淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制
胥正群
摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭日益激烈的市場環(huán)境下取得發(fā)展，首要的重點(diǎn)是加強(qiáng)成本控制，成本控制作為企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)，本文主要講述房地產(chǎn)業(yè)的成本控制，從決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工四個(gè)階段分別總結(jié)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程投資控制措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制
在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大及規(guī)范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報(bào)這一特點(diǎn)已越來越淡化。在同一開發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地提高其投資開發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，需要不斷地對其成本進(jìn)行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程。包括項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和工程竣工結(jié)算階段，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。下面就針對這四個(gè)方面分別談?wù)剳?yīng)注意的問題。
一、決策階段
在項(xiàng)目決策投資過程中，首先策劃人員要認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)研，提出既滿足消費(fèi)者需求而利潤水平又較高的投資方案，分析人員根據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目的投資金額進(jìn)行估計(jì)(即投資估算)，投資估算是項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。決策者依據(jù)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏?bào)告書，對擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目地點(diǎn)、建設(shè)周期、資源價(jià)格、容積率、市場需求、設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及最重要的成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)地分析和研究，最終決定決策是否可行。
決定項(xiàng)目可以實(shí)施后，在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本和資金計(jì)劃。這也是整個(gè)決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)，是后面各階段成本控制的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展，當(dāng)計(jì)劃∕實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動(dòng)態(tài)發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。
二、設(shè)計(jì)階段
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則：以決策階段的目 標(biāo)成本作為設(shè)計(jì)階段的控制標(biāo)準(zhǔn)，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。具體到實(shí)際操作可以借鑒的主要途徑是：
（1）將競爭機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。
（2）推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含混凝土量、混凝土標(biāo)號等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安 全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。
（3）實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正。
（4）防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。
三、實(shí)施階段的投資控制
工程項(xiàng)目施工階段是工程投資的具體實(shí)施階段，也是建筑物實(shí)體形成階段和人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實(shí)。
（1）嚴(yán)格按合同辦事，訂立嚴(yán)密的合同條款，特別是施工過程中可能產(chǎn)生職責(zé)不清，互相推倭，影響造價(jià)，延誤工期等的因素進(jìn)行事先約定，以法律的形式確定下來，確保雙方按約履行，推行履約擔(dān)保制度，保障承發(fā)包雙方合法權(quán)益。
（2）工程洽商是編制預(yù)算增減帳的依據(jù)。為了加強(qiáng)工程洽商的管理，防止不正當(dāng)?shù)乃髻r，建立規(guī)范的工程洽商制度是必要的，制度應(yīng)分工明確，規(guī)定工程、規(guī)劃、預(yù)算合同等有關(guān)部門的職責(zé)，建立起相互配合又相互制約的管理機(jī)制。預(yù)算部門應(yīng)指定專人對項(xiàng)目工程造價(jià)實(shí)施跟蹤管理，隨時(shí)收集了解工程造價(jià)動(dòng)態(tài)變化資料，并采取多種手段如合理化復(fù)制同類項(xiàng)目或集中采購來控制材料設(shè)備價(jià)格。
（3）嚴(yán)格控制工程變更和加強(qiáng)材料管理。因?yàn)樵谝话闱闆r下，設(shè)計(jì)概算對設(shè)計(jì)變更考慮較少，隨著變更的增加，必然會增加工程造價(jià)，并可能導(dǎo)致超出原來的預(yù)計(jì)投資。因此，在施工過程中，房產(chǎn)建設(shè)單位應(yīng)高度重視工程變更，對單項(xiàng)變更達(dá)到一定金額時(shí)要有相應(yīng)的審批制度，同時(shí)堅(jiān)決杜絕施工單位因合同標(biāo)的不夠或施工過程中因管理不完善借提出工程變更來調(diào)整合同造價(jià)的情況，對一些確需變更的情況房產(chǎn)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制變更單價(jià)和施工工藝，并做好現(xiàn)場記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理工作,避免浪費(fèi)的發(fā)生。另外預(yù)算部門應(yīng)指定專人對項(xiàng)目工程造價(jià)實(shí)施跟蹤管理，隨時(shí)收集了解工程造價(jià)動(dòng)態(tài)變化資料，落實(shí)進(jìn)場材料的報(bào)驗(yàn)制度。
（4）當(dāng)工程發(fā)生索賠時(shí)，投資控制人員要仔細(xì)的審核施工單位提出的索賠文件，并依據(jù)原有的合同文件、技術(shù)資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，嚴(yán)格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費(fèi)用，無特殊情況堅(jiān)決不做設(shè)計(jì)變更。對必要的工程變更應(yīng)先做預(yù)算后付款，由專業(yè)預(yù)算人員與施工方當(dāng)時(shí)算清應(yīng)增減的款項(xiàng)，隨時(shí)掌握工程造價(jià)的增加額度。相關(guān)人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。
四、竣工階段的投資控制
建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段結(jié)束、工程竣工驗(yàn)收后，加強(qiáng)工程決算審計(jì)是一項(xiàng)非常重要而有效的措施。工程項(xiàng)目的終結(jié)階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，其工作量雖然不是很大，但是非常復(fù)雜繁瑣。目前就有許多建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收階段與施工單位發(fā)生糾紛的問題。
（1） 建設(shè)單位在項(xiàng)目財(cái)務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)。第一團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強(qiáng)合同管理，在項(xiàng)目合同簽訂之前，由該團(tuán)隊(duì)全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對策,完善合同。第二團(tuán)隊(duì)是竣工時(shí)的審計(jì)小組，可以由第三方審計(jì)單位完成。建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)涉及面廣，適用法規(guī)多，相對繁雜。所以在組成審計(jì)組時(shí)，應(yīng)綜合考察被審單位基本情況，審計(jì)任務(wù)繁簡程序，審計(jì)人員的專業(yè)特長、工作能力，尤其是要考慮審計(jì)人員的綜合適應(yīng)能力。
（2）加強(qiáng)結(jié)算管理，嚴(yán)把審核關(guān),嚴(yán)格審查工程量。根據(jù)施工合同要求，對工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格審核，不符合規(guī)定簽證以及設(shè)計(jì)變更，一律核減費(fèi)用；凡合同明確包含的費(fèi)用，屬于風(fēng)險(xiǎn)包含的費(fèi)用，未按合同條款履行的違約責(zé)任等一律核減其費(fèi)用；對實(shí)際發(fā)生的工程量變更和工程量清單漏項(xiàng)或計(jì)算誤差按合同的約定進(jìn)行調(diào)整；結(jié)算時(shí)工程量清單中原有的項(xiàng)目，應(yīng)按報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)確定；工程量清單中有類似的項(xiàng)目，參照類似工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)商定，工程量清單中沒有的項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定結(jié)算。
（3） 建立健全后評價(jià)制度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也很重要。在項(xiàng)目建成以后，對投資決策、項(xiàng)目建設(shè)的效果進(jìn)行評價(jià)，總結(jié)投資項(xiàng)目建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目建設(shè)過程中存在的問題， 為今后的項(xiàng)目決策和投資計(jì)劃政策的制定提供依據(jù)。
五、結(jié)語
綜上可見，工程的投資控制應(yīng)該貫穿 于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。開發(fā)商要對工程項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，就一定要根據(jù)建設(shè)程序全面展開。只要展開全程控制，抓住重點(diǎn)環(huán)節(jié)，針對具體情況實(shí)施切實(shí)有用的措施，就能真正有效地控制工程投資。

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