內(nèi)容摘要：經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的如火如荼，也僅僅是經(jīng)歷了半年到一年的衰退期，現(xiàn)如今，各地又陷入了房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的趨勢(shì)中。從北京到上海，從南京到廣州，房地產(chǎn)價(jià)格再次上升，甚至有傳言出現(xiàn)了排隊(duì)買樓的情形。對(duì)于一個(gè)擁有13億人口的大國(guó)，住房確實(shí)是一大問題。那么房地產(chǎn)行業(yè)必將是一個(gè)不容忽視的行業(yè)。那么對(duì)于房地產(chǎn)公司來講，怎么樣才能更好的開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目?怎么樣將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小化?是一些不但重要而且必須考慮的問題。這些一則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投入很大，另外一點(diǎn)就是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性太高。本文擬通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的論證工作和分析這一論證工作的重要性和必要性來解決這些問題。以此也提高房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)前期開發(fā)工作的關(guān)注程度。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目論證

　　(一) 問題提出

　　1、 房地產(chǎn)現(xiàn)今的發(fā)展?fàn)顩r

　　2007年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)走過了上升勢(shì)頭最猛地一年，到了08年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，開始有所下降，但是到了2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了大力的反彈。鳳凰財(cái)經(jīng)網(wǎng)最近甚至報(bào)道說下半年中國(guó)房地產(chǎn)將處于熱銷狀態(tài)，而且同時(shí)小幅提價(jià)的情形也將持續(xù)。甚至有媒體報(bào)道一季度到6月份北京數(shù)十個(gè)樓盤的漲幅超過了20%。鑒于此種情形，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)很可能重新進(jìn)入升溫狀態(tài)。那么對(duì)于房地產(chǎn)公司來講，一定要做好項(xiàng)目開發(fā)前期的論證工作，進(jìn)而來最大可能的減小風(fēng)險(xiǎn)，讓未來的收益最大化。

　　2、 提出與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期論證工作的有關(guān)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期論證工作十分重要，那么這個(gè)項(xiàng)目前期論證工作究竟指的是什么內(nèi)涵?究竟要論證些什么?怎么樣論證?為什么要做出論證?這些問題將成為本文寫作的重點(diǎn)，本文希望在理論說明的基礎(chǔ)上，通過案例分析的方式來探索這些問題的答案。

　　(二) 分析問題

　　1、 項(xiàng)目論證的概念

　　項(xiàng)目論證指的是對(duì)將要實(shí)施的項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)成本上、周圍環(huán)境上、未來利潤(rùn)空間上、資金募集上進(jìn)行的全面、綜合、科學(xué)的評(píng)價(jià)和研究。它是現(xiàn)代管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和方法。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證是對(duì)項(xiàng)目論證進(jìn)行了行業(yè)化，特定于房地產(chǎn)行業(yè)的論證管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證，其位于項(xiàng)目投資決策之前或者初步?jīng)Q策之后，其依據(jù)是原有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)評(píng)價(jià)方法，其內(nèi)容是對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行的全面、系統(tǒng)研究和分析，比如此項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)方面的、技術(shù)方面的、工程方面的、財(cái)務(wù)方面的、時(shí)間方面的、市場(chǎng)運(yùn)行方面的等等，其目的是以求此項(xiàng)目是否可行，并且在很多方面對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施予以調(diào)控和指導(dǎo)�？傮w來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的論證工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期評(píng)估，是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)程序的重要組成部分，是項(xiàng)目實(shí)施的重要依據(jù)。

　　2、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證的重要性和必要性分析

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈化，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身就是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，怎么樣控制風(fēng)險(xiǎn)，最小化投資，獲取最大回報(bào)成為一個(gè)需要關(guān)注的問題。與之相應(yīng)的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證也就越來越需要得到人們的關(guān)注了。它一方面可以讓企業(yè)更加明晰的判斷本行業(yè)的市場(chǎng)狀況、本行業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢(shì)，另外一個(gè)方面也可以讓企業(yè)更好的評(píng)估和認(rèn)識(shí)自己，從而對(duì)自己的市場(chǎng)定位有個(gè)更正確的認(rèn)識(shí)。本部分來論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證的重要性和必要性。

