摘要：城市新區(qū)開發(fā)具有多種開發(fā)模式，如大型公共設(shè)施開發(fā)模式、“TOD”開發(fā)模式、城市公共綠地開發(fā)模式、住區(qū)帶動型開發(fā)模式等，每種模式各有優(yōu)劣。本文以儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計為例，探討在新區(qū)開發(fā)中綜合多種開發(fā)模式，以拓展空間、放大功能、彰顯特色、強化關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)發(fā)展為著眼點，強化規(guī)劃設(shè)計方案的可實施性與可操作性，同時提出開發(fā)時序，以達到多種開發(fā)模式共同協(xié)作，構(gòu)建功能復合的特色城市新區(qū)。
　　關(guān)鍵詞：城市新區(qū)；開發(fā)模式；公共設(shè)施；軌道交通；公共綠地
　　一、 引言
　　隨著城市化進程的加快，城市規(guī)模急速擴大。目前國內(nèi)很多城市都先后提出了城市跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，希望通過選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)作為新的開發(fā)建設(shè)重點，使其具有快速增長能力，帶動和促進城市經(jīng)濟、社會等各方面的發(fā)展。在新區(qū)開發(fā)中，各個城市也都選擇著各自的開發(fā)模式，有些取得了很好的成效，像青島的兩翼推進與行政帶動結(jié)合的新區(qū)開發(fā)模式，廣州的體育產(chǎn)業(yè)與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)拉動結(jié)合的新區(qū)開發(fā)模式以及深圳的CBD模式等。成功范例固然很多，失敗案例也不容忽視。究竟該怎樣根據(jù)城市自身特點選擇可持續(xù)發(fā)展的新區(qū)開發(fā)模式，成為城市執(zhí)政者關(guān)注焦點，同時也越來越引起設(shè)計者在城市規(guī)劃設(shè)計中的思考。
　　二、 城市新區(qū)不同的開發(fā)模式
　　國內(nèi)外城市在新區(qū)開發(fā)中有很多的經(jīng)驗和教訓，開發(fā)模式的選取也各不相同，其中使用較多的是大型公共設(shè)施開發(fā)模式、“TOD”開發(fā)模式、城市公共綠地開發(fā)模式和住區(qū)帶動型開發(fā)模式，下面根據(jù)它們各自的優(yōu)勢和劣勢進行評述。
　�。ㄒ唬�、大型公共設(shè)施開發(fā)模式 
　　大型公共設(shè)施主要指規(guī)模較大，服務輻射力強的城市級和地區(qū)級以上的公共設(shè)施，是由公共部門提供的滿足社會或某一類社會群體共同需要的服務設(shè)施，具有公共性和公益性（王青，2008年）。該模式是政府常用的重要開發(fā)引導模式。大型公共設(shè)施的配置完善，為物質(zhì)生產(chǎn)、流通等創(chuàng)造條件，進而帶動城市新區(qū)發(fā)展，影響城市整體經(jīng)濟的發(fā)展進程。從城市發(fā)展和運營方面來看,大型公共設(shè)施在具有良好的價值增長和經(jīng)濟回報的同時，還具有巨大的社會效益。但開發(fā)過程中往往存在著投資量大、回收周期長、民營資本無意插手、國有資本勉強接手等問題。
　�。ǘ�）、“TOD”開發(fā)模式
　　TOD即公共交通導向型開發(fā)模式,有利于提高換乘點附近的土地價格，拉動地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展；有利于增加土地的可達性，快速落實老城區(qū)向新區(qū)的擴張；有利于減少政府的交通投資額和市民出行的費用，改善TOD服務區(qū)內(nèi)交通擁擠狀況，從根本上緩解交通供需之間的矛盾；有利于提高城市形象，促進城市發(fā)展。
