shù)應(yīng)用到房產(chǎn)管理中來(lái),房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)由此應(yīng)運(yùn)而生。本文主要對(duì)數(shù)字房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行了研究。
1、GIS在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用
1.1GIS在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用
房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)管理的重要前置業(yè)務(wù)，是房產(chǎn)圖形和房屋屬性信息的重要來(lái)源。從傳統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)看，測(cè)繪的任務(wù)在于制圖，其最終成果就是圖形。傳統(tǒng)測(cè)繪關(guān)注的重點(diǎn)在于圖形的表示和精度。隨著房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)逐步建立，這種模式已經(jīng)不能適應(yīng)信息系統(tǒng)發(fā)展的需要。房產(chǎn)信息系統(tǒng)是以GIS空間數(shù)據(jù)為支撐的綜合應(yīng)用系統(tǒng)，GIS空間數(shù)據(jù)庫(kù)是整個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)和生命。GIS空間數(shù)據(jù)庫(kù)建立和更新的最重要手段是房產(chǎn)測(cè)繪，其承擔(dān)著為信息系統(tǒng)輸送數(shù)據(jù)的使命。
但是到目前為止，國(guó)內(nèi)已投入使用的房產(chǎn)測(cè)繪軟件大部分不具備GIS功能，其不足主要表現(xiàn)在：
(1)僅以“制圖”為主要目的：房產(chǎn)信息系統(tǒng)所需房產(chǎn)測(cè)繪提供的信息不僅僅是幾張紙質(zhì)的圖形，還要包括數(shù)字化的圖形信息和屬性信息，而目前的房產(chǎn)測(cè)繪軟件大都不能滿足這個(gè)需求。
(2)缺乏圖形信息和屬性信息的一體化存儲(chǔ)：在傳統(tǒng)的測(cè)繪軟件中，雖然也有電子格式的圖形和屬性數(shù)據(jù)，但圖形信息和屬性信息的存儲(chǔ)是分離的，而且沒(méi)有數(shù)據(jù)存儲(chǔ)上的聯(lián)系，因此，很難采用一種簡(jiǎn)便可行的方法來(lái)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行訪問(wèn)。將GIS技術(shù)應(yīng)用到房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)，不僅可以極大地推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)本身的不斷進(jìn)步，同時(shí)也有利于房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)和數(shù)字城市的建設(shè)。其社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
(1)減少信息系統(tǒng)建設(shè)過(guò)程中政府和企業(yè)的重復(fù)投入。如果房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)具備了直接向信息系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)而不需要二次加工的能力，房產(chǎn)測(cè)繪和信息系統(tǒng)GIS空間數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)就可以合二為一、一步到位，這樣就可以大大節(jié)省信息系統(tǒng)在數(shù)據(jù)建設(shè)上的投入。
(2)加快房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)更新，保持房產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)性。沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)信息，就不能進(jìn)行有效的房產(chǎn)管理，更談不上進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息的分析和預(yù)測(cè)�；贕IS的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)的建立，將會(huì)從根本上解決這個(gè)問(wèn)題。
1.2GIS在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用
在房產(chǎn)管理眾多頻繁變化的要素中(如權(quán)利人)，唯一變化很緩慢的就是房屋這個(gè)空間實(shí)體。以房屋這個(gè)空間實(shí)體為線索，就可以將所有與之相關(guān)的信息檢索出來(lái)，并建立起歷史演變過(guò)程。而在GIS中，對(duì)房屋這個(gè)空間實(shí)體的管理，最直接、最有效、最唯一的就是它的圖形。
因此，在引入了GIS之后，在管理上只要通過(guò)房產(chǎn)圖形，就能夠準(zhǔn)確地掌握房產(chǎn)的過(guò)去和現(xiàn)狀，以不變應(yīng)萬(wàn)變。這種以“圖”為中心，來(lái)對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行管理的模式，我們稱(chēng)之為“以圖管房”�！耙詧D管房”模式的建立，可以較好地解決傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理中所存在的不足和漏洞，減少糾紛的產(chǎn)生。
GIS技術(shù)的應(yīng)用，能夠較好地適應(yīng)房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)空間特征強(qiáng)、數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)變化頻率等特點(diǎn)，如果再能將GIS、MIS、OA三者集成到一起組成一體化的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，可以極大地提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。
