物業(yè)收費問題研究
郭宏宣 鞠永紅
摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度的改革，越來越多的人開始自己購買商品房，成為了業(yè)主，與此相伴的則是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展。但是，由于我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，所以發(fā)展很不規(guī)范，出現(xiàn)了業(yè)主不滿意、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進行可持續(xù)發(fā)展、物業(yè)不能達到預定的使用年限等一系列的問題，尤其物業(yè)收費問題更是成為了重中之重。本文通過研究，總結(jié)了物業(yè)收費問題的成因，提出解決物業(yè)收費問題需要政府相關(guān)主管部門和業(yè)主大會的共同努力。同時，也希望本文能夠為城市的和諧發(fā)展發(fā)揮重要作用。
關(guān)鍵詞：物業(yè)收費 問題 研究
隨著我國國民經(jīng)濟的復蘇，房地產(chǎn)業(yè)迅速的走出了低谷，與此相伴的是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展。但是，目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展還是很不規(guī)范的，出現(xiàn)了業(yè)主不滿意、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進行可持續(xù)發(fā)展、物業(yè)不能達到預定的使用年限等一系列的問題，尤其是物業(yè)收費成為了擺在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的一道難題。
一、物業(yè)收費現(xiàn)狀---低
一直以來，由于物業(yè)服務(wù)收費沒有統(tǒng)一的標準，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費、居民拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象時有發(fā)生，甚至為了物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對簿公堂的事情也屢見不鮮，物業(yè)收費問題也在各地價格舉報中心的投訴榜上高居榜首。
（引用高端文的收費論述）
二、物業(yè)收費困難的原因
從物業(yè)服務(wù)行業(yè)和業(yè)主兩方面看：
一是人們的觀念問題。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在我國起步較晚，人們對物業(yè)管理的認識也處于相對較低的水平，一方面受計劃經(jīng)濟時期“福利分房，單位維修”觀念的影響，很多業(yè)主尚未樹立起物業(yè)服務(wù)有償消費的觀念，另一方面認為物業(yè)服務(wù)是附屬于物業(yè)的一部分，既然已經(jīng)購置了物業(yè)，為什么每年還要再花一份錢交物業(yè)費呢。
二是物業(yè)收費與業(yè)主的承受能力相適應的問題。特別是一些危房改造回遷小區(qū)，業(yè)主中大部分都是城市低收入階層，每月家庭全部收入僅一兩千元，還要交物業(yè)費、包燒費、水電費、燃氣費、電話費等等，甚至有的家庭還要還銀行貸款，這些“費”中只有物業(yè)費屬于“不交你也不能把我怎么樣”的，所以不交物業(yè)費的現(xiàn)象非常普遍。
三是物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)提供的服務(wù)不到位。有相當一部分業(yè)主拒絕交費的原因是認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒能夠盡到職責，自己付出的金錢與自己享受到的服務(wù)不相符，在屢次交涉未果的情況下，無奈的選擇了拒交物業(yè)費。
四是開發(fā)商遺留問題多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為受過。一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善等歷史問題：例如一些居民小區(qū)設(shè)計時未考慮停車問題，導致業(yè)主入住后小區(qū)內(nèi)部道路停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及擅自更改原設(shè)計方案；甚至征地拆遷時的遺留問題，等等。本來物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該是由業(yè)主大會選聘的，和房地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有什么關(guān)系，但是現(xiàn)階段大部分的物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商之間總是存在著一些“剪不斷，理還亂”的關(guān)系，這是因為前期的物業(yè)公司都是由房地產(chǎn)開發(fā)商指定的（或者就是開發(fā)商本身），并不是由業(yè)主大會選聘的，物業(yè)收費標準也是由其單方面制訂的，很多不合理的收費就是在前期物業(yè)管理過程中，開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手制定的，并且隨著同業(yè)主的購房合同而延續(xù)，屬于捆綁銷售的霸王條款，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。所以一旦開發(fā)商不履行售房時的承諾，并且業(yè)主入住后很多問題依然遲遲得不到解決，業(yè)主就很可能遷怒于物業(yè)公司：你既然不遵守承諾，那么就別怪我不交物業(yè)費；你什么時候把問題解決了，我就什么時候交物業(yè)費。
