摘要：城市新區(qū)開(kāi)發(fā)具有多種開(kāi)發(fā)模式，如大型公共設(shè)施開(kāi)發(fā)模式、“TOD”開(kāi)發(fā)模式、城市公共綠地開(kāi)發(fā)模式、住區(qū)帶動(dòng)型開(kāi)發(fā)模式等，每種模式各有優(yōu)劣。本文以儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計(jì)為例，探討在新區(qū)開(kāi)發(fā)中綜合多種開(kāi)發(fā)模式，以拓展空間、放大功能、彰顯特色、強(qiáng)化關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)發(fā)展為著眼點(diǎn)，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可實(shí)施性與可操作性，同時(shí)提出開(kāi)發(fā)時(shí)序，以達(dá)到多種開(kāi)發(fā)模式共同協(xié)作，構(gòu)建功能復(fù)合的特色城市新區(qū)。
　　關(guān)鍵詞：城市新區(qū)；開(kāi)發(fā)模式；公共設(shè)施；軌道交通；公共綠地
　　一、 引言
　　隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模急速擴(kuò)大。目前國(guó)內(nèi)很多城市都先后提出了城市跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，希望通過(guò)選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)作為新的開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，使其具有快速增長(zhǎng)能力，帶動(dòng)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面的發(fā)展。在新區(qū)開(kāi)發(fā)中，各個(gè)城市也都選擇著各自的開(kāi)發(fā)模式，有些取得了很好的成效，像青島的兩翼推進(jìn)與行政帶動(dòng)結(jié)合的新區(qū)開(kāi)發(fā)模式，廣州的體育產(chǎn)業(yè)與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)結(jié)合的新區(qū)開(kāi)發(fā)模式以及深圳的CBD模式等。成功范例固然很多，失敗案例也不容忽視。究竟該怎樣根據(jù)城市自身特點(diǎn)選擇可持續(xù)發(fā)展的新區(qū)開(kāi)發(fā)模式，成為城市執(zhí)政者關(guān)注焦點(diǎn)，同時(shí)也越來(lái)越引起設(shè)計(jì)者在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中的思考。
　　二、 城市新區(qū)不同的開(kāi)發(fā)模式
　　國(guó)內(nèi)外城市在新區(qū)開(kāi)發(fā)中有很多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，開(kāi)發(fā)模式的選取也各不相同，其中使用較多的是大型公共設(shè)施開(kāi)發(fā)模式、“TOD”開(kāi)發(fā)模式、城市公共綠地開(kāi)發(fā)模式和住區(qū)帶動(dòng)型開(kāi)發(fā)模式，下面根據(jù)它們各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行評(píng)述。
　�。ㄒ唬�、大型公共設(shè)施開(kāi)發(fā)模式 
　　大型公共設(shè)施主要指規(guī)模較大，服務(wù)輻射力強(qiáng)的城市級(jí)和地區(qū)級(jí)以上的公共設(shè)施，是由公共部門(mén)提供的滿足社會(huì)或某一類社會(huì)群體共同需要的服務(wù)設(shè)施，具有公共性和公益性（王青，2008年）。該模式是政府常用的重要開(kāi)發(fā)引導(dǎo)模式。大型公共設(shè)施的配置完善，為物質(zhì)生產(chǎn)、流通等創(chuàng)造條件，進(jìn)而帶動(dòng)城市新區(qū)發(fā)展，影響城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程。從城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)方面來(lái)看,大型公共設(shè)施在具有良好的價(jià)值增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)回報(bào)的同時(shí)，還具有巨大的社會(huì)效益。但開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往存在著投資量大、回收周期長(zhǎng)、民營(yíng)資本無(wú)意插手、國(guó)有資本勉強(qiáng)接手等問(wèn)題。
　　（二）、“TOD”開(kāi)發(fā)模式
　　TOD即公共交通導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)模式,有利于提高換乘點(diǎn)附近的土地價(jià)格，拉動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于增加土地的可達(dá)性，快速落實(shí)老城區(qū)向新區(qū)的擴(kuò)張；有利于減少政府的交通投資額和市民出行的費(fèi)用，改善TOD服務(wù)區(qū)內(nèi)交通擁擠狀況，從根本上緩解交通供需之間的矛盾；有利于提高城市形象，促進(jìn)城市發(fā)展。
　�。ㄈ�）、城市公共綠地開(kāi)發(fā)模式