　�。ㄈ�）、城市公共綠地開發(fā)模式
　　城市公共綠地開發(fā)模式主要是通過提高公共綠地的環(huán)境品質(zhì)來帶動周圍土地的升值和房地產(chǎn)價格的提升，產(chǎn)生積極的間接效益。但存在著前期投入大，無法直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，整個周邊地塊開發(fā)的控制失調(diào)，公共綠地本身的管理維護被忽視，最終導致整體環(huán)境品質(zhì)與預期效果相差甚遠等問題。
　�。ㄋ模�、住區(qū)帶動型開發(fā)模式
　　政府先期投入較少，易于啟動，土地收益可在短期內(nèi)見效。而組團式住區(qū)布局模式可以產(chǎn)生規(guī)模性集聚效益，減少基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入，節(jié)約開發(fā)成本，注重其與周邊地區(qū)的協(xié)作關(guān)系，還可使其發(fā)展成一個帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的增長極。但往往也存在著適于房地產(chǎn)形式較好情況下，土地使用類型單一，土地價值沒有發(fā)揮到最大化，配套設(shè)施不成體系，居民使用不便等問題。
　　三、儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計概況
　　儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計于2009年3月啟動，是受江蘇省建設(shè)廳城市規(guī)劃技術(shù)咨詢中心和儀征市規(guī)劃局之邀，南京工業(yè)大學建筑與規(guī)劃學院參與了規(guī)劃設(shè)計方案的競標，經(jīng)過兩輪方案的縱向和橫向比較，從多個設(shè)計方案中勝出。
　　（一）、規(guī)劃背景
　　儀征市行政隸屬于江蘇省揚州市，位于南京、揚州和鎮(zhèn)江“銀三角”的幾何中心位置。長江岸線順直平穩(wěn)，與京杭大運河共同組成了發(fā)達的水系交通。隨著潤揚大橋和寧啟鐵路的興建，儀征市擁有了更加獨特的地理交通優(yōu)勢。同時，儀征市是江蘇省的五大重點經(jīng)濟發(fā)展帶之一。
　　（二）、建設(shè)動因
　　現(xiàn)有規(guī)劃中，老城區(qū)西部為儀征化工園，沒有拓展空間；北部是寧通公路，發(fā)展腹地較小。城市問題不斷顯現(xiàn)，像拆遷改造壓力較大；部分功能的外部疏導的訴求強烈，濱江岸線利用率偏低，產(chǎn)業(yè)整合度不高。同時主城的發(fā)展重心是沿國慶路呈帶狀發(fā)展，隨著工農(nóng)路的規(guī)劃，濱江與主城發(fā)展重心很好地聯(lián)系起來。而隨著南京市總體規(guī)劃的實施中跨江軌道交通線從龍?zhí)锻ㄍ鶅x征以及沿江公路的建設(shè)，對濱江地區(qū)的開發(fā)也帶來很好的契機。
　�。ㄈ�）、方案設(shè)計構(gòu)思
　　1、整體結(jié)構(gòu)概述
　　規(guī)劃用地范圍根據(jù)儀征市政府的要求，定為北起真州東路，南到長江；西起東子揚路，東到幸福路。面積為1881.73公頃，其中長江岸線0.63公里。在“沿江”、“沿河”上做好文章，設(shè)計者經(jīng)過分析將跨江軌道交通由城東新區(qū)接入老城至火車站；沿儀揚河形成一南一北兩個城市副中心，調(diào)整儀揚河兩側(cè)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，強化城市景觀軸線和開敞空間。原規(guī)劃中的城市發(fā)展重心置換為經(jīng)濟中心，濱江地帶建造行政文化中心(圖1)。與老城中心區(qū)相比，新城區(qū)更強調(diào)行政、商貿(mào)的功能，同時容納居住、文化、娛樂、休閑、旅游、教育等功能。
　　2、方案特色說明
　�。�1）濱江地帶的作用和定位
