鄭剛 秦志崖 孔祥豪

摘要:房產(chǎn)測(cè)繪是用于測(cè)繪房屋和房屋用地相關(guān)信息，并保證這些信息準(zhǔn)確性、完整性、公正性和客觀性的重要手段，從而有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，以保護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益。本文房地產(chǎn)論文就通過對(duì)房屋測(cè)繪的質(zhì)量管理方面進(jìn)行初探，提出一些提高質(zhì)量管理的有效措施，旨在與同行交流，從而提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理水平。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量管理；探究
在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作中，利用一定的測(cè)量技術(shù)，將權(quán)屬作為中心，以權(quán)屬單元界限為根本，以房產(chǎn)所處的平面位置、面積和形狀為重點(diǎn)，從而繪制房產(chǎn)圖，并將房屋及房屋用地調(diào)查表用于輔助圖面在顯示上的不足之處，通過有效的配合，達(dá)到專業(yè)化的測(cè)繪水平。房產(chǎn)測(cè)繪既要承擔(dān)給房地產(chǎn)管理單位提供一些基本的圖表和資料等有關(guān)信息的任務(wù)，又要對(duì)一些基本的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行充分整理，為城市的策劃和建設(shè)做好全面的準(zhǔn)備工作。另外，在國(guó)家相關(guān)測(cè)繪政策的大力支持下，房產(chǎn)測(cè)繪得到了較快的發(fā)展并逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理，是推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪體制不斷完善的重要保障。
一、嚴(yán)格控制房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的開放速度
第一，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的最終質(zhì)量，必須通過市場(chǎng)容量的大小予以保障。因?yàn)殚_放市場(chǎng)的時(shí)間過早就會(huì)導(dǎo)致混亂，各測(cè)繪單位之間互相競(jìng)爭(zhēng)壓價(jià)，即使在某項(xiàng)方面促進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展，假如出現(xiàn)成本大于經(jīng)營(yíng)成本，那么最終只會(huì)出現(xiàn)毫無(wú)程序的競(jìng)爭(zhēng)。測(cè)繪單位為節(jié)約成本，難免出現(xiàn)一些偷工減料、減少簡(jiǎn)稱查的程序，最終導(dǎo)致測(cè)繪成果質(zhì)量大打折扣。
第二，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的最終質(zhì)量涉及很大的經(jīng)濟(jì)利益和具有一定的法律效率，有的測(cè)繪單位為拿到測(cè)繪任務(wù)而完成年度產(chǎn)值，極有可能利用房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)則中的漏洞，謀取不正當(dāng)?shù)睦�益關(guān)系，從而引出許多麻煩，導(dǎo)致整個(gè)測(cè)繪行業(yè)的公信力在人們心中急劇下降，影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，破壞行業(yè)的游戲規(guī)則。所以，對(duì)新進(jìn)入市場(chǎng)的測(cè)繪單位，必須經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)，待符合房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之后才能進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)事宜。
二、加大力度監(jiān)管房產(chǎn)測(cè)繪過程
市場(chǎng)化特征是房產(chǎn)測(cè)繪最主要的特征之一，很大的程度上影響了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)，這也是普遍性和規(guī)律化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的具體表現(xiàn)。不應(yīng)因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致測(cè)繪質(zhì)量下降就采取一些沒有市場(chǎng)規(guī)律化的行政干預(yù)。由此可見，房產(chǎn)測(cè)繪需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行測(cè)繪工作。對(duì)委托方開展的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不能毫無(wú)節(jié)制的干涉。對(duì)于決定和更換測(cè)繪單位都應(yīng)有委托方自己決定。因此，應(yīng)嚴(yán)格審查房產(chǎn)測(cè)繪單位的從業(yè)資質(zhì)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)認(rèn)證制度，并保證新進(jìn)入市場(chǎng)的測(cè)繪單位的人才和技術(shù)力量符合規(guī)定才能促進(jìn)測(cè)繪行業(yè)健康和諧的發(fā)展，并不是通過行政干預(yù)就能解決的。
目前對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的審核大多只是一種形式，并沒有對(duì)房產(chǎn)實(shí)際面積進(jìn)行全面的測(cè)量和計(jì)算。強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪的過程，就應(yīng)實(shí)行實(shí)地抽查、抽樣、計(jì)算和核實(shí)，最大程度的避免出現(xiàn)測(cè)繪單位作假現(xiàn)象和特大失誤，有利于權(quán)屬人及時(shí)地了解測(cè)繪的詳細(xì)情況，降低**房產(chǎn)證時(shí)出現(xiàn)的面糾紛，因此，房管部門必須對(duì)違法違規(guī)操作的測(cè)繪單位做到及時(shí)處理、依法處理。面對(duì)測(cè)繪行業(yè)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及競(jìng)爭(zhēng)中出現(xiàn)各種不良行為，加大力度監(jiān)管房產(chǎn)測(cè)繪過程就顯得十分重要。
三、全面提高測(cè)繪行業(yè)的自律能力
