【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷行業(yè)大規(guī)模高速發(fā)展之后，企業(yè)往往積存許多問題，如數(shù)量多、開發(fā)能力低、負(fù)債率高、信用差等問題，這一切最終都將成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸，可持續(xù)發(fā)展后繼乏力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)時(shí)，亟待調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，明確企業(yè)的發(fā)展方向，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；生存；發(fā)展
　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十之多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且關(guān)系到社會(huì)非常敏感的住房問題。分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。
　　—、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題
　　1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小
　　20世紀(jì)90年代中后期至今，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)不再像以前那么混亂，有些已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“小、散、差”的特點(diǎn)并沒有根本改變。
　　2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，不具規(guī)模經(jīng)濟(jì)
　　房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資金密集型行業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。
　　3、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
　　由于歷史上的種種原因，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。
　　4、房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立
　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為明顯，既沒有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延期交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向
　　1、企業(yè)應(yīng)該逐步民營(yíng)化
　　近年來，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�。近幾年來，由于我�?guó)買方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來說則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。
　　2、走法制化正規(guī)化的道路
　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)�；�，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。
　　隨著我國(guó)近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場(chǎng)所接受，才能保證項(xiàng)目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而且會(huì)造成企業(yè)運(yùn)作資金緊張，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)分析和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要。
　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟以及競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿足市場(chǎng)上各種購(gòu)房者的不同消費(fèi)需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身現(xiàn)狀，通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客戶群的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。
　　3、房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化、規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)
　　未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)�；�。企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪各自利潤(rùn)最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是唯一的出路。企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場(chǎng)的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)中的服務(wù)僅是初級(jí)水平，而在“交易”和“使用”環(huán)節(jié)的服務(wù)上尚存在很多空白領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價(jià)值從長(zhǎng)遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實(shí)物的建筑價(jià)值，因此，不論是國(guó)民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不可輕視的。而房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的欠缺，正意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在眾多的商機(jī)。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，就會(huì)獲得“先發(fā)”優(yōu)勢(shì)，取得巨大收益。因此，在實(shí)行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)時(shí)，切莫忘記服務(wù)這一重要原則。通過填補(bǔ)服務(wù)體系的空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。規(guī)�；�的經(jīng)營(yíng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、易受市場(chǎng)因素影響的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，國(guó)家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、占據(jù)較大市場(chǎng)份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。
　　4、行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化
　　專業(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項(xiàng)目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤(rùn)。品牌化是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視投資管理工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，又具備財(cái)務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識(shí)的復(fù)合型管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。
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