　　首先從反面來說明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證的重要性和必要性。

　　很多企業(yè)其實(shí)都不重視開發(fā)項(xiàng)目的前期論證工作，有些企業(yè)即使作了這個(gè)工作，也過于簡(jiǎn)單行事，沒有完整、詳盡的論證報(bào)告，不以現(xiàn)實(shí)情況為依據(jù)，進(jìn)而造成項(xiàng)目的實(shí)施和決定草率了事，浪費(fèi)了資金和時(shí)間以及大量的人力物力，最終導(dǎo)致了整個(gè)項(xiàng)目的失敗。這需要各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)吸氣其教訓(xùn)，進(jìn)而重視這一工作。在我國(guó)有句古話，正是對(duì)這一工作的重要性的表述，那就是：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。其實(shí)論證在整個(gè)項(xiàng)目的過程中就是一個(gè)計(jì)劃、一個(gè)有根據(jù)的計(jì)劃過程。

　　接下來從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性來看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證工作的重要性。

　　房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備、投入大量的資金，同時(shí)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般也都恨漫長(zhǎng)，在這個(gè)漫長(zhǎng)的周期中就會(huì)不可避免的有各種條件的變化，這也給項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)新大大增加了機(jī)會(huì)，而且房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的地域性和差異性，這一點(diǎn)如果不做詳細(xì)的評(píng)估和論證的話，也很難對(duì)此有很深刻的認(rèn)識(shí)，這一系列的問題都會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。如果細(xì)分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮比如自然災(zāi)害，社會(huì)管理，市場(chǎng)變化，公司內(nèi)部，行業(yè)內(nèi)部等等各個(gè)方面的都存在。任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大化，都會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的失敗。為了最小化風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)就必須在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)前予以預(yù)測(cè)和評(píng)估，進(jìn)而想出對(duì)策，可以減輕、轉(zhuǎn)移的話，就想辦法，實(shí)在不行，就算放棄了該項(xiàng)目造成的損失也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)出一個(gè)失敗的項(xiàng)目所造成的危害。

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的論證工作必須得到重視，它相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃書，一個(gè)的預(yù)測(cè)本。

　　3、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的論證的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的論證是如此的重要，那么它需要論證一些什么內(nèi)容呢?

　　首先，也就是需要評(píng)估和論證這個(gè)項(xiàng)目所處的整體大環(huán)境。比如碧桂園要在廣州的開發(fā)區(qū)建設(shè)一個(gè)小區(qū)，那么這個(gè)時(shí)候碧桂園作為項(xiàng)目開發(fā)商就必須來評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目所處的周邊環(huán)境，以此來更好的了解自己這個(gè)項(xiàng)目會(huì)受什么樣的影響?這些影響會(huì)產(chǎn)生什么眼的結(jié)果?該怎么樣應(yīng)對(duì)或者處理這些環(huán)境。按照這個(gè)項(xiàng)目來分析的話，需要評(píng)估的環(huán)境一般包括一下幾點(diǎn)：

　　1) 國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)上的政策未來有沒有很大的變動(dòng)，有的話，變動(dòng)會(huì)是什么?這些變動(dòng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生怎么樣的影響?

　　2) 整個(gè)房地產(chǎn)狀況的走勢(shì)如何?有沒有什么跡象顯示未來可能會(huì)受到影響后的變動(dòng)?

　　3) 廣州地區(qū)的城市規(guī)劃建設(shè)有沒有什么樣的變化?比如會(huì)不會(huì)有新的交通項(xiàng)目(地鐵或者高速公路)靠近這個(gè)新的項(xiàng)目區(qū)域?政府會(huì)不會(huì)在這個(gè)區(qū)域建設(shè)比較好的教育環(huán)境、投資環(huán)境等等?

　　4) 自己這個(gè)項(xiàng)目有沒有針對(duì)特定的人群?有的話，該人群的消費(fèi)習(xí)性怎么樣?收入狀況怎么樣?生活特性怎么樣?風(fēng)俗習(xí)慣怎么樣?文化背景如何?

　　5) 最后一點(diǎn)也是很重要的一點(diǎn)，就是這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立的位置的周邊環(huán)境怎么樣?有沒有什么比較突出的地理地貌?

　　在論證完了項(xiàng)目所處的整體周邊大環(huán)境之后，項(xiàng)目論證還需要考慮自己企業(yè)的微觀環(huán)境如何?這一微觀環(huán)境的論證內(nèi)容主要涵括一下幾點(diǎn)(在這里，仍然以碧桂園在廣州開發(fā)區(qū)開發(fā)新項(xiàng)目為例)：

　　1) 對(duì)于項(xiàng)目來講，這一點(diǎn)是最重要的，也就是企業(yè)本身的自有資金和募集資金的通道和途徑如何?沒有一定的經(jīng)濟(jì)和資金支持的話，一個(gè)項(xiàng)目是不可能很好的被實(shí)施的。所以碧桂園作為開發(fā)商想要很好的完成這個(gè)新項(xiàng)目的話。必須要評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目可能需要的整體資金是多少?本公司的資金能力怎么樣?準(zhǔn)備從哪些途徑來募集和獲取這些資金?會(huì)不會(huì)出現(xiàn)什么突發(fā)狀況的資金需求?自己有沒有能力來滿足這一系列的資金需求?