1.3GIS與MIS、OA一體化的數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)
在房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中，GIS和MIS都是不可或缺的管理工具，二者相輔相成。另外，除了MIS和GIS之外，房產(chǎn)管理中還需要應(yīng)用處理公文操作的OA(辦公自動(dòng)化)系統(tǒng)。在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能將三者有機(jī)地集成起來(lái)，實(shí)現(xiàn)三者在技術(shù)上的一體化，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)屬登記、交易管理、房產(chǎn)測(cè)繪、市場(chǎng)管理、物業(yè)監(jiān)管、拆遷管理等房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的一體化。
GIS在房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的應(yīng)用，具體來(lái)說(shuō)，主要包括以下幾個(gè)方面：
(1)應(yīng)用GIS技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)海量的GIS數(shù)據(jù)與MIS、OA等屬性數(shù)據(jù)的一體化存儲(chǔ)和管理，建立高效的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。
(2)應(yīng)用GIS技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理中對(duì)制圖的需要。如房產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等圖件的制作和輸出。特別是要實(shí)現(xiàn)權(quán)證附圖的自動(dòng)生成和圖形套打。
(3)應(yīng)用時(shí)態(tài)GIS技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)歷史信息的有效管理，建立房產(chǎn)空間信息與屬性信息的歷史演變關(guān)系，通過(guò)歷史回溯，為解決房產(chǎn)糾紛提供歷史數(shù)據(jù)。
(4)利用GIS的空間查詢(xún)功能，提高房產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。在傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理中，對(duì)房屋的描述，主要是通過(guò)房屋坐落的文字描述來(lái)進(jìn)行的。而房屋坐落往往具有變化快、不精確、易出錯(cuò)等缺點(diǎn)，因此就會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不準(zhǔn)確。而利用GIS的空間查詢(xún)技術(shù)則可以從根本上杜絕這類(lèi)問(wèn)題。而且，GIS豐富的專(zhuān)題制圖功能，可將統(tǒng)計(jì)結(jié)果以更加直觀的形式表達(dá)出來(lái)。
(5)利用WebGIS技術(shù)，建立網(wǎng)上房產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)。WebGIS應(yīng)用，可以使得房產(chǎn)網(wǎng)站能夠以更加直觀的圖形方式顯示房產(chǎn)信息，提供更加豐富的查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)功能。
2房產(chǎn)測(cè)量
數(shù)據(jù)采集在地理信息系統(tǒng)中占著重要的地位，有資料證實(shí)，在整個(gè)地理信息系統(tǒng)建設(shè)中，數(shù)據(jù)采集部分的投資約占系統(tǒng)總投資的70%左右�？梢�(jiàn)，數(shù)據(jù)采集部分的質(zhì)量好壞直接影響著整個(gè)系統(tǒng)的進(jìn)度和成敗，而快速有效的建立數(shù)字房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)，是先進(jìn)的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的運(yùn)行基礎(chǔ)。房產(chǎn)測(cè)量是獲得大量房產(chǎn)信息的重要手段，是房產(chǎn)分幅圖的唯一來(lái)源，依據(jù)房產(chǎn)分幅圖上的房屋編碼可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的一一對(duì)應(yīng)。屬性信息依據(jù)房管部門(mén)已有的檔案材料和現(xiàn)場(chǎng)的房產(chǎn)調(diào)查得到。圖形與屬性信息的掛接使得房管部門(mén)可以利用空間數(shù)據(jù)庫(kù)高效的管理各種房產(chǎn)登記、備案的各種數(shù)據(jù)。
房產(chǎn)測(cè)量按測(cè)量性質(zhì)的不同分為基礎(chǔ)測(cè)繪和項(xiàng)目測(cè)繪兩部分。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪為了得到房屋在統(tǒng)一坐標(biāo)下的定位信息以及產(chǎn)權(quán)單位的用地情況，而項(xiàng)目測(cè)繪的目的是測(cè)算房屋的建筑面積，單位產(chǎn)的樓房為整幢樓的建筑面積，而私產(chǎn)(商品房)則是各戶的建筑面積。
2.1房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪
房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪指房屋、房屋用地及其附屬設(shè)施有關(guān)的房產(chǎn)要素測(cè)量，對(duì)高程一般不做要求。房產(chǎn)分幅圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息，還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查，標(biāo)注房產(chǎn)編號(hào)，其中包括房產(chǎn)分區(qū)號(hào)、丘號(hào)、丘支號(hào)、幢號(hào)、房產(chǎn)權(quán)號(hào)，同時(shí)說(shuō)明房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年代、房屋用途、權(quán)屬、權(quán)源、權(quán)界及用地分類(lèi)等社會(huì)屬性信息。即房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置、形狀，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測(cè)定其范圍和界線，更重要的是測(cè)算其面積，調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量和它所在級(jí)差土地上的價(jià)值。房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是獲取房產(chǎn)地理坐落信息的可靠手段，相比傳統(tǒng)的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息，可以完全避免地址重復(fù)。
