【摘要】縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.對實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟平衡具有重要意義.尤其在解決縣城職工住房問題、增加地方財政收入、促進(jìn)縣域經(jīng)濟全面提升、改善縣城建設(shè)風(fēng)貌、擴大就業(yè)渠道等方面具有推動作用。同時。解決了相當(dāng)一部分人的就業(yè)問題.促使了社會的安定團(tuán)結(jié)。

　　【關(guān)鍵詞】縣域經(jīng)濟;房地產(chǎn)業(yè);市場問題;住房問題;經(jīng)濟平衡

　　縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟平衡具有重要意義，尤其在解決縣城職工住房問題、增加地方財政收入、促進(jìn)縣域經(jīng)濟全面提升、改善縣城建設(shè)風(fēng)貌、擴大就業(yè)渠道等方面具有很好的推動作用。同時解決了相當(dāng)一部分人的就業(yè)問題，促進(jìn)了社會的安定團(tuán)結(jié)。但仍存在一些問題和制約性因素，尤其是縣域房地產(chǎn)的發(fā)展問題應(yīng)當(dāng)引起重視。

　　一、法規(guī)不全。我國，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興支柱產(chǎn)業(yè)，對其發(fā)展規(guī)律的了解和管理的經(jīng)驗還積累得不夠，以此為基礎(chǔ)制定的法律法規(guī)也不同程度地存在許多問題，這影響了對房地產(chǎn)權(quán)利的有效保護(hù)。特別是房地產(chǎn)開發(fā)涉及到立項、土地、規(guī)劃、拆遷、勘探、設(shè)計、文物、環(huán)保、消防、人防、建筑、監(jiān)理、評估、銷售、勞保統(tǒng)籌、物業(yè)管理、水、電、天然氣、城市配套、綠化、辦證、稅收、銀行按揭等幾十個相關(guān)部門。這些部門都應(yīng)有法可依，但是目前法規(guī)遠(yuǎn)不能涵蓋這些方面，致使法律對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起不到保駕護(hù)航的作用。

　　二、意識落后�？h城的經(jīng)濟相對不發(fā)達(dá)，信息相對閉塞，觀念相對落后，主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃缺乏超前意識，致使開發(fā)建設(shè)的項目有的三至五年就已經(jīng)不適應(yīng)城市建設(shè)的需要，出現(xiàn)反復(fù)建設(shè)，人為浪費嚴(yán)重的現(xiàn)象。二是設(shè)計缺乏超前意識，開發(fā)建設(shè)的小區(qū)缺乏創(chuàng)新、缺乏“本土特色”和“本土精神”。凡去過青島的人都有一個明顯的感覺：那里的建筑很有地方色彩，處處可見的是藍(lán)天、紅瓦、綠地，與大海連成一體，相映成輝。凡去過大連的人也會有一個明顯的感覺，大連的每棟樓房的設(shè)計都不盡相同，做到了棟棟外觀有特色�，F(xiàn)在有的發(fā)達(dá)地區(qū)除了園林化小區(qū)外，又在構(gòu)思河流小區(qū)。三是物業(yè)管理意識淡薄，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的持續(xù)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的一個序列，是一個十分重要的行業(yè)。從1993年3月份中國第一個物業(yè)公司在深圳誕生起，到現(xiàn)在全國諸多物業(yè)公司的設(shè)立，這是一個很大的進(jìn)步。但是相當(dāng)一部分人對物業(yè)管理的認(rèn)識不足，不能正確地對待這一新興的行業(yè)，個別業(yè)主為一些小事動輒不交物業(yè)管理費，甚至以不交水電費來要挾物業(yè)公司，使物業(yè)公司的工作難以開展，致使我省的物業(yè)服務(wù)普遍不能到位。四是環(huán)境保護(hù)意識差，環(huán)保工作對于房地產(chǎn)業(yè)來講是至關(guān)重要的，它直接關(guān)系到人民群眾的身心健康，但是，很多人卻不能認(rèn)識到這一點，有的小區(qū)周圍環(huán)境差、污染嚴(yán)重、噪音大、綠化面積也達(dá)不到要求，更談不上衛(wèi)生文明了。

　　三、價格偏離。由于中國特殊的歷史過程、城市化進(jìn)程的加快形成了人員過快的向城市集中。加上市場初級階段壟斷的存在，出現(xiàn)了稀缺性幻覺和有效需求局限的雙重問題。再加上個別房地產(chǎn)商采取囤積居奇等各種方式抬高房價，取得利潤，形成虛假需求，造成當(dāng)?shù)胤績r和當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡壤�失調(diào)。價格的偏離，使很多人一輩子的收入僅夠買一套住房。這嚴(yán)重影響了廣大職工群眾購房支付能力的提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場有效需求增長乏力。

