摘要：上世紀(jì)九十年代以來，濱水地區(qū)再開發(fā)現(xiàn)象開始出現(xiàn)，濱水地區(qū)是城市中主要的開放空間，對濱水地區(qū)的建設(shè)，不僅在國內(nèi)，在世界其他國家同樣是開發(fā)的熱點，本文從介紹濱水地區(qū)概念入手，對國內(nèi)外濱水地區(qū)成功案例進行比較分析，最后結(jié)合實際項目對濱水地區(qū)的特色進行歸納總結(jié)。
　　關(guān)鍵詞：濱水地區(qū)、混合開發(fā)、開放空間
　　1概念介紹
　　城市濱水地區(qū)（waterfront）是城市中一個特定的空間地段，是城市中陸域與水域相連的一定區(qū)域的總稱，空間范圍包括200-300米的水體空間及相鄰的陸地空間。
　　建筑大師查爾斯•莫爾曾說過：“濱水地區(qū)是一個城市非常珍貴的資源，也是對城市發(fā)展富有挑戰(zhàn)性的一個機會，它是人們逃離擁擠、壓力鍋式的城市生活的機會，也是人們在城市生活中獲得呼吸新鮮空氣的疆界的機會”。
　　昔日，濱水地區(qū)曾經(jīng)是城市中交通、工業(yè)、倉儲等聚集之地，不可否認(rèn)對城市的發(fā)展起著極其重要的作用，但同時也是城市中環(huán)境質(zhì)量比較差的地區(qū)。隨著經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，城市用地在不斷的擴張，導(dǎo)致了人們對城市中自然要素的忽視，由此帶來的負(fù)面影響就是生態(tài)環(huán)境的不斷惡化，城市居民對水體、綠化的需求變得日益強烈，人們渴望回歸自然、擁抱自然，于是濱水地區(qū)成為大家關(guān)注的焦點，再次成為開發(fā)的熱土，涌現(xiàn)出了許多成功的城市濱水開放空間。
　　2經(jīng)驗借鑒
　　2.1蘇州金雞湖
　　金雞湖位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，水面面積約7.8平方公里，是目前中國最大的城市湖泊公園。規(guī)劃對整個濱水岸線共分為七個區(qū)：城市廣場、湖濱大道、水巷鄰里、望湖角、金雞墩、文化水廊和玲瓏灣。
　　特點：功能分區(qū)明確，并由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)串聯(lián)，擁有充滿趣味的空間和生動的湖濱環(huán)境；景觀設(shè)計體現(xiàn)二元性，既表現(xiàn)蘇州歷史文化，又實現(xiàn)現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)；創(chuàng)造不同用途、不同大小的多元開放空間，并將商業(yè)和公共建筑融入重要的開放空間，以帶動空間的流動性和開放性；限制開放空間中的車流量，提倡利用公交車到公園和水邊，盡量減少自用車流量；從生態(tài)的角度改善金雞湖水質(zhì)。
　　2.2南街港碼頭
　　南街港原是美國紐約曼哈頓島上倉儲性質(zhì)的碼頭，現(xiàn)在已經(jīng)變成了娛樂、購物和休閑的場所，成為紐約五個最吸引人的地區(qū)之一、華爾街商業(yè)區(qū)的延續(xù)以及下曼哈頓地區(qū)新的居住、商業(yè)和娛樂綜合區(qū)。
　　特點：強調(diào)步行空間的營造，將原來的街道封閉，禁止車輛入內(nèi)；合理改造利用歷史古跡建筑，營造歷史文化氛圍。
　　2.3巴爾的摩內(nèi)港
　　巴爾的摩內(nèi)港緊鄰城市核心查爾士中心，用地12.8公頃，60年代初倉庫占據(jù)主要濱水區(qū)域。隨著城市中心更新的展開，內(nèi)港被賦予港灣功能，開發(fā)引進了極具區(qū)域代表性的地標(biāo)型“國家水族館”、“港灣市場”及“馬里蘭州科學(xué)中心”，成為城市綜合游憩商業(yè)區(qū)，極大提升了巴爾的摩內(nèi)港區(qū)的空間品質(zhì)，并促進了城市的繁榮和社區(qū)環(huán)境的改善。
　　特點：合理的交通組織規(guī)劃令人們可以乘輕軌、鐵路或從高速公路很便捷地到達(dá)港灣；臨水布置各類購物中心、餐廳、酒店和游戲場地，創(chuàng)造豐富的室外活動空間，令來此購物的顧客可以充分享受海港的優(yōu)美景色。