房產(chǎn)測(cè)繪單位建立健全自我檢查的質(zhì)量控制體制。認(rèn)真做好人才培養(yǎng)工作，以逐步提升房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。通過引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備和人才，全面提高工作效率和工作精度，并成立專業(yè)的質(zhì)量檢測(cè)部門，對(duì)進(jìn)行的每一項(xiàng)測(cè)繪成果進(jìn)行復(fù)核避免出現(xiàn)重特大失誤。房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)雖是民間性的行業(yè)自律機(jī)構(gòu)，也沒有政府職能部門的行政權(quán)，但能對(duì)行業(yè)自律起到很到的作用。因此，行業(yè)協(xié)會(huì)不僅承擔(dān)法定義務(wù)，還要對(duì)測(cè)繪單位的資質(zhì)進(jìn)行業(yè)內(nèi)自檢。另外，行業(yè)協(xié)會(huì)還應(yīng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中存在的法律缺陷進(jìn)行認(rèn)真檢討，并積極采取、實(shí)施應(yīng)對(duì)措施，從而進(jìn)一步完善行業(yè)的有關(guān)規(guī)章制度，以提高行業(yè)的自律能力。
為了加強(qiáng)測(cè)繪行業(yè)自律，應(yīng)建立測(cè)繪誠(chéng)信制度，在測(cè)繪單位的網(wǎng)站上設(shè)置測(cè)繪誠(chéng)信欄目，內(nèi)容可以包括誠(chéng)信自律，誠(chéng)信監(jiān)管，誠(chéng)信監(jiān)督。通過該欄目向社會(huì)公布測(cè)繪行業(yè)單位情況、誠(chéng)信承諾以及業(yè)務(wù)范圍，讓社會(huì)公眾了解測(cè)繪行業(yè)單位的基本信息，并接受公眾監(jiān)督。當(dāng)有人發(fā)現(xiàn)測(cè)繪單位和測(cè)繪管理部門存在不誠(chéng)信行為時(shí)，過電子郵件或信件等方式聯(lián)系單位，單位然后將根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)作出處理。
四、加大測(cè)繪程序的檢測(cè)力度
基于形式性審核的房產(chǎn)測(cè)繪成果審核機(jī)制，且忽視實(shí)質(zhì)性審核房屋的實(shí)際建筑面積、套內(nèi)面積特別是共用面積及分?jǐn)偣灿妹娣e的測(cè)量和核算。形式性審核并非所謂的測(cè)繪單位可在測(cè)算過程中出現(xiàn)嚴(yán)重過失甚至弄虛作假，測(cè)繪單位需全權(quán)承擔(dān)自身為測(cè)繪成果的質(zhì)量所提供的數(shù)據(jù)材料的法律責(zé)任。對(duì)于測(cè)繪所需費(fèi)用及測(cè)繪成果質(zhì)量性責(zé)任，形式性審核可在一定程度上有效避免，同時(shí)，還可匯集審核部門的人才優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，使房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查力度得到進(jìn)一步加強(qiáng)。相關(guān)的審核部門需定期或不定期的對(duì)審核合格的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果相關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行抽檢，常常進(jìn)行突擊審查或按照業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行核查，根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)分。同時(shí)有針對(duì)性的構(gòu)建各個(gè)測(cè)繪單位的作業(yè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)各類問題進(jìn)行記錄抽檢和實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，并將抽檢情況和信用狀況向社會(huì)公布，合理有效的增強(qiáng)單位測(cè)繪的透明度。
五、完善自我審查，自我改進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)控體系
房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)進(jìn)一步加大內(nèi)部測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督力度和考核力度，并融入單位日常的質(zhì)量考核工作之中及利用經(jīng)濟(jì)杠桿撬動(dòng)測(cè)繪質(zhì)量，實(shí)行合理的獎(jiǎng)懲制度。另外，房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理還應(yīng)對(duì)質(zhì)量審核目標(biāo)進(jìn)行量化管理。測(cè)繪單位內(nèi)部有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督責(zé)任人員，通過利用單位內(nèi)外部的信息檢驗(yàn)記錄、復(fù)合數(shù)據(jù)結(jié)果、監(jiān)控全程結(jié)果、客戶的反饋信息、申訴材料和回訪記錄等有關(guān)信息，認(rèn)真分析并發(fā)現(xiàn)明顯的或隱蔽性強(qiáng)的不和各個(gè)因素，并結(jié)合實(shí)際情況，制定行之有效的預(yù)備性措施，做到嚴(yán)格規(guī)范和認(rèn)真督促相關(guān)負(fù)責(zé)部門的措施制定策略且逐步落實(shí)到位，對(duì)不合產(chǎn)品及服務(wù)進(jìn)行控制和改善，以確保預(yù)備措施得到全面實(shí)施，從而完善自我審查和自我改進(jìn)的質(zhì)量監(jiān)控體系。
綜上論文所述，房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)充分了解測(cè)繪行業(yè)的廣闊發(fā)展前景，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況，制訂對(duì)應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。認(rèn)真探討、研究和建立符合基本國(guó)情的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理機(jī)制，規(guī)范本行業(yè)的測(cè)繪行為，逐步提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理水平。
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