　　四、誠信缺失�！罢\信”應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為基本的道德規(guī)范。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是很講誠信的，這關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)能否良好、持續(xù)發(fā)展的重中之重。但也存在著一些“不誠信”現(xiàn)象，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是虛假廣告。說得是天花亂墜，結(jié)果與實際不符。例如：廣告中講商鋪每平方米2萬元，結(jié)果公攤面積達(dá)到50%，一下子成了每平方米4萬元。事前不講明全部信息，往往使人上當(dāng)。二是一房多售。據(jù)報載，一房多主的現(xiàn)象在我省各地時有發(fā)生。三是短尺少寸。所購面積與實際面積不相符，有的相差達(dá)5平方米之多。四是承諾不兌現(xiàn)。承諾一套，做法另一套。有的開發(fā)商承諾五證齊全，結(jié)果不是缺這證就是缺那證，據(jù)了解，某些地區(qū)的小區(qū)業(yè)主過了三四年仍拿不到房產(chǎn)證。

　　五、分配不公。一些地方領(lǐng)導(dǎo)為了彰顯自己的“政績”，把大量的資金、土地等資源投向了房地產(chǎn)開發(fā)，一些縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)都建起了漂亮的、豪華的廣場、高檔住宅和別墅。農(nóng)民的土地被大量低價征用、高價出讓，土地增值的收益絕大部分轉(zhuǎn)化為經(jīng)營城市、建設(shè)城市的資金。農(nóng)民得不到土地增值帶來的利益。反而產(chǎn)生了大量的失地農(nóng)民。這些失去賴以生存土地的農(nóng)民，沒有能力在城鎮(zhèn)就業(yè)，成為社會的一種不安定因素。據(jù)有關(guān)資料顯示.近年來農(nóng)民群眾上訪中，有70%以上涉及征地、補償?shù)葐栴}，出現(xiàn)了一批種田無地、打工無崗、低保無著的三無人員。

　　六、拖欠嚴(yán)重。一是拖欠施工單位工程款。自央行出臺新的政策后，過去房地產(chǎn)開發(fā)商零風(fēng)險已經(jīng)成為歷史了，資金嚴(yán)重不足直接困擾著眾多開發(fā)商，尤其是縣域開發(fā)企業(yè)更為突出，為了解決資金不足的問題，開發(fā)商除了融資外，主要采取先行預(yù)售和施工單位先行墊資來解決資金不足的問題，這樣在房屋銷售好的情況下，問題不大，一旦銷售不暢，結(jié)果必然拖欠工程款。這些已是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍問題。二是拖欠農(nóng)民工工資。農(nóng)民工工資的來源主要由施工單位來支付，工程款不能按期到位，施工單位就無法向農(nóng)民工支付工資，這就形成了一個惡性循環(huán)，這一問題已經(jīng)直接危害了社會的安定團(tuán)結(jié)，在溫家寶總理的親自過問下，拖欠農(nóng)民工工資的問題得到了各級政府的高度重視，但問題依然嚴(yán)峻。

　　七、政出多門。缺乏統(tǒng)一的管理，政出多門。因為房地產(chǎn)開發(fā)涉及到幾十個部，各部門都在執(zhí)行自己部門的管理規(guī)定，站在自己的角度看問題，這個部門認(rèn)可了，但在其他部門卻得不到認(rèn)可，耽誤工夫和時間，致使房地產(chǎn)開發(fā)過程時間過長。依法行政不規(guī)范，審批時效無長短，盡管法律規(guī)定了審批期限，但是部門一拖再拖，今天這個領(lǐng)導(dǎo)有事，明天那個部門外出考察，你干著急卻沒有辦法，告狀得罪不起，打官司無精力，只有等待。行政不廉也是造成開發(fā)審批周期長的原因。本應(yīng)在很短的時間內(nèi)辦的事，卻拖著不辦，等你尋情送禮后再辦，這種現(xiàn)象司空見慣。

　　對于當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的問題，必須引起重視，必須盡快采取相應(yīng)的措施，以促進(jìn)縣域經(jīng)濟的發(fā)展。

　　一、要結(jié)合實際情況，盡快建立、制定、出臺相應(yīng)的地方性法規(guī)、規(guī)章，切實使房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程有法可依、有章可循，沿著法制的軌道發(fā)展。從行業(yè)經(jīng)濟法規(guī)和行業(yè)政策入手，來營造與完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序。