　　城市公共綠地開(kāi)發(fā)模式主要是通過(guò)提高公共綠地的環(huán)境品質(zhì)來(lái)帶動(dòng)周圍土地的升值和房地產(chǎn)價(jià)格的提升，產(chǎn)生積極的間接效益。但存在著前期投入大，無(wú)法直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，整個(gè)周邊地塊開(kāi)發(fā)的控制失調(diào)，公共綠地本身的管理維護(hù)被忽視，最終導(dǎo)致整體環(huán)境品質(zhì)與預(yù)期效果相差甚遠(yuǎn)等問(wèn)題。
　�。ㄋ模�、住區(qū)帶動(dòng)型開(kāi)發(fā)模式
　　政府先期投入較少，易于啟動(dòng)，土地收益可在短期內(nèi)見(jiàn)效。而組團(tuán)式住區(qū)布局模式可以產(chǎn)生規(guī)模性集聚效益，減少基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，注重其與周邊地區(qū)的協(xié)作關(guān)系，還可使其發(fā)展成一個(gè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極。但往往也存在著適于房地產(chǎn)形式較好情況下，土地使用類型單一，土地價(jià)值沒(méi)有發(fā)揮到最大化，配套設(shè)施不成體系，居民使用不便等問(wèn)題。
　　三、儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計(jì)概況
　　儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計(jì)于2009年3月啟動(dòng)，是受江蘇省建設(shè)廳城市規(guī)劃技術(shù)咨詢中心和儀征市規(guī)劃局之邀，南京工業(yè)大學(xué)建筑與規(guī)劃學(xué)院參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)，經(jīng)過(guò)兩輪方案的縱向和橫向比較，從多個(gè)設(shè)計(jì)方案中勝出。
　�。ㄒ唬�、規(guī)劃背景
　　儀征市行政隸屬于江蘇省揚(yáng)州市，位于南京、揚(yáng)州和鎮(zhèn)江“銀三角”的幾何中心位置。長(zhǎng)江岸線順直平穩(wěn)，與京杭大運(yùn)河共同組成了發(fā)達(dá)的水系交通。隨著潤(rùn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征市擁有了更加獨(dú)特的地理交通優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，儀征市是江蘇省的五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一。
　�。ǘ�）、建設(shè)動(dòng)因
　　現(xiàn)有規(guī)劃中，老城區(qū)西部為儀征化工園，沒(méi)有拓展空間；北部是寧通公路，發(fā)展腹地較小。城市問(wèn)題不斷顯現(xiàn)，像拆遷改造壓力較大；部分功能的外部疏導(dǎo)的訴求強(qiáng)烈，濱江岸線利用率偏低，產(chǎn)業(yè)整合度不高。同時(shí)主城的發(fā)展重心是沿國(guó)慶路呈帶狀發(fā)展，隨著工農(nóng)路的規(guī)劃，濱江與主城發(fā)展重心很好地聯(lián)系起來(lái)。而隨著南京市總體規(guī)劃的實(shí)施中跨江軌道交通線從龍?zhí)锻ㄍ鶅x征以及沿江公路的建設(shè)，對(duì)濱江地區(qū)的開(kāi)發(fā)也帶來(lái)很好的契機(jī)。
　�。ㄈ�）、方案設(shè)計(jì)構(gòu)思
　　1、整體結(jié)構(gòu)概述
　　規(guī)劃用地范圍根據(jù)儀征市政府的要求，定為北起真州東路，南到長(zhǎng)江；西起東子揚(yáng)路，東到幸福路。面積為1881.73公頃，其中長(zhǎng)江岸線0.63公里。在“沿江”、“沿河”上做好文章，設(shè)計(jì)者經(jīng)過(guò)分析將跨江軌道交通由城東新區(qū)接入老城至火車站；沿儀揚(yáng)河形成一南一北兩個(gè)城市副中心，調(diào)整儀揚(yáng)河兩側(cè)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化城市景觀軸線和開(kāi)敞空間。原規(guī)劃中的城市發(fā)展重心置換為經(jīng)濟(jì)中心，濱江地帶建造行政文化中心(圖1)。與老城中心區(qū)相比，新城區(qū)更強(qiáng)調(diào)行政、商貿(mào)的功能，同時(shí)容納居住、文化、娛樂(lè)、休閑、旅游、教育等功能。
　　2、方案特色說(shuō)明
　　（1）濱江地帶的作用和定位
　　根據(jù)開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)者進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)和調(diào)整。對(duì)上位規(guī)劃進(jìn)行分析，改變沿江地區(qū)中小城市對(duì)濱江地帶的利用單一的現(xiàn)狀，不再作為船廠之類處理。將城市的重心搬遷到濱江地塊，在濱江地帶建造城市行政文化中心，形成儀征市有特色的城市副中心。
　　（2）用地組織
　　整個(gè)規(guī)劃地塊按照不同的功能需求分為商業(yè)、居住、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、醫(yī)療衛(wèi)生和科研教育等各類用地�？砷_(kāi)發(fā)用地共有1881.73公頃，其中住宅用地為403.4公頃，占城市建設(shè)用地的21.44%，人均27.81平方米；公共設(shè)施用地為174.6公頃,占城市建設(shè)用地的9.28%，人均用地12.04平方米；綠地為205.9公頃，占城市建設(shè)用地的10.94%，人均綠地14.18平方米；其他城市建設(shè)用地占58.34%。各類城市用地的不同比重，很好的反應(yīng)了設(shè)計(jì)者對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)模式的選取進(jìn)行了充分的思考，是在不同開(kāi)發(fā)模式充分發(fā)揮其功能的基礎(chǔ)上進(jìn)行的用地組織。