五是物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定不明確、收費標準模糊，違規(guī)收費、多收亂收現(xiàn)象嚴重，且由于缺乏監(jiān)管造成的物業(yè)費支出去向不明，業(yè)主在自己的合法權(quán)益得不到保護的情況下便選擇了拒交物業(yè)費的極端方式來進行對抗。有業(yè)主認為，既然我買得起房子，交物業(yè)費肯定也“不差錢”，但關(guān)鍵是你要讓我知道我交這些錢是“為什么呢”、我交的錢花到哪里去了，而這些相關(guān)的信息物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有明確的公示。再說，在沒有監(jiān)管的情況下憑什么讓業(yè)主相信這些公示的信息是真實可靠的呢？有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析也認為，目前各種物業(yè)收費問題的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開、不透明有關(guān)。
六是大多數(shù)業(yè)主對很多公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬問題界定不清，致使物業(yè)公司有機可乘，擅自將經(jīng)營的小區(qū)廣告的收益悄無聲息地裝進了自己的腰包。提高或者隨意改變收費標準和內(nèi)容。
三、解決物業(yè)收費困難的對策
要想從根源上徹底解決物業(yè)收費問題，關(guān)鍵是要完善并且落實相關(guān)的法律法規(guī)。近年來，各個城市根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的指導精神，紛紛制定出臺了一系列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費方面的法律法規(guī)，從制度上對物業(yè)收費行為做出了規(guī)范，這一方面保障了業(yè)主的合法權(quán)益，另一方面，也保證了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入來源。新的物業(yè)管理收費辦法將原來的“合理公開、與產(chǎn)權(quán)使用人的承受能力相適應的原則”，改變?yōu)?ldquo;合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則”，指出物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
其次，要加強輿論宣傳，通過多種渠道和多種方式來提高業(yè)主及其家人的認識，改變部分業(yè)主的傳統(tǒng)觀念，使業(yè)主形成優(yōu)質(zhì)服務(wù)要通過花錢來購買的新的消費觀念。隨著時代的進步，人們的很多陳舊觀念都在發(fā)生改變，相信花錢購買物業(yè)服務(wù)的觀念也不例外。就算少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，但是在國家法律法規(guī)不斷健全的約束下，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在周圍多數(shù)人的影響下，也會逐漸樹立起花錢購買服務(wù)的新觀念，不敢不交物業(yè)費了。
第三，對于城市中低收入階層負擔不起物業(yè)費的問題，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是獨立核算、自負盈虧的獨立法人單位，所以這部分費用不應該由物業(yè)公司買單，而是應該效仿包燒費或者廉租房的做法，由國家出臺政策制訂具體標準，由財政撥款對這一部分人群進行補貼，使負擔不起物業(yè)費的城市低收入階層的物業(yè)費也能有一個合理的解決途徑。
第四，相關(guān)政府主管部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管與處罰力度。除了開發(fā)商按建安造價相應比例應交納的公共維修基金、空房的物業(yè)管理費和供暖費必須足額交納、堅持征收、對開發(fā)商也要制訂售后服務(wù)制度以外，還要加強對開發(fā)商建筑工程質(zhì)量、物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，加強業(yè)主入住前驗房環(huán)節(jié)的管理，防止開發(fā)商偷工減料、降低物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為，避免給業(yè)主入住后的生活留下麻煩。