　　2) 論證本企業(yè)的工程建設(shè)能力怎么樣?

　　3) 論證本企業(yè)的技術(shù)能力是否可以滿足這個(gè)項(xiàng)目?需要外援嗎?

　　4) 論證這個(gè)項(xiàng)目所需要的人力資源本公司是不是齊備?

　　5) 評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目的整體時(shí)間花費(fèi)，在這段時(shí)間里，本公司還有沒有別的可能與這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生重大沖突的事項(xiàng)。

　　6) 評(píng)估本項(xiàng)目的營(yíng)銷方式，評(píng)比其可能的收入和投入的成本。

　　現(xiàn)在評(píng)估論證行業(yè)環(huán)境，也就是說整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)如何?自己主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些?選擇的目標(biāo)市場(chǎng)是什么?新項(xiàng)目的市場(chǎng)定位怎么樣?自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分別是什么?怎么樣最大化優(yōu)勢(shì)地位?最小化劣勢(shì)情形?最終可能出現(xiàn)的結(jié)果怎么樣?

　　論述完了項(xiàng)目論證的重要性和論證的相關(guān)內(nèi)容之外，接下來看一下整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)論證的步驟是怎么樣的?怎么樣一步一步的完成這個(gè)論證過程?

　　4、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證的步驟

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證不可能是一蹴而就的，它需要分階段、分步驟的來完成。

　　第一步選定項(xiàng)目：一個(gè)房地產(chǎn)公司可能同時(shí)對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目感興趣，而且做項(xiàng)目論證的目的一方面是評(píng)估本項(xiàng)目的可實(shí)行性，另外一方面也是為了公司發(fā)展找到最合適的、最具有前瞻性的項(xiàng)目。所以為了不浪費(fèi)時(shí)間、人力和物力，項(xiàng)目論證的第一步就是要在諸多的項(xiàng)目中選擇一個(gè)項(xiàng)目來論證、來考量、來評(píng)估。項(xiàng)目的選擇可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、現(xiàn)有資源條件、市場(chǎng)供求狀況來做出，這是對(duì)項(xiàng)目的初步調(diào)查和預(yù)測(cè)。

　　選定了項(xiàng)目之后，要論證一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，接下來的一步就是初步研究這個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容和情況。根據(jù)項(xiàng)目論證的內(nèi)容來調(diào)查研究本項(xiàng)目的有關(guān)資料、有關(guān)信息。徹底的、完整的評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)工程中可以分為若干專題進(jìn)行不同層面、不同范圍的調(diào)研，而后評(píng)定每一個(gè)方面，最終予以全面的比較和衡量。比如可以從項(xiàng)目的時(shí)間上、資金上、工程設(shè)計(jì)實(shí)施上、人力資源安排上等等方面予以把握。

　　對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容論證完畢之后，接下來的一個(gè)步驟就是做出最終的評(píng)定。評(píng)定這個(gè)項(xiàng)目是否具有發(fā)展前景，是否值得相應(yīng)的投入，怎么樣才能更好的予以控制、規(guī)劃和實(shí)施。一般來講，最終評(píng)定的結(jié)果需要用一個(gè)完整、有說服力的形式出現(xiàn)，比如論證報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)該有詳細(xì)的數(shù)字論證和證據(jù)支持。這一最終的報(bào)告是作出所有決定的依據(jù)、是方案實(shí)施的保證。

　　總體來講，在這三個(gè)階段中，第二階段的工作任務(wù)最為繁重，也最為重要，是整個(gè)論證工作的中心，是做出論證評(píng)估的保證。但是也絕對(duì)不可能忽視另外兩個(gè)步驟。論證的第一步保證了所選擇的項(xiàng)目最具有潛在的可能性，它直接決定了整個(gè)論證工作不會(huì)浪費(fèi);而第三步是一個(gè)完整的論證工作的結(jié)尾，有了它才顯示出論證的結(jié)果怎么樣，才能有以后的決定和實(shí)施。所以為了保證論證目的的實(shí)現(xiàn)，整個(gè)論證工作必須有詳略的側(cè)重，但同時(shí)不能拋棄非重點(diǎn)的步驟過程。

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