　　根據(jù)開發(fā)模式的特點，設(shè)計者進行方案的設(shè)計和調(diào)整。對上位規(guī)劃進行分析，改變沿江地區(qū)中小城市對濱江地帶的利用單一的現(xiàn)狀，不再作為船廠之類處理。將城市的重心搬遷到濱江地塊，在濱江地帶建造城市行政文化中心，形成儀征市有特色的城市副中心。
　�。�2）用地組織
　　整個規(guī)劃地塊按照不同的功能需求分為商業(yè)、居住、文化娛樂、商務辦公、醫(yī)療衛(wèi)生和科研教育等各類用地�？砷_發(fā)用地共有1881.73公頃，其中住宅用地為403.4公頃，占城市建設(shè)用地的21.44%，人均27.81平方米；公共設(shè)施用地為174.6公頃,占城市建設(shè)用地的9.28%，人均用地12.04平方米；綠地為205.9公頃，占城市建設(shè)用地的10.94%，人均綠地14.18平方米；其他城市建設(shè)用地占58.34%。各類城市用地的不同比重，很好的反應了設(shè)計者對新區(qū)開發(fā)模式的選取進行了充分的思考，是在不同開發(fā)模式充分發(fā)揮其功能的基礎(chǔ)上進行的用地組織。
　　四、儀征市城區(qū)東部區(qū)域開發(fā)模式選擇
　　開發(fā)模式的選擇，是整個設(shè)計方案的重要著眼點。市政府行政中心的遷入和軌道交通的改線為其發(fā)展提供了契機。結(jié)合當今的國際國內(nèi)形勢，經(jīng)過反復分析推敲，主要從四個方面對新區(qū)進行綜合開發(fā)。同時，新區(qū)的開發(fā)模式和開發(fā)時序是密切相關(guān)的，也是同步進行的。
　�。ㄒ唬�、新區(qū)開發(fā)模式
　　1、大型公共設(shè)施開發(fā)模式
　　新區(qū)內(nèi)大型公共設(shè)施開發(fā)模式主要是以行政中心為啟動點。設(shè)計者經(jīng)過現(xiàn)場的調(diào)研和分析，將行政中心功能置換，適時遷入尚未開發(fā)的新區(qū)，形成濱江行政文化副中心，主要包括城市的主要行政辦公設(shè)施、文化中心。由于政治、文化以及市民社會生活的密切相關(guān)性，行政中心可以作為整個城市新區(qū)建設(shè)發(fā)展的增長點，結(jié)合沿江公路的修建和長江發(fā)達的水運交通，規(guī)劃建設(shè)濱江商貿(mào)文化區(qū)，涵蓋商業(yè)中心、商務辦公、匯演中心、文化娛樂等功能，真正將行政綜合能力轉(zhuǎn)變
　　成經(jīng)濟綜合能力，進行多功能綜合發(fā)展，成為城市新的門戶地區(qū)（圖2）。新區(qū)其它地塊在其相關(guān)功能的輻射下，利用其帶來的發(fā)展機遇，進行快速的啟動和發(fā)展，從而使得整個城市新區(qū)建設(shè)發(fā)展進入一種良性循環(huán)，全面提升城市競爭力。
　　雖然大型公共設(shè)施開發(fā)模式存在著不容忽視的問題和困難，但儀征市政府從長遠利益出發(fā)，考慮到開發(fā)的可持續(xù)性，對設(shè)計方案充分肯定，同時有效避免了“任期政績”效應。
　　2、軌道交通開發(fā)模式
　　跨江軌道交通改道由城東新區(qū)接入老城至火車站，線路沿東園路的走向，使得濱江地帶和老城中心有機地連成一體。在軌道交通沿線設(shè)置交通換乘點，分別位于東園路與真州東路、前進路、國民路的交叉口，以及濱江市政廣場旁邊。軌道交通帶來大量的物流、人流、信息流以及資金流，為交通換乘點周邊地塊多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供機會。積極引入“TOD”開發(fā)模式，考慮以交通換乘點為核心組織周邊土地的綜合開發(fā)，規(guī)劃站前商貿(mào)區(qū)，包括商業(yè)、娛樂、居住以及公共開敞空間等功能（圖3）。有效地改變城市的交通環(huán)境，形成高低錯落的城市空間形態(tài)，同時也避免了土地開發(fā)形式的單一。
　　3、城市公共綠地開發(fā)模式