　　四、儀征市城區(qū)東部區(qū)域開(kāi)發(fā)模式選擇
　　開(kāi)發(fā)模式的選擇，是整個(gè)設(shè)計(jì)方案的重要著眼點(diǎn)。市政府行政中心的遷入和軌道交通的改線為其發(fā)展提供了契機(jī)。結(jié)合當(dāng)今的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，經(jīng)過(guò)反復(fù)分析推敲，主要從四個(gè)方面對(duì)新區(qū)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。同時(shí)，新區(qū)的開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)時(shí)序是密切相關(guān)的，也是同步進(jìn)行的。
　�。ㄒ唬�、新區(qū)開(kāi)發(fā)模式
　　1、大型公共設(shè)施開(kāi)發(fā)模式
　　新區(qū)內(nèi)大型公共設(shè)施開(kāi)發(fā)模式主要是以行政中心為啟動(dòng)點(diǎn)。設(shè)計(jì)者經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研和分析，將行政中心功能置換，適時(shí)遷入尚未開(kāi)發(fā)的新區(qū)，形成濱江行政文化副中心，主要包括城市的主要行政辦公設(shè)施、文化中心。由于政治、文化以及市民社會(huì)生活的密切相關(guān)性，行政中心可以作為整個(gè)城市新區(qū)建設(shè)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，結(jié)合沿江公路的修建和長(zhǎng)江發(fā)達(dá)的水運(yùn)交通，規(guī)劃建設(shè)濱江商貿(mào)文化區(qū)，涵蓋商業(yè)中心、商務(wù)辦公、匯演中心、文化娛樂(lè)等功能，真正將行政綜合能力轉(zhuǎn)變
　　成經(jīng)濟(jì)綜合能力，進(jìn)行多功能綜合發(fā)展，成為城市新的門(mén)戶地區(qū)（圖2）。新區(qū)其它地塊在其相關(guān)功能的輻射下，利用其帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)行快速的啟動(dòng)和發(fā)展，從而使得整個(gè)城市新區(qū)建設(shè)發(fā)展進(jìn)入一種良性循環(huán)，全面提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。
　　雖然大型公共設(shè)施開(kāi)發(fā)模式存在著不容忽視的問(wèn)題和困難，但儀征市政府從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，考慮到開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，對(duì)設(shè)計(jì)方案充分肯定，同時(shí)有效避免了“任期政績(jī)”效應(yīng)。
　　2、軌道交通開(kāi)發(fā)模式
　　跨江軌道交通改道由城東新區(qū)接入老城至火車站，線路沿東園路的走向，使得濱江地帶和老城中心有機(jī)地連成一體。在軌道交通沿線設(shè)置交通換乘點(diǎn)，分別位于東園路與真州東路、前進(jìn)路、國(guó)民路的交叉口，以及濱江市政廣場(chǎng)旁邊。軌道交通帶來(lái)大量的物流、人流、信息流以及資金流，為交通換乘點(diǎn)周邊地塊多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。積極引入“TOD”開(kāi)發(fā)模式，考慮以交通換乘點(diǎn)為核心組織周邊土地的綜合開(kāi)發(fā)，規(guī)劃站前商貿(mào)區(qū)，包括商業(yè)、娛樂(lè)、居住以及公共開(kāi)敞空間等功能（圖3）。有效地改變城市的交通環(huán)境，形成高低錯(cuò)落的城市空間形態(tài)，同時(shí)也避免了土地開(kāi)發(fā)形式的單一。
　　3、城市公共綠地開(kāi)發(fā)模式
　　結(jié)合儀征豐富的水資源，進(jìn)行公共綠地布局、規(guī)模與體系的分析研究，構(gòu)成多樣化綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。重點(diǎn)加強(qiáng)儀揚(yáng)河兩岸地區(qū)的公園綠地建設(shè)，增加成片開(kāi)發(fā)的綠地，改善城市生活環(huán)境的同時(shí)也有效地提高了沿河地帶的土地價(jià)值，尤其是沿河60米的綠化帶更是吸納資金的一個(gè)亮點(diǎn)。本輪設(shè)計(jì)在上位規(guī)劃中的居住、公共設(shè)施等各類城市建設(shè)用地內(nèi)部設(shè)置公共綠地，形成綠化網(wǎng)絡(luò)，有利于吸引更多的投資商和消費(fèi)者。其中，新建的居住區(qū)中，嚴(yán)格按照國(guó)標(biāo)控制公共綠地（圖4）。
　　針對(duì)公共綠地本身的管理維護(hù)容易被忽視的問(wèn)題，設(shè)計(jì)者給出了很好的建議，政府可以通過(guò)增加綠地周邊地產(chǎn)稅等，來(lái)進(jìn)行建設(shè)管理經(jīng)營(yíng)；也可以與私人合作，共同投資和建設(shè)管理。
　　4、住區(qū)帶動(dòng)型開(kāi)發(fā)模式