　　二、在認(rèn)真清查閑置土地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強土地市場監(jiān)督，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺，減少交易成本，為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。對閑置二年以上的建設(shè)用地，無償收回土地使用權(quán)，在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，杜絕個人違規(guī)建私房。

　　三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，合理確定各類房地產(chǎn)建設(shè)用地的布局和比例。從提高城市品位、創(chuàng)新居住環(huán)境品牌和住房品質(zhì)的角度出發(fā)，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量施工、高效能管理，打造一批一流的住宅小區(qū)。優(yōu)先安排經(jīng)濟適用房、普通商品住房的建設(shè)用地。

　　四、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的資質(zhì)審查，不斷培養(yǎng)“誠信”企業(yè)。加強房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，特別是要從規(guī)劃、設(shè)計人員下手，高位起點，打造房地產(chǎn)業(yè)特色和品牌。要確實使房地產(chǎn)業(yè)以人為本，為和諧社會的創(chuàng)建發(fā)揮作用。

　　五、堅決貫徹國務(wù)院關(guān)于不拖欠農(nóng)民工工資的指示精神，相關(guān)部門齊抓共管，切實做到資金未到位的工程不得動工;拖欠農(nóng)民工資的工程不予驗收;拖欠農(nóng)民工工資的企業(yè)不得繼續(xù)經(jīng)營。設(shè)立專門舉報中心，但發(fā)現(xiàn)舉報屬實，嚴(yán)肅處理，決不能讓農(nóng)民兄弟的血汗錢付之東流。

　　六、依法行政，建立制約制度、廉政建設(shè)制度，使審批手續(xù)正常化、陽光化、規(guī)范化，以縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周期。最好能建立一個統(tǒng)一的管理部門，從根本上解決政出多門問題，特別是在房地產(chǎn)業(yè)不成熟階段，在某些方面，由政府宏觀調(diào)控更為有益。從而有效地加強房地產(chǎn)市場行政管理與服務(wù)工作。

　　七、實行政策宏觀調(diào)控，采取相應(yīng)措施，抑制房價爆漲。一是要政府出面干預(yù)，根據(jù)不同的區(qū)域，限制房屋價格，以反對暴利行為。二是采取稅收調(diào)控，抑制炒房行為。三是規(guī)范土地與房產(chǎn)投機行為，實行公平競爭。四是加大經(jīng)濟適用房的投放量，以解決工薪階層的住房問題。五是提倡新型節(jié)能材料，減少房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　八、打破城鄉(xiāng)門檻，培育消費群體，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房。凡在城區(qū)購買了商品房(含二手房)的，可憑《房屋所有權(quán)證》**全家落戶手續(xù)。經(jīng)購房獲得城鎮(zhèn)戶口的農(nóng)民或外遷入人口，與城鎮(zhèn)居民享受同等就業(yè)，子女就學(xué)和社會保障等待遇。

　　九、發(fā)展節(jié)能省地型住宅，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。目前，正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，資源消耗多是當(dāng)前發(fā)展階段的基本特點。因此，要維護(hù)長遠(yuǎn)的發(fā)展利益，就必須走可持續(xù)發(fā)展道路.轉(zhuǎn)變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放型經(jīng)濟增長模式，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)。發(fā)展小戶型、環(huán)保型、集約型住宅，大力推動住宅科技成果的產(chǎn)業(yè)化和生產(chǎn)方式的現(xiàn)代化，實現(xiàn)住宅建設(shè)的高效率、高質(zhì)量、高資源利用率、低環(huán)境負(fù)荷。同時要選擇資源節(jié)約型的人居模式，改變住宅片面求大、求寬的非理性消費觀念，堅持在較小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度，建立文明健康的住宅消費模式。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市健康持續(xù)發(fā)展，是促進(jìn)消費、擴大內(nèi)需、拉動投資增長、促進(jìn)工業(yè)化、城市化，保持縣域經(jīng)濟快速健康發(fā)展的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。

　　參考文獻(xiàn)：

　　【1】李瑜華.縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查.金融與經(jīng)濟[J],2006(05).

　　【2】季愛東.房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r評析.中國房地產(chǎn)金融[J],2003(07).

　　【3】肖元真,林靖.各國房地產(chǎn)市場發(fā)展基本狀況析.上海房地,2006(03).

轉(zhuǎn)載請注明來自：http://www.jinnzone.com/fangdichanlw/4332.html