　　通過對相關(guān)地區(qū)的分析比較我們可以看出，作為一個成功的城市濱水地區(qū)，通常會具備以下幾個特點：1、能夠?qū)�濱水區(qū)作為城市的公共資源，向公眾開放，通過營造特色和充滿活力的濱水景觀，為市民提供親水的機會。2、濱水區(qū)與臨近地區(qū)的城市功能互相結(jié)合、互相支持，從而促進空間的共生，城水共融。3、濱水區(qū)采取多元化功能的策劃，以休閑游憩為主導(dǎo)，包括購物、展示、會議、休閑、娛樂、旅游以及辦公居住、旅館等，以保持和促進濱水區(qū)的活力。4、能夠有效的組織濱水區(qū)的交通，重視自然環(huán)境保護，尤其是水環(huán)境的質(zhì)量，整體改善濱水區(qū)生態(tài)景觀。5、強化對城市歷史文脈的尊重以及延續(xù)，保持城市發(fā)展的階段軌跡，彰顯城市特點。
　　3案例分析
　　尹山湖周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃通過借鑒以上的成功經(jīng)驗，同時結(jié)合本區(qū)域現(xiàn)狀條件，著力打造體現(xiàn)蘇州地方風(fēng)貌，集傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人工與自然完美結(jié)合的濱水空間。
　　3.1項目概況
　　尹山湖地區(qū)位于蘇州市城區(qū)東南部，隸屬于吳中區(qū)，是蘇嘉杭高速公路和蘇滬高速公路進入蘇州城區(qū)的首站，蘇州市城區(qū)東南部門戶。其西接吳中區(qū)中心城區(qū)，南連吳江市松陵鎮(zhèn)，東北部與蘇州工業(yè)園區(qū)相鄰，與獨墅湖水系連通。尹山湖地區(qū)是吳中區(qū)重點建設(shè)地區(qū)，也是蘇州市和吳中區(qū)兩級政府將要傾力營造的特色濱水空間，現(xiàn)狀湖面面積約1.7平方公里。
　　3.2項目策略
　　3.2.1挖掘潛力、提升價值
　　水體是城市中不可多得的資源，也是城市土地價值最高的區(qū)域之一，因此針對這一地區(qū)應(yīng)充分挖掘土地的升值潛力，通過用地策劃、道路水系梳理及公共配套設(shè)施等建設(shè)，來消除現(xiàn)狀各種不利因素，提升土地價值。
　　3.2.2混合開發(fā)、營造活力
　　強化土地的混合使用，把居住、商業(yè)、文化、娛樂、辦公、休閑等功能有機組織在一起，集聚人氣，展示豐富多彩的社會生活場景。積極引導(dǎo)開發(fā)不同層次、不同服務(wù)對象的居住小區(qū)，發(fā)揮混住交往的多元化、人性化優(yōu)勢，弱化居住分異造成的社會隔離，提高居民的生活質(zhì)量，增加居民的交流空間，創(chuàng)造活力社區(qū)。
　　3.2.3低碳理念、休閑共享
　　濱水岸線是尹山湖地區(qū)最為豐富的自然資源，而親水是市民休閑娛樂的主要方式之一，因此規(guī)劃重點控制濱水空間的建設(shè)，倡導(dǎo)低碳生活，營造綠色空間，體現(xiàn)景觀的共享性、可達(dá)性、連續(xù)性，實現(xiàn)濱水地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。
　　3.3項目特色
　　3.3.1“水”—水元素的利用
　　蘇州是典型的江南水鄉(xiāng)地區(qū)，自古以來水是這個城市發(fā)展的命脈，規(guī)劃利用這一特點，強調(diào)“以人為本、人水和諧”的生態(tài)理念，通過水體的不同結(jié)合方式，加強對水元素的開發(fā)與利用。
　　水與水的結(jié)合：現(xiàn)狀尹山湖水面較大，且為人工湖，與周圍水系溝通較少，規(guī)劃通過對數(shù)條放射狀河流的開鑿，打通了水脈，發(fā)揮引排功能，加強尹山湖與外部水網(wǎng)的溝通，對水體的凈化及景觀環(huán)境的營造起到了關(guān)鍵性的作用。
　　水與綠的結(jié)合：規(guī)劃對環(huán)湖周邊20-100米范圍內(nèi)的部分用地開發(fā)建設(shè)進行了控制，以低碳理念為宗旨，打造綠色開敞空間，形成城市“綠肺”，通過環(huán)湖步行系統(tǒng)連接各主題功能區(qū)，包括休閑廣場、運動公園、濕地公園等，達(dá)到休閑與健身的目的。
　　水與建筑的結(jié)合：加強建筑與水系之間的相互滲透、相互融合，通過對濱水商務(wù)辦公、文化設(shè)施等公共建筑的開發(fā)，既提升了公共建筑周邊的環(huán)境，同時也集聚了人氣、提高了的活力，使建筑和水達(dá)到了雙贏。
　　3.3.2“地”—土地的混合開發(fā)模式
　　土地混合開發(fā)主要是指在同一地塊上綜合開發(fā)不同的使用功能，包括住宅、辦公、商業(yè)、娛樂等。一方面是為了提高土地的綜合效益，增強地區(qū)活力，滿足人們的多種需求；另一方面也是為了適應(yīng)城市新區(qū)建設(shè)發(fā)展的不確定性。
