論文發(fā)表代理推薦房地產(chǎn)期刊《房地產(chǎn)導(dǎo) 刊》是立足廣州的國(guó)內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做 強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。雜志負(fù)責(zé)報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，探討中國(guó)城市化進(jìn)程中的各種深層次矛盾和中國(guó)地產(chǎn)熱潮中 的新的城市文化；反映房地產(chǎn)業(yè)的新思路、新理念，從而形成權(quán)威公信、人文關(guān)懷的高端品格。
　　摘要：本文簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題及原因，并在本文的最后展望了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展方向。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)泡沫,金融風(fēng)險(xiǎn)

　　改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要依靠增加資源消耗和擴(kuò)大資金投入來維持高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)上的表現(xiàn)尤其明顯。國(guó)土資源部于2002年和2004年分別下發(fā)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用杈招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(簡(jiǎn)稱71號(hào)令)兩個(gè)文件后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過十年的發(fā)展，呈現(xiàn)出明顯的特點(diǎn)，并暴露出諸多問題，國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者在這一領(lǐng)域進(jìn)行了大量研究，以期通過國(guó)家的政策干預(yù)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)分析

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，受到投資環(huán)境、國(guó)家政策、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等的影響，呈現(xiàn)出了不同的特點(diǎn)。

　　1.1投資波動(dòng)大

　　盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益前景看好，但房地產(chǎn)投資需求具有一定程度上的投機(jī)性，因此也就缺乏消費(fèi)需求的長(zhǎng)期穩(wěn)定，導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波峰階段，投資需求加劇了開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，相應(yīng)的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波谷階段，由于缺乏足夠的消費(fèi)需求的拉動(dòng)，從而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈的波動(dòng)。另外，由于投資結(jié)構(gòu)的不合理，從而導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。同時(shí)，投資效益過低是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一大軟肋，投資效益低，乘數(shù)效應(yīng)小，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益低下，連續(xù)的投資擴(kuò)張不能持續(xù)，行業(yè)增長(zhǎng)不可避免地下降。

　　1.2政策周期性波動(dòng)明顯

　　轉(zhuǎn)型期間我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯政策性的周期特征。近幾年來，央行對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及個(gè)人住房抵押貸款等信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并通過提高購(gòu)買豪華住宅的首付比例和貸款利率、取消住房貸款優(yōu)惠利率、提高第二套住宅和購(gòu)買高檔住房的貸款利率等措施，調(diào)整和改善房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)信貸管理政策和旨在抑制通貨膨脹的利率政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了直接和間接的影響。

　　1.3市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理性不高

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在著諸多不合理的方面，尤其是保障性住房供給短缺。從現(xiàn)行的住房保障政策干預(yù)結(jié)果來看，經(jīng)濟(jì)適用房的供給不僅沒有增加，反而呈逐年下降，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資總額的漲幅明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)投資額。保障性住房供給嚴(yán)重短缺主要是由于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管制壓制了開發(fā)商的利潤(rùn)空間，使得他們選擇投資利潤(rùn)率高的住宅建設(shè)，地方政府為增加土地出讓的收益也不愿增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給。同時(shí)，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在實(shí)施過程中，出現(xiàn)實(shí)施對(duì)象難以區(qū)分，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、不適用等現(xiàn)象，影響了住房保障政策發(fā)揮解決低收入家庭住房困難的作用。

　　2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題及其原因

　　伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)了一些非理性行為,已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　2.1經(jīng)濟(jì)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段。安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)過熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.2供不應(yīng)求抬高住房?jī)r(jià)格

　　經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高了人們的生活水平,人們對(duì)住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進(jìn)程的加快,城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加,加之大量資金涌向房地產(chǎn)行業(yè),使得對(duì)住房的需求在短期內(nèi)出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象,同時(shí),當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)地塊的規(guī)模、選址等都是以政府行政指令為主導(dǎo),忽視了市場(chǎng)的作用,這些因素都導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)是以供給決定需求,供給無法對(duì)需求的增加進(jìn)行及時(shí)的反應(yīng),而只能以高房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來。

　　2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟,出現(xiàn)偏離實(shí)際價(jià)值的高地價(jià)或者低地價(jià)。我們知道,土地本身并不是商品,它的價(jià)格是由地租的資本化決定的,同時(shí)受供求關(guān)系的影響。但是,我國(guó)房地產(chǎn)的“買方市場(chǎng)”還沒有真正形成,使得土地價(jià)格出現(xiàn)了盲目的高價(jià)或者低價(jià)。高價(jià)下,看似國(guó)家的收益很大,其實(shí)不然,因?yàn)榈貎r(jià)高會(huì)引起房?jī)r(jià)高,而房?jī)r(jià)過高,如果超出了消費(fèi)者的消費(fèi)能力,又會(huì)抑制生產(chǎn)和消費(fèi)。盲目的低價(jià)一般都是政策上的需求,暴露的是政治體制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。

