我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素分析及應(yīng)對策略
張國林
摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其健康的發(fā)展直接關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。本文主要從內(nèi)、外兩個方面分析了影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素。同時，針對這些影響因素提出了相適應(yīng)的解決方案，包括從房地產(chǎn)的金融風(fēng)險防范等方面都提出了較為詳細(xì)的應(yīng)對策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動；經(jīng)濟(jì)因素；金融風(fēng)險
引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，作為一種發(fā)展迅速、影響力持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)而言，它具有經(jīng)濟(jì)的一半特征——其增長的過程并不是平穩(wěn)的發(fā)展的，而是有著一定的波動性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長率(這是衡量在國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值以及國民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)變量中房地產(chǎn)的產(chǎn)出水平的一個重要指標(biāo))的波動，房地產(chǎn)消費(fèi)水平、房地產(chǎn)行業(yè)的整體就業(yè)水平、房地產(chǎn)價格水平以及房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)組成的波動等。只有把握了房地產(chǎn)這些波動因素，政府才能對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確的及時的引導(dǎo)和監(jiān)控，消費(fèi)及投資者才可能把握好正確的投資時機(jī)進(jìn)行理性的投資。在這個基礎(chǔ)之上，才能正確的處理好投資和消費(fèi)之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素
影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素較多，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平以及房地產(chǎn)自身的結(jié)構(gòu)構(gòu)成等方面都有著密切的關(guān)系。從影響因素是否來自房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的內(nèi)部來分，我們可以將這些影響因素分為內(nèi)部及外部因素兩種。
1.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外部因素
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外部因素主要是指這些因素來自于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的外部，通過作用在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)部因素上，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部沖擊作用。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外部因素主要包括：
1.1.1 經(jīng)濟(jì)因素
經(jīng)濟(jì)因素是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動的主要原因之一。在這里我們所謂的經(jīng)濟(jì)因素主要是指房地產(chǎn)業(yè)生存的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，即宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其相關(guān)因素。例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)業(yè)及其附屬產(chǎn)業(yè)的影響等。反映宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生影響的相關(guān)數(shù)據(jù)主要是經(jīng)濟(jì)變量以及經(jīng)濟(jì)參數(shù)等。其中，經(jīng)濟(jì)變量以及經(jīng)濟(jì)參數(shù)又是通過該段時間內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長率，GDP與CPI，物價水平與通貨膨脹率，行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)特征以及金融環(huán)境等來表現(xiàn)。
1.1.2 政府的宏觀調(diào)控政策因素
我國實(shí)行的是一個社會主義性質(zhì)的市場經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)濟(jì)規(guī)則及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府的影響不容忽視。在我國市場經(jīng)濟(jì)中，政府掌握著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“指揮棒”，其政策的制定直接影響到一個行業(yè)的發(fā)展趨勢。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策主要是指那些與該行業(yè)密切相關(guān)地其敏感程度較大的財政政策、產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、經(jīng)濟(jì)制度改革以及政府在一定時期內(nèi)制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)等。房地產(chǎn)業(yè)一定要關(guān)注政府對房地產(chǎn)市場所采取的一系列宏觀調(diào)控措施。這些措施將從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位的調(diào)控，直接對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動。
1.1.3 城市發(fā)展?fàn)顩r的因素
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市化進(jìn)程提供了基礎(chǔ)條件，一個城市的發(fā)展水平往往可以通過該城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行反映。城市的發(fā)展水平直接關(guān)系到城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及住宅的需求，同時還對城市人口的數(shù)量、人口的流動性以及城市交通業(yè)的發(fā)展等有重要影響。這些因素直接作用到房地產(chǎn)業(yè)得各個方面，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生比較強(qiáng)烈的影響，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。
1.2 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)部因素
影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)部因素是相對于外部因素而言的，它直接作用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系之上。其特征表現(xiàn)為影響直接，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響較為迅速，影響周期較短但是影響的程度較劇烈。
1.2.1 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系
房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的一個重要的內(nèi)在因素。房地產(chǎn)供求關(guān)系總是隨著市場狀況而不斷的波動變化的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展需要以廣大消費(fèi)者的需求作為基礎(chǔ)和支撐條件，否則經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線將進(jìn)入下行區(qū)間。同時，房地產(chǎn)的總供給量會受到技術(shù)發(fā)展水平，勞動量、資金來源渠道以及管理方式等因素的限制，也就是說房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系自身也是一個不確定的因素，再加上房地產(chǎn)的需求波動總是超前于供給波動的，這更進(jìn)一步的導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。
1.2.2 房地產(chǎn)投資的波動