2.2房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪
2.2.1房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪意義
房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪包括房產(chǎn)分層分戶圖測(cè)繪，房產(chǎn)面積分?jǐn)傆?jì)算等。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪產(chǎn)生的房屋面積被房管部門(mén)認(rèn)可后將是最后的商品房銷(xiāo)售面積。由于近些年的房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，而我國(guó)的商品房都是以建筑面積的多少計(jì)價(jià)銷(xiāo)售(而不是按套銷(xiāo)售)購(gòu)房人對(duì)房屋面積越來(lái)越關(guān)注，由此引起的糾紛也屢見(jiàn)不鮮，因此房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪包括房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售前的初始測(cè)繪、初始登記前的竣工測(cè)繪以及房產(chǎn)變更后的變更測(cè)繪等，統(tǒng)一樓盤(pán)表信息，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的空間和時(shí)間唯一性。
2.2.2房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量及分?jǐn)傄?guī)范
房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量主要指房屋建筑面積的測(cè)繪，一般指層高在2.20m以上、具有維護(hù)(或柱)，有頂蓋，結(jié)構(gòu)牢固，可供人民生產(chǎn)生活的建筑。這五個(gè)條件是房屋能夠進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的必要條件。層高不夠，則缺乏必要的活動(dòng)空間，不利于正常起居;沒(méi)有外維護(hù)和頂蓋則缺乏遮風(fēng)蔽雨的必要功能;結(jié)構(gòu)不牢固，滿足不了50年使用的年限。
對(duì)房屋面積的測(cè)量主要依據(jù)規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃審批的竣工圖紙，在外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)用手持式紅外線測(cè)距儀檢核其現(xiàn)場(chǎng)尺寸是否與規(guī)劃審批圖相同，回到內(nèi)業(yè)后，再依據(jù)經(jīng)檢核過(guò)的圖紙計(jì)算其面積。
房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量產(chǎn)生的房屋建筑面積是最終反應(yīng)在房產(chǎn)證上的房屋面積。由于我國(guó)的商品房銷(xiāo)售都是以單位面積計(jì)價(jià)，所以房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量意義重大。
關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量國(guó)家有專(zhuān)門(mén)的規(guī)范，于2000年頒布(GB/T17986.1—2000)，但實(shí)際上，由于我國(guó)幅員遼闊，東西南北氣候和建筑風(fēng)格截然不同，所以在實(shí)際的執(zhí)行上各地都有一個(gè)細(xì)化的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，一般由當(dāng)?shù)胤抗芫种贫ㄔ谌蟹秶鷥?nèi)統(tǒng)一執(zhí)行。如建設(shè)部規(guī)范規(guī)定外墻厚度的一半要計(jì)入套內(nèi)面積，但在我國(guó)北方部分地區(qū)，多層樓房的外墻一般為370mm厚，而住戶之間的隔墻一般為240mm這樣，如果按照國(guó)家規(guī)范，外墻的一半，即185mm要記入套內(nèi)面積，而同樣的戶型如果不是在東西山墻即只有120mm記入套內(nèi)面積。這樣，相同的戶型就會(huì)因?yàn)槲恢玫牟煌?樓頭與非樓頭)而套內(nèi)面積不同，顯然這是違背設(shè)計(jì)者的本意的，購(gòu)房者也不易理解。因此，筆者認(rèn)為可以這樣操作：套之間隔墻兩戶均分，即每戶120mm;套與外墻之間只把120mm的外墻記入套內(nèi)，而其余的250mm則作為共用面積全樓分?jǐn)偂?/P>
結(jié)語(yǔ)
為認(rèn)真貫徹《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》,加強(qiáng)測(cè)繪行政主管部門(mén)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的監(jiān)督管理,規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為,保證房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。房地產(chǎn)測(cè)量工作只有按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督,才能在質(zhì)量、效率等各方面有所提高,測(cè)量隊(duì)伍會(huì)由于成果的高質(zhì)量、高精度,擴(kuò)大其知名度,提高其競(jìng)爭(zhēng)力,同時(shí)也能為社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
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