　　結(jié)合儀征豐富的水資源，進行公共綠地布局、規(guī)模與體系的分析研究，構(gòu)成多樣化綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。重點加強儀揚河兩岸地區(qū)的公園綠地建設(shè)，增加成片開發(fā)的綠地，改善城市生活環(huán)境的同時也有效地提高了沿河地帶的土地價值，尤其是沿河60米的綠化帶更是吸納資金的一個亮點。本輪設(shè)計在上位規(guī)劃中的居住、公共設(shè)施等各類城市建設(shè)用地內(nèi)部設(shè)置公共綠地，形成綠化網(wǎng)絡，有利于吸引更多的投資商和消費者。其中，新建的居住區(qū)中，嚴格按照國標控制公共綠地（圖4）。
　　針對公共綠地本身的管理維護容易被忽視的問題，設(shè)計者給出了很好的建議，政府可以通過增加綠地周邊地產(chǎn)稅等，來進行建設(shè)管理經(jīng)營；也可以與私人合作，共同投資和建設(shè)管理。
　　4、住區(qū)帶動型開發(fā)模式
　　針對當前政府資金不足，多數(shù)是通過將土地“招牌掛”的形式進行城市開發(fā)，所以住區(qū)帶動型開發(fā)模式在新區(qū)開發(fā)中是不可缺少的。根據(jù)上位規(guī)劃，將儀揚河兩岸的居住用地進行分批開發(fā)建設(shè)。新區(qū)內(nèi)共規(guī)劃七個居住片區(qū)，一期規(guī)劃兩個居住片區(qū)（圖5），以多層住宅居住小區(qū)為主，并有部分小高層住宅，各居住片區(qū)內(nèi)配有相應的中小學、幼兒園、社區(qū)中心等配套設(shè)施。住區(qū)本身的開發(fā)在嚴格按照國家控制標準的同時，盡可能提高土地的容積率，將土地效益發(fā)揮到最大，使其成為一種經(jīng)濟增長極，帶動相關(guān)配套設(shè)施的發(fā)展，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益和社會效益。同時，因其具有投入較少，短期可見土地收益等優(yōu)勢，可以將先期創(chuàng)造的經(jīng)濟收益投入于濱江商貿(mào)文化區(qū)的建設(shè)，帶動整個新區(qū)的滾動式發(fā)展。
　　此外，新區(qū)的開發(fā)主要是分為三期，西至儀揚河，東至軍民路，南北到規(guī)劃邊界為開發(fā)一期，涵蓋了濱江行政文化副中心、部分濱江商貿(mào)文化區(qū)、北部經(jīng)濟副中心、儀揚河東部濱河綠地和部分住宅區(qū)，改線后的軌道交通也包括在內(nèi)；二期為軍民路以東至規(guī)劃邊界和儀揚河西側(cè)至大碼頭地帶，以住區(qū)開發(fā)為主，同時涵蓋了部分濱江商貿(mào)文化區(qū)；三期則是規(guī)劃范圍內(nèi)其余地塊。開發(fā)時序是在對新區(qū)開發(fā)模式選擇的基礎(chǔ)上進行分析和思考得來的。
　　五、結(jié)語
　　本次概念性城市設(shè)計是在《儀征市中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》指導下進行的，力求達到土地經(jīng)濟效益最大化和保持生態(tài)環(huán)境間的平衡，打破傳統(tǒng)的單一性開發(fā)思路，提出濱江城市特有的發(fā)展理念，運用多種開發(fā)模式共同協(xié)作，構(gòu)建功能復合的特色城市新區(qū)。同時，方案充分考慮到近遠期的發(fā)展，將經(jīng)濟效益和社會效益相平衡并提高其操作性和可實施性，盡可能將利益最大化，方案得到了儀征市政府的認可。
　　此外，我國城市規(guī)模不斷擴大以及跨越式城市發(fā)展戰(zhàn)略，決定城市新區(qū)開發(fā)模式的選擇變得越發(fā)重要。本文以儀征市城區(qū)東部區(qū)域概念性城市設(shè)計為例，就新區(qū)開發(fā)模式進行一些淺顯的研究。
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