房地產(chǎn)投資的波動一直被認(rèn)為是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的最主要的原因，是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的引擎。就一般情況而言，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)中的資金投入增加時，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的繁榮階段；當(dāng)投資總量下降時，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)得緊縮，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入蕭條時期。從這個方面來講，房地產(chǎn)投資的波動和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動存在著一種正相關(guān)的關(guān)系，兩者的變動幾乎趨于共振。
1.2.3 投資回報率
投資回報率是影響行業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)得投資回報率較高時，大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使得行業(yè)經(jīng)濟(jì)曲線上揚(yáng)，行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)的總供給量增加，影響地產(chǎn)的供求關(guān)系，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動。
2、應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的對策
2.1 調(diào)整房地產(chǎn)的投資政策，形成一個健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
對于投資政策的制定以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的形成主要是通過國家的政策來進(jìn)行導(dǎo)引的，因此在出臺經(jīng)濟(jì)政策時，要注意以下經(jīng)濟(jì)狀況和形式：(1)投資主體結(jié)構(gòu)的變化，由于投資結(jié)果的變化對房地產(chǎn)的周期性變化有著重大的意義。特別是對于國有企業(yè)而言，要做到產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)分明以及形成一套有效的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制等，針對企業(yè)具體的結(jié)構(gòu)而制定具體的措施；(2)房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，房地產(chǎn)的投資規(guī)模直接關(guān)系到其發(fā)展的健康狀況，在制定經(jīng)濟(jì)政策時要以保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)為目的，制定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能夠脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，特別是要保證房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例，防止地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生；(3)對政府的投資行為進(jìn)行規(guī)范和完善，政府的投資行為在行業(yè)中將起到“指揮棒”的作用，政府可以通過自己的投資行為來達(dá)到影響和控制房地產(chǎn)投資情況的目的。例如，適當(dāng)?shù)睦�用政府投資來完成土地開發(fā)，以安居工程為主的住宅建設(shè)等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動，這樣能有效的抑制房價虛高的現(xiàn)象，對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到間接調(diào)控的作用。
2.2 對由于價格變化而導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控
房地產(chǎn)價格的變化是市場經(jīng)濟(jì)下的一個正常現(xiàn)象，國家可以在正確分析、區(qū)別對待的前提下，對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行調(diào)控，但是這并不意味著可以對房地產(chǎn)價格進(jìn)行徹底的管制。房地產(chǎn)市場價格在一個正常的范圍內(nèi)變動時，國家不應(yīng)該對之加以干預(yù)。因?yàn)橐欢ǚ秶鷥?nèi)的價格波動不但利于促進(jìn)市場競爭，同時還可以促進(jìn)企業(yè)通過改善經(jīng)營管理方式來提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)房地產(chǎn)價格及其附屬行業(yè)，諸如地價及建筑材料市場的物價等嚴(yán)重偏離合理水平時，政府就要開始采取調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控。特別是對于地價而言，它是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，也是房地產(chǎn)市場的核心。當(dāng)?shù)貎r過低時，不但會導(dǎo)致國有權(quán)益的損失，還會導(dǎo)致土地的囤積或閑置；當(dāng)?shù)貎r過高時，又會直接導(dǎo)致房價上升，極大的限制了普通消費(fèi)者對住宅的需求，導(dǎo)致附屬產(chǎn)業(yè)的價格上升，引起經(jīng)濟(jì)通貨膨脹。通過對房地產(chǎn)價格的變化的控制可以有效的調(diào)控房地產(chǎn)價格的波動。
2.3 對房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險防范
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，與金融體系有著相當(dāng)密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動很容易導(dǎo)致金融風(fēng)險的出現(xiàn)。因此為了保證國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，有必要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動所導(dǎo)致的金融風(fēng)險進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。
在正常的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)可以在市場機(jī)制下進(jìn)行自身的調(diào)控。但是，當(dāng)房地產(chǎn)配置資源以及市場失靈時，我們就需要政府對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)進(jìn)行干預(yù)。政府可以通過經(jīng)濟(jì)、法律、行政以及引導(dǎo)等手段，采用財政政策、貨幣政策以及產(chǎn)業(yè)政策等，從宏觀上對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、監(jiān)督及調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一個合理的規(guī)模以及發(fā)展速度上健康的發(fā)展。
同時，還應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策投資所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控。調(diào)控過程中的一個關(guān)鍵因素就是要分析產(chǎn)業(yè)政策所導(dǎo)致的投資“過熱”現(xiàn)象，根據(jù)具體的區(qū)域及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有針對性的調(diào)控，防止“一刀切”現(xiàn)象的發(fā)生。對于東部發(fā)達(dá)地區(qū)和西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)要進(jìn)行區(qū)別性的對待；一線城市和二、三線城市也應(yīng)該區(qū)別對待；住宅區(qū)的檔次不同也應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對待，不能夠采取“一刀切”的經(jīng)濟(jì)政策。
3、結(jié)語
對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行科學(xué)的分析能夠?yàn)橹贫�科學(xué)合理的宏觀調(diào)控政策提供科學(xué)的依據(jù)，有助于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律的切實(shí)把握，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。目前，我國經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，將其波動范圍控制在一個合理的范圍將有助于我國整體經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展。
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本房產(chǎn)論文重點(diǎn)研究了宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動因素和如何防范金融風(fēng)險 ，房地產(chǎn)直接關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)，時下房地產(chǎn)價格虛高，房產(chǎn)論文就成為房經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)對象，如果您也想發(fā)表論文到房產(chǎn)類期刊 可以咨詢本站編輯。幫助您解決寫作中得問題。

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