同時，為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商違約由物業(yè)服務(wù)企業(yè)買單的現(xiàn)象，相關(guān)政府主管部門應該在房地產(chǎn)業(yè)大力提倡、甚至是強制實行“建管分業(yè)”：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再由房地產(chǎn)開發(fā)商單方面指定，而是讓業(yè)主自己選擇。這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目的后期管理者、全體業(yè)主共同的管家，才不會承擔由于房地產(chǎn)商違約而產(chǎn)生的連帶責任。
最后，由于物業(yè)費的構(gòu)成與核算比較復雜，影響物業(yè)費高低的因素主要和社區(qū)規(guī)模、社區(qū)檔次特別是客戶需求的不同有關(guān)，因此，幾乎每一宗物業(yè)的價格都是不同的，這就造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費標準模糊、違規(guī)收費、多收亂收和不合理收費等問題。解決辦法之一就是由政府主管部門出頭，聯(lián)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)協(xié)會，共同制訂物業(yè)服務(wù)收費范圍和收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常運行、維修、養(yǎng)護，提供保潔、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護等服務(wù)，向業(yè)主收取合理費用。解決辦法之二就是堅決要依法成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)小區(qū)內(nèi)的具體情況，對物業(yè)及物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施、保潔、綠化、公共秩序維護等服務(wù)的各個方面共同進行評估、打分，然后參照物業(yè)服務(wù)收費標準的規(guī)定，共同確定本小區(qū)的收費標準，這樣可以在最大程度上解決業(yè)主的交費疑問。除此之外，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對逾期不繳納物業(yè)費的，業(yè)主大會也有義務(wù)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可以向法院提起訴訟。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責提供服務(wù)的話，業(yè)主大會也可以代表全體業(yè)主對違約物業(yè)公司進行制約甚至提出訴訟。充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，不要讓業(yè)主大會成為擺設(shè)，更不能淪為物業(yè)公司的附庸、成為物業(yè)公司欺壓業(yè)主的工具。
另外，各小區(qū)中都有很多產(chǎn)權(quán)難以界定的公共設(shè)施，包括道路、停車場、綠地、地下室、配套商業(yè)用房等等，其實，開發(fā)商在售樓時已經(jīng)將這些公共設(shè)施的成本打入了房價，其產(chǎn)權(quán)應該屬于全體業(yè)主。但是公共產(chǎn)權(quán)又難以分割，很多就都被開發(fā)商或者物業(yè)公司算在了自己的名下，出租、利用這些公共設(shè)施得到的收入都進了自己的口袋，業(yè)主看了只能干著急。有了業(yè)主大會后，業(yè)主大會可以將這些公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)明確界定到業(yè)主名下，委托物業(yè)公司出租經(jīng)營，所得收入充抵一部分物業(yè)費，以降低收費標準，減輕業(yè)主負擔。據(jù)說有的小區(qū)甚至可以達到零收費。
在業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛中，業(yè)主手中最有力的對話工具就是物業(yè)費的交與不交。但交與不交都只是手段而不是最終的目的，業(yè)主一味靠拖欠物業(yè)費來達成自己飛利益訴求并非首選。況且由于業(yè)主長期欠費而導致物業(yè)公司運營費用不足，進而造成服務(wù)質(zhì)量下降，甚至最終棄管的例子比比皆是，最終吃虧的還是業(yè)主。所以，充分發(fā)揮政府相關(guān)主管部門和業(yè)主大會的作用是和平解決物業(yè)收費問題的唯一途徑。

參考資料：
1、關(guān)于物業(yè)收費問題的調(diào)查報告．山東物業(yè)管理網(wǎng)．2007.10
2、物業(yè)收費問題多多．李媛媛，郭玉閃，新浪網(wǎng)．2007.1
3、物業(yè)收費難難在哪里．武漢小區(qū)網(wǎng)．2008.9
4、大家關(guān)心的物業(yè)收費問題．蓬萊信息港．2009.2
5、有關(guān)物業(yè)收費的問題．焦點廣州房地產(chǎn)網(wǎng)．2007.12
6、小區(qū)深陷收費門．廈門房產(chǎn)網(wǎng)．2009.1
7、我為什么要打官司．趙普博客．2009.08
 

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