　　針對(duì)當(dāng)前政府資金不足，多數(shù)是通過(guò)將土地“招牌掛”的形式進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)，所以住區(qū)帶動(dòng)型開(kāi)發(fā)模式在新區(qū)開(kāi)發(fā)中是不可缺少的。根據(jù)上位規(guī)劃，將儀揚(yáng)河兩岸的居住用地進(jìn)行分批開(kāi)發(fā)建設(shè)。新區(qū)內(nèi)共規(guī)劃七個(gè)居住片區(qū)，一期規(guī)劃兩個(gè)居住片區(qū)（圖5），以多層住宅居住小區(qū)為主，并有部分小高層住宅，各居住片區(qū)內(nèi)配有相應(yīng)的中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)中心等配套設(shè)施。住區(qū)本身的開(kāi)發(fā)在嚴(yán)格按照國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，盡可能提高土地的容積率，將土地效益發(fā)揮到最大，使其成為一種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，帶動(dòng)相關(guān)配套設(shè)施的發(fā)展，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)，因其具有投入較少，短期可見(jiàn)土地收益等優(yōu)勢(shì)，可以將先期創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)收益投入于濱江商貿(mào)文化區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)的滾動(dòng)式發(fā)展。
　　此外，新區(qū)的開(kāi)發(fā)主要是分為三期，西至儀揚(yáng)河，東至軍民路，南北到規(guī)劃邊界為開(kāi)發(fā)一期，涵蓋了濱江行政文化副中心、部分濱江商貿(mào)文化區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)副中心、儀揚(yáng)河?xùn)|部濱河綠地和部分住宅區(qū)，改線后的軌道交通也包括在內(nèi)；二期為軍民路以東至規(guī)劃邊界和儀揚(yáng)河西側(cè)至大碼頭地帶，以住區(qū)開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)涵蓋了部分濱江商貿(mào)文化區(qū)；三期則是規(guī)劃范圍內(nèi)其余地塊。開(kāi)發(fā)時(shí)序是在對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)模式選擇的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析和思考得來(lái)的。
　　五、結(jié)語(yǔ)
　　本次概念性城市設(shè)計(jì)是在《儀征市中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》指導(dǎo)下進(jìn)行的，力求達(dá)到土地經(jīng)濟(jì)效益最大化和保持生態(tài)環(huán)境間的平衡，打破傳統(tǒng)的單一性開(kāi)發(fā)思路，提出濱江城市特有的發(fā)展理念，運(yùn)用多種開(kāi)發(fā)模式共同協(xié)作，構(gòu)建功能復(fù)合的特色城市新區(qū)。同時(shí)，方案充分考慮到近遠(yuǎn)期的發(fā)展，將經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相平衡并提高其操作性和可實(shí)施性，盡可能將利益最大化，方案得到了儀征市政府的認(rèn)可。
　　此外，我國(guó)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大以及跨越式城市發(fā)展戰(zhàn)略，決定城市新區(qū)開(kāi)發(fā)模式的選擇變得越發(fā)重要。本文以儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計(jì)為例，就新區(qū)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行一些淺顯的研究。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]陳燕萍．城市交通問(wèn)題的治本之路：公共交通社區(qū)與公共交通導(dǎo)向的城市土地利用形態(tài)[J]．城市規(guī)劃，2000（3）．
　　[2]劉海燕．PPP模式在我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中應(yīng)用的可行性分析[J]．經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2006，（01）．
　　[3]孫夢(mèng)元．城市發(fā)展戰(zhàn)略研究[J]．城市規(guī)劃．2001，(1)，23-24．
　　[4]王青．以大型公共設(shè)施為導(dǎo)向的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)模式探討[J]．現(xiàn)代城市研究，2008，(11)：47-53．
　　[5]新城模式,國(guó)際大都市發(fā)展實(shí)證案例：陳勁松．[M]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006．
　　[6]城市設(shè)計(jì)的運(yùn)作：莊宇．[M]．上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2004．
　　[7]現(xiàn)代城市規(guī)劃：（美）約翰•M•利維．[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003．
　　[8]國(guó)外城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃：許浩編．[M]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003．

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自：http://www.jinnzone.com/chengshiguihualw/5030.html