房地產(chǎn)開發(fā)單位如何控制項(xiàng)目工程質(zhì)量
 吳健

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)單位必須對(duì)開發(fā)的產(chǎn)品的質(zhì)量負(fù)責(zé)，講了房地產(chǎn)開發(fā)單位如何控制項(xiàng)目工程質(zhì)量。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 控制 工程 質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)單位必須對(duì)開發(fā)的產(chǎn)品的質(zhì)量負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)單位已經(jīng)不是單純的建設(shè)單位了，相對(duì)于買房人來講房地產(chǎn)開發(fā)單位已處于銷售和服務(wù)方了，因此他的質(zhì)量控制監(jiān)督工作包含的內(nèi)容就更多，從項(xiàng)目的可行性研究，到設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的選擇，再到項(xiàng)目的具體實(shí)施，最后的竣工以及向業(yè)主買房人交付和維修等等，都是房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)的，整個(gè)過程中房地產(chǎn)開發(fā)單位都要對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。本文主要談工程進(jìn)入實(shí)施階段，房地產(chǎn)開發(fā)單位如何對(duì)工程的實(shí)施進(jìn)行管理，現(xiàn)行的辦法是由房地產(chǎn)開發(fā)單位管理和委托工程監(jiān)理雙重管理。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)單位在工程實(shí)施階段要做好以下幾方面的質(zhì)量控制工作：
1.加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工前的質(zhì)量控制工作，重點(diǎn)要掌握以下幾件工作：一是制定《項(xiàng)目工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，嚴(yán)格要求施工單位項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理體系和網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。二是合同管理，除了合同示范文本中的質(zhì)量條款約定外，還要制定針對(duì)本項(xiàng)目工程的質(zhì)量要求補(bǔ)充條款。三是研究合同管理當(dāng)中的擔(dān)保制度，制定相應(yīng)的管理辦法。工程風(fēng)險(xiǎn)管理中包括保險(xiǎn)、擔(dān)保，保險(xiǎn)涉及的問題比較多，但是擔(dān)保是有基礎(chǔ)的，事實(shí)上已經(jīng)實(shí)施的擔(dān)保制度，如針對(duì)施工方的投標(biāo)保函、履約保函、預(yù)付款保函、保修保函，都是市場(chǎng)上通行的做法，也起到了質(zhì)量控制的很大作用。但是另一面，業(yè)主履約也要擔(dān)保，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中各方主體的地位必須是平等的，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位付工程款也應(yīng)該擔(dān)保，政府也應(yīng)該加大這方面的監(jiān)管。實(shí)際上現(xiàn)在有些工程因房地產(chǎn)開發(fā)單位工程款不到位造成工程質(zhì)量出現(xiàn)問題占了相當(dāng)?shù)谋壤�。四是簽訂維保補(bǔ)充協(xié)議，明確規(guī)定小、中、大維修人員數(shù)量，維修時(shí)效以及維修質(zhì)量效果等，以確保房地產(chǎn)開發(fā)單位對(duì)買房人的維保合同的順利履行。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)單位要在項(xiàng)目管理中注重樹立監(jiān)理的權(quán)威�，F(xiàn)在的工程監(jiān)理有相當(dāng)多是房地產(chǎn)開發(fā)單位說什么，他干什么，權(quán)威性不夠。當(dāng)然，監(jiān)理公司是受雇于房地產(chǎn)開發(fā)單位，代表房地產(chǎn)開發(fā)單位來管好工程，當(dāng)然要聽業(yè)主的。但監(jiān)理公司作為獨(dú)立的第三方，他必須按照國(guó)家的法律、法規(guī)、設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定，獨(dú)立地行使自己的職責(zé)，監(jiān)理公司既要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)單位負(fù)責(zé)，也要對(duì)施工單位負(fù)責(zé)，更要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。從保證工程順利進(jìn)行，保證工程質(zhì)量來說，這兩個(gè)負(fù)責(zé)是一致的。所以，我們要強(qiáng)調(diào)監(jiān)理公司在工程監(jiān)理中正確、獨(dú)立行使職能。房地產(chǎn)開發(fā)單位要明確強(qiáng)調(diào)，沒有監(jiān)理工程師簽字，材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或安裝，上一道工序質(zhì)量不合格不得進(jìn)行下一道工序的施工，不得撥付工程進(jìn)度款，不得組織驗(yàn)收。要把監(jiān)理在工程管理過程中的權(quán)威性和作用強(qiáng)化起來。
3.推進(jìn)監(jiān)理公司提高人員素質(zhì)和管理水平，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理。監(jiān)理公司要在人才結(jié)構(gòu)上、能力上盡快進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)監(jiān)理工作的需要�，F(xiàn)在大多數(shù)監(jiān)理公司從事施工工作經(jīng)驗(yàn)多的人比較多，對(duì)設(shè)計(jì)方面的知識(shí)掌握不多，項(xiàng)目上配備的人員數(shù)量不足，對(duì)施工重點(diǎn)部位的旁站監(jiān)理數(shù)量不足或不能堅(jiān)持原則等等。一些以設(shè)計(jì)單位為基礎(chǔ)成立的監(jiān)理公司，懂設(shè)計(jì)的人多，有施工實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的人少。監(jiān)理公司應(yīng)該是這兩者的結(jié)合。監(jiān)理公司應(yīng)該是有綜合能力的，有各種人才的，在項(xiàng)目管理過程中要體現(xiàn)出與監(jiān)理公司資質(zhì)相匹配的業(yè)務(wù)水平和管理服務(wù)質(zhì)量。另外，監(jiān)理要講究職業(yè)道德，監(jiān)理公司要注意社會(huì)形象，嚴(yán)禁出賣資質(zhì)，不能出讓監(jiān)理業(yè)務(wù)，不能不堅(jiān)持原則、盲目的房地產(chǎn)開發(fā)單位說什么監(jiān)理就干什么，不能利用監(jiān)理之便，行個(gè)人之私，更不能和某些方面勾結(jié)起來，弄虛作假，損害工程質(zhì)量�？偠�言之，工程監(jiān)理是我們整個(gè)工程質(zhì)量管理體制中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，要得到加強(qiáng)和重視。

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