摘要：從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較��；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可控性較強(qiáng)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，企業(yè)，成本
　　研究房地產(chǎn)企業(yè)成本,其實(shí)質(zhì)就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的分析研究.總體而言,一個項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可以下六大部分:1、土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營銷成本；5、管理成本；6、財務(wù)成本。從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較�。磺捌谫M(fèi)用、工程成本、營銷成本則會因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可控性較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。
　　下面就上述六方面的成本管理工作，重點(diǎn)在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)作簡要分析：
　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路
　　1、建立成本控制目標(biāo)。在各個項(xiàng)目的開始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門；
　　2、公司成立成本控制小組，定期（每半年）對各個項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施；
　　3、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對設(shè)計部門人員的成本意識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計，控制設(shè)計對成本的影響；
　　4、嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險，降低工程成本；
　　5、完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；
　　6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支。
　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)
　　1、土地成本管理
　　土地成本，主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價、土地動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。
　　2、前期費(fèi)用管理
　　前期費(fèi)用，主要指設(shè)計費(fèi)、報建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計費(fèi)。對于設(shè)計費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：1）嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾�，設(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；2）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；3）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
　　3、工程成本管理
　　工程成本，主要由分包工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。
　　分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。主要通過以下具體措施來控制分項(xiàng)成本：
　　1）在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。
　　2）成本控制目標(biāo)一旦確定，應(yīng)及時對成本測算值作進(jìn)一步拆分。具體化的成本控制指標(biāo)對工程分包和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。
　　3）在工程分包和材料采購過程中，堅(jiān)持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。編制標(biāo)底，作為報價評議的重要依據(jù)。同時，加強(qiáng)分包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。
　　4）加強(qiáng)對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實(shí)現(xiàn)報價讓利，成本下浮。
　　5）充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計部門進(jìn)行設(shè)計、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。
　　6）完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實(shí)施。
　　4、營銷成本管理
　　營銷成本，主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。
　　營銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：
　　1．建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。
　　2．完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費(fèi)用成本。
　　3．降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費(fèi)用的比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。
　　5、管理成本控制
　　管理成本，是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費(fèi)用。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控。
　　6、財務(wù)成本管理
　　財務(wù)成本，主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目《可行性研究報告》、《項(xiàng)目發(fā)展計劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，合理安排資金計劃，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。

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