　　本規(guī)劃在確定地塊的主導(dǎo)用地性質(zhì)的同時，規(guī)定其限制兼容用地性質(zhì)以及禁止兼容用地性質(zhì)。針對目前水平混合、垂直混合與時間混合這三種土地混合開發(fā)的模式，尹山湖地區(qū)主要采取前兩種模式。
　　水平混合：針對地塊中不同的區(qū)位布置不同的功能，如臨街是商業(yè)、辦公樓或商住樓，里面為住宅等，本規(guī)劃中體現(xiàn)在對商住用地的開發(fā)。
　　垂直混合：當(dāng)平面化的功能分區(qū)不能完全滿足多種功能在空間上的需求時，應(yīng)通過立體化的土地混合利用，在垂直空間上尋求更多的功能組合，最大化利用土地資源及其它公共資源，本規(guī)劃中體現(xiàn)在對中心區(qū)商業(yè)、商務(wù)辦公、文化設(shè)施用地的開發(fā)。
　　3.3.3“量”—經(jīng)濟效益、總量的分析
　　即在一個理想的條件下通過分析政府在本地塊的投資成本及土地收益、開發(fā)商在本地塊的投資及收益，最終來確定地塊的最低經(jīng)濟容積率，作為本次控制性詳細(xì)規(guī)劃制定指標(biāo)的一個有力的支撐。
　　其中政府的投資成本包括土地征用費、安置拆遷費、基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施及開放空間的建設(shè)成本，其收益主要通過拍賣土地，在總投資和總收益趨于平衡的情況下得出地塊的平均地價。開發(fā)商投資成本包括土地購置費、建安費、配套建設(shè)費用、銷售管理費用和其他不可預(yù)見費等，其開發(fā)總投入×利潤率=總產(chǎn)出－總投入，在利潤率一定的情況下（通常以行業(yè)正常利潤率為計算依據(jù)），通過計算能得出該利潤率下的“最低經(jīng)濟容積率”，這對于在控制性詳細(xì)規(guī)劃中制定合理的容積率，具有重要的參考價值。
　　通過不同地價和售價下經(jīng)濟容積率的測算，同一地價下，經(jīng)濟容積率隨著售價的上升而降低。而在同一售價下，地價越高經(jīng)濟容積率則越大。這也表明地價和售價的調(diào)整將會對地塊的經(jīng)濟性起到關(guān)鍵作用。地價主要和政府對城市開發(fā)建設(shè)的配套政策相關(guān)，而售價主要能通過一系列的規(guī)劃技術(shù)手段改變地塊的經(jīng)濟價值，使得地塊的土地價值增高，售價提升。
　　3.3.4“引”—軌道站點對中心區(qū)用地的引導(dǎo)
　　蘇州市軌道交通2號線經(jīng)過本地塊并設(shè)有站點，規(guī)劃將商業(yè)、辦公等公共設(shè)施集中布局于站點周邊，成為城市公共活動中心。針對這種“中心型”站點，其服務(wù)范圍可以分為直接影響區(qū)和間接影響區(qū)，它引起的交通可達(dá)性的改善在步行合理區(qū)域內(nèi)最為明顯，土地利用的集聚效應(yīng)也最為突出，對用地強度、用地性質(zhì)等影響最為強烈。本規(guī)劃以直接影響區(qū)作為重點研究區(qū)域，即站點周邊半徑500米的范圍。
　　在空間布局上，緊鄰站點出入口布置公共廣場，兼具交通廣場的交通組織和換乘功能。公共設(shè)施用地圍繞公共廣場布置，包括各級商業(yè)設(shè)施、行政辦公用地、商務(wù)辦公用地、文化設(shè)施用地等，增強混合開發(fā)，提高核心區(qū)的多樣性以及活力。同時借鑒國際通常的經(jīng)驗，對站點半徑500米范圍內(nèi)土地使用強度采用分區(qū)梯度控制，即0~150米范圍為核心控制區(qū)，容積率大于2.5；150~300米范圍為一級強度控制區(qū)，為中高強度開發(fā)，容積率1.5~2.5；300~500米范圍為二級強度控制區(qū)，中強度開發(fā)，容積率1.5左右，達(dá)到用地的集聚。
　　4結(jié)語
　　城市濱水地區(qū)作為城市的重要資源，是具有很高潛在價值的地區(qū)，結(jié)合本規(guī)劃項目，個人認(rèn)為在濱水地區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)注重“親水、開放、多元、便捷”的原則，體現(xiàn)地方文化特色，加強人與環(huán)境的和諧，實現(xiàn)城市濱水地區(qū)發(fā)展的永續(xù)性。
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