　　2.4政府政策干預(yù)影響房地產(chǎn)業(yè)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,政府出臺(tái)的對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)政策會(huì)影響土地的價(jià)格,進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)。土地的所有權(quán)歸屬于國(guó)家,政府擁有土地開發(fā)的控制權(quán),房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外,政府部分不合理的干預(yù)政策的出臺(tái),還會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致滋生腐敗現(xiàn)象,分配不公,國(guó)有資源流失。

　　2.5房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道單一商業(yè)銀行監(jiān)督管理機(jī)制不健全

　　房地產(chǎn)開發(fā)一般都需要大量的資金,大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款來維持日常的運(yùn)營(yíng),出售房屋后用收入來歸還貸款,這樣,房地產(chǎn)開發(fā)商就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。金融危機(jī)爆發(fā)后,商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問題提上了日程,但是現(xiàn)階段我國(guó)相關(guān)的制度還不完善,給商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管帶來了較大困難。

　　3我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展方向

　　鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在諸多的情況，我們應(yīng)該認(rèn)清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策。

　　3.1政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他各種市場(chǎng)一樣，由于自身市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，在經(jīng)濟(jì)資源的配置過程中可能存在諸多不合理，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷、信息不對(duì)稱、投機(jī)行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導(dǎo)致投資過熱、高房?jī)r(jià)和高空置率并存、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經(jīng)驗(yàn)和理論研究證明，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)自身缺陷引發(fā)的后果，政府必須進(jìn)行干預(yù)。具體而言，政府干預(yù)的產(chǎn)生是與市場(chǎng)失靈相聯(lián)系的，當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制不能實(shí)現(xiàn)資源的有效配置時(shí)，一方面政府可以通過干預(yù)以矯正和改善市場(chǎng)機(jī)制存在的缺陷，使經(jīng)濟(jì)資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過干預(yù)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源分配的公平性，這種干預(yù)就是通常所說的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在種種缺陷使政府宏觀調(diào)控成為必要，政府可以通過適當(dāng)?shù)恼{(diào)控彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需處于動(dòng)態(tài)的平衡，房屋價(jià)格得以平穩(wěn)運(yùn)行，有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，保障中低收入階層的基本住房需求，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)運(yùn)行穩(wěn)定、富有效率并能兼顧公平的市場(chǎng)。鑒于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，我國(guó)先后多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，特別是2005年以來，國(guó)家出臺(tái)了多輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，總的來說，這些措施是具有積極意義的，但是房?jī)r(jià)過高、住房結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象仍然不容忽視。從穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)，提高居民生活水平的角度出發(fā)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍需加強(qiáng)。

　　3.2加速完善房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　首先,政府應(yīng)該重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中稅收的調(diào)節(jié)作用,理順各種稅收與政策的關(guān)系,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況來調(diào)整的稅收政策,切實(shí)發(fā)揮稅收政策的宏觀調(diào)控作用。其次,政府可以利用政府管制和市場(chǎng)決定雙重機(jī)制來影響土地的價(jià)格,在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的時(shí)候,通過減少土地供應(yīng)來減緩經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象,相應(yīng)的,房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的時(shí)候,應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量,以此來刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。再次,政府應(yīng)該通過制定具體的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　3.3創(chuàng)新體制和制度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)

　　政府應(yīng)該從制度創(chuàng)新和體制創(chuàng)新入手,一方面,消除造成房地產(chǎn)市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)的條件,使房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制不被扭曲,保護(hù)國(guó)有資源的完整性,另一方面,調(diào)整收入格局,使分配真正做到公平公正,維護(hù)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的長(zhǎng)久穩(wěn)定。

　　3.4拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道加大商業(yè)銀行的監(jiān)管力度

　　房地產(chǎn)開發(fā)商除了向商業(yè)銀行貸款外,還可以積極拓寬融資渠道,例如發(fā)行房地產(chǎn)股票融資,既可以短時(shí)間內(nèi)獲得穩(wěn)定的資金,還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風(fēng)險(xiǎn)。完善相關(guān)的金融監(jiān)督管理制度,使商業(yè)銀行能夠?qū)嵸|(zhì)性的對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行金融監(jiān)管�？傊�,只有通過市場(chǎng)這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調(diào)控下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才會(huì)走上健康的發(fā)展道路。

　　參考文獻(xiàn)

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